Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả định rằng giá trị của Bất động sản cần định giá được đo bằng cho phí để làm ra một Bất động sản tương tự như một vật thay thế.
Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng
* Nguyên lý chung:
Nguyên lý cơ bản của phương pháp giá thành là chi phí của địa điểm (đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị của bất động sản.
Giá trị của bất động sản có thể được ước tính bằng chi phí để có được đất và chi phí xây dựng công trình trên đất trừ đi tổng giảm giá tích lũy do hao mòn, lỗi thời của công trình.
Chi phí địa điểm Cộng Chi phí xây dựng
Trừ Hao mòn của công trình Lỗi thời của công trình Giá trị của bất động sản
Giá trị khấu hao chính là phần tổn thất, mất mát về giá trị của công trình được đầu tư do tác động của các yếu tố tự nhiên làm bất động sản hư hỏng hoặc do lỗi thời lạc hậu về chức năng sử dụng hoặc có thể do những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, mổi trường của vùng, khu vực làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.
Đây thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:
- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống - Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá này chính là chi phí để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình được định giá, có tính đến những điếm lỗi thời của công trình đó.
* Nguyên tắc:
Nguyên tắc cung cầu:
Nguyên tắc này cho rằng chi phí tạo lập công trình nếu không cùng tỷ lệ với sự thay đổi của giá thì giá trị của Bất động sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị của những Bất động sản đã giao dịch trên thị trường trước đó và nếu xây dựng công trình thì có thể tạo nên lợi nhuận nhiều hoặc ít.
Các chất liệu sản xuất, cấu thành nên Bất động sản phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của Bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu.
Nguyên tắc ngoại ứng:
Giá trị của Bất động sản ảnh hưởng rất nhiều từ các nhân tố bên ngoài. Những thay đổi của tình hình kinh tế, của thị trường…sẽ tác động đến giá cả vật liệu cấu thành nên Bất động sản cũng như giá của Bất động sản giao dịch trên thị trường.
Trong nguyên tắc định giá chi phí ngoài các nguyên tắc chung cần phải nhấn mạnh rằng: Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của Bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm ra một Bất động sản như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một Bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Các phương pháp xác định chi phí
a. Các loại chi phí
Trong phương pháp chi phí người ta chia chi phí xây dựng thành chi phí tái tạo và chi phí thay thế. Trong đó:
- Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trình giống y hệt công trình đang định giá có tính đến điểm lỗi thời của công trình đó. Có nghĩa là chi phí xây dựng công trình trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình cũ về mọi mặt (nguyên liệu, thiết kế, chất lượng, tính không hiệu quả, lỗi thời).
- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành (đã loại bỏ những yếu tố lỗi thời, các nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật…đều hiện đại)
Thông thường phương pháp chi phí thay thế có tính thực tiễn cao hơn nên thường được sử dụng nhiều trong thực tế.
b. Các phương pháp ước tính chi phí
Để ước tính được giá thành chính xác của công trình ta phải xác định được tất cả các loại chi phí tạo lập Bất động sản: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, các khuyến khích và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Chi phí được tính trong phương pháp này bao gồm chi phí tái tạo, chi phí thay thế và khấu hao tích lũy.
Thứ nhất: Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công
trình xây dựng mới tương đồng với công trình đang định giá và dùng để thay thế công trình đang định giá bao gồm cả những yếu tố đã trở nên lỗi thời của công trình đó. Chi phí tái tạo được tính khi xây dựng một công trình nguyên bản công trình đang định giá, giống cả về nguyên vật liệu, cách bài trí, chất lượng tay nghề của công nhân và việc thừa hưởng những sai lầm của thiết kế, những yếu tố không hiệu quả, lỗi thời của công trình cũng giống nhau.
Thứ hai: Chi phí thay thế là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công
trình có những giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá nhưng có loại bỏ chức năng lỗi thời lạc hậu.
Thứ ba: Khấu hao tích lũy là tổng khấu hao của tất cả các nguồn lực, được
đo bằng hiệu số của chi phí tái tạo của những công trình xây dựng mới nguyên và giá trị hiện tại của những công trình đó tại thời điểm định giá.
