của dự ỏn khu đụ thị Xi Măng.
Trong phạm vi nghiờn cứu của đề tài, tụi lựa chọn phõn tớch và đỏnh giỏ dự ỏn xõy dựng khu đụ thị Xi măng.
2.3.1 Căn cứ phỏp lý để thực hiện dự ỏn
- Luật đất đai năm 2003; sửa đổi bổ sung năm 2009.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ quy định về bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chớnh phủ về "quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư";
- Thụng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyờn & Mụi trường về "quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư và trỡnh tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuờ đất";
- Quyết định số 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30/9/2010 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố về "Ban hành quy định về trỡnh tự, thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuờ đất; bồi thường, hỗ trợ và Tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất và một số thủ tục hành chớnh khỏc trong quản lý, sử dụng đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng".
- Quyết định số 370/2004/QĐ-UBND ngày 09/3/2009 của UBND thành phố Hải Phũng về việc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và ban hành Quy định quản lý kiến trỳc Khu đụ thị Xi măng Hải Phũng tại phường Thượng Lý.
- Thụng bỏo số 28TB-UBND ngày 01/02/2010 của UBND thành phố Hải Phũng việc thu hồi đất tại phường Thượng Lý quận Hồng Bàng để bồi thường, giải phúng mặt bằng thực hiện Dự ỏn Đầu tư Xõy dựng khu đụ thị Xi măng Hải Phũng.
- Quyết định số 891/QĐ-UBND ngày 09/6/2010 của UBND thành phố Hải Phũng về việc cho phộp đầu tư xõy Dự ỏn xõy dựng Khu đụ thị Xi măng Hải Phũng do Cụng ty cổ phần Đụ thị Xi măng Hải phũng làm Chủ đầu tư.
- Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND ngày 22/01/2010 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố về “Ban hành quy định về chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và Tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi trờn địa bàn thành phố Hải Phũng”.
- Quyết định số 1263/2010/QĐ-UBND ngày 30/7/2010 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố "về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Quy định về chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ và Tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng ban hành kốm theo Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND ngày 22/10/2010 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố";
- Quyết định số 2145/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố về việc “Ban hành giỏ đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng năm 2012”.
- Quyết định số 1240/QĐ-UBND ngày 29/7/2008 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố về việc “Ban hành Tập đơn giỏ vật kiến trỳc phục vụ cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng”.
- Cụng văn số 1963/UBND-XD ngày 12/4/2012 của Uỷ ban nhõn dõn thành phố "về việc hệ số điều chỉnh bỡnh quõn Tập đơn giỏ vật kiến trỳc phục vụ cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn thành phố Hải Phũng".
2.3.2 Phạm vi, giới hạn của dự ỏn trờn địa bàn
Khu đụ thị Xi măng nằm về phớa Tõy Nam thành phố, thuộc địa giới hành chớnh phường Thượng Lý quận Hồng Bàng thành phố Hải Phũng. Khu vực lập quy hoạch chi tiết Khu đụ thị Xi măng cú ranh giới như sau:
- Phớa Nam tiếp giỏp với đường Hà Nội (Quốc lộ 5 cũ) - Phớa Tõy tiếp giỏp với đường nối cầu Bớnh
- Phớa Bắc tiếp giỏp với sụng Cấm đi huyện Thủy Nguyờn - Phớa Đụng tiếp giỏp với sụng Thượng Lý
Tổng diện tớch đất trong ranh giới lập quy hoạch chi tiết dự ỏn khu Đụ thị Xi măng hải Phũng là: 786.051m2 (78,6051 ha). Với tổng số dõn theo quy hoạch: 1.300 hộ gia đỡnh cỏ nhõn và 09 Tổ chức sử dụng đất.
Hỡnh 2.1: Sơ đồ mụ phỏng Khu đụ thị Xi măng
Cỏch dự ỏn khoảng 500m là trụ sở hành chớnh của Quận Hồng Bàng. Từ dự ỏn cú thể đến cỏc cửa ngừ phớa Nam và phớa Đụng của thành phố một cỏch thuận lợi. Theo đường Hà Nội đi khoảng 50m về phớa Đụng sẽ đến cầu Xi măng đi vào thành phố với những danh nổi tiếng của quận cũng như của thành phố Hải Phũng.
Bảng 2.5: Tổng diện tớch cỏc loại đất thu hồi của dự ỏn
Loại đất Tổng diện tớch thu hồi (ha)
Đất sản xuất kinh doanh phi NN (ha) Diện tớch đất ở (ha) Đất giao thụng (ha) Phường Thượng Lý 78,6051 58,4943 19,7231 0,3876 Tổng 78,6051 58,4943 19,7231 0,3876
Nguồn: Ban quản lý dự ỏn KĐT Xi măng
2.2.3 Mục tiờu của dự ỏn
- Cụ thể húa quy hoạch chung của thành phố Hải Phũng, quy hoạch chi tiết, khu vực Bắc Sụng Cấm đó UBND thành phố Hải Phũng phờ duyệt.
