Trong quỏ trỡnh hội nhập với nền kinh tế thế giới, nước ta đó cú nhiều bước phỏt triển nhảy vọt, quỏ trỡnh đụ thị hoỏ diễn ra mạnh mẽ khắp nơi đó gõy ảnh hưởng lớn đến đất đai. Sự khan hiếm của tài nguyờn đất đai cựng với sự phỏt triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản làm cho nhu cầu thực hiện cỏc quyền của chủ sử dụng đất và sự chuyển dịch đất đai ngày càng phức tạp và cấp thiết. Do đú, vai trũ của cụng tỏc quản lý đất đai càng quan trọng và thiết yếu hơn, đũi hỏi một sự quản lý nhanh nhạy, sắc bộn và chặt chẽ hơn.
Trong đú việc xõy dựng được một hệ thống hồ sơ địa chớnh hiện đại, chặt chẽ, cú hiệu quả, dễ dàng truy cập và cập nhật thụng tin với chi phớ ớt tốn kộm nhất sẽ là cơ sở vững chắc cho việc Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của phỏp luật, xỏc lập được đầy đủ mối quan hệ phỏp lý giữa Nhà nước với người sử dụng và với cả cỏc chủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cỏch hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
3.2 Đề xuất một số giải phỏp gúp phần nõng cao hiệu quả cụng tỏc đăng ký biến động quyền sử dụng đất trờn địa bàn nghiờn cứu.
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống phỏp luật đất đai
- Trong việc quản lý và sử dụng quỹ đất thường xảy ra mõu thuẫn nờn nhà nước đó ban hành nhiều nghị định, thụng tư nhằm giải quyết cỏc mẫu thuẫn đú. Nhưng do cỏc thụng tư, nghị định chỉ được ban hành trong thời gian ngắn để giải quyết nhanh cỏc mõu thuẫn phỏt sinh nờn chưa cú tớnh đồng bộ , thống nhất với nhau, từ đú dẫn đến việc khai thỏc kộm hiệu quả quỹ đất được nhà nước giao . Cỏc bộ luật như Luật Đất đai , Luật Xõy dựng , Luật Nhà ở , Luật đầu tư , Luõ ̣t
Khiờ́u na ̣i , tụ́ cáo,… và cỏc nghị định, thụng tư hướng dẫn thi hành thay đổi liờn tục và tồn tại một số mõu thuẫn gõy khú khăn trong việc lập hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ, từ đú ảnh hưởng đến việc thiết lập CSDL địa chớnh.
Vớ dụ. Tớnh đến đầu năm 2009, ở nước ta đang cú 5 loại Giấy chứng nhận tồn tại gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở); Giấy chứng nhận quyền sở hữu cụng trỡnh (theo Luật Xõy dựng); Giấy chứng nhận sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chớnh). Mỗi loại GCN được cấp chỉ xỏc lập một quan hệ sử dụng hoặc sở hữu, trong khi yờu cầu đơn giản hoỏ thủ tục hành chớnh, tập trung một đầu mối quản lý, tạo thuận lợi cho cỏc quan hệ giao dịch về đất đai và tài sản trờn đất là rất cấp thiết. Bản thõn tờn gọi của từng loại GCN cũng khụng đủ khả năng điều chỉnh quan hệ chung cả về quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trờn đất. Việc cú quỏ nhiều loại GCN và do nhiều đầu mối tham gia quản lý làm phức tạp cỏc quan hệ xó hội liờn quan đến đất đai và tài sản trờn đất, gõy bức xỳc trong nhõn dõn, làm lóng phớ thời gian, tiền bạc của nhõn dõn và Nhà nước.
Hiện nay, để dần khắc phục sự chồng chộo giữa cỏc loại Giấy chứng nhận, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về việc thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất. Tuy nhiờn, khi triển khai nghị định trong thực tế cũng gặp rất nhiều khú khăn do thủ tục cũn phức tạp và thiếu hướng dẫn cụ thể.
Do đú, cần cú sự ổn định và thống nhất trong hệ thống chớnh sỏch phỏp luật của nhà nước, đồng thời bổ sung và hoàn chỉnh cho đầy đủ nhằm đỏp ứng yờu cầu quản lý đất đai hiện nay núi chung và đăng ký biến động núi riờng. Cỏc bộ luật, nghị định, thụng tư ban hành phải cú sự thống nhất, và thời hạn thi hành hiệu lực lõu dài, nhằm tạo ra sự thống nhất núi chung, từ đú giải quyết được mõu thuẫn trong việc thực thi cỏc quyết định của nhà nước và thiết lập hệ thống hồ sơ địa chớnh ổn định và cú tớnh kế thừa cao.
