II. Một số kiến nghị về thực hiện biện pháp thế chấp tài sản trong hợp đồng tín dụng.
1.Kiến nghị đối với các Ngân hàng thương mại nói chung
riêng hoạt động điêu đứng. Xét riêng về thực hiện biện pháp thế chấp tại các ngân hàng thương mại ta thấy rằng có hàng loạt rủi ro xảy ra do rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Bắt đầu từ việc tiếp nhận thông tin ở những khâu đầu tiên. Chúng ta đều biết thông tin vẫn giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, giúp cho các ngân hàng xác định khá chính xác về đối tượng vay vốn, uy tín, thiện chí trả nợ, tính khả thi của dự án đầu tư kinh doanh của khách hàng. Thông tin chính là cơ sở để các NHTM tin tưởng vào khách hàng của mình. Bởi vì, quan hệ tín dụng luôn được hình thành dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau giữa ngân hàng và khách hàng. Điều đó có nghĩa là ngân hàng chỉ cho khách hàng vay vốn khi và chỉ khi ngân hàng đã hoàn toàn tin tưởng vào khả năng hoàn trả (vốn + lãi) của khách hàng khi đáo hạn. Ngân hàng phải khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như là : hồ sơ đề nghị cấp tín dụng, hồ sơ khách hàng,... hoặc trực tiếp phỏng vấn khách hàng, thu thập thông tin từ thị trường. Như vậy, sau khi nhận hồ sơ đề nghị cấp tín dụng, ngân hàng phải tiến hành phân tích khả năng hiện tại và tiềm tàng của khách hàng về việc sử dụng vốn tín dụng cũng như khả năng hoàn trả vốn vay ngân hàng. Thực tế, thông tin tín dụng vẫn chưa được các NHTMVN khai thác triệt để phục vụ cho các giai đoạn của qui trình tín dụng, bởi vậy khi có các rủi ro xảy ra các ngân hàng không kịp xoay xở. Lợi dụng sơ hở này của các ngân hàng, một số khách hàng đã dùng thủ đoạn lừa đảo bằng cách vay vốn của ngân hàng và bảo đảm bằng tài sản thế chấp, sau đó bán tài sản thế chấp ấy đi. Ví dụ như sự việc sau: Ngân hàng ĐT&PT tỉnh Đồng Tháp bị chủ doanh nghiệp tư nhân Lâm Phát lừa đảo chiếm đoạt 12 tỷ đồng. Giám đốc của DNTN Nguyễn Thanh Sơn dùng hợp đồng mua lô gỗ chò (3000m3) để làm tài sản thế chấp vay 5 tỷ của Ngân hàng ĐT&PT Đồng Tháp, tuy nhiên giá trị thực tế của Hợp đồng chỉ còn phân nửa vì trước đó Sơn đã bán hết 1.400m3 thu trên 5.4 tỷ đồng. Số tiền trên cũng không thấm vào đâu so với số nợ quá lớn nên ngoài việc thế chấp xe và nhà để vay thêm tiền, Sơn tiếp tục thế chấp tài sản là bản hợp đồng mua lô hàng 2.000m3 gỗ căm xe của Công ty Xuất nhập khẩu Bình Định (thực tế Sơn đã bán gần 400m3 gỗ) và hợp đồng mua bán gỗ với công ty Cơ khí 1-5 Tiền Giang (bản hợp đồng này đã bị Sơn cạo sửa làm giả) để làm đơn xin vay 7 tỷ đồng của Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT tỉnh Đồng Tháp. Sau khi được ngân hàng chấp nhận cho vay và giải ngân, Sơn đã bán 2 lô gỗ thế chấp với ngân hàng, chiếm đoạt của Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT tỉnh Đồng Tháp số tiền 12 tỷ đồng. Vì sao mà chủ DNTN Lâm Phát có thể dễ dàng vay được của Chi nhánh ngân hàng ĐT&PT tỉnh Đồng Tháp như vậy, trong khi thực tế tài sản mà Sơn đem thế chấp không có giá trị
như trong hợp đồng thế chấp với ngân hàng, thế nhưng mà ngân hàng vẫn chấp nhận cho vay và tiến hàng giải ngân. Điều này cho thấy công tác thu thập thông tin, kiểm tra, đánh giá thông tin của ngân hàng còn kém, làm việc chưa hiệu quả. Một thực trạng đang diễn ra phổ biến hiện nay là ngày càng nhiều khách hàng thế chấp tài sản tại ngân hàng để lấy tiền chơi cổ phiếu nhưng lại giấu mục đích vay vốn để đổ vào chứng khoán và khai với nhân viên ngân hàng là vay với mục đích kinh doanh, sản xuất, do đó ngân hàng rất khó kiểm soát. Bởi vậy khâu kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay có đúng mục đích không rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới lợi ích chung của cả ngân hàng lẫn khách hàng vay vốn. Một khó khăn mà hiện nay các ngân hàng đều đang lo lắng tìm cách giải quyết là vấn đề mặc dù bất động sản