2.3.5.1. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kỳ Sơn
Đến ngày 01/07/2004 - ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì pháp luật mới chính thức cho phép các chủ sử dụng đất được tặng cho QSDĐ nhưng trong thực tế việc tặng cho QSDĐ đã xảy ra từ nhiều năm trước. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể về đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ ở Điều 106 và khoản 6 Điều 113 [12].
Theo số liệu thống kê trong giai đoạn năm 2005-2012 toàn huyện Kỳ Sơn đã giải quyết cho 591 trường hợp thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Số liệu cụ thể được trình bày trong bảng số 2.10.
68
Bảng 2.10:Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005 – 2012
Đơn vị tính: vụ Đơn vị hành chính Năm Tổng số 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 TT Kỳ Sơn - - 24 17 11 20 18 5 150 Xã Dân Hòa 1 2 7 15 16 1 15 4 61 Xã Mông Hóa - 29 0 19 19 8 24 5 104 Xã Phú Minh - 3 0 7 4 4 9 3 34 Xã Dân Hạ 5 11 9 5 0 17 26 8 81 Xã Độc Lập - 13 5 3 0 0 0 0 21 Xã Hợp Thành - - 5 10 15 4 11 0 45 Xã Phúc Tiến - - - 4 - 4 Xã Hợp Thịnh 5 0 7 1 9 24 14 7 67 Xã Yên Quang - - - 6 17 1 24 Toàn huyện 11 58 57 77 74 84 138 33 591
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kỳ Sơn)
2.3.5.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thị trấn và các xã điểm
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ được thể hiện bảng 2.11 và biểu đồ 2.5.
69
Bảng 2.11: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo xã, thị trấn
Chỉ tiêu Thị trấn Kỳ Sơn xã Mông Hóa xã Dân Hòa xã Hợp Thịnh xã Độc Lập Tổng 1. Tổng số vụ tặng cho (vụ) 68 53 30 38 17 206 1.1. Đất ở 53 38 17 30 14 152 1.2. Đất nông nghiệp 15 15 13 8 3 54 2. Diện tích (m2) 20.013 17.542 7.750 8.006 2.789 56.100
3. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho
3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 10 7 5 5 2 29
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (vụ) 10 9 5 3 2 29
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (vụ) 6 10 6 7 3 32
3.4. Giấy tờ viết tay (vụ) 25 20 4 8 3 60
3.5. Không có giấy tờ cam kết (vụ) 17 7 10 15 7 56
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho
4.1. GCNQSDĐ (vụ) 25 22 13 15 6 81
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 38 29 15 18 8 108
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 5 2 2 5 3 17
70 0 10 20 30 40 50 60 MĐSD Đất ở Đất nông nghiệp Số v ụ Thị trấn Kỳ Sơn Xã Mông Hóa Xã Hợp Thịnh Xã Dân Hòa Xã Độc Lập
Biểu đồ 2.5: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp
Như vậy, tặng cho QSDĐ là quyền diễn ra phổ biến, kết quả điều tra hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay cho thấy có 120 hộ tham gia thực hiện quyền này, trong đó có 35 hộ thực hiện từ 2 - 4 lần, dẫn đến số vụ tặng cho và nhận tặng cho là 206 vụ bao gồm tặng cho QSDĐ ở là 152 vụ (chiếm 73,78%), tặng cho QSDĐ nông nghiệp là 54 vụ (chiếm 26,22%). Do đến năm 2004 quyền này mới được pháp luật thừa nhận nên tỷ lệ khai báo tại cáccơ quan nhà nước rất thấp.
Trong số 206 vụ tặng cho QSDĐ này, 29 vụ (chiếm 14,07%) đã thực hiện đầy đủ các thủ tục (bao gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, nghĩa vụ tài chính (nếu có)); 29 vụ (chiếm 14,07%) làm thủ tục khai báo tại UBND cấp xã nhưng chưa thực hoàn tất các thủ tục còn lại để được cấp GCNQSDĐ; 32 vụ (chiếm 25,53%) làm giấy cam kết tặng cho có người làm chứng; 60 vụ (chiếm 29,13%) có giấy tờ cam kết tặng cho và 56 vụ (chiếm 17,20%) không có giấy tờ cam kết khi tặng cho QSDĐ.
Phần lớn là các vụ tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm nghề khác, chuyển đi làm xa
71
hoặc con gái khi đi lấy chồng ở ngoài xã để lại đất nông nghiệp cho các thành viên khác trong gia đình sử dụng. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối với các hộ gia đình, các nhân được tặng cho mà không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bảo lãnh bằng QSDĐ thì họ không khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai báo khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.
