Hình 2: Sơ ựồcơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thị xã Tân An. GIÁM đỐC (HUỲNH VĂN NHỊN) PHÓ GIÁM đỐC (Vạ VĂN HAY) PHÒNG đO đẠC PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÓ GIÁM đỐC (NGUYỄN THANH DANH)
1.3. SƠ LƯỢC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG đẤT. 1.3.1. Khái quát về quyền sử dụng ựất:
+ Quyền sử dụng ựất trước năm 1945:
* Thời ựại nhà Lý: sự phát triển chế ựộ Trung ương tập trung quyền, ruộng ựất ựạt dưới quyền tối cao của nhà vua, nông dân phải nộp thuế cho nhà vua, lao dịch cho nhà nước.
* Thời Trần: khuyến khắch khai hoang, lập ấp dược áp dụng rộng rãi, các vương hầu ựược quyền tuyển mộ nô lệ ựể khai hoang lập ấp, mở rộng chế ựộ ựiền trang lập ấp.
* đến cuối thế kỷ 14, Nhà Hồ cướp ngôi lập nên nhà Hồ, nhằm xoa diệu lòng dân, nhà Hồ ban hành chắnh sách cải cách ruộng ựất với nội dung là chế ựộ hạn ựiền ựể thu hồi ựất ựai cho nhà nước, theo chắnh sách này thì ngoài đại vương và Công Chúa có nhiều ruộng ựất, thứ dân chỉ chiếm hữu không quá 10 mẫu ựất. Chắnh sách này hạn chế chiếm hữu ruộng ựất của một số quý tộc ựương thời.
* Sau chiến thắng quân Minh, nhà Lê lên ngôi tịch thu ruộng ựất của tay sai, quý tộc theo giặc, một phần ựem phát cho quý tộc, quan lại, một phần chia lại cho nông dân theo chế ựộ quân ựiền, ựẩy mạnh phát triển giai cấp ựịa chủ với chế ựộ lập ựiền, thực hiện chế ựộ miễn thuế ruộng tư, hợp pháp hóa việc chiếm ruộng ựất của ựịa chủ.
* Ở Việt Nam, công tác ựạc ựiền và quản lý ựiền ựịa có lịch sử từ thế kỷ 6 trở lại ựây, tuy nhiên bộ hồ sơ ựất ựai cũ nhất mà ngay nay còn lưu trữ lại tại một số nơi ở Bắc và Trung Bộ là hệ thống Sổ ựịa bạ thời Gia Long (1806) - ở Nam Bộ chưa tìm thấy có ựịa bộ thời Minh Mạng.
- Sổ ựịa bạ thời Gia Long ựầu thế kỷ 19, năm 1804 Vua Gia Long ra lệnh ựo ựạc ruộng ựất và lập ựịa bộ. Lập cho từng xã, có sự phân biệt rõ rệt ựất công ựiền và ựất tư ựiền ở mỗi xã trong ựó ghi rõ ựất ựai của ai, diện tắch từ cận, ựẳng hạng ựể tắnh thuế. Nhưng hệ thống sổ này vì không có bản ựồ kèm theo và do không dùng thống nhất một ựơn vị ựo ở các ựịa phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn và ựã không có sự tu chỉnh lại.
- Sổ ựịa bộ thời Minh Mạng: việc ựo ựạc và lập sổ vẫn ựược tiến hành nhưng có sự tiến bộ hơn so với thời vua Gia Long. Năm thứ 17 (936) Triều Minh Mạng, triều ựình ựã cử một khâm sai lo việc lập Ộựiền bộỢ sau ựổi thành ựịa bộ tại Nam Kỳ. Sổ ựịa bộ ựược lập trên cơ sở ựạc ựiền có sự có mặt chứng kiến của ựầy ựủ các chức sắc làng, chánh tổng, tri huyện và ựiền chủ.
Dưới thời Pháp thuộc: vào cuối thế kỷ 19, người Pháp ựến nước ta cai trị công tác quản lý ựất ựai ựược tổ chức theo Tây Phương và tùy thuộc vào chắnh quyền ựịa phương (Nam, Trung, Bắc). Cuốn ựịa bộ ựã ựược sửa chữa và bổ túc trở thành tài liệu có giá trị về sở hữu tư nhân ựối với ựất ựai. Do chắnh sách cai trị của thực dân trên lãnh thổ Việt Nam ựã tồn tại nhiều chế ựộ ựiền ựịa khác nhau như:
+ Chế ựộ quản thủ ựịa bộ tại Nam Kỳ.
