II. Khỏch hàng thuờ văn phũng siờu thị
3.2.1. Tiến hành phõn tớch độ nhạy dự ỏn
Những dự ỏn đầu tư xõy dựng thường xảy ra những biến đổi về chi phớ sản xuất, nguồn… trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn, hoặc sự thay đổi về giỏ bỏn, lượng sản phẩm bỏn ra… trong giai đoạn khai thỏc vận hành. Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực đặc thự, sản phẩm cú giỏ trị lớn, hoạt động đầu tư chịu nhiều tỏc động của yếu tố phỏp luật, chớnh sỏch, giỏ cả…
Trong phạm vi nghiờn cứu đề tài, em chỉ đi vào phõn tớch sự thay đổi của hai yếu tố chớnh tỏc động tới dự ỏn đầu tư:
- Chi phớ hàng năm
- Giỏ bỏn và cho thuờ BĐS
Sở dĩ, chọn hai yếu tố trờn để phõn tớch là vỡ: hai yếu tố này quyết định nhiều nhất tới hiệu quả của dự ỏn, đõy là hai yếu tố làm thay đổi căn bản dũng tiền của dự ỏn. Qua thực tế, ta thấy giỏ BĐS cao hay thấp tỏc động mạnh mẽ đến tõm lý và hành vi mua của khỏch hàng – biểu hiện ra ngoài thị trường đú là những cơn sốt hoặc những đợt đúng băng của thị trường BĐS ở một số năm qua… Để xỏc định xem trong hai yếu tố trờn yếu tố nào tỏc động mạnh hơn tới dự ỏn, ta sẽ phõn tớch sự thay
đổi của NPV và IRR của dự ỏn khi hai yếu tố trờn thay đổi cựng một tỷ lệ. Tuy nhiờn, cả hai yếu tố trờn chỳng luụn cú sự biến đổi đồng thời, do vậy ta phải tiến hành phõn tớch đồng thời sự tỏc động của hai yếu. Từ đú, dự đoỏn một số tỡnh huống xảy ra đối với dự ỏn.
Phõn tớch trường hợp một yếu tố thay đổi:
Khi tiến hành phõn tớch, ta cho một yếu tố thay đổi, yếu tố cũn lại coi như khụng thay đổi. Ta lần lượt cho yếu tố: chi phớ hàng năm tăng 10%, giỏ bỏn và cho thuờ BĐS giảm 10%. Tớnh toỏn sự biến đổi của NPV và IRR. Ta thu được bảng tổng dưới đõy (chi tiết tớnh toỏn xem phụ lục – Bảng 12, và 13).
Bảng 3.1: Sự thay đổi của NPV và IRR khi cỏc yếu tố thay đổi
T
T Cỏc yếu tố thay đổi NPV IRR
Giỏ trị Thay đổi Giỏ trị (%) % thay đổi
1 Giỏ trị gốc (khụng đổi) 14.993 - 22,01 -
2 Chi phớ hàng năm tăng 10% 12.340 -2.653 21,6 -1,8%
3 Giỏ bỏn và thuờ giảm 10% 10.099 -4.894 20,4 -7,3%
Từ bảng trờn ta thấy IRR (hoặc NPV) của dự ỏn nhạy cảm nhiều với giỏ bỏn và cho thuờ BĐS hơn là chi phớ hàng năm. Vỡ vậy, trong quỏ trỡnh thực hiện và khai thỏc vận hành dự ỏn phải đặc biệt chỳ ý tới yếu tố giỏ bỏn và cho thuờ của BĐS.
Ta xem xột giới hạn của sự thay đổi của NPV và IRR khi giỏ bỏn và giỏ cho thuờ BĐS đến sự thay đổi .
Bảng 3.2: Sự thay đổi của NPV và IRR khi mức giỏ kinh doanh thay đổi
Chỉ tiờu Mức giỏ bỏn và cho thuờ BĐS thay đổi
-20% -15% -10% -5% 0 5% 10% 15%
NPV 7.092 8.596 10.099 11.603 14.993 14.610 16.113 17.617
IRR 18,8% 19,6% 20,4% 21,2% 22,0% 22,8% 23,5% 24,3%
Từ bảng số liệu trờn, ta vẽ được đồ thị thể hiện sự biến đổi của NPV và IRR khi mức giỏ kinh doanh thay đổi.
