2.3.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Theo số liệu thống kê trong giai đoạn năm 2005-2012 toàn huyện Kỳ Sơn đã giải quyết cho 1.495 trường hợp thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Tình hình biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm là tương đối sôi động và diễn ra nhiều nhất so với các quyền khác trên địa bàn toàn huyện (bảng 2.6).
Bảng 2.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005 – 2012
Đơn vị tính: vụ Xã Năm Tổng số 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 TT Kỳ Sơn 9 9 14 17 27 26 82 16 200 Xã Dân Hòa 9 6 8 14 18 59 0 23 137 Xã Mông Hóa 16 3 13 23 27 107 112 8 309 Xã Phú Minh 2 0 2 3 2 12 36 6 63 Xã Dân Hạ 13 16 7 10 27 54 85 5 217 Xã Độc Lập 1 4 1 0 1 10 49 4 69 Xã Hợp Thành - - - - 4 11 56 22 93 Xã Phúc Tiến 1 3 2 4 1 17 62 4 94 Xã Hợp Thịnh 3 6 7 3 10 112 10 8 159 Xã Yên Quang - - - 78 69 7 154 Toàn huyện 54 47 54 74 117 486 561 103 1.495
57
2.3.2.2 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại các xã, thị trấn điểm
Kết quả điều tra thực tế 200 hộ gia đình cá nhân tại 5 xã, thị trấn giai đoạn 2005 đến nay cho thấy, có 162 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có 97 hộ tham gia chuyển nhượng từ 2 - 3 lần, đưa tổng số vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ của các hộ được điều tra là 366 vụ. Số liệu cụ thể được trình bày trong bảng số 2.7 và biểu đồ 2.3.
58
Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ theo các xã, thị trấn
Chỉ tiêu Xã Mông Hóa Thị trấn Kỳ Sơn Xã Hợp Thịnh Xã Dân Hòa Xã Độc Lập Tổng 1. Tổng số vụ chuyển nhƣợng (vụ) 130 66 64 63 43 366 1.1. Đất ở 124 55 58 52 14 303 1.2. Đất nông nghiệp 6 11 6 11 29 63 2. Diện tích (m2 ) 15.196 8.607 4.617 9.439 17.755 55.614 3. Tình hình thực hiện chuyển nhƣợng 3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 59 30 29 30 22 170
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (vụ) 38 15 21 18 7 99
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (vụ) 25 12 9 7 8 61
3.4. Giấy tờ viết tay (vụ) 8 6 4 6 6 30
3.5. Không có giấy tờ cam kết (vụ) 1 3 1 2 0 7
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhƣợng
4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời (vụ) 52 38 45 43 23 201
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 71 23 15 17 19 145
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 7 5 4 3 1 20
59
Các vụ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 82,79% tổng số các vụ chuyển nhượng; số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ chiếm 17,21% tổng số các vụ chuyển nhượng. Lý do của vụ chuyển nhượng QSDĐ đều vì nơi cư trú (đối với đất ở) và vì thiếu đất sản xuất (đối với đất nông nghiệp), không có trường hợp nào với mục đích đầu cơ kinh doanh bất động sản (lý do các vụ chuyển nhượng được thể hiện ở phụ biểu 03).
0 20 40 60 80 100 120 140 MĐSD Đất ở Đất nông nghiệp Số v ụ Thị trấn Kỳ Sơn Xã Mông Hóa Xã Hợp Thịnh Xã Dân Hòa Xã Độc Lập
Biểu đồ 2.3: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp
Từ năm 2005 đến nay số vụ chuyển nhượng tăng nhanh qua các năm.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 2.7 và biểu đồ 2.3. Tại những xã công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những xã thuần nông nghiệp. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến đổi.
Thị trấn Kỳ Sơn có tuyến đường QL6 chạy qua rất thuận tiện cho giao thông với các tỉnh khác. Vì vậy, những người có điều kiện đã đổ xô vào các khu vực này “mua đất”, những người này không chỉ là người dân của huyện Kỳ Sơn mà còn từ
60
các nơi khác ngoài huyện, trong đó tỷ lệ những người đến làm việc tại các doanh nghiệp trên địa bàn huyện “mua đất” khá cao.Đối với thị trấn Kỳ Sơn - là trung tâm đô thị của huyện, kinh tế - xã hội phát triển trước một bước so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ đều lớn và có mức độ khá ổn định. Ở các xã khác số vụ chuyển nhượng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, đặc biệt là tăng dân số cơ học.
Cùng với sự hình thành các khu công nghiệp, số lượng người từ nơi khác đến huyện Kỳ Sơn làm ăn sinh sống càng ngày càng đông đã đẩy số lượng giao dịch "mua bán đất" hàng năm lên cao ở những xã có nhiều khu công nghiệp như ở xã Mông Hóa có khu công nghiệp Mông Hóa.
