Sau khi nghiên cứu thực trạng các phơng pháp và quy trình thẩm định giá ở công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, trên cơ sở xem xét định hớng phát triển của công ty trong thời gian tới, em xin mạnh dạn đa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế gặp phải trong quá trình thực hiện, hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá BĐS áp dụng tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển của công ty.
3.2.1 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên.
Trong mọi tổ chức, thuộc tất cả các lĩnh vực thì con ngời luôn là yếu tố trung tâm, là đầu vào quan trọng, quyết định sự thành bại của tổ chức đó. Trong lĩnh vực thẩm định giá thì yếu tố này lại càng không thể thiếu và có ảnh hởng trực tiếp đến kết quả hoạt động bởi thẩm định giá vừa là khoa học vừa là nghệ thuật. Kết quả thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều và trình độ chuyên môn cũng
nh kinh nghiệm của các TĐV. Quy trình và phơng pháp thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, sở dĩ còn một số hạn chế một phần cũng là do đội ngũ nhân viên thẩm định của công ty còn ít và thiếu kinh nghiệm. Do đó, để hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ trớc hết là phải nâng cao chất lợng đội ngũ TĐV.
Hầu hết các TĐV ở công ty đều đã đợc đào tạo bài bản trong lĩnh vực thẩm định giá tại các trờng đại hoc có uy tín, tuy nhiên các kiến thức về các lĩnh vực liên quan nh kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ,.. vẫn còn hạn chế. Hơn nữa, nhân viên của công ty còn rất trẻ nên còn thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá. Trong khi đó, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm đợc cần phải hiểu và vận dụng đợc các văn bản pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực…
Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV cần phải:
Thứ nhất, tạo điều kiện để các nhân viên trong công ty cập nhật một cách thờng
xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá.
Các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá rất nhiều và thờng xuyên thay đổi, vì vậy, các TĐV phải thờng xuyên cập nhật. Trên cơ sở đó, tiến hành phân tích, tìm hiểu và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh cụ thể. Qua đó, các TĐV có thể tự rút ra đợc những thành công cũng nh bất cập của nó, đồng thời rút ra đợc kinh nghiệm bản thân.
Để có một kiến thức hệ thống về pháp luật, công ty nên tạo điều kiện cho các nhân viên thờng xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thể mời các chuyên gia về luật về giảng dạy cho nhân viên của công ty ngay tại công ty.
Thứ hai, tổ chức đào tạo. huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các TĐV các kiến
nghiệp vụ kỹ thuật nh: đọc bản vẽ, đánh giá chất lợng còn lại của công trình xây dựng,…
Đây là mảng kiến thức rộng lớn nhng cần thiết đối với hoạt động thẩm định giá. Việc đào tạo có thể tổ chức ở trong nớc, thậm chí có thể cử đi học ở nớc ngoài. Các TĐV có thể tham gia các khoá học ngắn hạn hoặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân. Trên cơ sở các kiến thức học đợc, các TĐV cần phải xây dựng đợc một hệ thống các chỉ tiêu quan trọng áp dụng trong lĩnh vực thẩm định giá, đồng thời cũng thờng xuyên tìm hiểu các đặc điểm về văn hóa, tập quán cũng nh tâm lý của các đối tợng khách hàng khác nhau có ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Thứ ba, tạo môi trờng làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ, từ đó thúc đẩy
nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc nhiệt tình, hiệu quả. Đây cũng là một yếu tố quan trọng để thu hút ngời tài đến làm việc cho công ty.
Thứ t, xây dựng một chế độ thởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng
nh trách nhiệm của các TĐV trong việc hành nghề thẩm định giá. Bên cạnh đó, có thể đa ra một hệ thống các tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu.
Bên cạnh các giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho các TĐV thì một vấn đề đặt ra đối với công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ là cần phải bổ sung đội ngũ TĐV.
Là một công ty mới đi vào hoạt động nên nguồn nhân lực của công ty vẫn còn hạn chế; trong khi đó, công việc thẩm định cần phải thực hiện rất nhiều khâu với tính chất công việc khác nhau, số lợng khách hàng cũng ngày càng nhiều lên. Do đó, trong thời gian tới công ty cần phải nhanh chóng tiến hành công tác tuyển dụng nguồn nhân lực, có nh vậy mới đảm bảo đợc chất lợng cũng nh tiến độ thực hiện công việc.
Nguồn tuyển dụng thích hợp mà công ty có thể tìm kiếm là: những ngời đã có kinh nghiệm làm việc trong một số doanh nghiệp khác có liên quan đến thẩm
định giá hoặc đào tạo chính nhân viên đang làm việc trong công ty nhng ở bộ phận khác có liên quan. Hình thức thu hút ứng viên hiệu quả nhất là đăng tuyển qua mạng hoặc các phơng tiện thông tin đại chúng khác,…
Có thể nói, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là những yêu cầu đầu tiên, cơ bản và quan trọng nhất đối với một chuyên viên thẩm định giá. Đó là điều kiện cần để đảm bảo thực hiện tốt quy trình và phơng pháp thẩm định giá của một công ty. Tuy nhiên, đây cũng là một vấn đề phức tạp và tơng đối nhạy cảm, vì vậy muốn thực hiện đợc đòi hỏi phải có sự nỗ lực của lãnh đạo cũng nh toàn bộ nhân viên trong công ty, đồng thời cũng cần phải có một khoảng thời gian nhất định.
3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin.
