6. Cấu trúc Luận văn
2.3.4.2 Công tác bán nhà tái định cư
Nguyên tắc xét mua căn hộ tái định cư: Thực hiện theo Quyết định 26/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội:
1. Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định cư đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ở hợp pháp bị thu hồi có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ và có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội.
2. Căn cứ quỹ đất, nhà tái định cư hiện có (số lượng, diện tích, cơ cấu căn hộ), Uỷ ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm ban hành quy chế bố trí, xắp xếp tái định cư cho dự án. Quy chế này phải đảm bảo công khai, công bằng, phù hợp các quy định của pháp luật. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi nhà ở, đất ở tại nơi có dự án tái định cư.
3. Người sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu được bồi thường bằng tiền và bố trí tái định cư bằng nhà ở căn hộ. Việc giải quyết nhà ở được quy định như sau:
a. Chủ sử dụng thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà đang thuê Nhà nước hoặc tổ chức tự quản) khi bị thu hồi được mua hoặc thuê nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi.
b. Chủ sử dụng nhà ở thuộc sở hữu riêng (sở hữu tư nhân), có diện tích đất sử dụng riêng khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng được bố trí căn hộ theo những nguyên tắc sau:
- Chủ sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu có từ 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thường xuyên và đăng ký hộ khẩu thường trú tại
địa điểm giải phóng mặt bằng được xét mua 2 căn hộ tái định cư; nhưng tổng diện tích các căn hộ được tái định cư không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi;
- Chủ sử dụng nhà ở, đất ở không đăng ký hộ khẩu thường trú Hà Nội nhưng không đăng ký thường trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng (hộ khẩu KT2) chỉ được xét mua 01 căn hộ tái định cư.
4. Trường hợp các hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở trong khu vực đường vành đai 1 (khu vực nội thành) khi di chuyển ra bên ngoài thì ngoài mức diện tích nhà tái định cư được bố trí theo quy định tại Khoản 3 Điều này còn được tính hệ số chuyển vùng như sau:
- Nhà ở nằm trong đường vành đai 1: hệ số bằng 1,0;
- Nhà ở nằm từ đường vành đai 1 đến đường vành đai 2: hệ số bằng 1,1; - Nhà ở nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3: hệ số bằng 1,2; - Nhà ở nằm ngoài đường vanh đai 3: hệ số bằng 1,3.
5. Phần diện tích nhà ở được bố trí lớn hơn tiêu chuẩn quy định tại Khoản 3,4 Điều này được bán theo giá quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố nhân với hệ số bằng 1,2.
6. Trường hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu, thủ công nghiệp thì tuỳ theo quỹ đất thực tế tại địa phương có thể bố trí được tái định cư, người có đất ở hợp pháp bị thu hồi có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu được xét giao đất ở thì theo hạn mức như sau:
a. Nếu diện tích đất ở bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích đất bị thu hồi:
- 60m2 đối với khu vực nội thành;
- 80m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phường (trước đây là xã) mới được thành lập sau năm 1997;
- 160m2 đối với khu vực nông thôn trung du.
Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du áp dụng theo quy định tại Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2004 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội.
b. Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại Mục a trên đây thì được giao đủ theo Mục a và giao bổ sung bằng 50% phần diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích đất được giao không lớn hơn 1,5 lần (đối với đất ở đô thị) và không lớn hơn 2 lần (đối với đất ở nông thôn) mức quy định tại Mục a nêu trên. c. Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ở của người đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100m2 (đối với đất ở tại nông thôn).thì người có đất bị thu hồi có thể được xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu (40m2 đối với đất ở tại đô thị; 100m2 đối với đất ở tại nông thôn), nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở do được Uỷ ban nhân dân thành phố quy định nhân với hệ số điều chỉnh K = 1,2.
7. Các trường hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở:
a. Không xét bán căn hộ, giao đất tái định cư cho các chủ sử dụng nhà ở, đất ở sau đây:
- Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20m 2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 40m 2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100m 2 (đối với đất ở tại nông thôn) cho một chủ sử dụng đất;
- Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20m2;
- Diện tích đất ở còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng trên 120m2 tính cho 01 chủ sử dụng đất.
b. Các trường hợp nêu tại Mục a trên đây mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng (có diện tích nhỏ hơn 20m2 hoặc lớn hơn 20m2 nhưng kích thước
thửa đất không hợp lý) không xây dựng nhà ở được theo quy hoạch, nếu Uỷ ban nhân dân quận, huyện đã có quyết định thu hồi toàn bộ hoặc chủ sử dụng đất đã chuyển nhượng cho hộ liền kề để hợp khối xây dựng theo quy hoạch thì được xem xét bán nhà, giao đất tái định cư như trường hợp bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở theo Khoản 1, 2, 3, 4 Điều này.