+ Chế ựộ bảo tồn ựiền trạch sau ựổi thành quản thủ ựịa chánh tại Trung kỳ. + Chế ựộ bảo thủ ựể áp dụng ựối với bất ựộng sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo Luật lệ Pháp quốc.
+ Chế ựộ ựiền thổ theo sắc lệnh 29/03/1839 áp dụng tại Bắc Kỳ.
+ Chế ựộ ựiền thổ theo sắc lệnh 21/07/1825 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng ựịa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, đà Nẵng.
Bên cạnh ựó còn tồn tại những hình thức văn bản pháp lý xác lập quyền sở hữu ựất ựai như:
Chứng thư kiến ựiền: ựược áp dụng cho người Việt Nam và các dân tộc Á Châu ựồng hóa với Việt Nam (chế ựộ ựịa bộ). Ty ựiền ựịa có quyền lập ựịa bộ và cấp chứng khoán (chứng thứ kiến ựiền).
Chứng chỉ cá nhân ựể áp liên hệ ựến một bất ựộng sản chỉ ựịnh: ựây là chế ựộ quản lý ựất ựai của nước Pháp ựược thiết lập từ những năm 1865 ựể ựảm bảo quyền tư hữu bất ựộng sản cho người Pháp và các kiều dân Âu châu ựồng hóa với Pháp tại Việt Nam (chế ựộ ựể áp hay còn gọi là chế ựộ bảo thủ đông Dương).
Bằng khoán ựiền thổ: sắc lệnh ngày 21/07/1925 thiết lập chế ựộ quản lý ựất ựai duy nhất áp dụng cho người không phân biệt quốc tịch hay quy chế bản thân (chế ựộ ựối vật quyền). Tất cả các quyền bất ựộng sản ựược công bố từ ựấy ựược
tập trung vào sổ ựiền thổ. Khi ựã ựược ựăng tịch vào sổ bộ mới thì quyền sở hữu bất ựộng sản ựược ựảm bảo bằng pháp luật.
Thông qua 3 hình thức xác lập quyền sở hữu ựất ựai trong thời kỳ này thì: hình thức ựược thiết lập dưới chế ựộ ựịa bộ và chế ựộ ựịa áp có sự hạn chế lớn vì ựó là thể thức công bố chỉ tạo ựược sự suy ựoán về quyền sở hữu, có thể bị bác bỏ bằng phản chức và không giải quyết ựược những khiếu nại có liên quan ựến khế ước. Còn riêng bằng khoán ựiền thổ có thể mở thủ tục tra cứu ựể giải quyết những khiếu nại, vướng mắc liên quan ựến bất ựộng sản. Cho nên ở thời kỳ này bằng khoán ựiền thổ coi như là Ộchứng minh thưỢ hoàn hảo nhất. Sắc lệnh ngày 21/07/1925 lần ựầu tiên tại Việt Nam thiết lập bằng khoán ựiền thổ với tắn lực tuyệt ựối ựược coi là hiến chương ựiền thổ trên toàn lãnh thổ đông Dương.
+ Từ Cách mạng tháng 8 ựến trước 1980:
Sau Cách mạng tháng 8 thành công chắnh quyền cách mạng tịch thu ruộng ựất của ựịa chủ chia cho nông dân (người trực tiếp canh tác nhằm xóa bỏ chế ựộ tư hữu về ựất ựai.
Hiến pháp năm 1946 ựã ựược Quốc Hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa thông qua, trong ựó quy ựịnh tại điều 12 nguyên tắc: ỘQuyền tư hữu tài sản của nông dân ựược Việt Nam ựảm bảoỢ. Vì vậy sở hữu cộng ựồng làng xã cơ bản bị xóa bỏ, thay vào ựó là ruộng ựất của nông dân như mục tiêu của cuộc Cách mạng dân tộc dân chủ.
Ngày 04/12/1953 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ban hành luật cải cách ruộng ựất, ựã khẳng ựịnh tại điều 1 nguyên tắc: ỘThủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ựất của thực dân ựế quốc và xóa bỏ chế ựộ chiếm hữu ruộng ựất của giai cấp ựịa chủ ựể xác lập chế ựộ sở hữu tư nhân về ruộng ựất do chắnh quyền cách mạng chia cho nông dân mà người ựược chia ruộng ựất không phải trả cho ựịa chủ hay chắnh quyền khoản phắ nàoỢ. Vì vậy trong giai ựoạn sở hữu tư nhân về ruộng ựất là chủ yếu người ựược chia ruộng ựất có quyền của chủ sỡ hữu như: chia, cầm cố, bán ruộng ựất (điều 31).