- Hồ sơ địa chớnh là tài liệu được sử dụng thường xuyờn trong cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai. Nội dung của hồ sơ địa chớnh phải được thể hiện đầy đủ, chớnh xỏc, kịp thời, phự hợp với hiện trạng sử dụng đất. Do đú, vấn đề đăng ký biến động sẽ trở nờn rất dễ dàng trong mụ hỡnh quản lý đất đai tập trung ở 1 cấp và phức tạp trong mụ hỡnh quản lý đất đai phõn thành nhiều cấp. Bởi vỡ, trong hệ thống quản lý nhiều cấp, việc đồng bộ về hồ sơ địa chớnh giữa cỏc cấp quản lý trở thành yờu cầu nhất thiết phải thực hiện. Hồ sơ địa chớnh nước ta được phõn thành 3 cấp quản lý là tỉnh, huyện, xó. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cú chức năng lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chớnh gốc đối với tất cả cỏc thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chớnh cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chớnh từ hồ sơ địa chớnh gốc cho Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và ủy ban nhõn dõn cấp xó.
Hơn nữa, ở hầu hết cỏc nước trờn thế giới hệ thống đăng ký là một cấp. Vỡ vậy, vấn đề đăng ký biến động sẽ trở lờn đơn giản và nhanh chúng. Ngược lại, ở nước ta hệ thống đăng ký 2 cấp (cấp huyện và cấp tỉnh) thỡ vấn đề cũng trở lờn phức tạp hơn rất nhiều. Do đú, trong tương lai việc đơn giản húa bộ mỏy quản lý và tổ chức thực hiện để nhà nước – đại diện chủ sở hữu cú thể nắm bắt được cỏc thụng tin về đất đai một cỏch chớnh xỏc, kịp thời và đảm bảo được mối quan hệ gần gũi giữa Nhà nước và người dõn là yờu cầu cấp thiết đặt ra và phự hợp với xu thế chung của thế giới. Khi đú việc đăng ký biến động sẽ trở lờn đơn giản hơn.
- Ở nước ta, đối với đất, đăng ký là bắt buộc và đối với nhà ở, đăng ký là khụng bắt buộc. Trong khi ở cỏc nước phỏt triển thỡ đăng ký đất đai đó đạt tới mức độ tự giỏc tức là khụng bắt buộc. Đối với những người đi đăng ký thỡ nhà nước sẽ bảo hộ về mặt phỏp lý, lỳc kiện tụng nhà nước sẽ xỏc định là đó đăng ký và ranh giới của thửa đất là đến đõu. Vỡ vậy, hệ thống đăng ký hiện đại phải là hệ thống mà kờu gọi được người dõn sử dụng nú, nú tiện lợi, mang lại lợi ớch cho người dõn, chứ khụng phải là một hệ thống mà buộc người dõn phải đến.
Vỡ vậy, để hoàn thiện việc đăng ký biến động cho quận Cầu Giấy, điều nhất thiết đầu tiờn đú là chỳng ta phải thực hiện nghiờm tỳc cơ chế "một cửa" nhằm
đơn giản húa cỏc thủ tục hành chớnh hiện nay. Trước đõy, mỗi lần kờ khai đăng ký, cỏc chủ sử dụng cần phải đi tới nhiều cơ quan, xỏc minh nhiều giấy tờ mới cú thể hoàn thành được. Điều này đó gõy tốn kộm cả về thời gian, tiền của và sức lực của cụng dõn. Sử dụng cơ chế "một cửa" khiến cỏc thủ tục được quy về một mối, giảm thiểu phiền hà cho tổ chức, cỏ nhõn; chống tệ nạn quan liờu, tham nhũng, cửa quyền của cỏn bộ cụng chức. Đồng thời, nhà nước cũng phải tuyờn truyền vận động và hướng dẫn để người dõn hiểu tầm quan trọng, lợi ớch của việc đăng ký đất đai.
- Đăng ký ban đầu ở nước ta hầu như là làm rất tốt, trong khi đăng ký biến động hồ sơ hầu như khụng được chỉnh lý. Hệ thống hồ sơ địa chớnh ở nước ta gồm cú 4 quyển sổ, và mỗi khi biến động chỉ ghi vào quyển sổ theo dừi biến động, 3 quyển sổ khỏc khụng cập nhật và bản đồ địa chớnh cũng khụng được cập nhật. Phỏp luật nước ta cú quy định rất lỏng lẻo, nơi nào mà biến động hồ sơ đang quản lý so với thực tế vượt quỏ 40% nội dung của bản đồ địa chớnh thỡ được phộp cấp kinh phớ làm lại. Chớnh vỡ vậy, cỏc nơi hầu như khụng cập nhật và chỉnh lý biến động mà chỉ "chờ" biến động trờn 40% được nhà nước cấp tiền và lập mới bản đồ địa chớnh. Đõy là một vấn đề bất cập, gõy lóng phớ, tốn kộm và cần cú sự điều chỉnh cho hợp lý.
