b o cho nhân dân tham gia v ic giám sát c ng đ ng
2.2.2.1. Công tác lp qui ho ch, dán đ ut đn bù-gi i phóng tb ng
M c dù qui ho ch chung c a toàn d án 87ha đã đ c phê duy t vào n m 2000, nh ng đ n n m 2002 Ki n Trúc s Tr ng Thành ph (nay là S Qui ho ch ki n trúc)
m i th a thu n v quy ho ch – ki n trúc xây d ng khu nhà 2,23 ha t i ph ng An Phú
- qu n 2 cho Công ty C ph n u t và D ch v TP.HCM. Nguyên nhân ch m tr trong
công tác qui ho ch là do ch đ u t chính đã không nh t quán trong vi c phân đ nh khu
v c cho các ch đ u t thành ph n, phân khu ch c n ng không rõ ràng,… d n đ n vi c
không th ng nh t gi a các ch đ u t thành ph n, ph i đi u ch nh qui ho ch, nh h ng đ n ti n đ th c hi n d án (đ n n m 2003 m i c b n th ng nh t v i nhau)
Công tác l p d án đ u t do d án 2,23ha An Phú c ng g p nhi u tr ng i do
Công ty vài l n thay đ i m c tiêu đ u t , ph ng án kinh doanh, ph ng án huy đ ng
v n,… làm cho vi c phân tích tính kh thi c a d án, phân tích tài chính, hi u qu kinh
t xã h i c a d án g p không ít khó kh n, ph i l p l i d án đ u t nhi u l n, gây trì tr cho công tác tri n khai th c hi n d án trong các b c ti p theo (m c dù công tác th m đ nh – phê duy t d án không ph i do c quan nhà n c th c hi n, mà do ch đ u t t
quy t đ nh - đã rút ng n th i gian th c hi n, nh ng ti n đ v n b ch m).
n n m 2004, d án 2,23ha m i đ c phê duy t (l n 1) và chu n b tri n khai b c thi t k , thi công. Th i gian b m t là 2 n m k t ngày quy ho ch đ c th a thu n.
Tuy v y, do m t s đi u ki n khách quan v i các đ i tác v qui mô đ u t , nên đ n n m
2006 d án m i b t đ u kh i đ ng l i.
Công tác đ n bù gi i phóng m t b ng cho d án “h t ng k thu t chính” và các d án thành ph n đã g p r t nhi u khó kh n tr ng i. ây là d án kinh doanh c a các ch đ u t thành ph n nên vi c hi p th ng đ n bù v i ng i dân có đ t không đ c thu n l i nh các d án xây d ng công trình công c ng, l i ích qu c gia. ôi khi, có m t s h dân đòi h i giá đ n bù cao ng t ng ng (t ng đ ng giá kinh doanh!). M t khác, s không
th ng nh t v giá c đ n bù gi a các ch đ u t d án xung quanh c ng gây ra nh ng khó kh n nh t đ nh cho vi c đ n bù toàn b d án. i n hình nh có m t vài ch đ u t vì mu n đ y nhanh công tác đ n bù nên đã ch p nh n giá cao h n so v i ch đ u t khác, r i
ch đ u t còn l i và ch đ u t “h t ng k thu t chính” không ch p nh n đ n bù v i các giá đó s không th th ng l ng đ c và chính ch đ u t lúc đ u nâng giá c ng không đ n bù đ c m t vài v trí chi n l c… i u này làm nh h ng đ n ti n đ chung c a
toàn d án (m c dù ph ng án giá đ n bù, tr c p thi t h i và tái đ nh c c a d án chính
đã có, nh ng các ch đ u t thành ph n không tuân th , xé rào th c hi n riêng).
Công tác đ n bù gi i phóng m t b ng c a d án 2,23ha An Phú c ng b th c hi n
ch m, kéo dài đ n n m 2006, gây nh h ng l n đ n tình hình thu hút đ u t (ph i tìm ki m và thay đ i nhi u đ i tác do h không ch đ i đ c).