Trong giai đoạn này, tỷ lệ các vụ chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng là 46,45% (170 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn sau đó không làm tiếp các thủ tục tài chính là 27,05% (99 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng là 16,67% (61 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ có giấy tờ viết taylà 8,19% (30 vụ)và tỷ lệ các vụ "giao dịch ngầm" là 1,64% (7 vụ).
Đối với những xã thuần nông như xã Độc Lập, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở ít xảy ra. Các vụ "mua đất" chỉ xảy ra đối với những hộ không thể tự giãn hay thừa kế đất đai của ông cha. Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp lại xảy ra khá phổ biến. Họ sẵn sàng chuyển nhượng đất nông nghiệp khi không còn nhu cầu sử dụng do chuyển sang làm nghề khác. Đặc biệt là đối với những thanh niên di cư vào các vùng có khu công nghiệp để tìm kiếm việc làm, khi chuyển sang làm nghề khác họ cần một số vốn ban đầu nhất định nên họ thường "bán đất" nông nghiệp.
Xét trong cả thời kỳ từ năm 2005 đến nay, qua kết quả điều tra về những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số lượng những vụ không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục vẫn còn nhiều như sau:
- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng đất chưa có GCN còn cao (trong 366 vụ chuyển nhượng, có 165 vụ - chiếm tỷ lệ 45,08%
61
chưa có GCN). Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên tai, chiến tranh nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng (có 15 vụ thuộc trường hợp này, chiếm tỷ lệ 4.10%). Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCN (có 150 vụ, chiếm 41,00%). Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCN; trường hợp chưa có GCN thì phải làm thủ tục cấp GCN trước, muốn được cấp GCN thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCN còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDĐ thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ có hiệu lực thi hành đã cho phép người mua được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
- Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn rườm rà, phức tạp; người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND cấp huyện, cán bộ địa chính xã, cơ quan địa chính huyện, cơ quan tài chính huyện); thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài. Từ đó gây tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
62
Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã và cơ quan địa chính huyện cho thấy còn có những vướng mắc mà các cán bộ, cơ quan chuyên môn gặp phải:
- Trước đây các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ làm tại UBND huyện. Trên thực tế, mọi công việc chuyên môn như hướng dẫn, lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ đều do cơ quan chuyên môn thực hiện và chịu trách nhiệm về độ chính xác của hồ sơ, còn người thay mặt UBND huyện chỉ ký tên, đóng dấu xác nhận vào hồ sơ chuyển nhượng, từ đó phát sinh thêm công đoạn Văn phòng UBND huyện thẩm tra lại hồ sơ (đã được Phòng Địa chính nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) thẩm tra) trước khi trình UBND huyện ký, đóng dấu xác nhận; mặt khác việc chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên, UBND huyện mất nhiều thời gian để giải quyết công việc mang tính sự vụ này mà dẫn tới sao nhãng những công việc mang tính chất điều hành chung để phát triển kinh tế - xã hội của toàn huyện. Như vậy, với quy định của Luật Đất đai 1993 về thẩm quyền làm thủ tục chuyển nhượng đã gây nên sự chồng chéo và kéo dài thời gian xử lý hồ sơ, gây ách tắc trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của người dân. Sau khi Luật Đất đai 2003 được thi hành, công việc giải quyết các hồ sơ xin chuyển nhượng QSDĐ theo quy định là do Văn phòng đăng ký QSDĐ giải quyết. Tuy nhiên ở huyện Kỳ Sơn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới được thành lập năm 2011, do vậy mọi công việc thời điểm trước đều do Phòng TN&MT giải quyết. Chuyển nhượng QSDĐ là việc xảy ra thường xuyên nên lượng hồ sơ rất lớn, Phòng TN&MT chỉ với 7 người vì vậy gặp khó khăn trong vấn đề giải quyết công việc theo đúng thời gian quy định.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ hướng dẫn trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ của các chủ sử dụng đất và Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định này là Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 chưa quy định rõ cơ chế phối hợp giữa các cơ quan có chức năng trong việc giải quyết hồ sơ của người dân, cụ thể là sự phối hợp giữa các cơ quan địa chính, cơ quan xây dựng và cơ quan tài chính cấp huyện. Từ đó làm cho người dân phải qua nhiều “cửa” và không tránh khỏi những phiền nhiễu, tắc trách từ phía các
63
cán bộ, cơ quan có trách nhiệm giải quyết thủ tục, hồ sơ. Điều này hiện nay đang được khắc phục bởi quy chế “một cửa”, tuy nhiên do số lượng các vụ việc về đất đai rất lớn nên thời gian thụ lý hồ sơ vẫn còn chậm.