2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
Việc thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đợc căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩm định giá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nớc Việt Nam cũng nh các cấp chính quyền địa phơng ban hành. Hiện nay có nhiều văn bản pháp lý liên qua đến thẩm định giá BĐS, song về cơ bản có một số văn bản sau:
• Pháp lệnh số 40/2002/PL_UBTVQH10 của Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội ngày 10 tháng 05 năm 2002 về giá.
• Nghị định số 170/2003/NĐ_CP qui định chi tiết thi hành một số điều của pháp lệnh giá ra ngày 25/12/2003.
• Thông t số 15/2004/TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ_CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của pháp lệnh giá ra ngày 9/9/2004.
• Công văn 3255/TC_VP về việc đính chính thông t số 15/2004/TT_BTC ra ngày 29/03/2004.
• Thông t 34/2005/TT_BTC về việc hớng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản nhà nớc để bán đấu giá ra ngày 12/05/2005.
• Thông t 13/2007TT_BTC về việc sửa đổi thông t 34/2005/TC_VP ra ngày 06/03/2007.
• Nghị định số 101/2005/NĐ_CP về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005.
• Thông t số 17/2006/ TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ_CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá ra ngày 13/03/2006.
• Quyết định số 24/2005/QĐ_BTC của bộ trởng Bộ tài chính về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra ngày 18/4/2005.
• Quyết định số 77/2005/QĐ_BTC về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) ra ngày 1/11/2005.
• Quyết định số 21/2004/QĐ_BTC của Bộ trởng Bộ tài chính về việc ban hành qui chế cấp, sử dụng quản lý thẻ TĐV về giá ra ngay 24/02/2004.
• NĐ 169_2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày 09/02/2004. • Nghị định 188_2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất ra ngày 16/11/2004.
• Thông t 144/2004/TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ_CP. • Nghị định 123_2007 về sửa đổi nội dung Nghị định 188_2004 về phơng
• Nghị định 13/2006/NĐ_CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất ra ngày 24/01/2006.
• Thông t số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hớng dẫn thực hiện NĐ 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Thông t 145/2007TT_BTC ra ngày06/12/2007 hớng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ_CP về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ_CP sửa đổi bổ sung một số điều của NĐ188. • Nghị định 187/2004/NĐ_CP Ngày 16/ 11/2004 của Chính phủ về chuyển
công ty Nhà nớc thành công ty cổ phần.
• Thông t 126/TT_BTC ngày 24/12/2004 hớng dẫn thực hiện NĐ187.
• Nghị định 109/2007/NĐ_CP ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nớc thành công ty cổ phần.
• ...
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trờng hợp cụ thể công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phơng ban hành.
Nhận xét:
Nh vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định. Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau nh : địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trờng,...và thờng xuyên thay đổi. Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnh hởng lớn đến kết quả thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật th- ờng xuyên cũng nh vận dụng một cách linh hoạt các văn bản này đối với từng tr- ờng hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất.
2.2.2 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản.
Tuy mới đi vào hoạt động nhng các hợp đồng thẩm định giá mà CENTURY thực hiện vô cùng phong phú và đa dạng, với các tài sản thẩm định là BĐS, giá trị doanh nghiệp, máy thiết bị,... song lĩnh vực nổi bật hơn cả phải kể đến đó là thẩm định giá BĐS, trong đó chủ yến là thẩm định giá các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt,...Do đó, phơng pháp thẩm định giá đợc công ty áp dụng chủ yếu trong thời gian qua là phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí và phơng pháp đầu t. Để có một cái nhìn khách quan và tổng quát về việc áp dụng các phơng pháp thẩm định giá BĐS ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, có thể phân tích qua một ví dụ cụ thể :
Thông tin chung về BĐS cần thẩm định giá :
− Khách hàng yêu cầu : ông Võ Văn Hồng.