8. Các trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất và tài sản trong
phương án bồi thường, hỗ trợ không đủ để nộp tiền mua căn hộ tái định cư thì
phần chênh lệch còn thiếu được phép trả dần trong 10 năm theo quy định (trừ
trường hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà). Việc cho phép bán trả
dần được lập ngay trên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Về giá nhà TĐC: UBND thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 80/2005/QĐ-UB ngày 03/06/2005 về Ban hành giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các hộ gia đình TĐC khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
a- Đối với nhà chung cư có thang máy: Đơn vị: đồng/m2.
TẦNG KHU VỰC 1 KHU VỰC 2 KHU VỰC 3 KHU VỰC 4
2 6.486.000 6.165.000 5.897.000 5.736.000 3 6.237.000 5.928.000 5.670.000 5.515.000 4 5.997.000 5.700.000 5.452.000 5.303.000 5 5.766.000 5.481.000 5.242.000 5.099.000 6 -12 5.544.000 5.270.000 5.040.000 4.903.000 Từ 13 trở lên 5.322.000 5.059.000 4.838.000 4.707.000
b- Đối với nhà chung cư chỉ có cầu thang bộ, không có thang máy: Đơn vị: đồng/m2.
TẦNG KHU VỰC 1 KHU VỰC 2 KHU VỰC 3 KHU VỰC 4
2 6.266.000 5.365.000 4.616.000 4.166.000 3 6.025.000 5.159.000 4.439.000 4.006.000 4 5.793.000 4.961.000 4.268.000 3.852.000 5 5.570.000 4.770.000 4.104.000 3.704.000 6 5.356.000 4.587.000 3.946.000 3.562.000 7 trở lên 5.142.000 4.404.000 3.788.000 3.420.000
Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị, đưa người dân TĐC đến sống tại các khu chung cư cao tầng. Thực tế cho thấy, TĐC cho những hộ phải thu hồi đất cũng gặp nhiều khó khăn. Cụ thể nếu trước đấy việc TĐC chủ yếu là phân lô đất thì từ năm 2000 thành phố không còn chủ trương đó nữa. Ngay cả khi dự án đã chuẩn bị được quỹ nhà TĐC nhưng không ít hộ dân không muốn đến ở, chỉ thích TĐC tại chỗ. Trong khi đó, việc triển khai xây dựng các khu TĐC cũng không đơn giản trong khâu “tìm đất và tiền”.
Thêm nữa, quá trình xét bán nhà TĐC cũng phát sinh nhiều bất cập trong việc xác định nguồn gốc đất và số nhân hộ khẩu của từng hộ. Cụ thể chỉ xét bán nhà TĐC cho các hộ KT1, KT2 nhưng với điều kiện các hộ này không còn nơi ăn, chốn ở nào khác và phải sinh sống thường xuyên tại địa điểm GPMB. Các hộ thuộc diện KT3 nếu về quê sinh sống ngoài tiền đền bù sẽ được thêm 1 khoản hỗ trợ. Ngoài ra, một số hộ chưa có phương án đền bù do nguồn gốc đất chưa rõ ràng cần xác minh lại, hoặc diện tích đất trên thực tế và diện tích trong sổ đỏ chênh nhau thì chưa xét bán nhà TĐC vì chưa đủ căn cứ.
Trong quá trình thực hiện cũng phát sinh nhiều khó khăn. Nhiều đối tượng lợi dụng những lỗ hổng trong chính sách đền bù GPMB để mặc cả với nhà nước. Một số người lợi dụng kiếm chác bằng cách tách hộ khẩu, gửi suất... để được mua thêm căn hộ TĐC bởi theo quy định: Người sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu gồm 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên được xét mua 02 căn hộ TĐC nhưng diện tích không quá 3 lần diện tích bị thu hồi... Ngược lại, những người chấp hành đúng thường bị thiệt thòi hơn những người liều lĩnh, chây ì. Ngoài ra, các nguyên nhân dẫn đến sự ỳ ạch trong khâu GPMB lại xuất phát từ chính cơ quan công quyền khi không đáp ứng đủ nhu cầu nhà TĐC. Xây dựng nhà TĐC thì cẩu thả, qua quýt, có khi vừa xây xong đã dột nát, hay cao chót vót tới 6 tầng lại không có thang máy khiến không ai muốn ở. Tuy nhiên, chất lượng nhà TĐC không đảm bảo như vậy nhưng giá bán lại rất cao, nhiều hộ tuy nhận tiền đến bù và hỗ trợ, xong có một số hộ lại không đủ tiền để mua nhà TĐC. Hoặc nếu có đủ tiền thì số tiền còn lại quá ít ỏi không đáp ứng đủ cho nhu cầu ổn định cuộc sống sau này cũng như nhu cầu tái sản xuất kinh doanh tại nơi ở mới.