2.2.2.2. Quá trình kh o sát, thi t k l p d toán và gi y phép xây d ng
Quá trình kh o sát nh m ph c v thi t k cho d án này đã b gián đo n nhi u l n.
L n kh o sát đ u tiên ph c v cho vi c l p d án vào kho ng n m 2000, thì đ n n m
2003 m i ti n hành kh o sát đ thi t k . Nh ng do th i gian tri n khai thi công ch m
nhi u so v i th i đi m kh o sát, nên đ n n m 2006 ph i ti n hành kh o sát l i theo yêu c u đ đ m b o an toàn cho thi t k . i u này gây lãng phí và làm m t nhi u th i gian
công s c cho các nhà đ u t .
Sau khi các bên ký k t h p đ ng h p tác đ u t và hoàn thành công tác kh o sát, đ n v t v n thi t k ti n hành l p h s xin phép xây d ng. H s này đ c th c hi n nhanh do đ n v t v n có kinh nghi m và n m v ng các th t c v c p phép xây d ng.
K đ n, đ n v t v n tri n khai ngay công tác thi t k và d toán cho công trình.
b c này, do ch đ u t là ng i quy t đ nh phê duy t, nên c ng đã rút ng n ph n nào th i gian th c hi n.
Qua đó có th th y, n u ch đ u t l a ch n nhà t v n thi t k chuyên nghi p thì ti n đ th c hi n d án đ c rút ng n đi r t nhi u. Toàn b các công tác này ch th c
hi n trong vòng 3 tháng.
2.2.2.3. Quá trình l a ch n nhà th u
Vì đây là v n t có c a các doanh nghi p và v n vay, nên trong quá trình thi t k , các nhà đ u t đã ti n hành tìm ki m nhà th u thi công xây d ng đáp ng v i yêu c u c a
mình. Do đó, v a ngay khi gi y phép xây d ng đ c c p, công trình đã đ c kh i công.
Quý III n m 2007, công trình m i b t đ u tri n khai thi công ph n móng và ti n
hành xây d ng các m u nhà đ thu hút khách hàng.
M c dù đáp ng đ c ti n đ ch n th u theo yêu c u m t cách nhanh chóng do
ch đ u t có đ c s ch đ ng trong vi c ch n nhà th u (không ph thu c vào th i h n
phê duy t c a c p có th m quy n). Nh ng k t ngày hoàn t t công tác đ n bù - gi i
2.2.2.4. Quá trình qu n lý thi công
Vi c qu n lý ti n đ th c hi n c a các nhà cao t ng ch y u là qu n lý công tác
thi công xây d ng ph n móng và h m. ây là công tác khó kh n ph c t p nh t khi xây
d ng cao c. N u làm th t t m thì th i gian th c hi n s ch m, th m chí kéo dài r t lâu; nh ng n u c h i thúc làm nhanh, b qua các b c k thu t c b n thì h u qu s khó l ng, nh h ng nghiêm tr ng đ n ch t l ng công trình (đi n hình nh vi c đ y
nhanh ti n đ th c hi n d án mà b qua các b c c b n c n thi t nh H m chui V n
Thánh gây nên vi c lún s t, r t khó kh c ph c,…).
Chính vì th , lúc đ u các ch đ u t không đ c thúc nhi u v th i gian th c hi n
c a d án 2,23ha An Phú đ cho đ n v thi công tu n t th c hi n đ m b o ch t l ng
và an toàn. Cho nên công trình đã qua h n 3 tháng mà v n ch a xây d ng xong ph n
móng c c (nên ch a th xây h m).
Cùng lúc đó, do tình hình kh ng ho ng kinh t , tài chính và s s t gi m c a th tr ng b t đ ng s n vào cu i n m 2007 và đ u n m 2008 nên các ch đ u t thi u v n
tri n khai th c hi n. Công trình b trì tr kéo dài.
n nay, công trình v n đang tri n khai thi công nh ng r t ch m và c m ch ng. ây là h u qu c a vi c qu n lý thi công ch a đ ng b , nh p nhàng, t m quá m c c n
thi t (đi u này ch a tính đ n các y u t nh h ng khác v v n).