- Hỡnh thành một khu đụ thị ổn định, đồng bộ cả về hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xó hội, đảm bảo cho sự phỏt triển ổn định, bền vững và thực hiện chương trỡnh Phỏt triển nhà ở của Thành ủy và UBND thành phố Hải Phũng.
- Xõy dựng khu Đụ thị hiện đại, đồng bộ về cơ sở hạ tầng, điểm nhấn về kiến trỳc phớa Tõy thành phố, bảo tồn cỏc di tớch văn húa, lịch sử ngành Xi măng, thõn thiện với mụi trường phự hợp với yờu cầu phỏt triển Đụ thị thành phố Hải Phũng đến năm 2020 và những năm tiếp theo.
- Khai thỏc hiệu quả quỹ đất đụ thị, tăng thờm quỹ nhà phục vụ nhu cầu đồng bộ về nhà ở cho người dõn thành phố cảng, quỹ nhà di dõn GPMB, quỹ nhà cho cỏn bộ viờn chức, đồng thời tạo mụi trường sống thớch hợp cho dõn cư hiện cú trong khu vực.
- Quy hoạch chi tiết được duyệt là căn cứ để Chủ đầu tư lập dự ỏn đầu tư xõy dựng và chớnh quyền địa phương cũng như cỏ đơn vị cú chức năng quản lý xõy dựng theo quy hoạch.
2.2.4 Quy hoạch chi tiết dự ỏn
Khu vực nghiờn cứu Quy hoạch chi tiết cú diờn tớch đất 786.051 m2 với cỏc chức năng sử dụng đất như sau:
a/ Đất khu cụng trỡnh phức hợp (cao tầng) (ký hiệu: PH.A, PH.B, PH.C, PH.D, PH.E, PH.F): cụng trỡnh xõy dựng cỏc tũa nhà tại vựng này (văn phũng, thương mại, khỏch sạn, vui chơi giải trớ, nhà tỏi định cư và cỏc căn hộ cho thuờ) sẽ được bố trớ dọc theo đường ra cầu Bớnh và đường Hà Nội, tường của tũa nhà trựng với chỉ giới xõy dựng và và mặt tiền sẽ quay ra đường. Tổng diện tớch 271.975 m2.
b/ Đất khu bảo tàng, nghiờn cứu, đào tạo chuyờn ngành Xi măng (ký hiệu: BT): đõy là biểu tượng cho khu Đụ thị Xi măng Hải Phũng, nhằm hỡnh thành cảnh quan thống nhất với khu phức hợp PH.F. Tổng diện tớch 39.178 m2.
c/ Đất khu khỏch sạn - trung tõm hội nghị (ký hiệu: KS): khỏch sạn phớa sụng Thượng Lý để cú tầm nhỡn ra cả hai sụng Thượng Lý và sụng Cấm nhằm tạo cảnh quan cho khu Đụ thị và khỏch tham quan tổng, cú tổng diện tớch 33.382 m2.
d/ Đất cụng viờn cõy xanh, thể dục thể thao: (ký hiệu: CX1, CX2, CX3 CX4, CX5, CX6, TT.CX) cụng viờn thể dục thể thao được bố trớ nằm đối diện sụng Cấm để người dõn và khỏch đến chơi thể thao. Cỏc cụng viờn cõy xanh nằm rải rỏc quanh
khu đụ thị tạo tớnh đa dạng phong phỳ về cảnh quan cho khu trung tõm, cảnh quan thiờn nhiờn xanh cho toàn bộ khu Đụ thị. Tổng diện tớch 101.290 m2.
e/ Đất ở: (Tổng diện tớch theo quy hoạch: 94.478m2).
- Đất ở xõy dựng nhà ở xó hội chung cư (thấp tầng) (ký hiệu: XH1, XH2, XH3):Được bố trớ dọc theo trục đường chớnh, tận dụng lợi thế mặt đường, tiết kiờm đất xõy dựng, tạo mặt phố cho khu đụ thị tổ chức thành từng cụm nhà cao tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư xõy dựng. Kết hợp dịch vụ cụng cộng và dịch vụ cho khu nhà cao tầng tại cỏc tầng dưới của cụng trỡnh. Tổng diện tớch đất ở cho cụng trỡnh này: 22.425 m2.
