Thẩm định giá không còn là một vấn đề mới trong giai đoạn hiện nay, song nhận thức và kinh nghiệm trong lĩnh vực này ở Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế. Để hoàn thiện công tác thẩm định giá cũng nh vận dụng nó một cách rộng rãi hơn trong thực tiễn không phải chỉ một đơn vị có thể làm đợc mà đòi hỏi phải có sự phối hợp của các cấp, các ngành, đặc biệt là của Nhà nớc và Bộ tài chính và lãnh đạo tổng công. Sau đây là một số kiến nghị:
3.3.1 Kiến nghị về phía Nhà nớc:
Với t cách là chủ thể quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nớc tham gia quản lý mọi mặt của nền kinh tế quốc dân và thẩm địnhgiá cũng không nằm ngoài hệ thống đó. Trong thời gian qua, Nhà nớc đã có nhiều tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nói chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng, song cha thật sự hiệu quả. Để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS, trong thời gian tới, Nhà nớc cần phải có những biện pháp tích cực hơn, cụ thể:
Thứ nhất, tăng cờng công tác đào tạo nguồn nhân lực về thẩm định giá.
Nguồn nhân lực luôn là một vấn đề nan giải, một bài toán khó đối với tất cả các quốc gia, đặc biệt là các nớc đang phát triển. Nguồn nhân lực trong ngành thẩm định giá ở Việt Nam đang đứng trớc tình trạng nguồn cung khan hiếm, nhất là nguồn nhân lực có chất lợng cao. Trong thời gian qua, nhu cầu thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ngày càng tăng, số lợng các công ty hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá càng nhiều, song các đơn vị đào tạo các nhân lực cho lĩnh vực này còn rất ít. Hiện nay, cả nớc chỉ mới có một số ít các tr-
ờng đại học đào tạo chuyên ngành BĐS, thẩm định giá, trong đó, chủ yếu là đào tạo ngắn hạn, theo tín chỉ. Vì vậy, trong thời gian tới, Nhà nớc cần quan tâm mở thêm nhiều trờng đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của toàn xã hội.
Việc mở rộng quy mô đào tạo có thể đợc thực hiện bằng cách thành lập mới các trờng đại học, cao đẳng hoặc mở thêm khoa mới, tăng thêm khối lợng sinh viên trong các trờng đã đào tạo.
Mặt khác, Nhà nớc cũng cần quan tâm nhiều hơn đến chất lợng đào tạo ở các đơn vị này. hiện nay đội ngũ TĐV ở nớc ta nhìn chung vẫn còn thiếu trình độ chuyên môn cũng nh kinh nghiệm nghề nghiệp. Hầu hết họ đều là những ngời chuyển từ các lĩnh vực khác sang, cha qua đào tạo bài bản, cha có kỹ năng nghề nghiệp. Hơn nữa, chất lợng đào tạo ở nhiều trờng cha cao, không sát với thực tế thị trờng. Do đó, nâng cao chất lợng đào tạo là hết sức cần thiết.
Ngoài việc tổ chức đào tạo trong nớc, các trờng đại học cũng nên liên kết đào tạo với các nớc có ngành thẩm định giá phát triển nh Singapore, Anh, để… học hỏi thêm kinh nghiệm, đào tạo đội ngũ TĐV đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời, nên mở rộng và nâng cao chơng trình đào tạo về các lĩnh vực có liên quan nh: quy hoạch, phong thuỷ,…
Thứ hai, Nhà nớc cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật có
liên quan đến BĐS nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng.
Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phơng pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Hiện nay, hệ thống các văn bản pháp lý về thẩm định giá còn thiếu và cha toàn diện, thiếu đồng bộ nên không thể kiểm soát đợc hoạt động này. Điều này làm ảnh hởng đến việc áp dụng quy trình và các phơng pháp thẩm định giá của các TĐV. Vấn đề đặt ra là Nhà nớc cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống các văn
bản này sao cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong quá trình áp dụng.
Tuy nhiên, đây là một vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực hiện nó không phải một sớm một chiều mà cần phải có thời gian nhất định. Đồng thời, để có hiệu quả cần có sự t vấn của nhiều chuyên gia cũng nh của các tổ chức quốc tế.
Thứ ba, cần thành lập trung tâm thẩm định giá bất động sản.
Thẩm định giá bất động sản hiện nay là một nhu cầu có thật và ngày càng phát triển theo tốc độ giao dịch. Việc thẩm định giá không chỉ cần thiết đối với khách hàng mua, bán, cầm cố, thế chấp, bất động sản mà kể cả những ng… ời có nhà đất muốn biết giá trị thật về tài sản của mình. Hiện nay, cha có một trung tâm thẩm định giá bất động sản đúng nghĩa cũng nh theo dõi những biến động về giá cả ngoài hai Trung tâm thẩm định giá miền Bắc và miền Nam thuộc ban Vật giá Chính phủ. Việc quản lý về thẩm định giá cũng bị buông lỏng, và trong nhiều trờng hợp việc thẩm định giá quá thấp hay quá cao đều gây thiệt hại cho bên mua hay bên bán. Do vậy, trong thời gian tới Nhà nớc nên thành lập một trung tâm thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp để có thể đáp ứng tốt hơn cho hoạt động quản lý của Nhà nớc cũng nh các hoạt động đầu t, kinh doanh của các chủ thể trong xã hội.
