6. Cấu trúc Luận văn
2.3.2 Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do Nhà nước áp dụng để tính bồ
thường và giá đất thực tế).
Để làm rõ thực trạng giá đất bồi thường tác giả đã tiến hành thu thập thông tin và điều tra về giá đất của 02 đợt bồi thường trên địa bàn các phường thuộc quận Hoàng Mai. Đợt 1 được phê duyệt phương án bồi thường vào năm 2006 và đợt 2 vào năm 2008.
Bảng 2.5. Tổng hợp kết quả bồi thƣờng về đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất để xây dựng KĐTM Thịnh Liệt trên địa bàn quận Hoàng Mai Thứ tự Loại đất Diện tích thu hồi (m2) Giá tính bồi thƣờng, hỗ trợ (đồng/m2) Khung giá quy định (đồng/m2) Giá thị trƣờng trung bình (triệu đồng/m2 ) Ghi chú Đợt 1 (145 hộ) Đất NN không có TS trên đất 90.111 347.000 347.000 4 Đất NN có TS trên đất 31.987 347.000+5 0%*giá trị TS trên đất 347.000+5 0%*giá trị TS trên đất 6 Đất nhà ở (Vị trí III) - 10.500.000 10.500.000 15 Đợt 2 (124 hộ) Đất NN không có TS trên đất 47370 347 4 Đất NN có TS trên đất 25.865 347+50%* giá trị TS trên đất 6 Đất nhà ở (Vị trí III) - 11.000.000 11.000.000 15,5
Nguồn: Báo cáo tổng hợp kết quả bồi thường sau thu hồi đất tại quận Hoàng Mai
Trong bảng trên, giá đất do nhà nước quy định được xác định theo Quyết định số 05/2006/QĐ-UBND, ngày 03/01 năm 2006 về việc ban hành giá các loại
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND, ngày
31/12/2008“về việc ban hành khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009”. Giá đất thị trường được xác định trên cơ sở số liệu thu thập và
điều tra chi tiết của học viên tại khu vực nghiên cứu. Mặc dù từ đợt 2 giá tính bồi thường tại nhiều vị trí đã cao hơn so với Khung giá quy định nhưng so với giá thị trường còn thấp.
Về cơ bản phương thức đền bù đối với ba loại đất là đất nông nghiệp không có tài sản, đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng và đất ở của dự án này được thực hiện theo quy định chung của UBND Thành phố. Tuy nhiên, riêng đối với đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng thì chính sách bồi thường và hỗ trợ của Thành phố đưa ra là chưa hợp lý, chính vì vậy mà đa phần người dân không đồng tình, nhất là đối với khu vực phường Thịnh Liệt nơi mà tình trạng xen canh, xen cư diễn ra khá phổ biến.
- Đối với đất nông nghiệp có tài sản trên đất tại dự án thì người dân được bồi thường về đất theo khung giá đất nông nghiệp và hỗ trợ thêm phần tài sản theo quy định được phân tích tại phần sau.
- Đối với đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở thì việc tính toán đền bù khá khó khăn vì phải phân theo 3 giai đoạn: + Giai đoạn trước 15/10/1993: Phần diện tích đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở vào thời điểm này được coi như đất ở theo quy định của nhà nước và được bồi thường và hỗ trợ như đất ở.
+ Giai đoạn từ 15/10/1993 – 01/07/2004: Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở tại giai đoạn này được xét hỗ trợ 50% giá trị đất so với đất ở.
+ Giai đoạn từ 2004 đến nay: Phần diện tích đất nông nghiệp đã chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở từ 2004 đến nay chỉ được tính bồi thường như đất nông nghiệp với giá theo quy định của nhà nước.
- Đối với đất ở thì việc bồi thường được tính theo diện tích mất đất vào dự án để tính khoản đền bù và hỗ trợ mua nhà tái định cư theo quy định.