Về quỹ nhà tái định cư: UBND thành phố Hà Nội đã có văn bản số 2071/UBNNĐC ngày 17/05/2006 chấp nhận phương án tái định cư tại chỗ cho các hộ dân đủ điều kiện tại khu cao tầng CT5 thuộc dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt. Tuy nhiên việc xây dựng khu CT5 hiện vẫn đang vấp phải nhiều trở ngại nên thời gian tái định cư của người dân bị kéo dài quá nhiều so với kế hoạch ban đầu.
Nhìn chung công tác bán nhà TĐC tại Dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật (theo Quyết định 26/2005/QĐ- UB). Tuy vậy việc xác định diện tích mua theo tiêu chuẩn trong hạn mức (tính giá theo khung giá của UBND thành phố tại Quyết định số 80/2005/QĐ-UB) và phần mua ngoài hạn mức nhân với hệ số k=1,2 của một số trường hợp chưa chính xác dẫn đến thắc mắc của một số hộ dân. Ngoài ra, những hộ thuộc diện KT-3 (hộ khẩu ngoại tỉnh) không được mua nhà cũng là vấn đề bất cập mâu thuẫn với quy
định của Luật Nhà ở năm 2005 và dẫn đến khó khăn cho các hộ này trong việc lo chỗ ở sau khi bị thu hồi đất.
Kết quả điều tra 61 hộ tái định cư cho thấy chỉ có 10 hộ chiếm 16 % cho rằng mức giá đất bồi thường là phù hợp tại thời điểm thu hồi, còn lại 51 hộ, chiếm 84 % cho rằng giá bồi thường chưa hợp lý, nhất là giá bồi thường đất ở còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đối với tài sản trên đất (nhà) hầu hết các hộ được phỏng vấn cho là mức giá bồi thường hợp lý và chấp nhận được, chỉ có 2 hộ cho rằng chưa hợp lý.
Bảng 2.11. Tổng hợp ý kiến đánh giá của ngƣời dân về giá bồi thƣờng đất và tài sản trên đất Số TT Nội dung Phiếu điều tra phát ra Số phiếu thu về Số hộ cho là hợp lý Số hộ cho là chƣa hợp lý (giá bồi thƣờng còn thấp) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) 1 Giá đất bồi thường 65 61 93,8 10 16 51 84
2 Giá bồi thường tài sản trên đất (nhà)
65 61 93,8 56 91,8 5 8,2
Nguồn : Tổng hợp từ phiếu điều tra ý kiến đánh giá của người dân
Về công tác hỗ trợ, tái định cư nhìn chung Dự án và các cấp chính quyền đã thực hiện đúng các quy định của nhà nước trong quá trình GPMB. Kết quả tổng hợp 37 phiếu điều tra về chính sách hỗ trợ cho thấy 100% số hộ dân cho rằng mức hỗ trợ của dự án đối với các hình thức: di chuyển, tạm cư, hỗ trợ gia đình thương binh, thưởng di chuyển đúng tiến độ là chấp nhận được. Tuy nhiên 100% số hộ
cho rằng chưa được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, vì nhiều hộ sống bằng kinh doanh nhỏ tại vị trí chỗ ở cũ có vị trí là mặt phố, chưa đáp ứng được nhu cầu của gia đình trong ổn định đời sống.
Bảng 2.12. Tổng hợp ý kiến của ngƣời dân về chính sách hỗ trợ tái định cƣ Số TT Hình thức hỗ trợ Phiếu điều tra phát ra
Số phiếu thu về Số hộ cho là hợp lý Số hộ cho là chƣa hợp lý Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%) 1 Hỗ trợ di chuyển 65 61 93,8 61 100 0 0 2 Hỗ trợ khác (thưởng tiến độ, tạm cư ...) 65 61 93,8 61 100 0 0 3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm 65 61 93,8 0 0 61 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra ý kiến đánh giá của người dân
