sản MBAMC
Cách thức định giá bất động sản tại Công ty TNHH quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Quân đội MBAMC
Định giá bất động sản:
Công thức sử dụng: Giá trị bất động sản được cấu thành với giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng trên đất ( nếu có)
Vbds= V đất+ Vct
Trong đó: Vbđs là giá trị bất động sản Vđất là giá trị quyền sử dụng đất Vct là giá trị công trình xây dựng
Định giá công trình xây dựng trên đất
Quy định diện tích hợp pháp của công trình:
Trường hợp công trình xây dựng trên đất có Giấy phép xây dựng hoặc đã được xác nhận trên GCN QSDD và tài sản gắn liền trên đất mà qua việc kiểm tra thực tế phù hợp với nội dung trên giấy tờ pháp lý thì diện tích tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế trên Giấp phép xây dựng và bản vẽ thiết kế công trình.
Đối với nhà có quy mô và diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích xây dựng trên giấy phép xây dựng hoặc phần diện tích trên GCN QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất thì chỉ định giá phần diện tích được cấp phép xây dựng.
- Đối với công trình không có Giấy phép xây dựng hoặc chưa đăng ký quyền sỡ hữu công trình trên GCN thì không tính giá trị công trình xây dựng trên đất.
- Đối với nhà ở tại vùng nông thôn, vùng sâu, vùng sa không thuộc khu đô thị, khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì phải có biên bản xác nhận hiện trạng nhà trên đất do cơ quan có thẩm quyền xác nhận thì được tính theo diện tích xây dựng thực tế của công trình.
- Chỉ tiến hành định giá và tính giá trị công trình trên đất đối với các công trình còn công năng sử dụng, các công trình trên đất đã xuống cấp, hư hỏng nhiều, kiến trúc không phù hợp, nhà tạm, nhà cấp 4 sẽ không được tính giá trị vào giá trị của tài sản đảm bảo
Phương pháp sử dụng
Sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình trên đất
Các đối tượng áp dụng
Áp dụng để ước tính giá trị các công trình, vật kiến trúc xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, trụ sở cơ quan, văn phòng.\
Nguyên tắc thực hiện thẩm định
Đơn giá công trình xây dựng là đơn giá xây dựng đối với công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định. Khi thẩm định công trình xây dựng cụ thể, nhân viên thẩm định phải đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lai phù hợp.
Nhân viên thẩm định phải đánh giá kết cấu móng của công trình xây dựng để xác định đơn giá xây dựng cho phù hợp
Công thức tính
Giá trị còn lại Tỷ lệ chất lượng
của công trình = Diện tích sàn x Đơn giá xây dựng x còn lại của công
( đồng) xây dựng mới ( đồng/m2) trình (%)
Phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình
a/ Việc xác định tỷ lệ còn lại của công trình được kết hợp giữa 02 phương pháp tính chất lượng còn lại của công trình
+ Phương pháp phân tích kỹ thuật: Thẩm định viên phải tiến hành khảo sát, ghi chép lại các hạng mục kết cấu chính của công trình, xem xét hiện trạng, các dấu hiệu để đánh giá các chất lượng của từng hạng mục kết cấu chính.
CL CL của = Σ ( % tỷ trọng kết cấu chính CT x % CLCL kết cấu chính)
công trình (%)
+ Phương pháp khấu hao tài sản: Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, vật kiến trúc được xác định bằng phương pháp khấu hao tài sản cố định theo quyết định số
209/2008/BTC
b/ Kết quả của việc đánh giá chất lượng còn lại của công trình tính bằng giá trị bình quân của 2 phương pháp.
Xác định đơn giá quyền sử dụng đất
Phương pháp sử dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp
Trường hợp áp dụng
Áp dụng để xác định các đơn giá quyền sử dụng đất cho các mục đích sử dụng khác nhau: Đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ, đất văn phòng.
