Cơ sở lý luận của phương pháp
Có một bộ phận lớn của thị trường Bất động sản trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu với một hợp đồng trong đó người chiếm hữu trả cho người sở hữu một số tiền, tức là người
chủ sở hữu đó nhường quyền sở hữu tài sản để đổi lấy một số tiền, đây là điểm hấp dẫn những nhà đầu tư muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản mà thị trường Bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội đầu tư như vậy. Phương pháp tỷ lệ vốn hóa là phương pháp định giá đầu tư dựa trên cơ sở là Bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và Bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau.
Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với Bất động sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ trả cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào Bất động sản trên số vốn của họ. Vì thế có nhiều yếu tố trong định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau.
Có thể nói phương pháp vốn hóa là định giá các Bất động sản theo thu nhập, nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa không phải là phương pháp hoàn toàn độc lập mà mang tính linh hoạt, được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác.
Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hóa
-Các Bất động sản tạo thu nhập: đối với loại Bất động sản này thì người đầu tư thường có kỳ vọng Bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi phí để có được nó.
-Các mức tiền thuê Bất động sản (thu nhập từ Bất động sản) được hình thành từ các điều kiện thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền tài sản còn có hiệu lực.
-Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền lớn để có được Bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá
Có công thức: Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá.
Như vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và tỷ lệ vốn hoá.
Các nguyên tắc định giá được sử dụng trong phương pháp vốn hóa
Khi sử dụng phương pháp vốn hóa trong định giá Bất động sản, người định giá cần phải chú ý tuân thủ những nguyên tắc sau:
Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp này vì nó dự báo dòng thu nhập kỳ vọng từ Bất động sản, người định giá sẽ chuyển hóa nó về hiện tại thành giá của Bất động sản.
Nguyên tắc thay đổi:
Do những sự thay đổi của các yếu tố trong nền kinh tế cũng như những chính sách cân thiệp của Chính phủ vào thị trường Bất động sản sẽ dẫn đến những thay đổi trong thu nhập của Bất động sản. Vì vậy sử dụng nguyên tắc này để xem xét dự báo được những thay đổi thu nhập của Bất động sản trong tương lai.
Nguyên tắc cung cầu:
Trên thị trường Bất động sản mối quan hệ giữa cung-cầu-giá cả là rất mật thiết với nhau. Một sự thay đổi của bất kỳ của một yếu tố này cũng ảnh hưởng đến đến 2 yếu tố còn lại. Do vậy khi định giá bằng phương pháp vốn hóa cần dựa vào những thông tin trên thị trường như tốc độ cho thuê Bất động sản, số lượng giao dịch trong một ngày.. để từ đó dự báo những thay đổi trong thu nhập của Bất động sản.
Nguyên tắc cân bằng:
Sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành Bất động sản và địa điểm sẽ tạo ra thu nhập và từ đó sẽ duy trì giá trị của Bất động sản.
Nguyên tắc đóng góp:
Là sự kết hợp vật lý giữa các yếu tố tạo ra Bất động sản (nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đấy đai, yếu tố khác…) sẽ tạo ra thu nhập và duy trì khả năng sinh lời tối đa của Bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng:
Những ảnh hưởng tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của Bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những Bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá.
Các phương pháp vốn hóa
* Các loại tỷ lệ vốn hóa:
- Tỷ lệ thu nhập bao gồm: tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re)
- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye).
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
0 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
R NOI G =
hoặc G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập Y R
100
=
)
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của Bất động sản, áp dụng cho những Bất động sản toàn quyền sở hữu.
* Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
n n n n r Sv r NOI r NOI r NOI G ) 1 ( 1 ) 1 ( ... ) 1 ( ) 1 ( 2 2 1 1 + + + + + + + + = Trong đó: n n r Sv ) 1 ( 1
+ là giá bán Bất động sản tại năm n
Sử dụng phương pháp vốn hóa lợi tức để đánh giá khoản đầu tư đấy có tạo ra được tỷ lệ lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không, Người định giá phải tính toán đến sự thay đổi thu nhập của Bất động sản. Nếu Bất động sản chưa cho thuê thì đưa giả định Bất động sản đã cho thuê xem mức tiền thuê trên thị trường là bao nhiêu. Còn đối vơi Bất động sản đang cho thuê hết hợp đồng thời hạn thì phải dựa vào các hợp đồng đã cho thuê và tính toán dự báo mức gia tăng tiền thuê trên thị trường.
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi…). Áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn (Bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc Bất động sản nắm giữ có thời hạn).