− Địa chỉ: số 70-72, phố Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
− BĐS yêu cầu thẩm định giá : Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại địa chỉ số 70-72, Phố Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
− Mục đích thẩm định giá: Thế chấp vay vốn Ngân hàng. − Thời gian thẩm định giá : tháng 12/2007.
Kết quả khảo sát hiện trạng :
• Đặc điểm pháp lý:
− Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10105050123, ngày 23/04/1997 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp cho ông Võ Văn Hồng và bà Trần Thị Bích Lan.
− Địa chỉ: số 70-72, phố Bà Triệu, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. − Diện tích đất ở: 510,6 m2.
− Giấy phép xây dựng số 42/GPXD do Sở xây dựng Hà Nội cấp cho ông Võ Văn Hồng và bà Trần Thị Bích Lan: đợc phép xây dựng công trình tại địa chỉ 70-72 Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
− Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, do công ty SACIDELTA JOINT VENTURE CO., Ltd lập tháng 8 năm 1998.
− Hồ sơ thửa đất, bản đồ hiện trạng do công ty Địa chính Hà Nội lập ngày 20/04/1997.
− Địa chỉ: 70-72, phố Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội. − Diện tích: 498,2 m2.
− Bản vẽ hoàn công do công ty Xâydựng dân dụng và Công nghiệp DELTA lập.
• Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật:
Hiện trạng đất:
− Địa điểm: 70-72, phố Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội
− Vị trí: BĐS thẩm định toạ lạc tại vị trí mặt tìên đờng Bà Triệu, cách hồ Hoàn Kiếm khoảng 500m về phía Bắc.
− Phía Bắc giáp Hội chữ Thập đỏ Việt Nam. − Phía Tây giáp nhà dân.
− Phía Đông giáp phố Bà Triệu.
− Phía Nam giáp khách sạn Tân Hoàng Minh. − Diện tích: 498,2 m2(đo vẽ thực tế).
− Mặt tiền: 16,2 m. − Mặt sau: 16,06 m. − Cạnh Bắc : 30,02 m. − Cạnh Nam : 31,99 m.
− Thời hạn sử dụng: lâu dài − Mục đích sử dụng: đất ở. − Hớng nhà: hớng đông.
Hiện trạng công trình xây dựng:
− Diện tích khu đất: 506,8 m2(đo vẽ thực tế).
− Diện tích sàn xây dựng: 26,2m x14,07m = 368,63 m2. − Mật độ xây dựng : 72,74%.
− Diện tích xây dựng : 7.915,4 m2. − Hệ số sử dụng đất: 15,62 lần. − Tổng chiều cao công trình: 49,7m.
− Công sử dụng: toà nhà văn phòng cho thuê. − Số tầng: 18.
Tầng hầm: 02. Tầng nổi: 15. Tầng Tum: 01.
• Đặc điểm cơ sở hạ tầng kỹ thuật: − Giao thông: đi lại thuận tiện. − Hệ thống cấp nớc: tốt, ổn định. − Hệ thống cấp điện: tốt, ổn định. − Thông tin, liên lạc: tốt.
− Phòng cháy chữa cháy: tốt, xe cứu hoả đến nơi dễ dàng, nhanh chóng. − Cấp gas: cha có hệ thống cấp gas.
− Chiếu sáng: hệ thống đèn đờng chiếu sáng tốt, đúng tiêu chuẩn. − Thẩm mỹ: đẹp.
− Lộ giới: 20m. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
− Môi trờng kinh doanh: tốt.