Điều kiện áp dụng
Trên thị trường tại khu vực có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện tương tự bất động sản đang thẩm định: chuyên viên định giá thực hiện so sánh với các giao dịch này để thuyết minh.
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
- Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường
Công thức tính: Giá trị quyền sử dụng của thửa đất được xác định:
Vđất= Pđất x Sđất
Trong đó: Vđất là giá trị QSDĐ
Pđất là đơn giá đất ( đồng/m2) Sđất là diện tích thửa đất
Phân tích và thực hiện điều chỉnh:
- Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS thẩm định giá
- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường ( thay đổi cung- cầu, bối cảnh thị trường,...)và động thái người mua tiềm năng.
- Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế- kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS thẩm định giá với các BĐS so sánh
- Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua- người bán tiềm năng.
- Phân tích về điều kiện giao dịch
- Phân tích nguồn thông tin thu thập và độ tin cậy của từng thông tin.
* Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
+ Nguyên tắc điều chỉnh: Lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS thẩm định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại
+ Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Thực hiện thẩm định giá dựa trên các nguyên tắc của Bộ tài chính quy định về thẩm định giá.
trường, và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS
Định giá quyền sử dụng đất là đất vườn liền kề, đất trồng cây lâu năm. Đối với đất vườn liền kề gắn với một phần diện tích đất nằm ở trong khu vực nội đô, thành thị. Chuyên viên thẩm định phải xem xét đến yếu tố quy hoạch sử dụng đất, định hướng phát triển, hình thức sử dụng đất của phần đất vườn và áp dụng 2 cách tính:
+ Cách 1: Giá trị phần đất vườn liền kề được tính bằng 40%-60% giá trị đất ở liền kề cùng vị trí.
+ Cách 2: Giá trị phần đất vườn= Giá trị đất ở- Chi phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở. Với điều kiện, phần diện tích đất ở không vượt quá hạn mức sử dụng đất ở tại địa phương.
Đối với đất vườn liền kề gắn một phần diện tích đất ở nằm trong khu vực ngoài thành
Giá trị phần đất liền kề được tính bằng 30%- 40% giá trị đất ở liền kề cùng vị trí.
Định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Đối với đất sản xuất kinh doanh có mục đích thương mại; đất xây văn phòng, thương mại, dịch vụ, có khả năng tạo ra lợi nhuận hoặc có tiềm năng lợi nhuận trong tương lai thì sử dụng các phương pháp theo quy để ước tính.
a/ Phương pháp sử dụng: + Phương pháp lợi nhuận + Phương pháp thặng dư
+ Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp; Nếu có đầy đủ thông tin thị trường.
Đối với các thửa đất sản xuất kinh doanh tiếp giáp mặt phố, có diện tích nhỏ, trung bình: Chuyên viên thẩm định xét thấy các yếu tố về mục đích sử dụng tốt nhất, công năng sử dụng khá tương đồng đối với các thửa đất ở cùng vị trí, có thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và thực hiện điều chỉnh yếu tố khác biệt là đất ở sang đất sản xuất kinh doanh:
Giá đất SXKD= Giá đất ở x Tỷ lệ giữa giá đất SXKD với đất ở theo quy định
toàn thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: Giá trị bất động sản= Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt Giá trị quyền sử dụng đất= Sđ x Pđt.tt
Pđt.tt : là giá đất theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó.
Trường hợp đất SXKD có thời hạn sử dụng nhỏ hơn 70 năm thì giá trị của đất được tính cho thời gian sử dụng còn lại của đất:
Đơn giá sử dụng đất có thời hạn còn lại= Đơn giá SD đất có thời hạn 70 năm- (Đơn giá SD đất của thời hạn 70 năm x (70-n) x 1,2%)
Trong đó: n là số năm sử dụng đất còn lại
Đơn giá sử dụng đất có thời hạn 70 năm= Đơn giá sử dụng đất lâu dài
Đặc biệt, đối với việc thẩm định các tài sản hình thành trong tương lai như chung cư, biệt thự liền kề... đang trong quá trình đóng tiền theo tiến độ, Công ty TNHH Quản lý nợ và khai thác tài sản vẫn tiến hành định giá bình thường.Đồng thời kèm theo điều kiện:
+ Khách hàng không vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng mua
bán.
