Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA VỢ CHỒNG TRONG CÁC VỤ ÁN LY HÔN
2.2.1. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng
Vợ chồng có quyền có tái sản riêng và được pháp luật thừa nhận quyền và nghĩa vụ đối với tài sản riêng đó. Do đó, khi ly hôn có tranh chấp thì các bên phải chứng minh được nguồn gốc của tài sản đó có phải là tài sản riêng hay không. Đối với tranh chấp tài sản là nhà ở và quyền sử dụng đất thì một trong những chứng cứ để chứng minh tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, như phân tích ở mục 1.1.2 việc căn cứ vào giấy tờ sở hữu hoặc sử dụng chỉ là một phần và Tòa án cần phải xem xét các giấy tờ khác thì mới có phán quyết đúng đắn.
Ví dụ trong vụ án ly hôn giữa ông Vũ Hùng và bà Lê Thị Phương Lan. Ông bà lấy nhau có đăng ký kết hôn năm 1976. Tuy nhiên, do bà Lan đi lao động nước ngoài ở Đức lâu năm, nên đến nay hai vợ chồng không còn tình cảm và xin ly hôn. Về tài sản chung bà Lan có nêu lên gồm:
+ Nhà và đất ở địa chỉ số 389, Khương Trung, tổ 4, khu dân cư số 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Diện tích: Tổng 103m2, trong đó 81 m2 đất ở và 22 m2 đất vườn là tài sản chung của vợ chồng và được hai bên thừa nhận.
+ Riêng đổi với căn hộ số 29 Nhà B1, tầng 3, khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phường Phố Huế, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội thì hiện nay hai bên đang tranh chấp. Bởi lẽ, bà Lan cho rằng đó là tài sản chung của hai vợ chồng mua lại của Nhà nước theo Nghị định 61 của Chính phủ vào năm 2002 bằng tiền của bà Lan tiết kiệm gửi từ Đức về cho ông Hùng để thanh toán cho Nhà nước. Bà Lan nêu lý do rằng do bà đang ở nước ngoài nên đã ủy quyền cho ông Hùng đứng tên mua nhà của Nhà nước.
Còn ông Hùng thì cho rằng đó là tài sản riêng của mình do được bố mẹ cho. Ông Hùng nêu lên nguồn gốc căn nhà trên là của mẹ ông Hùng được Sở y tế và UBND thành phố Hà Nội phân phối ở từ tháng 7/1963. Sau này bà Lan lấy ông Hùng thì nhập khẩu vào nhà đó năm 1976. Năm 1987 bà Lan đi lao động tại Đức và đã nhập hộ khẩu bên Đức. Năm 1995, phòng Nhà đất đổi hợp đồng theo niên hạn, mẹ ông Hùng đã cho ông Hùng đứng tên chủ hợp đồng thuê nhà. Năm 2002 ông Hùng tự bỏ tiền mua nhà theo Nghị định 61/CP.
Từ các chứng cứ hai bên cung cấp, TAND thành phố Hà Nội nhận định căn nhà này có nguồn gốc từ quyền thuê nhà của bố mẹ ông Hùng và ông Hùng là người thừa hưởng quyền thuê lại của Nhà nước, bà Lan không có công lao đóng góp gì, nên không có quyền lợi và tuyên căn nhà này là tài sản riêng của ông Hùng.
Tuy nhiên, bà Lan không đồng ý với phán xét trên, vì bà cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng, bà có gửi tiền về để ông Hùng tiến hành mua nhà theo Nghị định 61/CP. Khi đó, do bà Lan đang cư trú tại Đức nên đã ủy quyền cho ông Vũ Hùng đứng tên mua nhà của Nhà nước theo quy định chung. Giấy ủy quyền ngày 02/7/2007 có xác nhận của Đại sứ quán Việt Nam tại Cộng hòa Liên bang Đức cùng ngày; trong văn bản này đã ghi rõ bà Lan ủy quyền cho ông Vũ Hùng "được phép đứng tên căn hộ số 29 B1, Tập thể Nguyễn Công Trứ" và điều này đã được ông Vũ Hùng thừa nhận tại Bản tự khai ngày 16/03/2011 và tại phiên tòa sơ thẩm.