Thứ t, Nhà nớc cần có các biện pháp quản lý hiệu quả nhất đảm bảo cho thị trờng
BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động của các tổ chức thẩm định giá. Một trong những khó khăn lớn của hoạt động thẩm định giá BĐS hiện nay ở Việt Nam là sự phát triển không lành mạnh của thị trờng BĐS. Quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn cha hiệu quả, thị trờng kém minh bạch. Trong thời gian tới Nhà nớc cần quan tâm phát triển thị trờng này nhiều hơn nữa, quản lý chặt chẽ các giao dịch về BĐS. Để làm đợc điều này, Nhà nớc cần phải thiết lập đợc các hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy và có hiệu lực. Cần có bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trờng BĐS, trớc hết từ cấp
T.Ư và tỉnh, tiến tới đa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu liên quan đến thị trờng này. Đồng thời, nhanh chóng cho phép phát hành chứng chỉ BĐS và niêm yết các chứng chỉ BĐS của các công ty BĐS lên thị trờng chứng khoán, luật hoá môi giới BĐS,…
Nhà nớc cũng cần xây dựng đợc một th viện điện tử về các giao dịch BĐS trên thị trờng để có thể kiểm soát thị trờng tốt hơn cũng nh phục vụ cho hoạt động thẩm định giá.
Bên cạnh đó, công tác quản lý hoạt động thẩm định giá cũng cần đợc tăng c- ờng hơn nữa. Nhà nớc cần phải xây dựng đợc một hệ thống các chuẩn mực rõ ràng phục vụ cho công tác quản lý. Các chuẩn mực này phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Thứ năm, thúc đẩy sự phát triển của thị trờng chứng khoán.
Thị trờng chứng khoán là nơi cung cấp thông tin khá đầy đủ và tơng đối chính xác. Phát triển thị trờng này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các TĐV trong việc thu thập các thông tin liên quan. Một thị trờng chứng khoán minh bạch sẽ là nguồn cung cấp thông tin phong phú và đáng tin cậy. Nhà nớc nên tạo điều kiện cho nhiều các công ty tham gia niêm yết chứngkhoán trên thị trờng, đặc biệt là các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
Vai trò của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS nói chung và hoạt động thẩm định giá BĐS nói riêng là rất quan trọng. Để hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS, sự can thiệp của Nhà nớc là không thể thiếu và vô cùng cấp bách. Tuy nhiên, sự can thiệp này chỉ mang tính định hớng vĩ mô, muốn hiệu quả cần sự phối hợp đồng bộ của các bộ, ngành, địa phơng có liên quan khác.
3.3.2 Kiến nghị về phía Bộ Tài chính.
Bộ Tài chính là cơ quan chủ quản đối với hoạt động thẩm định giá. Bộ Tài chính quản lý một cách trực tiếp hoạt động của các tổ chức thẩm định giá, quy định cách thức hoạt động của các tổ chức này. Tuy nhiên trong thời gian qua, việc quản lý vẫn còn bộc lộ một số yếu kém nhất định. Trong thời gian tới, Bộ
Tài chính cần có những điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định giá cũng nh hoạt động của các TĐV, cụ thể:
Thứ nhất, Bộ Tài chính cần phải ban hành các thông t hớng dẫn kịp thời, hớng
dẫn cụ thể cho các đơn vị thực hiện.
Có một thực tế hiện nay là Luật “chờ” Nghị định, Nghị định “chờ” thông t, Tốc độ ban hành các thông t
… hớng dẫn hiện nay là rất chậm, không theo kịp sự
phát triển của nền kinh tế cũng nh các động thái của thị trờng. Thẩm định giá BĐS là một lĩnh vực liên quan đến nhiều lĩnh vực, cơ quan nên tốc độ ban hành các văn bản này càng chậm trễ, ảnh hởng đến việc áp dụng các phơng pháp thẩm định giá của các TĐV. Để khắc phục hạn chế này cần:
− Đẩy nhanh tốc độ ra các thông t hớng dẫn.
− Nội dung các thông t phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn và phù hợp với tình hình thực tế.
− Các thông t hớng dẫn phải đợc thông báo rộng rãi đến tất cả các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan.
− Hớng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng các thông t này của các đơn vị.
Thứ hai, hoàn thiện công tác kiểm tra chất lợng thẩm định.