− Cảnh quan: thông thoáng, sạch đẹp. − Tiếng ồn: bình thờng. − Bụi: ít. − Ngập nớc: không. − Kẹt xe: không. − An ninh: tốt. • Đặc điểm hạ tầng xã hội:
Quận Hoàn Kiếm là trung tâm của Hà Nội, đợc hình thành cách đây 1000 năm, có một bề dày lịch sử phát triển. Là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của Thủ đô và cả nớc. Tập trung các cơ quan của Đảng, Chính phủ, các Bộ ngành, các doanh nghiệp lớn, các cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thơng mại, siêu thị, bệnh viện trung ơng, Trong đó, phố Bà Triệu là một trong những… khu phố tập trung nhiều trụ sở, văn phòng công ty, các cơ quan Nhà nớc, trờng học, bệnh viện, cơ sở hạ tầng xã hội khá hoàn thiện, phục vụ tốt cho hầu hết… các mục đích sinh hoạt, vui chơi giải trí của ngời dân trong khu vực:
− Trung tâm thơng mại: siêu thị Citimark, siêu thị nội thất,…
− Khách sạn, nhà hàng: khách sạn Mỹ Lan, nhà hàng Bobby Chinn,… − Cao ốc văn phòng: Vincom Tower…
− Điểm tham quan: chùa Phúc Lâm,… − …
• Quy hoạch:
Quy hoạch hiện trạng khu đất thẩm định giá là đất ở, sử dụng ổn định lâu dài. Quy hoạch dự kiến: không thay đổi so với hiện trạng.
• áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất :
Nhóm TĐV đã tiến hành thu thập các chứng cứ thị trờng của các BĐS tơng tự. Qua đó, thu thập đợc 10 BĐS có mặt tiền giáp đờng Bà Triệu, trong đó có 6 BĐS có các đặc điểm khá tơng đồng với nhau và tơng đồng với BĐS mục tiêu, cụ thể nh sau :
Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hởng đến giá trị quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định giá và BĐS có yếu tố tơng đồng để so sánh, CENTURY kết luận giá trị quyền sử dụng đất của BĐS phù hợp với những đặc điểm đợc mô tả tại thời điểm thẩm định giá là: 14,46 lợng vàng JSC/m2.
Tổng giá trị quyền sử dụng đất thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp là:
Giá trị QSDD = ĐG QSDD (lợng vàng JSC/m2) x DT đất(m2) x giá vàng (VND/l- ợng vàng SJC).
=14,46 x 498,2 x 12.000.000 = 86.447.664.000 VNĐ. Làm tròn: 86.447.600.000 VNĐ.
(Bằng chữ: tám mơi sáu tỷ bốn trăm bốn bảy triệu sáu trăm nghìn đồng chẵn).
Bảng tính tỷ lệ chất lợng còn lại ( theo đánh giá của các chuyên gia kỹ thuật): STT Hạng mục Kết cấu Tỷ trọng (%) Tỷ lệ CLCL(%) 1 Móng Bê tông cốt thép 20 70
2 Khung, cột Bê tông
cốt thép 15 60 3 Tờng, vách Gạch xây 20 cm 10 60 4 Nền, sàn Bê tông cốt thép. Lát gạch men. 15 50
5 Mái, trần Bê tông
cốt thép 15 55
6 Cửa Kính 5 50
7 Tổng 80 59,06
Nh vậy, ta có tỷ lệ còn lại của công trình xây dựng ớc tính theo kết cấu chính là:
TLGTCL =(20%x70%+15%x60%+10%x60%+15%x50%+15%x55%
+5x50%)/80% =59,06%.
Diện tích xây dựng:
STT Nội dung Nằm trong
QH(m2) Ngoài QH(m
2)
khuôn viên (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2 Diện tích sàn
xây dựng 368,63 0
3 Diện tích xây
dựng 7.915,4 0
ớc tính về đơn giá xây dựng của công trình xây dựng là:2.800.000 nghđ/ m2
Khi đó, giá trị công trình xây dựng trên đất đợc xác định theo phơng pháp chi phí là:
GTCTXD = Tổng DT (m2) x ĐG xd(trđ/m2) x TLGTCL(%) = 7.915,4 x 2.800.000 x 59,06%
=13.089.538.670VNĐ Làm tròn: 13.089.538.000VNĐ.