Năm 1954 sau chiến thắng điện Biên Phủ, ựất nước ta bị chia cắt thành hai miền Nam Bắc. Ở miền Bắc, hiến pháp năm 1959 ựược ban hành thay thế hiến
pháp 1946 theo quy ựịnh tại điều 11 thì ựất ựai có ba hình thức sỡ hữu: sở hữu nhà nước (sở hữu tư nhân), sở hữu Hợp tác xã (sở hữu tập thể), sở hữu tư nhân. Ở miền Nam sau luật 17/59 ngày 18/06/1959 chế ựộ ựề áp quyền chấm dứt sự tồn tại. Nơi nào ựất nước chưa thuộc sắc lệnh ngày 21/07/1925, văn kiện và quyền bất ựộng sản phải ựược công bố vào ựịa bộ. Các thể thức công bố ở chế ựộ ựể áp quyền từ trước chưa bị vô hiệu hóa hay thất lạc sẽ ựược ựem qua ựịa bộ miễn phắ. Sau ngày 30/04/1975 cho ựến trước ngày 18/12/1980 trên phạm vi toàn quốc vẫn duy trì 3 hình thức sở hữu ựối với ựất ựai như qui ựịnh trong hiến pháp năm 1959. Vì phải tiến hành khôi phục lại ựất nước sau chiến tranh nên nhà nước chưa có ựiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ựất ựai hoặc quyền sử dụng ựất ựai cho nhân dân.
+ Quyền sử dụng ựất trong giai ựoạn sau Hiến pháp 1980:
Dưới chế ựộ xã hội chủ nghĩa, một chế ựộ thủ tiêu quan hệ bóc lột người, ựất ựai không thể coi như hàng hóa bình thường trong vòng lưu thông dân sự như chế ựộ trước kia. Sau ngày ban hành Hiến pháp năm 1980, các văn bản xác nhận quyền sở hữu ựối với ựất ựai trước ựây hoàn toàn chấm dứt hiệu lực.
Từ sau năm 1980, công tác ựăng ký ựất ựai mới bắt ựầu ựược Nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiện theo quyết ựịnh 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội ựồng chắnh phủ và chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng chắnh phủ. Thực hiện yêu cầu này, Tổng cục quản lý ruộng ựất ựã ban hành Quyết ựịnh 56/đKTK ngày 05/11/1981. Theo quy ựịnh này việc ựăng ký ựất có một trình tự khá chặt chẽ, việc xét duyệt ựăng ký ựất phải do một Hội ựồng ựăng ký thống kê ruộng ựất của xã thực hiện, kết quả xét ựơn của xã phải ựược Ủy ban nhân dân Huyện duyệt mới ựược ựăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Do hoàn cảnh của ựất nước vừa thoát khỏi chiến tranh còn ựang gặp nhiều khó khăn, hơn nữa ựại bộ phận ruộng ựất trên phạm vi cả nước ựã và ựang trong thời kỳ tập thể hóa nên nhiều mục tiêu yêu cầu của việc ựăng ký ựất theo quyết ựịnh 56/đKTK phải giảm bớt hoặc xóa bỏ ựể ựảm bảo yêu cầu trước mắt nắm nhanh diện tắch cả nước, kết quả thực hiện Chỉ thị 299/TTg còn hạn chế; các khu dân cư hầy hết còn ựo bao và ựể dân tự khai không xác ựịnh ựược vị trắ sử dụng cụ thể trên bản ựồ, hồ sơ.
Luật ựất ựai năm 1987 ựược Quốc hội thông qua ngày 19/12/1987 có hiệu lực ngày 08/11/1988 ựã một lần nữa khẳng ựịnh: Ộđất ựai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lýỢ (điều 1) và quy ựịnh rõ: ỘSau khi ựăng ký người sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất Ợ (Khoản 3 - điều 18)
để thực hiện quyền quản lý nhà nước về ựất ựai và hướng dẩn cụ thể hơn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược quy ựịnh trong Luật ựất ựai năm 1987. Tổng cục quản lý ruộng ựất ựã có quyết ựịnh số 201/Qđ/đKTK ngày 14/07/1989 ban hành qui ựịnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Quyền sử dụng ựất ựai là một thuật ngữ pháp lý lần ựầu tiên ựược qui ựịnh trong Luật ựất ựai năm 1987, quyền sử dụng ựất ựai là tổng hợp những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất do pháp lịnh về ựất ựai quy ựịnh, theo nghĩa hẹp ựó là quyền của người sử dụng ựất ựược thực hiện việc khai thác những công dụng, thuộc tắnh có ắch từ ựất theo qui ựịnh của pháp luật về ựất ựai. Như vậy ựể có ựược quyền sử dụng ựất hợp pháp người sử dụng ựất phải ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất lần ựầu tiên ựược ựịnh nghĩa trong văn bản pháp luật: ỘGiấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng ựấtỢ. Giấy chứng nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành thể hiện rõ những chi tiết như: diện tắch, hình dáng, số thửa, tờ bản ựồ, loại ựất nhưng thường không ghi rõ sự hạn chế, sự phân tán quyền sử dụng ựất , không thể hiện ựược toàn bộ Ộlý lịchỢ của thửa ựất như bằng khoán ựiền thổ trước ựây. Những biến ựộng về ựất ựai làm thay ựổi lớn không thể ựiều chỉnh ựược trên giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp một giấy chứng nhận mới và thu hồi giấy cũ.