Chính bởi lẽ đó, bà Lan kháng cáo lên Tòa án phúc thẩm và vụ án đang trong quá trình thụ lý của Tòa cấp phúc thẩm.
Theo nhận định của tác giả, trong vụ án này, vì ông Hùng khai nhận rằng căn nhà trên là do ông tự bỏ tiền mua nhà do đó Tòa án cần phải yêu cầu ông Hùng xuất trình các chứng cứ để chứng minh nguồn tiền ông Hùng mua căn nhà trên là từ tiền riêng của ông Hùng. Bởi theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật HN&GĐ năm 2000 về chứng minh tài sản riêng, nếu không
chứng minh được là tài sản riêng thì tài sản đó là tài sản chung. Bởi lẽ, ông Hùng mua nhà trong thời kỳ hôn nhân, do đó cần phải có chứng cứ chứng minh ông Hùng mua nhà bằng tài sản riêng. Trong khi phía bà Lan đã gửi lên tòa án chứng cứ chứng minh có việc gửi tiền và sự ủy quyền để ông Hùng đứng tên mua căn nhà trên. Theo tác giả, việc Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sở hữu để đưa ra phán quyết là không hợp lý, bởi lẽ theo tình tiết và các văn bản khác trong vụ án thì việc bà Lan có gửi tiền về cho ông Hùng mua nhà và đứng tên là có chứng cứ và cũng được ông Hùng thừa nhận. Có thể nói, bà Lan đã đưa ra được chứng cứ để chứng minh rằng tiền mua căn nhà trên là tiền chung của vợ chồng. Như vậy, nguồn gốc của căn nhà này là nhà thuê của Nhà nước và được ông Hùng, bà Lan mua từ quyền thuê nhà trong thời kỳ hôn nhân, tài sản để mua là tài sản chung của hai vợ chồng do đó căn nhà trên là tài sản chung của vợ chồng.
Theo tác giả trong trường hợp này, khi xem xét giải quyết phải chăng Tòa án đã bỏ sót chứng cứ, điều này làm cho quyền và lợi ích của các bên bị ảnh hưởng.
Trong vấn đề giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc của chồng thì một trong những vấn đề khó giải quyết là khi xem xét khi nào tài sản riêng đó được xem là nhập vào tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân.
Theo quy định của pháp luật thì vợ hoặc chồng có quyền nhập khối tài sản riêng vào tài sản chung. Tuy nhiên, trong thực tiễn cho thấy, khi cuộc sống đang ấm no hạnh phúc, hai bên thường không nghĩ đến của chung, của riêng do đó, đôi khi vì cuộc sống gia đình mà họ nhập tài sản của riêng mình vào tài sản chung để phát triển cuộc sống. Nhưng, một khi đã có mâu thuẫn và dẫn đến ly hôn thì bên nào cũng muốn mình được phần hơn và lúc này "của anh, của tôi" mới thực sự được đặt ra và các bên ra sức chứng minh cho việc tài sản đó là thuộc tài sản riêng của mình.
Ví dụ trong vụ án tranh chấp về ly hôn giữa chị Nguyễn Thị Hà và anh Trần Quốc Tuấn ở Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Anh chị cưới nhau có đăng ký kết hôn từ năm 1993, nhưng do mâu thuẫn trầm trọng nên xin ly hôn. Trong quá trình ly hôn, anh chị có tranh chấp nhau về căn nhà số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn.
Về nguồn gốc nhà đất trên là năm 1990 anh Tuấn có mua một gian nhà cấp 4 có diện tích là 12m2 của bà Đinh Thị Sâm, khi mua có giấy mua bán viết tay đứng tên anh Tuấn. Tại Tòa án, anh Tuấn và các anh chị em ruột khai rằng gian nhà cấp 4 trên là của mẹ các anh chị mua cho anh Tuấn để làm nơi thờ cúng và khẳng định đây là tài sản riêng của anh Tuấn nên không được chia diện tích nhà 12m2 cấp 4 nêu trên.
Nhưng trong quá trình giải quyết vì anh Tuấn và các anh chị em ruột không xuất trình được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình, nên Tòa án đã bác yêu cầu trên và căn cứ vào các tài liệu Tòa án nhận định diện tích nhà trên là tài sản riêng của anh Tuấn có trước thời kỳ hôn nhân.