- Đất ở thấp tầng (ký hiệu: BI1, BI2, BI3, BI4 BI5, BI6, BI7, BI8, BI9, BI10, BI11, BI12:Bố trớ ở phớa Tõy và phớa Nam, liờn kết với cỏc khu cõy xanh đơn vị ở, tạo thành lừi xanh từng nhúm ở, kết nối với khu cụng viờn và khu nhà ở giỳp cải thiện vi khớ hậu. Tổng diện tớch: 72.053 m2.
g/ Đất giỏo dục (ký hiệu: GD1, GD2): Đất xõy dựng Trường Mầm non và Tiểu học được bố trớ tại trung tõm cỏc nhúm ở. Tổng diện tớch đất trường học: 13.386 m2.
h/ Đất giao thụng (giao thụng chung, và bói đỗ xe) (ký hiờu: -, P1, P2): Được bố trớ phự hợp với khả năng sử dụng đất một cỏch hiệu quả. Bố trớ đường giao thụng trục chớnh, trục phụ liờn kết với cỏc khu chức năng; bố trớ đường đi bộ, đi dạo và liờn kết với cõu lạc bộ du thuyền, bến thuyền, bến tàu khỏch; bố trớ gần với khu cõy xanh tập trung trong từng nhúm ở. Bói đỗ xe tập trung đỏp ứng nhu cầu đỗ xe tăng mạnh. Tổng diện tớch 187.459 m2.
i/ Đất cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật (ký hiệu TBA, NB, TH): xõy dựng hạ tầng đồng bộ, hiện đại đảm bảo phỏt triển đụ thị bền vững. Tổng diện tớch 21.056 m2.
k/ Đất mặt nước (ký hiệu: MN): nằm ở phớa Đụng Bắc chạy dọc theo phớa sụng Thượng Lý và uốn lượn vào khu biệt thự, là cỏc kờnh đào xõy dựng bến du thuyền. Tổng diện tớch 22.346 m2.
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự ỏn
STT Chức năng sử dụng đất
Khu vực nghiờn cứu
Ký hiệu Diện tớch (m2) Tỷ lệ (%) 1 Đất cụng trỡnh phức hợp PH 271.975 34,65 2 Đất ở (Nhà ở xó hội, biệt thự) XH, BI 94.478 12,02 3 Đất khỏch sạn cao cấp, du lịch KS 33.382 4,25 4 Đất Bảo tàng, nghiờn cứu, biệt
thự BT 39.178 4,99
5 Đất cụng viờn cõy xanh, TDTT CX, TT, P 101.290 12,91
6 Đất Giỏo dục cơ sở GD 13.386 1,71 7 Đất giao thụng P, - 187.459 23,87 8 Đất cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật TBA, NT, TH 21506 2,75 9 Mặt nước MN 22.346 2,85 Tổng: 785.000 100,00
Nguồn: Ban quản lý dự ỏn KĐT Xi măng
Trong đú:
+ Đất ở cao tầng: 22.425m2 chiếm 23,7%
+ Đất ở thấp tầng (nhà biệt thự): 72.053m2 chiếm 76,3%
(Nguồn: Quyết định số 370/QĐ-UBND thành phố Hải Phũng)
2.2.5 Tiến độ thực hiờn dự ỏn
Thời gian thực hiện dự ỏn được chia làm 2 giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2012, giai đoạn 2 từ 2012-2020. Tổng mức đầu tư dự ỏn khoảng 4.000 tỷ đồng. Giai đoạn 1 dự kiến kết thỳc vào cuối năm 2012 với cỏc phần việc: giải phúng mặt bằng, xõy dựng cỏc hạng mục hạ tầng kĩ thuật. xõy dựng nhà ở tỏi định cư PH.A, PH.B để phục vụ tỏi định cư cho cỏc hộ di dời GPMB. Giai đoạn 2 tiếp tục GPMB và tiến hành xõy dựng phủ kớn toàn bộ khu Đụ thị.
Quỏ trỡnh đầu tư thực hiện dự ỏn dự kiến sẽ kết thỳc vào năm 2020, khi đú khu đụ thị mới Xi Măng với vị trớ ở trung tõm Quận Hồng Bàng sẽ là một khu đụ thị mới hiện đại và hệ thống hạ tầng kĩ thuật và hệ thống hạ tầng xó hội đồng bộ, tiờn tiến cú thể đỏp ứng được chỗ ở cho 10.000 đến 20.000 người. Khu đụ thị Xi Măng sẽ trở thành điểm sỏng trong toàn cảnh quy hoạch kiến trỳc của thành phố Hải Phũng thu hỳt sự chỳ ý quan tõm của cỏc tầng lớp dõn cư mong muốn tỡm kiếm một chỗ định cư trong khu đụ thị cú phong cỏch kiến trỳc mới, vị trớ giao thụng thuận lợi, mụi trường sống trong lành và an toàn. Tuy nhiờn cho đến thời điểm này thỡ cụng tỏc thu hồi đất, GPMB (giai đoạn 1) vẫn cũn thực hiện chậm hơn nhiều so với kế hoạch, tớnh đến thỏng 12/2012 cú:
- Số diện tớch đất cỏc hộ đó nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 0,85 ha chiếm 1,08 %.