+ Khách hàng thanh toán 100% giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ (Hoàn tất các nghĩa vụ tài sản đối với chủ đầu tư)
Ví dụ:
1.Thẩm định giá nhà đất
- Thẩm định giá thửa đất tại địa chỉ: Thửa đất số 213, tờ bản đồ số 383-C,
Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, tỉnh Hòa Bình (nay là: Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Thạch Thất, Tp Hà Nội)
- Thời điểm thẩm định giá: 08/10/2012
- Mục đích thẩm định giá: Thế chấp vay vốn ngân hàng
- Mô tả tài sản:
+ Vị trí: Bất động sản tọa lạc tại xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Thạch Thất, Tp Hà Nội. Đây là khu vực ngoại thành Hà Nội cơ sở hạ tầng và giao thông của khu vực ở mức trung bình, dân trí trong khu vực còn hạn chế.
+ Thời hạn sử dụng: Lâu dài, đất trồng cây lâu năm thời hạn sử dụng đến 10/2045
+ Mô tả chung về tài sản: Thửa đất có diện tích 1272 m2, mặt tiền 30m , sâu 42m, hình dạng thửa đất khá vuông vức, hiện tại toàn bộ thửa đất đang được để ở.Thửa đất tiếp giáp mặt ngõ 3m, cách đường tỉnh lộ 87 2km.
+Công trình xây dựng trên đất: Là căn nhà cấp IV, 2 tầng được xây dựng năm 2010. Diện tích đất xây dựng là 120m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 240m2.
- Hồ sơ pháp lý bao gồm:
Giấy chứng nhận QSDĐ số hiệu AM987811 do UBND huyện Lương Sơn cấp ngày 09/04/2008 cho bà Trần Thị Hải Yến ( bà Yến là vợ ông Trần Hữu Pháp)
Chứng minh nhân dân số 70A 831169796 do Bộ Tổng tham mưu cấp ngày 10/05/2002 cho ông Trần Hữu Pháp
1/ Phụ lục giá trị quyền sử dụng đất:
THÔNG TIN CÁC TÀI SẢN SO SÁNH
NỘI DUNG BĐS THẨM ĐỊNH BĐS SO SÁNH 1 BĐS SO SÁNH 2 BĐS SO SÁNH 3 Địa chỉ Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Xóm Dân Lập, xã Yên Bình, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình
Vị trí tương đối Ngõ nhỏ Ngõ nhỏ, tốt hơn Ngõ nhỏ, tốt hơn Ngõ nhỏ, tốt hơn
Đất
Mặt tiền (m) 30 11 25 20
Chiều sâu (m) 42 33 37 36
Diện tích (m2) 1272 360 928 720
Hình dạng Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật
Số mặt tiền tiếp giáp 1 mặt tiền 1 mặt tiền 2 mặt tiền 1 mặt tiền
Đường tiếp giáp Ngõ nhỏ Ngõ nhỏ Ngõ nhỏ Ngõ nhỏ
Lộ giới giao thông (m) 3 3 3 3
Mục đích SD 400m2 đất ở và 872m2 đất vườn 100m2 đất ở và 260m2 đất vườn 400m2 đất ở và 528m2 đất vườn 400m2 đất ở và 320m2 đất vườn
Lợi thế KD Không Không Không Không
Pháp lý Giấy CNQSDĐ Giấy CNQSDĐ Giấy CNQSDĐ CNQSDĐGiấy
Tình trạng giao dịch Mua bán Rao bán Rao bán
