Mỗi một quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS bao giờ cũng có những thành công và hạn chế nhất định. Không có quy trình và phơng pháp nào đợc gọi là tối u. Quy trình và phơng pháp thẩm định giá đợc áp dụng ở công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thế Kỷ cũng không nằm ngoài điều đó. Điều quan trọng là phải nhận ra những thành công, hạn chế cũng nh nguyên nhân của những hạn chế đó để tiếp tục phát huy những thành công, đồng thời có các biện pháp thích hợp để khắc phục hay giảm thiểu những hạn chế gặp phải. Trên cơ sở thực trạng nêu trên, ta có thể rút ra những thành công, hạn chế và phân tích nguyên nhân của hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ nh sau :
2.3.1 Thành công trong phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Việc áp dụng phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ trong thời gian qua nhìn chung đã đạt đợc một số thành công đáng kể :
Thứ nhất, trong quá trình thẩm định giá, công ty đã nắm bắt và cập nhật một
cách thờng xuyên đầy đủ các văn bản pháp quy có liên quan đến thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định giá trị BĐS là rất nhiều, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau và thờng xuyên thay đổi. Tuy nhiên công ty đã nắm bắt khá đầy đủ từ các luật, các nghị định đến các thông t hớng dẫn, Việc… nắm bắt, áp dụng và tuân thủ các văn bản này làm cho quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS đợc áp dụng ở công ty đợc thực hiện theo đúng quy định và hợp lý, kết quả thẩm định giá vì thế thờng có cơ sở khoa học chặt chẽ, đáng tin cậy.
Thứ hai, quy trình thẩm định giá BĐS đợc áp dụng ở công ty đã bao gồm những
nội dung cơ bản nhất của quy trình thẩm định giá đợc quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05. Quy trình này đã giúp cho các TĐV có một cái nhìn tổng quát về quá trình thẩm định giá, cũng nh có đợc một kế hoạch hành động trật tự, chặt chẽ, từ đó đa ra đợc những kết luận có cơ sở và đảm bảo đợc.
Trong mỗi bớc của quy trình đều quy định những công việc cụ thể mà TĐV phải làm, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trong quá trình thẩm định giá.
Thứ ba, việc lựa chọn phơng pháp thẩm định giá là phù hợp, phù hợp với mục
tiêu và nguyên tắc thẩm định giá đã tận dụng đợc u nhợc điểm của từng phơng pháp.
Cụ thể:
Các TĐV đã lựa chọn phơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Điều này là hoàn toàn phù hợp vì mục tiêu thẩm định giá của tài sản là thế chấp vay vốn ngân hàng, do đó giá trị cần xác định là giá trị thị trờng. Trong khi đó, các chứng cứ giao dịch trên thị trờng là sẵn có, rõ ràng và đã đợc thừa nhận, vì vậy, sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp là hoàn toàn hợp lý, kết quả thu đợc sẽ có đợc cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Giá trị các công trình xây dựng đợc xác định theo phơng pháp chi phí. BĐS công trình xây dựng là tài sản đã xây dựng lâu năm, nay đã xuống cấp nên có rất ít thậm chí là không có chứng cứ thị trờng để so sánh. Đồng thời, BĐS này cũng cha có kế hoạch phát triển cụ thể trong tơng lai, việc dự báo lợi ích tơng lai cũng khó khăn vì thế không thể sử dụng phơng pháp đầu t để thẩm định giá BĐS này. Mặt khác, các kết quả điều tra về kết cấu, tình trạng công trình có nguồn gốc đáng tin cậy,...hoàn toàn phù hợp khi áp dụng phơng pháp chi phí để xác định giá trị công trình xây dựng.
Thứ t, thẩm định giá đợc thực hiện theo một tiến trình khá chặt chẽ, chi tiết.
Trình tự các bớc thực hiện trong từng phơng pháp là hợp lý, đầy đủ, trật tự, lập luận rõ ràng để đa ra kết quả cuối cùng. Các thơng vụ so sánh đợc phân tích khá chi tiết, cụ thể.
Thứ năm, thu thập thông tin khá đầy đủ về các chứng cứ giao dịch trên thị trờng,
về các thông số kỹ thuật chủ yếu của công trình cũng nh đặc điểm của BĐS mục tiêu.
Thẩm định viên đã đa ra 6 bất động sản so sánh để tiến hành phân tích, đánh giá, điều chỉnh, tính ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Các bất động sản này đều có những đặc điểm tơng đồng với bất động sản cần thẩm định giá về các yếu tố chính. Các kết cấu chính của công trình xây dựng cũng đợc đánh giá tơng đối đầy đủ nh: tờng, mái, nền, mặc dù mức độ chi tiết ch… a cao.