- Số diện tớch đất cỏc Tổ chức đó nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 56,6333 ha chiếm 73,13 %.
- Số diện tớch đất đó cú phương ỏn phờ duyệt nhưng cỏc hộ chưa nhận tiền là 0,56 ha chiếm 0,71% .
- Diện tớch đất thu hồi mà cỏc hộ chưa kờ khai là 0,11 ha chiếm 0,13%. Dự ỏn KĐT Xi Măng là dự ỏn đụ thị lớn được Chớnh Phủ cho phộp đầu tư, đõy là một dự ỏn trọng điểm của Hải Phũng thuộc dự ỏn nhúm A. Từ năm 2010 cho đến nay Cụng ty cổ phần Vicem Hải Phũng phối hợp cựng UBND quận Hồng Bàng, Hội đồng BTHT&TĐC quận, UBND phường Thượng Lý nghiờm tỳc thực hiện, tuy nhiờn cụng tỏc GPMB vẫn đang gặp rất nhiều khú khăn.
2.3.6 Đỏnh giỏ thực trạng cụng tỏc thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ và tỏi định cư của dự ỏn:
2.3.6.1 Đỏnh giỏ về tỡnh tỡnh thực hiện thu hồi đất
Kết quả thực hiờn thu hồi đất tớnh đến hết năm 2012:
Tổng diện tớch đó phờ duyệt (giai đoạn 1) theo phương ỏn là: 57.9832 ha/78.6051ha chiếm 73,77%.
Tổng số hộ, Tổ chức đó cam kết bàn giao mặt bằng là: 128 hộ bằng 57.4277ha chiếm 73,05%.
Tổng số tiền GPMB mà Cụng ty cổ phần Vicem đó chi trả là: 153,075 tỷ đồng bằng 66,8% .
Trong quỏ trỡnh triển khai thực hiện bồi thường GPMB đó nảy sinh những bất cập khiến cho dự ỏn chưa hoàn thành đỳng theo tiến độ. Theo kế hoạch thỡ dự ỏn sẽ hoàn tất GPMB (giai đoạn 1) trước quý IV năm 2012, tuy vậy khối lượng cụng việc vẫn cũn tồn đọng cụ thể:
- Số hộ cú quyết định phờ duyệt chưa nhận tiền là : 76,139 tỷ đồng bằng 33,2%.
- Số hộ chưa kờ khai chưa nhận tiền là: 14,502 tỷ đồng bằng 6,3%
Bảng 2.7. Kết quả thực hiện GPMB xõy dựng KĐT Xi Măng tớnh đến thỏng 12/2012 Kết quả thực hiện Số hộ cú quyết định phờ duyệt đó nhận tiền Số hộ cú quyết định phờ duyệt chưa nhận tiền số hộ đủ tiờu chuẩn tỏi định cư số hộ đó kờ khai số hộ chưa kờ khai Diện tớch BGMB (ha) P.Thượng Lý 128 84 204 198 16 57,4802
Nguồn: BQL dự ỏn xõy dựng KĐT Xi Măng
Để đỏp ứng nhu cầu chủ trương của Thành phố đề ra, phải bàn giao mặt bằng để tiến hành xõy dựng cụng trỡnh kịp với tiến độ, UBND quận đó phối hợp cựng với Chủ đầu tư và cỏc Sở, Ban ngành trỡnh Thành phố tỡm gải phỏp để cụng tỏc GPMB được thụng thoỏng hơn. Tuy nhiờn vỡ nhiều lý do nờn chớnh sỏch cũn nhiều bất cập, cỏc hộ dõn vẫn chưa đồng tỡnh với chớnh sỏch GPMB của Thành phố. Cho nờn Dự ỏn chưa giải phúng mặt bằng đỳng tiến độ, cũn chậm. Cú nhiều bất cập giữa cỏc hộ đó chấp hành nhận tiền, bàn giao mặt bằng đỳng thời hạn và cỏc hộ khụng chấp hành kờ khai cũng như khụng chấp hành việc nhận tiền và bàn giao mặt bằng theo quy định.
2.3.6.2 Thực trạng bồi thường đất về đất (giỏ đất do nhà nước ỏp dụng) để tớnh bồi thường và giỏ đất thực tế. tớnh bồi thường và giỏ đất thực tế.
Để làm rừ thực trạng giỏ đất bồi thường tỏc giả đó tiến hành thu nhập thụng
tin và điều tra về giỏ đất bồi thường trờn địa bàn phường thuộc quận Hồng Bàng.
Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để xõy dựng KĐT Xi Măng trờn địa bàn quận Hồng Bàng