Đồ thị 3.1: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của NPV và mức giỏ kinh doanh
Đồ thị 3.2: Đồ thị thể hiện sự thay đổi của IRR và mức giỏ kinh doanh
Từ đồ thị biểu diễn sự thay đổi NPV và IRR và mức giỏ kinh doanh ta thấy rằng: mặc dự mức giỏ cú thay đổi ± 20% nhưng dự ỏn vẫn nằm trong giới hạn đầu tư - NPV (nằm trong khoảng 7.092 tới 19.121) > 0; IRR (nằm trong khoảng 18,8% tới 25% ) > r = 14,4 % (tỷ lệ chiết khấu). Ta cú thể kết luận rằng: dự ỏn cú độ an toàn cao.
Phõn tớch trường hợp hai yếu tố thay đổi:
Trong trường hợp này, ta xem xột sự thay đổi của IRR khi mức giỏ khai thỏc và chi phớ hàng năm thay đổi trong phạm vi ± 30%.
Bảng 3.3: Sự thay đổi của IRR khi mức giỏ và chi phớ hằng năm thay đổi Mức độ biến
động của cỏc chỉ tiờu
Mức thay đổi của giỏ bỏn
-30% -20% -10% 0 10% 20% 30% Mức thay đổi của chi phớ hằng năm -30% 22,1% 23,8% 25,5% 27% 28,5% 30,0% 31,4% -20% 20,4% 22,1% 23,8% 25,4% 26,9% 28,3 29,7% -10% 18,7% 20,4% 22,1% 23,7% 25,2% 26,7% 28,1% 0 17,0% 18,8% 20,4% 22,01% 23,5% 25,0% 26,4% 10% 15,4% 17,1% 18,8% 20,4% 21,9% 23,4% 24,8% 20% 13,7 % 15,5% 17,2% 18,8% 20,3% 21,7% 23,1% 30% 12,2% 13,9% 15,6% 17,2% 18,7% 20,1% 21,5% Với những số liệu trong bảng trờn ta cú thể đưa ra nhận xột:
- Cỏc tỡnh huống cú thể chấp nhận được của dự ỏn bao gồm:
+ Khi mức giỏ kinh doanh giảm 30%, chi phớ hàng năm tăng 10% thỡ IRR = 15,4% > r = 14,4%.
+ Khi mức giỏ kinh doanh giảm 20%, chi phớ hàng năm tăng 10% hoặc 20 % thỡ IRR = 17,1% hoặc 15,5% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giỏ kinh doanh giảm 10%, chi phớ hàng năm tăng 20% hoặc 30% thỡ IRR = 17,2% hoặc 15,6% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giỏ khai thỏc khụng thay đổi (giữ nguyờn như phương ỏn kinh doanh ban đầu), chi phớ hàng năm tăng 15% thỡ IRR = 17,2 % vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giỏ khai thỏc giảm 30%, chi phớ hàng năm khụng đổi (giữ nguyờn như phương ỏn kinh doanh ban đầu) thỡ IRR = 17, 0% vẫn lớn hơn tỷ lệ chiết khấu.
+ Khi mức giỏ kinh doanh giảm 30%, chi phớ hàng năm tăng 20% hoặc 30% thỡ IRR = 13,7% hoặc 12,2%, khi đú IRR < r = 14,4% (tỷ lệ chiết khấu).
+ Khi mức giỏ kinh doanh giảm 20% và chi phớ hàng năm tăng 30%, lỳc đú IRR = 13,9% < r = 14,4% (tỷ lệ chiết khấu).
- Cũn cỏc trường hợp khỏc thỡ sự thay đổi của mức giỏ kinh doanh đều cho kết quả: IRR > tỷ lệ chiết khấu. Đõy là cỏc tỡnh huống tốt cho dự ỏn.
Như vậy, từ sự phõn tớch trờn đõy ta rỳt ra kết luận: trong quản lý dự ỏn phải quan tõm sao cho mức giỏ kinh doanh và chi hàng năm khụng được giảm (ứng với mức giỏ) và tăng (chi phớ hàng năm) đồng thời với tỉ lệ là 30%, hoặc tỷ lệ: giảm 30% và tăng 20%; giảm 20% tăng 30%.