Thứ sáu, kết quả thẩm định đợc lựa chọn dựa trên cơ sở phân tích, tính toán các
dữ liệu một cách chặt chẽ và có độ tin cậy cao.
Trên đây là một số thành công đáng ghi nhận trong việc áp dụng các phơng pháp và quy trình thẩm định giá ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ. Trong thời gian tới, công ty cần tiếp tục phát huy những u điểm này để có thể đáp ứng ngày càng cao nhu cầu của khách hàng.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ có thể nói là khá thành công và đạt đợc những kết quả nhất định ; kết quả thẩm định giá vì thế thờng có độ tin cậy cao và có giá trị t vấn đối với nhiều khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định. Việc phát hiện ra những hạn chế và tìm ra nguyên nhân của nó là hết sức cần thiết đối với công ty, đặc biệt là trong giai đoạn mới thành lập nh hiện nay.
2.3.2.1 Một số hạn chế trong phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Thứ nhất, việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn
còn nhiều bất cập, ảnh hởng đến việc lựa chọn cũng nh tiến hành các phơng pháp thẩm định giá.
Thứ hai, quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhng cha thật sự khoa học.
Quy trình thẩm định giá nh trên nói chung là đầy đủ các bớc cơ bản, tuy nhiên cha cụ thể, các bớc thực hiện còn mang tính chung chung không rõ ràng,
gây khó khăn cho TĐV trong quá trình thẩm định giá, nhất là với những ngời cha có kinh nghiệm. Chẳng hạn, trong bớc lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản_ đây là một bớc quan trọng trong quá trình thẩm định, có ảnh hởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá BĐS. Các công việc cần thực hiện trong bớc này là rất nhiều nhng lại không đợc phân ra một cách chi tiết, nhất là các hoạt động thu thập tài liệu. Công tác phân tích tài liệu cũng mang tính chung chung, trong khi để đánh giá một BĐS cần phải xem xét đến rất nhiều yếu tố khác nhau nh: yếu tố thị trờng, yếu tố tài sản và nhiều yếu tố khác. Điều này không chỉ gây khó khăn cho TĐV mà thậm chí còn có thể dẫn đến bỏ sót thông tin trong quá trình thẩm định, từ đó dẫn đến sai lệch đáng kể tới kết quả thẩm định giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ ba, việc áp dụng cụ thể các phơng pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất
cập về kỹ thuật và các bớc tiến hành. • Phơng pháp so sánh trực tiếp:
− Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng nh BĐS so sánh vẫn còn cha đầy đủ.
Thiếu các thông tin về: sơ đồ vị trí của BĐS, các đặc tính địa hình nh: độ dốc, độ lún, cũng nh… phong cảnh tổng thể xung quanh BĐS. Đây là căn cứ quan trọng để xác định vị trí đó có thể đợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với BĐS hay không.
Ngoài ra, các đặc điểm liên quan đến phong thuỷ còn cha cụ thể. Các TĐV chỉ mới đề cập đến hớng nhà và hình dạng nhà mà cha phân tích cụ thể đến ánh sáng, màu sắc, tầm nhìn, hớng gió,.., đặc biệt đây là khu cao ốc văn phòng nên phải chú ý đến các đặc điểm thiết kế cửa vào, đờng bãi đậu xe, cầu thang,…
Việc thiếu sót một số đặc điểm này có ảnh hởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hởng đến kết quả thẩm định.
− Việc phân tích các thơng vụ so sánh vẫn còn một số hạn chế. Khi đánh giá các thơng vụ không đề cập đến thời gian giao dịch, các điều kiện và bối cảnh giao dịch không rõ ràng nh: phơng thức giao dịch, mức độ tự nguyện
mua bán của các bên, Các yếu tố này đều có ảnh h… ởng rất lớn đến tính chất có thể so sánh đợc hay tính thị trờng của các thơng vụ.
• Phơng pháp chi phí:
− Mô tả kết cấu của công trình xây dựng còn mang tính chung chung, cha cụ thể, đặc biệt là các mô tả về tình trạng của tài sản mục tiêu. Một số thông tin quan trọng về cấu trúc của bất động sản cha đợc đề cập đến nh: kích thớc gạch, các loại gạch đợc sử dụng, Quá trình mô tả không đề cập đến mức… độ h hỏng của một số bộ phận nh tờng, cầu thang và các thiết bị khác, Do… đó, ít nhiều sẽ ảnh hởng đến việc ớc tính chất lợng còn lại của công trình xây dựng.
