3.1. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình Sơn, tỉnh Hòa Bình
1) Trong số các quyền mà pháp luật đất đai cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện, ở huyện Kỳ Sơn các chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 4 quyền, bao gồm: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDĐ. Trong đó, quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu đối với đất ở.
Nhìn chung, những tác dụng tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Kỳ Sơn là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai.
- QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
2) Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ ở giai đoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chính quyền trong huyện Kỳ Sơn, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nền nếp.
79
3) Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Kỳ Sơn có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
4) Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo còn cao. Những con số điều tra đã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai.
5) Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội.
6) Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
80
- Về tiền sử dụng đất: Như đã phân tích ở trên, một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-Chính phủ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% nếu đã sử dụng đất ổn định sau ngày 15/10/1993 hoặc phải nộp 20% nếu đã sử dụng đất ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 đối với đất đô thị, từ ngày 31/05/1990 đến trước ngày 15/10/1993 đối với đất ở nông thôn). Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yêu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau thì cả hai bên đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tích đất của mình), không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
7) Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra những yếu kém, tồn tại chủ yếu sau đây:
a) Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các QSDĐ nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ; Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
b) Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn
81
phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy: chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm cảu cơ quan địa chính huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo.
d) Mặt khác cho đến trước khi có Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì thẩm quyền giải quyết các hoạt động thực hiện các QSDĐ do UBND huyện đảm nhận, trong khi các hoạt động về QSDĐ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, làm cho UBND huyện sa lầy vào các công việc mang tính chất sự vụ đã làm ảnh hưởng đến thời gian để tập trung chỉ đạo giải quyết những mục tiêu chiến lược có tầm quan trọng hơn như phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các công việc này do Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Mỹ mới được thành lập với số lượng viên chức còn hạn chế. Vì vậy văn phòng đang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ.
e) Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.