Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:
Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về:
Các phương pháp định giá. Lựa chọn phương pháp định giá. Giá dịch vụ thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá. Thẩm định viên về giá.
Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:
TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản. TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản. TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.
TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản. TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản.
TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. - Luật đất đai.
- Luật kinh doanh bất động sản. - Luật nhà ở.
Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.
Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
Các thông tin liên quan đến Bất động sản cần định giá:
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá. Vì vậy người định giá phải biết cách thu thập, xử lí, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình. Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được thực hiện trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản…
Các nguồn thông tin gồm: từ các tổ chức như Sở địa chính, các cơ quan trực tiếp quản lí Bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới, kinh doanh Bất động sản, báo, tạp chí,…
Ảnh hưởng của thị trường bất động sản:
Hoạt động định giá là ước tính giá trị thị trường của Bất động sản dựa trên các phương pháp định giá khoa học. Đây là một họat động dịch vụ gắn liền với thị trường Bất động sản. Sự phát triển của hoạt động này bám sát sự phát triển của thị trường Bất động sản vì thế các yếu tố tác động đến thị trường Bất động sản đều có thể tác động đến hoạt động định giá. Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hoá được xác định bởi tác động của cung và cầu về hàng hoá đó. Trên thị trường, giá bất động sản tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cung tăng. Tất nhiên cũng có những sự kết hợp khác nhau.
Các yếu tố liên quan đến việc cung Bất động sản như sự gia tăng của các hoạt động đầu tư Bất động sản thì hoạt động định giá là cơ sở để xác định tính khả thi của các dự án.
văn phòng cho thuê gia tăng theo sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu định giá các loại Bất động sản cũng tăng theo để phục vụ cho cá mục đích trên.
Sự phát triển của các khu quy hoạch cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá tại khu vực đó để phục vụ nhu cầu tại chỗ của các hoạt động giao dich Bất động sản tại vùng đó
Các chính sách nhằm lành mạnh hóa sự phát triển thị trường Bất động sản của Nhà nước bằng các biện pháp đưa ra các khung giá đất tại từng khu vực đòi hỏi phải có công tác định giá để đưa ra giá đất sát với giá thị trường.
Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế: điều này sẽ đem lại cái
nhìn khách quan về giá trị của bất động sản cần định giá tại thời điểm nó tồn tại. Mức độ phù hợp của bất động sản trong giai đoạn hiện nay và dự kiến thị trường của nó trong tương lai.