Ngoài ra, khi tặng cho QSDĐ ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khá nhiều.
Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, thị trấn khác nhau không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những vụ tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình ngày xảy ra càng nhiều. Mặc dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các xã, thị trấn mà có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở những xã, thị trấn này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, bảo lãnh nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSDĐ hay các quyết định giao đất.
2.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ để vay vốn được pháp luật cho phép thực hiện từ năm 1993 (Điều 3, Luật Đất đai 1993) [11]. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2001) đã bổ sung quyền của người sử dụng đất được đem giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho người khác vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
72
2.3.6.1. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kỳ Sơn
Theo số liệu thống kê trong giai đoạn năm 2005-2012 toàn huyện Kỳ Sơn đã giải quyết cho 2.848 trường hợp thực hiện quyền thế chấp QSDĐ. Số liệu cụ thể được trình bày trong bảng số 2.12.
Bảng 2.12:Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ huyện Kỳ Sơn giai đoạn 2005 – 2012
Đơn vị tính: vụ Năm Thế chấp Xóa thế chấp Tổng số vụ 2005 98 76 174 2006 103 92 195 2007 234 123 357 2008 212 204 416 2009 380 286 666 2010 208 223 431 2011 122 111 233 2012 258 118 376 Tổng cộng 1.615 1.233 2.848
(Nguồn: Báo cáo phòng Tài nguyên Môi trường huyện Kỳ Sơn)
2.3.6.2. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Thị trấn và các xã điểm
Kết quả điều tra trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ được thể hiện ở bảng 2.13, biểu đồ 2.6 và phụ biểu 04.
73
Bảng 2.13: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ theo các xã, thị trấn
Chỉ tiêu Thị trấn Kỳ Sơn xã Dân Hòa xã Mông Hóa xã Hợp Thịnh xã Độc Lập Tổng 1. Tổng số vụ thế chấp (vụ) 39 31 61 23 20 174 Trong đó: Đất ở 30 20 47 18 13 128 Đất nông nghiệp 9 11 14 5 7 46 2. Diện tích 2.851 5.031 10.919 4.270 4.406 27.477
3. Thời hạn cho thuê
3.1. 1-3 năm (vụ) 32 21 38 19 20 131 3.2. 3-5 năm (vụ) 6 8 19 4 0 36 3.3. 5-10 năm (vụ) 1 2 4 7 4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp 4.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (vụ) 32 28 52 20 19 151
4.2. Giấy tờ viết tay có người làm
chứng (vụ) 3 1 4 8
4.3. Giấy tờ viết tay (vụ) 4 2 5 3 1 15
5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp
5.1. GCNQSDĐ (vụ) 32 24 54 18 16 144
5.2. Giấy tờ hợp pháp khác
(vụ) 4 7 6 2 4 23
5.3. Không có giấy tờ (vụ) 3 1 3 7
74 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 MĐSD Đất ở Đất nông nghiệp Số v ụ Thị trấn Kỳ Sơn Xã Mông Hóa Xã Hợp Thịnh Xã Dân Hòa Xã Độc Lập
Biểu đồ 2.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ đối với đất ở và đất nông nghiệp
Kết quả điều tra từ năm 2005 đến nay có 140 hộ tham gia thế chấp. Trong đó có 12 hộ tham gia thế chấp từ 2 - 4 lần dẫn đến tổng số vụ thế chấp QSDĐ là 174 vụ. Việc thế chấp, bảo lãnh chủ yếu diễn ra với đất ở - có 128 vụ chiếm tỷ lệ 73,56% (trong đó có 125 vụ thế chấp và 3 vụ bảo lãnh); số vụ thế chấp bằng QSDĐ nông nghiệp là 46 vụ, chiếm tỷ lệ 26,44%. Trong đó, 155 vụ (chiếm 89,08%) thế chấp tại các tổ chức tín dụng; 19 vụ (chiếm 10,92%) bên nhận thế chấp là cá nhân. Đối với các trường hợp thế chấp tại các tổ chức tín dụng, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký là bắt buộc.
Như vậy, đối với quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ do yêu cầu bắt buộc là phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ số vụ không đăng ký khai báo là thấp nhất và có xu hướng giảm dần qua các giai đoạn. Các vụ thế chấp mà không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCN nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong các trường hợp “vay
75 nóng’ (vay trong một thời gian ngắn).