Khấu hao tích lũy gồm có ba dạng sau:
- Hao mòn vật chất: Là sự hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, do thời tiết và do bảo dưỡng kém.
- Hao mòn chức năng: Là gía trị của công trình bị giảm tương đối do bị lạc hậu hay do thiết kế công trình bị lỗi.
- Hao mòn kinh tế: Đó là giá trị của bất động sản giảm đi do các yếu tố bên ngoài bất động sản như đất không tương thích hoặc do nền kinh tế suy thoái
Có nhiều phương pháp khác nhau để xác định chi phí xây dựng công trình nhưng trong thực tế người ta thường sử dụng 3 phương pháp sau:
- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: sử dụng phương pháp này thực chất là việc ước lượng chi phí xây dựng/mỗi đơn vị xây dựng, thông tin này được người định giá ước lượng bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường.
- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành bao gồm chi phí xây dựng các bộ phận của công trình như móng, tường, mái, kết cấu nâng đỡ …theo định mức xây dựng của mỗi địa phương.
- Phương pháp khảo sát định lượng: là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết sử dụng để xây dựng công trình. Việc tính toán thường phụ thuộc vào quy mô dự án và
Các bước thực hiện phương pháp chi phí
Các bước tính chi phí như sau
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh
đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất, tốt nhất
Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng công trình mới hoặc thay thế
công trình trên mảnh đất (2). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá, bỏ qua tất cả những khiếm khuyết lỗi thời.
Nhưng dù tính theo phương pháp nào, nhìn chung cũng đều cần chia các loại chi phí xây dựng công trình ra thành chi phí trực tiếp và gián tiếp, khi đó:
Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư
Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên miếng đất
cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn lỗi thời bên ngoài) (3). Để tính tổng giảm giá tích lũy của một công trình cũng có nhiều phương pháp:
- Phương pháp kỹ thuật: thực tế là việc tính tổng các yếu tố gây ra giảm giá công trình, rồi từ đó vốn hóa phần thất thu tiền thuê.
- Phương pháp rút ra từ thị trường: là việc tìm kiếm thông tin về bất động sản so sánh và thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định. Từ đó tính toán tất cả các yếu tố giảm giá tích lũy từ tất cả các nguyên nhân, đây được coi là phương pháp dễ hiểu và dễ chấp nhận.
- Tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình. Các loại tuổi công trình được sử dụng ở đây bao gồm có tuổi kinh tế và tuổi hiệu quả của công trình. Tuổi kinh tế của công trình là thời gian từ khi công trình được xây dựng cho đến khi nó trở thành gánh nặng kinh tế. Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện các điều kiện và sử dụng thực tế của công trình từ khi đưa vào hoạt động. Tổng giảm giá tích lũy được tính bằng chi phí tái tạo công trình nhân với tỉ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế của công trình.
Bước 4:
Giá trị còn lại = Chi phí thay thế công trình - Tổng giảm giá tích luỹ (4) = (2) - (3)
của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)
Bước 6:
Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụ bất động sản đã giảm giá đã giảm giá
(6) = (1) + (4) + (5)
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của
tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán chi phí
Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân
Phương pháp chi phí ít khi được áp dụng để định giá bất động sản tạo thu nhập vì chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có những kiến thức nhất định về xây dựng, có kinh nghiệm định giá và thường được áp dụng cho những trưòng hợp định giá bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ...nhằm xác định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính thuế, bảo hiểm, thế chấp
Những hạn chế của phương pháp
Phương pháp này có những hạn chế sau:
+ Chi phí không bằng và không tạo ra giá trị nhưng khi sử dụng phương pháp này ta lại giả định chúng có liên hệ với nhau.
+ Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn nhưng có thể tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính giá trị hao mòn có thể rất khó thực hiện và trở nên chủ quan do có sự khác nhau trong định giá và thuật ngữ, cũng như không có phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giá trị hao mòn.
+ Để sử dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thành thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm thực tế nhưng không phải ai cũng đáp ứng được yêu cầu này.
+ Hạn chế của phương pháp so sánh có thể đúng với phương pháp này.