Hiện nay, hầu hết chất lợng thẩm định giá ở các đơn vị cha đợc kiểm soát chặt chẽ, cha có cơ quan chuyên trách đảm nhận công tác này. Do đó, kết quả thẩm định giá phụ thuộc hầu hết vào đơn vị thẩm định, chất lợng nhiều khi không cao. Để nâng cao chất lợng thẩm định, Bộ tài chính trong thời gian tới nên:
− Xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lợng thẩm định giá.
− Thành lập một ban chuyên trách về công tác kiểm tra chất lợng thẩm định giá ở các đơn vị. Ban này sẽ quy tụ các chuyên gia giỏi về lĩnh vực thẩm định giá, có khả năng đánh giá kết quả thẩm định của các công ty.
− Thờng xuyên tiến hành kiểm tra chất lợng thẩm định và có các biện pháp xử lý thích hợp đối với những trơng hợp vị phạm.
Thứ ba, tổ chức có hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ TĐV cho các cá
nhân.
Trong những năm gần đây, nhu cầu học tập và thi lấy thẻ thẩm định viên ngày càng tăng, nhất là ở các công ty bất động sản. Tuy nhiên, cho đến nay số ngời đợc cấp thẻ thẩm định viên cha nhiều, chất lợng đôi khi cha cao. Trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần có các biện pháp kịp thời nhằm hoàn thiện công tác này, cụ thể:
− Nâng cao chất lợng đào tạo TĐV. trong quá trình đào tạo có thể kết hợp với các chuyên gia nớc ngoài để học hỏi thêm kinh nghiệm.
− Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều ngời tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hiện nay.
− Quản lý chặt chẽ hoạt động của những TĐV đã đợc cấp thẻ để có những biện pháp xử lý kịp thời đối với những trờng hợp vi phạm.
Một vấn đề đặt ra là hiện nay, mọi hoạt động về tổ chức thi, cấp thẻ và quản lý thẻ thẩm định viên đều do Bộ Tài chính đảm trách, trong khi hoạt động của Bộ là rất nhiều. Trong thời gian tới, để có hiệu quả, Bộ Tài chính có thể giao công tác nàycho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam. Đây là tổ chức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định giá, vì vậy, việc quản lý có thể sẽ sát sao và mang lại hiệu quả cao hơn, Bộ chỉ định hớng và chỉ đạo hoạt động đối với công tác này.
Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng nên nâng cao chất lợng hoạt động của hai trung tâm thẩm định giá trực thuộc bộ Tài chính là Trung tâm thông tin và Thẩm định giá miền Nam và Trung tâm Thẩm định giá tại miền Bắc để đáp ứng tốt hơn vai trò t vấn thẩm định giá cho Nhà nớc cũng nh đáp ứng nhu cầu của toàn xã hội.
3.3.3 Kiến nghị về phía công ty.
Về phía công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, ngoài các biện pháp cụ thể nêu trên, công ty cần phải:
Thứ nhất, nâng cao hơn nữa chất lợng hoạt động của phòng kiểm soát chất lợng.
Đây là những ngời kiểm tra, đánh giá kết quả cuối cùng của thẩm định giá trớc khi phát hành chứng th, báo cáo thẩm định giá. Bộ phận này hoạt động độc lập với phòng thẩm định và quy tụ những TĐV giỏi trong công ty. Sau khi kiểm tra, đánh giá cần phải chỉ ra đợc thành công, hạn chế và đề xuất những kiến nghị để các TĐV rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện. Trong một số trờng hợp phức tạp, bộ phận này có thể tham gia cố vấn cho phòng thẩm định.
Thứ hai, hoàn thiện bộ máy tổ chức.
Một cơ cấu tổ chức hoàn chỉnh là điều kiện tiên quyết cho mọi hoạt động của công ty đạt đợc hiệu quả cao nhất. Công ty đang trong quá trình xây dựng và phát triển nên trong thời gian tới, việc hoàn thiện bộ máy tổ chức là hết sức cần thiết. Cần phải có sự phân cấp quản lý rõ ràng cũng nh hoàn thiện các điều kiện vật chất đảm bảo cho các phòng, ban, bộ phận hoạt động có hiệu quả nhất, phát huy đợc tiềm năng của mỗi cá nhân, bộ phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho toàn công ty.
Thứ ba, công ty cần trang bị cơ sở vật chất tốt nhất cho phòng thẩm định, góp
phần nâng cao hiệu quả thẩm định giá. Đồng thời, tạo điều kiện tốt nhất cho các TĐV có thể tham gia các khoá học bồi dỡng, nâng cao nghiệp vụ ở trong và ngoài nớc.
Tóm lại, căn cứ vào thực trạng hoạt động và định hớng phát triển của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, chơng ba đã đề cập đến một số các giải pháp góp phần hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS ở công ty. Hy vọng trong thời gian tới, với những giải pháp này, công ty có thể khắc phục đợc những hạn chế mắc phải, hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển của công ty trong tơng lai.