- Bản đồ địa chớnh phục vụ cho quản lý đất đai thỡ đối tượng thể hiện là thửa đất. Tuy nhiờn, trong hạ tầng thụng tin toàn cầu và hệ thống thụng tin quốc gia thỡ người ta cho rằng cú 3 hệ thống quan trọng phải cú là: hệ thống ảnh, hệ thống bản đồ địa hỡnh, hệ thống bản đồ địa chớnh. Trong đú, hệ thống bản đồ địa chớnh là 1 lớp quan trọng và hữu ớch hơn của hạ tầng thụng tin vỡ nú gắn với hoạt động của con người. Chớnh vỡ vậy, hệ thống bản đồ địa chớnh nú phải đỏp ứng đa mục đớch. Trước đõy, bản đồ địa chớnh làm ra chỉ để phục vụ quản lý đất đai, nhưng chỳng ta nhận thấy rằng quản lý thị trường bất động sản cũng phải dựa trờn bản đồ địa chớnh (trờn đú sẽ cú thờm cỏc hiện trạng về đầu tư) hoặc quản lý điện thoại, quản lý internet, quản lý cấp thoỏt nước,… tất cả cỏc yờu tố đú đều gắn với thửa đất. Vỡ vậy, bản đồ địa chớnh khụng chỉ phục vụ cho mục đớch quản lý đất đai mà cho rất nhiều mục đớch khỏc. Tuy nhiờn, cỏch tiếp cận thị trường ở
nước ta núi chung và quận Cầu giấy núi riờng hiện nay là chưa tốt, khi tiếp cận thị trường tốt thỡ cơ quan quản lý đất đai cú thể bỏn bản đồ cho bờn cấp thoỏt nước, bờn quản lý điện,… với giỏ cao, khi đú sẽ thu lại được kinh phớ đầu tư đo vẽ ban đầu và tiếp tục cú kinh phớ để đo vẽ cập nhật biến động. Do đú, bờn cạnh việc huyện phải tiến hành đo vẽ hệ thống bản đồ địa chớnh thỡ cũng phải cú cỏc biện phỏp để tiếp cận thị trường cho sản phẩm của mỡnh.
3.2.2. Hiện đại húa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh
Qua tỡm hiểu tỡnh hỡnh thực tế của quận cho thấy để phục vụ cho cụng tỏc đăng ký đất đai núi chung và đăng kớ biến động sử dụng đất trờn địa bàn quận Cầu Giấy núi riờng, cần nhanh chúng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh trờn địa bàn quận theo định hướng sau:
- Hoàn thành việc xõy dựng hệ thống thụng tin đất đai. Xõy dựng và hoàn thiện chớnh sỏch thương mại húa thụng tin đất đai làm cơ sở thực hiện tự chủ tài chớnh đối với cỏc cơ quan, đơn vị cung cấp thụng tin.
- Xõy dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, thành một bộ phận của Hệ thống Dữ liệu Quốc gia, do một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất thực hiện.
- Cập nhật biến động sử dụng đất lờn bản đồ địa chớnh thường xuyờn và chuyển về dạng số để quản lý. Những khu vực cú biến động nhiều cần tiến hành đo đạc mới lập bản đồ địa chớnh chớnh quy.
- Tiến hành lập và hoàn thiện hệ thống bản đồ hiện trạng đầy đủ, chớnh xỏc, thống nhất, chỉ tiết đến từng thửa đất.
- Thiết lập hệ thống sổ sỏch (sổ địa chớnh, sổ mục kờ, sổ theo dừi biến động) đầy đủ, theo đỳng hướng dẫn và quy định hiện hành.
- Từng bước xõy dựng cơ sở dữ liệu địa chớnh và hệ thống thụng tin đất đai của quận.
