Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường và xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh. Trong phương pháp này, giá bán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và bất động sản mục tiêu

Giá Bất động sản mục tiêu = Giá bán Bất động sản so sánh ± mức điều chỉnh giá sự sai khác tương tự cần định giá

Sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất; về quy mô kích thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất; về điều kiện bán; về thời gian bán.

- Tài sản tương tự: là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….

- Tài sản so sánh: là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao

dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

- Các yếu tố so sánh: là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng

pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản.

- Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi

theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta ...

- Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

- Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh về giá trị tuyệt đối.

- Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã

được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.

Để điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh trước hết thẩm định viên cần phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức sau:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo

cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so

sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).

Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau.

• Đối tượng điều chỉnh:

Đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). Cụ thể:

- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào…

- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; - Kho hàng: giá/m3, giá/m2;

- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - Bệnh viện: giá/giường bệnh; - Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu; - …vv…

• Căn cứ điều chỉnh:

Thẩm định viên cần dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình....) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá để thẩm định giá.

• Nguyên tắc điều chỉnh:

Khi tiến hành điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên cần dựa trên các nguyên tắc sau:

- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.

- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).

• Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản)

Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản)

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.

• Thứ tự điều chỉnh:

Việc thực hiện điều chỉnh được thực hiện theo thứ tự điều chỉnh số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.

• Nguyên tắc khống chế:

Nguyên tắc khống chế phát biểu rằng độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường. Việc điều chỉnh được tiến hành như mẫu bảng dưới đây.

Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh

TT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3

A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết

B Tổng diện tích

C Giá bán/m2 Chưa biết

D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều

D1 chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Yếu tố so sánh 3 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh D4 Yếu tố so sánh 4 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh …. ……. ……. ……. …… E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản H Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đồng)

Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đồng)

Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá 07 (TĐGVN07) ban hành kèm theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC

ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính

+ Lấy mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh

+ Chọn một mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh theo các tiêu chí sau:

- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt.

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt.

Cơ sở của phương pháp

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là:  Nguyên tắc Cung và Cầu.

Giá trị thị trường của Bất động sản là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng. Bất kể một sự mất cân đối cung cầu nào cũng đều tác động đến mức giá trên thị trường. Bởi vậy trong quá trình định giá cần phải phân tích được mối quan hệ cung cầu và các nhân tố sẽ tác động đến sự cân bằng này đồng thời phải dự báo được các nhân tố ảnh hưởng trong tương lai.

 Nguyên tắc thay thế

Giá trị của Bất động sản có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp Bất động sản có khả năng thay thế Bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.

Nguyên tắc này khẳng định: Không có người mua nào trả giá cao hơn chi phí

để có một địa điểm tương tự và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương với bất động sản mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá so sánh cho nên muốn áp dụng phương pháp này, Bất động sản mục tiêu cần phải có thị trường, có các Bất động sản thay thế.

 Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này khẳng định rằng các yếu tố cung và cầu có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối, xem xét các yếu tố cung và cầu, khi đó có thể giao dịch với mức giá cân bằng trong điều kiện thị trường mở. Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho

Bất động sản.

Hơn nữa đó là sự cân bằng giữa tỷ lệ xây dựng và diện tích đất, mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá bất đống sản ta cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất. Người định giá cần phải cảnh giác về sự mất cân bằng trên thị trường và trong bất động sản và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt.

 Nguyên tắc ngoại ứng:

Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị Bất động sản. Các yếu tố ngoại ứng cần phải chú ý khi phân tích, đánh giá để định giá bất động sản bởi nó sẽ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị của bất động sản mục tiêu. Ví dụ như hai Bất động sản giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng Bất động sản ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn.

Ứng dụng những nguyên tắc trên, người định giá xem xét tất cả những vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề định giá.

Các bước tiến hành định giá bằng hương pháp so sánh

• Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các Bất động sản được bán trong thời gian gần đây, có thể so sánh với Bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện, vị trí.

• Bước 2: Tiến hành kiểm tra các Bất động sản so sánh để xác định giá trị

của chúng và để bảo đảm rằng các Bất động sản này có thể so sánh được.

• Bước 3: Lựa chọn một số Bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 Bất động sản để tiến hành phân tích. Để giảm thiểu định kiến chủ quan của người định giá nên sử dụng phương pháp phân tích thống kê, xác suất để phân tích số liệu.

• Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau, tốt hơn hoặc xấu hơn giữa Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu.

• Bước 5: Tiến hành so sánh các Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi Bất động sản so s sánh với Bất động sản mục tiêu.

• Bước 6: Từ phân tích các Bất động sản so sánh, hoà hợp các chỉ số giá trị từ các phân tích so sánh vào chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với Bất động sản

mục tiêu.

Những hạn chế của phương pháp và điều kiện cần phải có khi áp dụng phương pháp so sánh:

Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất phản ánh điều gì. Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế; khó khăn trong phân tích so sánh các Bất động sản lớn và tạo thu nhập. Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế. Với những Bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những Bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu. Định giá viên cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả các yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.

Để có thể so sánh các bất động sản với nhau thì chuyên viên định giá phải có những thông tin về những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường, nếu không thì phương pháp này sẽ không sử dụng được, tiếp đến là các thông tin dữ liệu thu thập được về các bất động sản đã giao dịch chỉ mang tình thời điểm. Trong điều kiện thị trường biến đổi thì những thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu. Vì vậy để sử dụng phương pháp so sánh thì cần phải có các điều kiện sau: Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, đầy đủ có thể kiểm tra được, nếu thông tin trong các cuộc mua bán có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt cần định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. Thị trường cần phải ổn định,