Ngoài ra, anh Tuấn và chị Hà có lời khai thống nhất: Ngày 31/05/1995 anh chị mua 1 gian nhà cấp 4 với S=12m2 liền kề gian nhà cấp 4 mà anh Tuấn mua từ trước của bà Nguyễn Thị Lĩnh và tạo thành nhà 24m2 như hiện nay. Anh chị xác định diện tích 12m2 nhà cấp 4 mà anh chị mua của bà Lĩnh là tài sản chung của vợ chồng.
Năm 2005 anh Tuấn và chị Hà cùng kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại UBND phường Trung Phụng - Đống Đa - Hà Nội. Việc anh chị cùng kê khai xin cấp Giấy chứng nhận thể hiện ý chí của anh Tuấn muốn nhập khối tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung vợ chồng. Chính vì lẽ đó ngày 21/12/2005 UBND quận Đống Đa đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn có S = 24,1m2 đứng tên anh Tuấn, chị Hà. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đến nay không có ai khiếu nại hay tranh chấp gì.
Tháng 8/2007 anh chị phá nhà cũ và xây thành nhà 5 tầng 1 tum như hiện nay. Tiền xây nhà là của vợ chồng nên xác định căn nhà 05 tầng 1 tum tại số 2 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn là tài sản chung của anh Tuấn chị Hà.
Bên cạnh đó, anh Tuấn, chị Hà khai nhận có tài sản chung là ngôi nhà 02 tầng sàn gỗ trên diện tích hơn 30m2 ở Đông Anh. Nhưng qua xem xét, đánh giá tài liệu các bên cung cấp, Tòa án nhận định ngôi nhà này anh chị sử dụng từ năm 1993 đến nay là đất lưu không nằm trong địa giới hành chính do UBND thị trấn Đông Anh quản lý. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nên giá trị quyền sử dụng đất không phải là tài sản của anh Tuấn, chị Hà nên anh chị chỉ được sở hữu toàn bộ tài sản trên đất có trị giá 25.865.000 đồng.
Ngoài ra, xét nhà đất trên có diện tích dưới 30m2 nên theo quy định của UBND thành phố Hà Nội không thể chia tách nhỏ thửa đất. Mặt khác, chị Hà lại nuôi cả 2 con, và các cháu đang ăn ở, học tập ổn định tại địa chỉ trên nên chia cho chị Hà được sở hữu toàn bộ nhà đất tại số 02 ngách 1 ngõ 226 Lê Duẩn và phải thanh toán chênh lệch cho anh Tuấn.
Nhận định: Quyết định của TAND thành phố Hà Nội trên là hoàn toàn hợp lý. Bởi lẽ, mặc dù theo quy định của pháp luật là việc nhập tài sản riêng là bất động sản vào tài sản chung phải bằng văn bản, tuy nhiên, trên thực tiễn cuộc sống gia đình ở Việt Nam thì khi một trong hai bên nhập tài sản riêng vào tài sản chung thường ít trường hợp có văn bản thỏa thuận mà chỉ thông qua hành động thực tiễn như đổi Giấy chứng nhận quyền sử hữu hoặc sử dụng thành tên hai vợ chồng hoặc xin cấp mới giấy chứng nhận có ghi tên hai vợ chồng….
Trong vụ án ly hôn nêu trên, như Tòa án nhận định, việc anh Tuấn cùng vợ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận thể hiện ý chí của anh Tuấn muốn nhập khối tài sản riêng của mình vào khối tài sản chung vợ chồng. Diện tích đất trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi tên hai vợ chồng và
cho đến nay không có bất kỳ tranh chấp nào. Do đó, Tòa án bác yêu cầu xác định diện tích đất 12m2 trước đây anh Tuấn mua là tài sản riêng của anh là hoàn toàn hợp lý.