3.2.3. Nõng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống hành chớnh trong đăng kớ biến động sử dụng đất
Để đăng kớ biến động sử dụng đất, cỏc chủ sử dụng, chủ sở hữu phải thực hiện nhiều thủ tục hành chớnh với nhiều nội dung khỏc nhau: thủ tục đăng ký, thủ tục cụng chứng chứng thực cỏc giấy tờ, cỏc văn bản liờn quan đến nguồn gốc,
quỏ trỡnh sử dụng thửa đất, thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chớnh khi đăng kớ biến động sử dụng đất,... Cỏc thủ tục này thường liờn quan đến nhiều cơ quan quản lý khỏc nhau tạo nờn sự phức tạp, tốn phớ sức lực, tài chớnh, tốn thời gian, dễ gõy bức xỳc cho người làm thủ tục. Vỡ thế, tất cả đều phải được cõn nhắc và xỏc định theo hướng chuẩn: cải cỏch hành chớnh theo xu hướng đơn giản húa và cơ chế " Một cửa", từ đú chỳ trọng ban hành cỏc quy định cụ thể về thủ tục thực hiện mang tớnh đặc thự địa phương.
"Một cửa" là cơ chế giải quyết cụng việc của tổ chức, cụng dõn thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chớnh nhà nước từ tiếp nhận yờu cầu, hồ sơ đến trả kết quả thụng qua một bộ phận "bộ phận tiếp nhận và trả kết quả". Việc thực hiện cơ chế "một cửa" nhằm thay đổi cơ bản quan hệ giữa cơ quan hành chớnh nhà nước với tổ chức, cụng dõn trong quỏ trỡnh thực hiện thủ tục hành chớnh; giảm phiền hà cho tổ chức, cụng dõn; chống tệ quan liờu, tham nhũng, cửa quyền của cỏn bộ, cụng chức, nõng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Đẩy mạnh cụng cuộc cải cỏch thủ tục hành chớnh theo hướng đơn giản húa. Hoàn tất việc ban hành cỏc quy định cụ thể về thủ tục hành chớnh trong lĩnh vực đăng kớ biến động sử dụng đất, thủ tục cụng chứng thuộc thẩm quyền cấp Quận, cỏc thủ tục trong lĩnh vực đất đai, chứng thực giấy tờ thuộc thẩm quyền cấp phường. Tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhanh chúng cho chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chớnh, hạn chế đặt thờm cỏc khoản thu ngoài quy định của phỏp luật. Khụng đặt thờm cỏc thủ tục hành chớnh ngoài quy định chung của cỏc cơ quan cú thẩm quyền cấp trờn. Thực hiện nghiờm tỳc quy trỡnh tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trong cụng tỏc cập nhật biến động đất đai núi riờng và cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý, sử dụng đất đai núi chung.
Những quy định mới về phỏp luật đất đai nờn được phổ biến rộng rói về cỏc địa phương để loại bỏ một số thủ tục theo quy định cũ, cỏc thủ tục thực hiện cũn phiền hà, phức tạp, kộo dài thời gian.
Cụng tỏc thẩm định, xột duyệt hồ sơ của cỏc đơn vị từ cụng tỏc cấp GCN quyền sử dụng đất nờn được tiến hành chặt chẽ.
Tăng cường cụng tỏc kiểm tra, đụn đốc việc chỉnh lý, quản lý Hồ sơ địa chớnh của Phũng Tài nguyờn và Mụi trường đối với Văn phũng đăng ký đất và nhà trực thuộc và với UBND cấp phường.
Cụng tỏc truyờn truyền giỏo dục phỏp luật về đất đai cần được đẩy mạnh, nõng cao nhận thức của người dõn về tầm quan trọng của cụng tỏc đăng kớ biến động đất đai cựng cỏc quy định của phỏp luật về cụng tỏc này.
3.2.4. Nõng cao chất lượng tổ chức cỏn bộ
Quận là một đơn vị hành chớnh cú vai trũ rất quan trọng trong cụng tỏc quản lý đất đụ thị, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại quận. Cỏn bộ địa chớnh là cỏn bộ chuyờn mụn giỳp quản lý đất đai hiệu quả trờn địa bàn. Vai trũ của cỏn bộ địa chớnh cú ý nghĩa rất quan trọng trong hệ thống tổ chức ngành Địa chớnh nước ta, cỏn bộ địa chớnh hoạt động tốt là điều kiện để toàn ngành hoạt động hiệu quả. Chớnh vỡ vậy, yờu cầu kiện toàn đội ngũ này là một bức xỳc và cần được quan tõm đỳng mức trong giai đoạn hiện nay.
Vấn đề cấp bỏch là phải bổ sung lực lượng cũng như nõng cao chất lượng cỏn bộ tại cỏc Văn phũng đăng kớ đất đai, xỏc định lại chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cỏc phũng tài nguyờn - mụi trường và Văn phũng đăng ký quyền