Giá ước tính (đồng/m2) - 1,300,000 1,250,000 Giá giao dịch (đồng/m2) 1,400,000 - - Giá QSDĐ (đồng/m2) 1,400,000 1,300,000 1,250,000 YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH BĐS THẨM ĐỊNH BĐS SO SÁNH 1 BĐS SO SÁNH 2 BĐS SO SÁNH 3 Vị trí Thông số Ngõ nhỏ Ngõ nhỏ, tốt hơn Ngõ nhỏ, tốt hơn Ngõ nhỏ, tốt hơn Tỷ lệ 100% 110% 110% 103% Tỷ lệ điều chỉnh -9.09% -9.09% -2.91% Mức giá điều chỉnh -127,273 -118,182 -36,408 Kích thước Mặt tiền (m2) 30 11 25 20 Chiều sâu (m) 42 33 37 36 Tỷ lệ (%) 100% 95% 99% 98% Tỷ lệ điều chỉnh 5.26% 1.01% 2.04% Mức giá điều chỉnh 73,684 13,131 25,510 Hình dạng Thông số Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0.00% 0.00% 0.00% Mức giá điều chỉnh 0 0 0 Diện tích Thông số (m2) 1272 360 928 720 Tỷ lệ (%) 100% 110% 103% 105% Tỷ lệ điều chỉnh (%) -9.09% -2.91% -4.76% Mức giá điều chỉnh (đ/m2) -127,273 -37,864 -59,524 Lộ giới giao thông (m) Thông số 3 3 3 3 Tỷ lệ (%) 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0.00% 0.00% 0.00% Mức giá điều chỉnh (đ/m2) 0.00 0.00 0.00 Lợi thế KD
Thông số Không Không Không Không
Tỷ lệ (%) 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh (%) 0.00% 0.00% 0.00% Mức giá điều chỉnh (đ/m2) 0 0 0 Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) -12.92% -10.99% -5.63% Mức giá điều chỉnh (đ/m2) -180,861 -142,915 -70,421 Mức giá chỉ dẫn về BĐSTĐ (đ/m2) 1,219,139 1,157,085 1,179,579 Số lần điều chỉnh 3 3 3 Mức giá kết luận (đồng/m2) 1,200,000 Sai số ước tính +/- 5% 2/ Phụ lục giá trị công trình
1.1 Theo phương pháp khấu hao tài sản (thông kê kinh nghiệm)
Căn cứ theo QĐ của Bộ Xây dựng quy đình thời gian sử dụng tài sản là CTXD trên đất
Căn cứ vào khảo sát hiện trạng thực tế tài sản, thẩm định viên ước tính chất lượng còn lại:
Loại công trình Thời gian sử dụng tối đa (năm)
Số năm đã sử dụng (năm) Số năm SD còn lại (năm) Tỷ lệ CL còn lại (%) Nhà cấp IV 40 3 37 93%
1.2 Theo phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật
Chúng tôi tiến hành khảo sát chi tiết từng hạng mục kết cấu của công trình và đánh giá chất lượng sử dụng của công trình theo phương pháp "Phân tích kinh tế kỹ thuật"
STT Kết cấu Thực trạng % CLCL của kết cấu chính
Tỷ trọng giá của kết cấu chính (%) CL SD còn lại (%)
1 Móng Bền vững,chưa có hiện tượng lún. 90% 10% 9%
2 Khung cột Còn tốt 88% 25% 22%
3 Mái Mái tôn, chưa có hiện tượng thấm dột 88% 14% 12% 4 Tường Còn tốt,chưa có hiện tượng bong tróc. 90% 18% 16% 5 Nền/sàn Nền gạch granit còn tốt 88% 6% 5% 6 Kết cấu đỡ mái Tốt 90% 27% 24% CL SD còn lại 89% 1.3. Kết luận Stt Phương pháp Tỷ lệ CL SD còn lại (%) % CL SD bình quân
1 Khấu hao tài sản 93% 91%
2 Phân tích kỹ thuật 89%
ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
- Căn cứ theo suất đầu tư năm 2012 do Bộ xây dựng ban hành và đơn giá thi công