2.2.2. Giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Vấn đề giải quyết tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn không chỉ phức tạp trong việc chứng minh tài sản chung hay tài sản riêng mà còn thể hiện tính phức tạp đối với trường hợp khi vợ chồng người con ly hôn, cha mẹ hoặc người thân có yêu cầu là họ đã cho vợ chồng người con vay tiền để mua nhà hoặc đất (thường yêu cầu này được người con đẻ thừa nhận) nay yêu cầu vợ chồng phải trả khoản nợ đó bằng tiền hoặc tuyên bố cho người con đẻ khoản nợ đó để tính công sức vào giá trị đất. Đối với vụ việc này, Tòa án cần áp dụng nguyên tắc trách nhiệm chứng minh thuộc về cha mẹ là người có yêu cầu. Tuy nhiên, trong giải quyết một số tranh chấp này, mặc dù đương sự không có hoặc không đủ chứng cứ chứng minh, có Tòa án vẫn chấp nhận yêu cầu của đương sự đưa ra. Ví dụ, TAND quận Ba Đình - Hà Nội (3/2001) giải quyết vụ tranh chấp tài sản khi ly hôn giữa anh Phạm Quí T và chị An Thị P về ngôi nhà số 18 phố Sơn Tây - Hà Nội, đã xác định ngôi nhà đó thuộc sở hữu riêng của anh T với các lý do: Giấy tờ mua nhà này đứng tên anh T vào ngày 22/10/1991 và theo anh T: nguồn gốc ngôi nhà là do bà M (mẹ anh) bán nhà số 34 phố Nguyễn Trường Tộ rồi cho anh tiền để mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính bà M (mẹ của anh T) cũng xác nhận bà không ủy quyền cho anh T mua nhà số 18 phố Sơn Tây và cũng không có tài liệu gì để chứng minh là bà đã cho anh T tiền để mua nhà này. Với những tình tiết trên, không đủ chứng cứ để khẳng định anh T có quyền sở hữu riêng đối với nhà số 18 phố Sơn Tây. Vì vậy, Bản án phúc thẩm số 54/LHPT ngày 24/5/2001 của TAND thành phố Hà Nội đã sửa án sơ thẩm theo hướng: Xác định nhà số 18 Sơn Tây là tài sản chung của anh T và chị P để chia theo pháp luật.
Mặt khác, tranh chấp về nhà ở và quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn đã phức tạp, lại càng phức tạp hơn khi tài sản có tranh chấp không thể chia được bằng hiện vật cho các bên, mà chỉ một bên được nhận nhà hoặc đất còn bên kia được nhận phần giá trị chênh lệnh thanh toán bằng tiền (tính theo giá giao dịch thực tế trên thị trường). Tính phức tạp thể hiện ở chỗ, các bên đều muốn được chia bằng hiện vật không muốn nhận tài sản theo giá trị vì sợ thiệt thòi hoặc khi đã xác định được bên nào được nhận nhà hoặc đất thì họ lại muốn định giá tài sản thấp hơn giá trị thực tế, còn bên kia muốn tính đúng hoặc cao hơn giá giao dịch thực tế của tài sản. Trong khi đó, nếu Tòa án giải quyết thì quyết định của cơ quan này lại phụ thuộc nhiều vào kết luận của Hội đồng định giá (trong nhiều vụ việc, kết luận của Hội đồng định giá lại trở
thành "ngòi nổ" cho tranh chấp gay gắt và phức tạp hơn). Ví dụ: Vụ án tranh
chấp tài sản khi ly hôn giữa chị Phan Thu Hà và anh Trần Khắc Liên về giá trị tài sản ngôi nhà một tầng, mái bằng có diện tích là 40m2 được xây dựng trên mảnh đất rộng 60m2 nằm ở trung tâm thành phố Việt Trì. Do các bên không thỏa thuận được về giá trị tài sản, TAND thành phố Việt Trì đã quyết định thành lập Hội đồng định giá và định giá tài sản trên là 48 triệu đồng. Chị Hà kháng cáo với lí do giá trị thực của tài sản cao hơn. Khi xử phúc thẩm TAND tỉnh Phú Thọ đã y án sơ thẩm. Trên thực tế, với diện tích, vị trí và giá giao dịch nhà đất tại thành phố Việt Trì vào thời điểm dầu năm 2001, giá đất đang có tranh chấp là 4.5 triệu/m2. Như vậy, giá giao dịch thực tế ngôi nhà đó cao hơn rất nhiều so với giá mà Hội đồng định giá đã định. Để khắc phục những