II. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘ
3.Cỏc chớnh sỏch can thiệp của nhà nước vào thị trường Bất động sản
Thực tế trong những năm vừa qua hoạt động mua bỏn, trao đổi bất động sản rất sụi động diễn ra dưới cỏc hỡnh thức chủ yếu là chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ, cho thuờ lại, thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Song cỏc hoạt động này chủ yếu thực hiện bằng phương thức trao tay trực tiếp giữa cỏc chủ thể hoặc giỏn tiếp thụng qua cỏc hoạt động mụi giới tư vấn về nhà, đất. Cỏc trường hợp giao dịch dõn sự về bất động sản thực hiện theo đỳng trỡnh tự thủ tục qui định của phỏp luật, qui định của nhà nước cũn rất ít, theo số liệu thống kờ chỉ chiếm khoảng 10% số trường hợp giao dịch trờn thực tế. Như vậy hoạt động của thị trường bất động sản trờn thực tế hiện nay nhà nước vẫn chưa quản lý và kiểm soỏt được toàn bộ hoạt động cả số trường hợp giao dịch, giỏ cả giao dịch, hoạt động tư vấn mụi giới . . . Hoạt động của thị trường bất động sản trong những năm vừa qua trờn địa bàn thành phố Hà Nội đó bộc lộ nhiều bất cập như : Về quan điểm nhận thức, về khuụn khổ phỏp lý, về tổ chức và quản lý của nhà nước, về chớnh sỏch . . .
Cụng tỏc kiểm kờ, lập hồ sơ theo dừi những biến động về bất động sản hiện nay cũn bỏ ngỏ, chưa cú qui trỡnh thống nhất, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở. Đõy là một trong những yếu tố cản trở bất động sản hàng hoỏ tham gia giao dịch một cỏch chớnh qui trờn thị trường. Cỏc qui định về quỏ trỡnh mua, bỏn và thực hiện cỏc giao dịch khỏc trờn thị trường chưa đồng bộ và cụ thể, nghiệp vụ cú liờn quan đến việc hoàn tất một qui trỡnh mua - bỏn bất động sản do bộ mỏy nhà nược thực hiện, hạn chế sự giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bỏn, gõy ra tỡnh trạng ỏch tắc, phiền hà cho những người tham gia trờn thị trường này. Hầu như chưa cú qui định cụ thể về tư cỏch phỏp lý, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của cỏc tổ chức trung gian,
tư vấn, thụng tin về thị trường bất động sản. Vị trớ, chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và trỏch nhiệm của cỏc cơ quan nhà nước trong qui trỡnh thế chấp cầm cố, xử lý tranh chấp về bất động sản chưa rừ ràng, đặc biệt đối với cơ quan tư phỏp. Quan hệ cung - cầu diễn ra khỏ phức tạp, cú sự khỏc biệt nhau rừ nột giữa cỏc vị trớ khỏc nhau trờn địa bàn thành phố. Trong khi nhu cầu về nhà ở và mặt bằng sản xuất kinh doanh cho cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ rất lớn, thỡ nhu cầu về mặt bằng nhà xưởng trong cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất và phũng ở khỏch sạn, văn phũng cho thuờ hầu như bóo hoà, tỷ lệ huy động vốn khai thỏc rất thấp.
Vai trũ của nhà nước vừa là người tham gia thị trường bất động sản vừa là người đại diện sở hữu toàn dõn về đất đai, vừa là cơ quan giữ quyền lực của nhà nước. Mức độ can thiệp của nhà nước mạnh hay yếu sẽ cú tỏc động tớch cực hoặc tiờu cực đến hoạt động của thị trường bất động sản, một thị trường cũn đang hoạt động mang tớch chất tự phỏt chưa cú một qui định rừ ràng. Từ khi ra đời Luật đất đai 1987 đến nay, Nhà nước đó tiến hành điều chỉnh, bổ sung luật này bằng Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993 thụng qua năm 2000, Bờn cạnh Luật đất đai, nhà nước cũng đó ban hành nhiều văn bản trong lĩnh vực quản lý đất đai nhằm từng bước ổn định cụng tỏc quản lý đất đai cũng như từng bước thực hiện quản lý thị trường bất động sản sao cho nú hoạt động cú hiệu quả và ổn định nhằm tạo những điệu kiện thuận lợi cho phỏt triển kinh tế xó hội. Thị trường bất động sản cú hoạt động ổn định và mang lại lợi ích cho người bỏn và người mua cũng như cho xó hội nhiều hay ít phụ thuộc rất nhiều vào vai trũ của nhà nước tham gia điều tiết thị trường.