(Bằng chữ : Mời ba tỷ không trăm tám chín triệu năm trăm ba tám nghìn đồng chẵn).
• Xác định giá trị của BĐS thẩm định giá:
Qua việc áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí nh trên, ta có giá trị của BĐS cần thẩm định phù hợp với đặc điểm đợc mô tả tại thời điểm thẩm định là:
Giá trị BĐS = GTQSDD + GTCTXD
= 86.447.600.000 + 13.089.538.000 = 99.537.138.000 VNĐ
Bằng chữ: chín mơi chín tỷ năm trăm ba bảy chín triệu một trăm ba tám nghìn đồng chẵn.
• Nhận xét:
Để thẩm định giá một BĐS, TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phơng pháp thẩm định giá khác nhau, tuỳ thuộc vào đặc điểm, mục đích thẩm định giá cũng nh khả năng cung ứng tài liệu thị trờng,... Mỗi phơng pháp có một u điểm, nhợc
điểm và điều kiện áp dụng riêng ; phơng pháp đánh giá giá trị BĐS sử dụng trong trờng hợp này có thể lại không phù hợp với trờng hợp khác.
Trong ví dụ trên, để thẩm định giá trị BĐS (gồm quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất), các TĐV đã lựa chọn phơng pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và phơng pháp chi phí để thẩm định giá trị công trình xây dựng trên đất. Nghiệp vụ thẩm định giá đợc thực hiện theo một tiến trình khá chi tiết, chặt chẽ; các phơng pháp thẩm định giá đợc lựa chọn là phù hợp với đặc điểm, mục đích, tuân thủ nguyên tắc thẩm định giá và đợc thực hiện theo một quy trình hợp lý. Do đó, kết quả ớc tính cuối cùng về giá trị BĐS có độ chính xác là tơng đối cao.
2.2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ. Trong quá trình thẩm định giá, công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã thực hiện theo một quy trình gồm 7 bớc nh sau:
Titttttttiee
không đạt
Tái thẩm định
Bớc 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng.
Trong bớc này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau, nh : tiếp xúc trực tiếp, qua điện thoại, qua các nguồn khác nh email,..., qua đó, xác định yêu cầu của khách hàng, có thể đợc đáp ứng hoặc không.
Đồng thời, Công ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các thông tin nh: Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Thông báo của Bộ Tài Chính về số TĐV có thẻ đang hoạt động trong công ty,...
Nghiên cứu hồ sơ tài sản Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập KH xác định hiện trạng Tài sản
Lập dự thảo báo cáo Kết quả thẩm định
Kiểm soát chất lượng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phát hành chứng thư và báo cáo thẩm định.
Bớc 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thì tiến hành nghiên cứu hồ sơ tài sản.
Công việc chủ yếu của bớc này là: • Lập biên nhận hồ sơ.
• Hớng dẫn viết yêu cầu.
• Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định của công ty và pháp luật.
• Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định. • Ký kết hợp đồng.
• Phân công TĐV.
Bớc 3: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Các công việc chủ yếu trong bớc này: • Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định. • Lựa chọn phơng pháp thẩm định.
• Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng. • Chuẩn bị tài liệu, phơng tiện.công cụ thẩm định.
• Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản.
Bớc 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản.
Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trờng, chụp hình, quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí,...Đồng thời tiến hành phân tích thông tin thị trờng, tài liệu có liên quan đến tài sản cần thẩm định. Từ đó, đánh giá BĐS trên các mặt chủ yếu: vị trí địa lý, đặc điểm vật chất, kỹ thuật, môi trờng kinh tế – xã hội,...
Sau khi nghiên cứu tài sản xong, kết hợp phân tích xu hớng biến động của giá cả, TĐV đa ra kết quả sơ bộ về giá của BĐS cần thẩm định.
Bớc 6: Kiểm soát chất lợng.
Sau khi lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá sẽ đ-