Sau nhân tố nguồn nhân lực thì thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là trong thời đại công nghệ thông tin nh hiện nay. Trong hoạt động thẩm định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để có đợc kết quả thẩm định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất l- ợng cao. Chất lợng thông tin đợc thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra đợc. Việc áp dụng các phơng pháp thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ còn hạn chế cũng là do công tác thu thập và phân tích thông tin còn cha tốt. Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp nh sau:
Thứ nhất, trớc khi tiến hành thu thập thông tin, các TĐV cần xác định đợc những
thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt đợc các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến: − Thông tin về tài sản mục tiêu.
− Thông tin về các giao dịch thị trờng làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,..
− Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nớc và của chính quyền địa phơng có ảnh hởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
− Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh đợc khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong từng loại thông tin, các TĐV cũng cần phải liệt kê ra các thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để có cơ sở đánh giá giá trị BĐS.
Để đạt đợc hiệu quả cao, trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV nên lập một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS. Chẳng hạn, khi điều tra thông tin về các thơng vụ so sánh thì có thể sử dụng biểu mẫu bao gồm các chỉ tiêu cơ bản nh: Các tiêu chí SS Giống nhau Khác nhau BĐS mục tiêu SS1 SS2 SS3 vị trí Căn cứ pháp lý Mục đích sử dụng Loại đờng phố Mặt tiền Chiều sâu Kết cấu hạ tầng Môi trờng Tài sản trên đất Tình trạng mua bán
dịch
Nguồn thông tin
Đồng thời, sau khi thu thập thông tin thì nên lu giữ các thông tin trong máy tính để làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động thẩm định giá khác.
Thứ hai, TĐV cần phải xác định đợc các nguồn thu thập thông tin. Qua đó, kiểm
tra đợc độ tin cậy của các thông tin.
Các thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá có thể thu đợc từ nhiều nguồn khác nhau nh:
− Khách hàng cung cấp. − Qua khảo sát thực tế. − Qua cơ sở dữ liệu.
− Qua các tổ chức có liên quan nh: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ,…
Xác định nguồn thu thập thông tin là cơ sở để TĐV có thể kiểm tra độ tin cậy của thông tin, xác định đợc tính thị trờng của các thơng vụ so sánh. Từ đó, TĐV có căn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể. Chẳng hạn, khi đánh giá các BĐS so sánh, TĐV không thể sử dụng giá đất mà chính quyền địa phơng đó ban hành mà phải căn cứ vào giá giao dịch đợc điều tra trong thời gian gần nhất.
Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng nh tính chất của từng thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, TĐV không có khả năng kiểm tra để làm căn cứ để thẩm định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này có chăng, chỉ mang tính chất tham khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi.
Thứ ba, việc thu thập thông tin không đợc chỉ dựa vào một chiều mà phải có sự
Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu đợc từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin cậy. Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trờng, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy.
Thứ t, để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt
đợc hiệu quả cao, cần phải trang bị cơ sở vật chất, phơng tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản.
Thứ năm, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành
nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV trong những lần định giá sau. Yếu tố thông tin là cơ sở quan trọng để áp dụng các phơng pháp thẩm định giá BĐS, đặc biệt là phơng pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định. Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định.
3.2.3 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin.
Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng, nhng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của TĐV, quyết định đến thành công của các phơng pháp thẩm định. Công việc phân tích thông tin phải đợc tiến hành một cách khoa học và chi tiết, cụ thể:
Thứ nhất, khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đợc những đặc điểm và tiêu
chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định.
Thứ hai, khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc,
bản chất các chứng cứ thị trờng, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị tr- ờng hay không, có dựa trên sơ sở “ngời bán tình nguyện và ngời mua tình nguyện” hay không. Muốn vậy, với mỗi thơng vụ, khi xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng 17 câu hỏi:
1. Thơng vụ có thật không? 2. Thời điểm thực hiện thơng vụ?
3. Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có chính xác không? 4. Phơng thức bán là đấu giá hay thoả thuận?
5. Đấu giá có đông ngời đến dự và có tính cạnh tranh không? 6. Tại sao ngời bán quyết định bán, ngời mua quyết định mua?
7. Ngời mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trớc khi quyết định mua BĐS này không?
8. Ngời mua có quen thuộc địa bàn này không?
9. Điều gì ảnh hởng đến hành vi mua BĐS này của ngời mua? 10. Ngời mua quyết định giá mà anh ta sẽ trả nh thế nào? 11.Giá mua có phải là giá định trả không? (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
12. Ngời mua có hài lòng với việc mua BĐS này không?
13. Ngời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS khác không?
14.Ngời mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? 15. Ngời mua có lợi gì từ việc nhận t vấn chuyên nghiệp?
16. Ngời mua có nhận thức đợc những ảnh hởng của quy hoạch đến BĐS này không?
17. Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của ngời khác đối với BĐS này là gì?
Thứ ba, khi ớc tính chất lợng còn lại của các công trình xây dựng cần phải có
căn cứ rõ ràng. Trong một số trờng hợp, để có đợc kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc, trong và ngoài n… ớc.
Thứ t, khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, TĐV cần phải xem xét các yếu tố
thị trờng có liên quan ảnh hởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trờng là đa dạng và thay đổi liên tục.
Ngoài ra, công ty cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn.
Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoài các biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng cao trình độ chuyên môn của các TĐV. Đây là nền tảng cơ bản và bền vững của mọi hoạt động
3.2.3.4 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS.
Quy trình thẩm định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động Thẩm định giá, có tính chất quyết định đến thành công của một tổ chức thẩm định giá. Một công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp cần thiết phải có một quy trình thẩm định giá khoa học, hiệu quả. Do đó, để hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, trong thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá đợc áp dụng tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ về cơ bản là đầy đủ, song còn mang tính chất chung, không cụ thể. Để có hiệu quả, các bớc trong quy trình cần phải cụ thể hoá một cách rõ ràng các công