Trong giai ựoạn từ sau ngày ban hành Hiến Pháp năm 1980 ựến nay các qui ựịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược áp dụng thống nhất trong cả nước và các ựối tượng sử dụng ựất chỉ ựược cấp một loại chứng thư pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất không chỉ là trách nhiệm của nhà nước nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà
ựất hợp pháp của mình. Và ựây cũng là khâu cuối cùng của công tác thiết lập hồ sơ ựịa chắnh, là hệ quả của việc thiết lập hồ sơ ựịa chắnh ban ựầu.
Chắnh vì còn phải giải quyết nhiều vấn ựề lịch sử nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo pháp luật hiện hành là không ựơn giản, phải tuân thủ theo ựúng qui trình, xử lý thỏa ựáng mọi tồn tại. Bên cạnh ựó, sự phát triển không ựều về kinh tế xã hội giữa các ựịa phương khiến công việc này không thể tiến hành ựồng loạt cả về thời gian, không gian mà phải lựa chọn những vùng, những ựối tượng cần tiến hành trước và có kế hoạch hoàn thành cơ bản trong thời gian nhất ựịnh.
Hiện nay một vấn ựề ựặt ra là người dân chỉ xem trọng việc ựăng ký quyền sử dụng ựất khi Nhà nước có những qui ựịnh rõ ràng về lợi ắch kinh tế và hướng dẫn cụ thể việc thực hiện các quyền của chủ thể sử dụng ựất. Nhưng những quyền này trong thời gian dài ựược qui ựịnh rất chung chung nên việc chuyển quyền sử dụng ựất bất hợp pháp diễn ra một cách tùy tiện nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Vì vậy, việc nhà nước hướng dẫn thực hiện các quyền của người sử dụng ựất không chỉ có ý nghĩa ựảm bảo những quyền của người sử dụng ựất ựược thực hiện trong thực tế mà còn nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho việc ựăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, từ ựó góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước ựối với ựất ựai.
1.3.2. đăng ký ựất ựai:
đăng ký ựất ựai là một thủ tục hành chắnh, thiết lập hồ sơ ựịa chắnh ựầy ựủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất hợp pháp nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lý ựầy ựủ giữa nhà nước với người sử dụng ựất làm cơ sở ựể nhà nước nắm bắt và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ ựất theo pháp luật. Thông qua ựó, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ựất.
đăng ký ựất ựai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung khác trong nhiệm vụ quản lý ựất ựai, là ựiều kiện can thiết ựể thiết lập nên hồ sơ ựịa chắnh và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất với ựầy ựủ thông tin của từng thửa ựất.
+ đăng ký ựất ựai ban ựầu: ựược tổ chức thực hiện lần ựầu trên phạm vi cả nước ựể thiết lập hệ thống hồ sơ ựịa chắnh ban ựầu cho toàn bộ ựất ựai và cấp giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng ựất ựủ ựiều kiện.
+ đăng ký biến ựộng ựất ựai: được thực hiện ở những ựịa phương ựã hoàn thành ựăng ký ựất ựai ban ựầu cho mọi trường hợp có nhu cầu làm thay ựổi nội dung hồ sơ ựịa chắnh ựã ựược thiết lập.
1.3.3. Hồ sơựịa chắnh:
Là tài liệu, số liệu, bản ựồ, sổ sáchẦ chứa ựựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của ựất ựai ựược thiết lập trong quá trình ựo ựạc bản ựồ ựịa chắnh ựăng ký ban ựầu và ựăng ký biến ựộng ựất ựai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
1.3.4. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất:
Khái niệm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất là sản phẩm cuối cùng trong thủ tục giao ựất, cho thuê ựất, chuyển quyền sử dụng ựất. Là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng ựất hợp pháp ựược cấp cho người sử dụng ựất ựể họ có