− Việc ớc tính chi phí xây dựng theo phơng pháp so sánh trực tiếp cho kết quả với độ tin cậy thấp, cha tính đến sự biến động của giá cả, nhất là giá cả các vật liệu xây dựng.
− Ước tính chất lợng còn lại của BĐS còn mang tính chủ quan, cha có căn cứ cụ thể.
Thứ t, lập luận về kết quả thẩm định giá cha tính đến các yếu tố có thể làm tăng
hay giảm giá trị BĐS mục tiêu trong tơng lai.
Giá trị BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có các yếu tố mang tính khách quan. Các yếu tố này tác động theo chiều hớng khác nhau lên giá trị BĐS và thờng xuyên thay đổi, khó có thể kiểm soát đợc. Kết quả thẩm định giá cha đề cập đến sự thay đổi của các yếu tố này, vì thế còn những hạn chế nhất định, nhất là trong điều kiện thị trờng biến động nh thời gian gần đây.
Thứ năm, các giả thiết và điều kiện thẩm định cha rõ ràng.
Trong quá trình thẩm định giá, chắc chắn sẽ còn một số những hạn chế nhất định có ảnh hởng đến kết quả ớc tính nh hạn chế về giả thiết, về khả năng tiến hành điều tra thực tế, Vấn đề này ch… a đợc TĐV đề cập rõ ràng trong quá trình thẩm định giá. Kết quả thẩm định giá sẽ giảm đi tính thuyết phục.
Những hạn chế mà công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ gặp phải trong quá trình thẩm định giá cũng là hạn chế của không ít các tổ chức, doanh nghiệp thẩm định giá khác. Vậy, nguyên nhân là gì?
2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế trong phơng pháp và quy trình thẩm định giá trị BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Nguyên nhân của những hạn chế mà công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ mắc phải trong quá trình thẩm định giá BĐS có thể đợc xem xét trên hai góc độ cơ bản : nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan.
• Nguyên nhân khách quan:
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của công ty. Những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến là :
Thứ nhất, hiện nay ở Việt Nam cha có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý
hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá trị BĐS nói riêng, phơng pháp và nguyên tắc thẩm định giá BĐS cha đồng nhất để có thề làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định giá.
Đây là một vấn đề cơ bản và hết sức quan trọng để xây dựng một ngành thẩm định giá chuyên nghiệp, có chất lợng cao trong nớc cũng nh đạt tới trình độ quốc tế. Đáng tiếc, ở Việt Nam, vấn đề này lại còn khá mới mẻ và còn nhiều bất cập. Hiện nay, hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá vẫn cha có cơ quan chức năng trực tiếp quản lý để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên thuê định giá. Kết quả thẩm định giá nhiều lúc, ở nhiều doanh nghiệp còn mang tính chủ quan, phụ thuộc vào kinh nghiệm của các TĐV.
Thứ hai, hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá vẫn còn
nhiều bất cập.
Phải công nhận rằng, hệ thống các văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là không ít nhng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong những khó khăn cơ bản đối với công tác định giá mà để khắc phục đợc không phải là điều đơn giản.
Hoạt động thẩm định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy, sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các TĐV trong quá trình thẩm định giá. Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có những điều khoản chồng chéo nhau khiến cho các TĐV trở nên lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác, các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên sâu nh : kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai, trong khi đó các… Nghị định, thông t hớng dẫn lại cha thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền thờng có một độ trễ nhất định. Với tốc độ đô thị hoá chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trờng nhà đất, và quá trình phát triển kinh tế thì dờng nh nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số Nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông t hớng dẫn, Đây quả là một vấn đề nan giải đối với những ng… ời làm công tác thẩm định giá, nhất là thẩm định giá BĐS. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ ba, bản thân BĐS là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hởng của
nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng nh các thông tin có liên quan khác trên thị trờng.
Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập đợc các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật, cũng nh… các yếu tố kinh tế – xã hội có ảnh hởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc, mới có… thể nắm bắt đợc các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá đợc những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình thẩm định giá; đồng thời TĐV cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật, để… phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế – xã hội có ảnh hởng đến BĐS mục tiêu.
Đây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra với các TĐV, bởi hầu hết các TĐV ở nớc ta chỉ đợc đào tạo ở các trờng kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu nh ít đợc trang bị một cách bài bản. Hầu nh trong quá trình thẩm định giá, các TĐV phải tự tìm hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những ngời có chuyên môn trong lĩnh vực này, kết quả thẩm định giá vì thế ít nhiều bị ảnh hởng bởi điều này.