Có thể nói giá bồi thường là một nguyên nhân lớn dẫn đến sự không đồng tình của người dân khi được đền bù. Dù được tính toán theo bất kỳ cách nào thì nói chung giá bồi thường thấp là trở ngại lớn nhất gây phản ứng từ người nhận bồi thường. Trong quá trình đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ như hiện nay thì giá đến bù đất, nhất là giá đất nông nghiệp ngày càng được quan tâm nhiều hơn vì trên thực tế ở một số dự án, sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người nông dân không đủ tiền mua đất, nhà, TĐC đối với những người bị thu hồi đất ở hoặc không còn tiền để tái tạo cuộc sống, việc làm mới đối với người bị mất đất sản xuất. Như vậy, yêu cầu cấp bách hiện tại là Nhà nước cần ban hành khung giá mới phù hợp hơn. Đối với dự án này thì chính là việc bổ sung giá đất theo khung giá đất 2010 đối với 84 hộ thuộc phường Tương Mai (do chi trả tiền bồi thường vào ngày 26/12/2009 sát với thời điểm Thành phố ban hành khung giá đất mới vào ngày 01/01/2010).
Phân tích giá đất ở bồi thường theo đợt trên cơ sở thống kê số liệu điều tra giá đất từ 2007 đến 2011 của học viên trên địa bàn nghiên cứu:
Bảng 2.6. Giá đất ở theo thị trƣờng ở khu vực xây dựng KĐTM Thịnh Liệt năm 2007 đến năm 2011
Đơn vị: Triệu đồng/m2 Mức giá (triệu đồng/m2 ) 2007 2009 2011 Giá thấp nhất 10 14 20 Giá cao nhất 20 20 24 Giá trung bình 15 17 22
Bảng 2.7. So sánh giá đất ở thị trƣờng trung bình với giá đất ở tính bồi thƣờng tại khu vực KĐTM Thịnh Liệt năm 2007 đến năm 2011
Đơn vị: Triệu đồng/m2
Mức giá (triệu đồng/m2
)
2007 2009 2011
Giá bồi thường 11 12 13
Giá thị trường trung bình 15 17 22
Hệ số chênh lệch 1,36 1,42 1,69
Từ kết quả đánh giá trên hai bảng, ta có thể thấy mức độ chênh lệch khá xa nhau giữa giá thị trường và giá bồi thường:
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trƣờng trung bình với giá đất ở tính bồi thƣờng tại khu vực KĐTM Thịnh Liệt
Như vậy tương ứng với số liệu điều tra năm 2011 cho thấy giá đất thị trường đã tăng cao so với năm 2006, 2007 dẫn đến giá đất bồi thường cho các hộ dân bị thu hồi đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, cụ thể mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá bồi thường ở khu vực xây dựng
0 5 10 15 20 25 2007 2009 2011 Giá thị trƣờng
Giá bồi thƣờng theo quy định
KĐTM Thịnh Liệt là 1,36 lần năm 2007, 1,42 lần năm 2009 và 1,69 lần ở năm 2011.
Theo thống kê tại mẫu phiếu điều tra, đại đa số các hộ dân đều cho rằng giá đền bù không sát với giá thị trường và cần điều chỉnh mức giá sao cho hợp lý, cao hơn so với quy định hiện hành của Nhà nước.
45%
35%
12% 8%
Điều chỉnh giá đền bù = giá thị trường
Điều chỉnh giá đền bù sát giá thị trường
Điều chỉnh giá đền bù theo luật mới
Thực hiện theo giá đất đền bù tại từng thời điểm
Biểu đồ 2.2. Đánh giá tỷ lệ về nhu cầu điều chỉnh giá đền bù của các hộ trong diện di dời GPMB tại KĐTM Thịnh Liệt
Đặc biệt, tại khu vực xây dựng nhà tái định cư CT5 của dự án có khoảng 300 ngôi mộ nằm vào phần đất này nên việc BTHT cũng như di dời gặp rất nhiều vướng mắc và khó khăn. Ngoài ra, trong số 38 hộ thuộc khu CT5, có 10 hộ chính chủ đã mua bán chuyển nhượng thành 38 hộ và đã có 30 hộ chuyển mục đích sang làm nhà ở, các hộ này tiếp giáp với khu vực đông dân sinh sống và hiện tại các hộ liền kề nằm ngoài dự án có giá chuyển nhượng nhà đất cao hơn nhiều so với giá bồi thường mà nhà nước quy định.