và một số tài sản khác được đăng kí bảo đảm nhưng ngân hàng vẫn gặp phải trường hợp người đi vay dùng một tài sản để thế chấp ở nhiều nơi. Có trường hợp tổng số tiền vay của các ngân hàng vượt cả giá trị của tài sản thế chấp. Điều này dẫn tới việc khi khách hàng không trả được nợ vốn vay thì các ngân hàng rất khó có thể lấy tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Một thực trạng nữa là vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai, đúng như tên gọi của nó là loại tài sản (bất động sản,...) được dùng làm tài sản đảm bảo hình thành sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp. Do đó tính rủi ro của loại tài sản này tương đối nhiều. Có thể kể đến những khó khăn khi thế chấp loại tài sản này:
+ Vướng mắc về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai.
Hiện nay có nhiều văn bản đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai một cách khác nhau và dường như không nhất quán với nhau nên đã tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản hình thành trong tương lai. Do vậy, việc nhận diện và xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất.
+ Vướng mắc về giao kết hợp đồng bảo đảm. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng kí. Tài sản ở đây bao gồm cả tài sản hình thành trong tương lai. Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 có đặt ra điều kiện tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Đây là một vấn đề của tương lai nhưng phải khẳng định ở thời điểm hiện tại lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm vì vậy khó có sự đảm bảo. Tài sản hình thành trong tương lai có chắc chắn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp hay
định chắc chắn đến đâu lại được quyết định bởi khả năng, kinh nghiệm của người đánh giá. Trách nhiệm đánh giá nhận định khả năng trên thuộc về các bên tham gia giao dịch, ngoài ra theo qui định thì người làm công chứng, chứng thực giao dịch cũng phải chịu trách nhiệm do công chứng ở ta là công chứng nội dung, không phải là công chứng hình thức. Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả năng một cách chắc chắn, đảm bảo tính xác thực theo đúng tinh thần của Luật Công chứng thì dường như vượt quá khả năng của người làm công chứng, chứng thực, trừ khi thừa nhận rằng đây là một loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (tức là hiệu lực pháp luật của giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập trong tương lai đối với toàn bộ tài sản thế chấp). Nếu không thì vô hình chung đã buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm về những cái không thể biết trước, đó là các rủi ro của hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết và quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết. Đòi hỏi này cũng không phù hợp với qui định của của Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”.
+ Vướng mắc về việc đăng kí giao dịch bảo đảm. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất và nhà. Lý do là theo qui định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005 (Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã ghi nhận, trong khi đó, chưa có qui định riêng áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề, biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa.
Ngoài ra chúng ta còn chưa có tiền lệ để giải quyết những vướng mắc trên, gây khó khăn rất nhiều cho việc thế chấp vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng. Bởi vậy, khi rơi vào các tình huống khách hàng đem tài sản hình thành trong tương lai (như căn hộ chung cư, hay ô tô) để thế chấp vay vốn tại ngân hàng thì cần kiểm tra, đánh giá, cân nhắc để đảm bảo hạn chế được các rủi ro phát sinh sau này.
Không chỉ thiếu sót ở khâu thu thập, tiếp nhận thông tin mà ở giai đoạn sau là giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp, ngân hàng cũng bộc lộ những điểm yếu.