Về lý do thế chấp QSDĐ (thể hiện ở phụ biểu 07b): trong tổng số các trường hợp thế chấp, bảo lãnh: có 86,21% vụ thế chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh; 13,79% vụ thế chấp vì những lý do khác. Những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất ở diễn ra chủ yếu tại những nơi có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phát triển mạnh như thị trấn Kỳ Sơn, xã Mông Hóa. Qua bảng 2.13 cho thấy, số vụ thế chấp ở thị trấn Kỳ Sơn và xã Mông Hóa chiếm 57,47% tổng số vụ. Đặc biệt ở xã Mông Hóa, đa số các hộ sản xuất kinh doanh ngành nghề đều sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn hàng năm. QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của họ.
Ở xã Độc Lập người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp và quy mô sản xuất nhỏ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ. ở các xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất mô hình trang trại.
2.3.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất sử dụng đất
Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ thể hiện ở phụ biểu 08, cụ thể như sau:
1) Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: 46,80% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả. Đối với các hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 32,20% cho rằng giá vừa phải; 17,20% cho rằng giá thấp; và 3,80% có các ý kiến khác.
2) Về giá bồi thường đất do Nhà nước quy định: Trong thời kỳ từ năm 1993 - nay ở trên địa bàn huyện Kỳ Sơn chủ yếu thu hồi đất nông nghiệp. So với giá "mua bán" đất nông nghiệp thực tế thì các mức giá bồi thường áp dụng tại huyện Kỳ Sơn trong các giai đoạn đều cao hơn. Tuy nhiên, với số tiền bồi thường đó, tự người dân tìm việc làm khác thay thế thì rất khó khăn, vì vậy 48,80% số hộ được hỏi cho là
76
thấp, 10,80% cho là rất thấp. Đối với các hộ không sản xuất nông nghiệp hoặc nguồn thu nhập chính không phải từ sản xuất nông nghiệp thì 21,40% số hộ cho rằng giá Nhà nước quy định là cao; 18,80% cho là vừa phải; và 0,20% có các ý kiến khác.
3) Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: 7,40% số hộ được hỏi cho là đơn giản; 48,20% cho là bình thường; 43,40% cho là phức tạp; và 1,00% có các ý kiến khác.
4) Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 6,80% số hộ được hỏi trả lời là nhanh chóng; 25,40% trả lời là bình thường; 47,60% trả lời là mất thời gian dài; 13,20% trả lời là thời gian rất dài; 7,00% có các câu trả lời khác.
5) Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 5,60% số hộ trả lời là dễ hiểu; 76,20% trả lời là có thể hiểu được; 15,60% trả lời là khó hiểu và 2,60% có các câu trả lời khác.
6) Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ: 26,00% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 56,60% trả lời có thể thực hiện được; 16,40% trả lời là khó thực hiện và 1,00% có các câu trả lời khác.
7) Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 48,00% số hộ được hỏi cho là cao; 47,20% cho là vừa phải; 2,80% cho là thấp; 0,40% trả lời là quá thấp và 1,60% có các câu trả lời khác.
8) Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 1,80% số hộ cho rằng nhiệt tình; 41,00% cho rằng đúng mực; 56,80% cho rằng ít nhiệt tình và 0,40% có ý kiến khác.
9) Về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng: 43,40% số hộ trả lời là dễ dàng; 29,20% trả lời là có thể vay được; 18,00% trả lời là khó khăn; 8,60% trả lời là rất khó khăn và 0,80% có các ý kiến khác.
10) Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ: 3,60% số hộ trả lời là dễ dàng; 39,20% cho là có thể tìm được; 49,60% trả lời là khó tìm; 6,40% trả lời là rất khó và 1,20% có các ý kiến khác.
11) Về rủi ro khi giao dịch về QSDĐ: 6,80% số hộ trả lời là rất sợ; 32,40% trả lời là có sợ rủi ro; 39,20% trả lời là ít sợ; 20,60% trả lời là không sợ rủi ro và
77 1,00% có các ý kiến khác.
12) Khi hỏi về việc có lo ngại hay không khi chính sách đất đai thay đổi: 1,60% hộ trả lời là rất sợ; 8,60% trả lời là sợ ; 49,00% trả lời là sợ ít; 38,60% trả lời là không sợ và 2,20% có các ý kiến khác.
13) Khi hỏi về mức độ lo ngại về nguồn thu nhập thay thế đất nông nghiệp: 6,80% số hộ trả lời là rất sợ, 27,20% trả lời là sợ - đây là những hộ thuần nông nghèo hoặc trung bình, họ gặp khó khăn khi tìm công việc thay thế; 29,80% số hộ được hỏi trả lời là ít sợ, 25,00% trả lời là không sợ và 11,20% có các câu trả lời khác, vì họ đang có thu nhập ổn định từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đối với họ sản xuất nông nghiệp chỉ với mục đích cầm chừng để giữ