II. Khỏch hàng thuờ văn phũng siờu thị
2.3. MỘT SỐ NHẬN XẫT PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3”
2.3.1. Những mặt đạt được
Quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư “Nhà ở cao tầng – CT3” của cụng ty C’land đó tuõn thủ khỏ đầy đủ trỡnh tự cỏc bước, nội dung và yờu cầu của cụng tỏc phõn tớch tài chớnh của một dự ỏn đầu tư núi chung cũng như dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS núi riờng.
Nội dung phõn tớch tài chớnh dự ỏn “Nhà ở cao tầng – CT3” đó tớnh toỏn đầy đủ cỏc chỉ tiờu quan trọng trong phõn tớch tài chớnh - ảnh hưởng đến việc quyết định đầu tư dự ỏn như là: chỉ tiờu NPV, IRR, tỷ số lợi ớch chi phớ, đỏnh giỏ an toàn về vốn vay.
Kết quả tớnh toỏn cú được dựa trờn cơ sở nghiờn cứu thị trường, khớa cạnh kỹ thuật… một cỏch cẩn thận, cho nờn cỏc con số tớnh toỏn ra cú độ chớnh xỏc khỏ cao. Thờm vào đú cỏc chỉ tiờu tớnh toỏn cú xem xột đến yếu tố giỏ trị thời gian của tiền. Cỏc tỷ số hoàn vốn nội bộ, thu nhập thuần…được chiết khấu về cựng mặt bằng thời gian nờn ta cú thể tin cậy hơn về con số được tớnh toỏn ra và đỏnh giỏ được tớnh khả thi của dự ỏn.
Phương phỏp tớnh tổng mức đầu tư mà cụng ty sử dụng cho kết quả chớnh xỏc cao, tổng mức đầu tư được tớnh toỏn đầy đủ cỏc khoản mục chi phớ theo quy định hiện hành. Cỏc chi phớ: xõy dựng, thiết bị… được tớnh toỏn khỏ chi tiết.
Tỷ suất chiết khấu mà cụng ty sử dụng tớnh toỏn đó thể hiện được đầy đủ chi phớ của vốn vay và lợi nhuận kỡ vọng của nhà đầu tư trờn thị trường.
Xỏc định được cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho dự ỏn, xõy dựng được kế hoạch huy động và phõn bổ vốn dự ỏn một cỏch cụ thể, chi tiết. Đó tỏch được giỏ trị căn hộ và giỏ trị khu siờu thị để tớnh giỏ trị trị khấu hao. Cỏch tớnh khấu hao đều là khỏ hợp lý và tuõn thủ đầy đủ quy định hiện hành. Lập được bảng tớnh dũng tiền phản ỏnh cụ thể, đầy đủ cỏc dũng tiền vào và dũng tiền ra. Bảng tớnh dũng tiền là rất quan trọng, cú thể núi đõy là phần trọng tõm của nội dung phõn tớch tài chớnh, căn cứ vào bảng dũng tiền ta xỏc định được cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh.
Đội ngũ cỏn bộ lập dự ỏn cũng như phõn tớch tài chớnh là những người cú kinh nghiệm và trỡnh độ chuyờn mụn.
2.3.2. Những mặt cũn hạn chế
- Chưa tiến hành phõn tớch độ nhạy của dự ỏn. Như ở trong chương I ta đó đề cập tới vai trũ và sự cần thiết của việc phõn tớch độ nhạy trong quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh dự ỏn. Một dự ỏn đầu tư nào cũng đều chịu sự tỏc động của cỏc yếu tố trờn thị trường, chứa đựng rất nhiều những rủi ro tiềm ẩn. Vỡ vậy, cần phải dự đoỏn trước những rủi ro này để cú biện phỏp đề phũng, khắc phục; sao cho dự ỏn đầu tư đảm bảo được mục tiờu của dự ỏn. Trong thời gian đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, chi phớ xõy dựng, giỏ thành sản phẩm luụn luụn thay đổi điều này ảnh hưởng khụng nhỏ
tới tiến độ và hiệu quả của dự ỏn. Bờn cạnh đú luụn luụn cú sự biến động về lói xuất, sự xuất hiện cỏc đối thủ cạnh tranh – xuất hiện cỏc dự ỏn đầu tư khỏc,… tỏc động đến hiệu quả của dự ỏn đầu tư. Cỏc yếu tố trờn thị trường cú thể tỏc động tớch cực hoặc tiờu cực làm cho cỏc chỉ tiờu tài chớnh đó được phõn tớch sẽ thay đổi, cỏc kết luận đó đưa ra sẽ giảm độ tin cậy. Cho nờn trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn phải tiến hành phõn tớch độ nhạy, cú như vậy mới giỳp chủ đầu tư nhận biết được dự ỏn nhạy cảm với những yếu tố nào và chịu sự tỏc động nhiều nhất của yếu tố nào; từ đú chủ đầu tư sẽ cú biện phỏp thực hiện quản lý dự ỏn sao cho hạn chế sự tỏc động tối thiểu của cỏc yếu tố cú chiều hướng xấu.
- Trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn của C’land, cụng ty mới chỉ đưa ra được một phương ỏn kinh doanh mà khụng đưa ra được nhiều phương ỏn kinh doanh để tiến hành lựa chọn phương ỏn tối ưu. Đầu tư kinh doanh BĐS đem lại nhiều lợi nhuận nhưng rủi ro kốm theo thỡ cũng rất lớn. Ta biết sản phẩm BĐS cú tớnh lõu bền, giỏ trị lớn…nếu sản phẩm được sản xuất ra mà khụng bỏn được thỡ gõy thiệt hại cho nhà đầu tư – vốn sẽ bị ứ đọng, rất khú thu hồi vốn. Cho nờn, yờu cầu trong phõn tớch tài chớnh dự ỏn đầu tư, cụng ty phải xõy dựng nhiều phương ỏn kinh doanh và xõy dựng cụ thể kế hoạch tiờu thụ sản phầm.
- Cỏc chỉ tiờu trong quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh cũn chưa thực sự tớnh toỏn chớnh xỏc và cần phải hoàn thiện hơn nữa. Như là:
+ Hoạt động thu thập và xử lý thụng tin để cung cấp cho quỏ trỡnh phõn tớch tài chớnh chưa hoàn chỉnh: phương phỏp thu thập và xử lý thụng tin cũn yếu, thụng tin chủ yếu được thu thập và thống kờ tại chỗ, hoặc khai thỏc từ bỏo chớ, tạp chớ chuyờn ngành. Chưa cú sự phõn cụng cụ thể giữa cỏc bộ phận trong quỏ trỡnh tỏc nghiệp. Trong cụng tỏc dự bỏo cũn mang tớnh chất chủ quan.
+ Khụng xem xột đến vốn lưu động ban đầu mà chỉ đơn thuần là xem xột là vốn đầu tư ban đầu và chi phớ hoạt động hàng năm.
+ Chưa tớnh đến giỏ trị thanh lý của tài sản. Tỷ suất chiết chiết khấu sử dụng để tớnh toỏn chưa tớnh đến yếu tố trượt giỏ.
+ Cụng ty mới chỉ sử dụng phương phỏp cộng chi phớ để tớnh tổng mức đầu tư. Phương phỏp này khỏ chớnh xỏc, tuy nhiờn nú mất nhiều cụng sức và cụng ty nờn sử dụng thờm một phương phỏp khỏc để tớnh tổng mức đầu tư làm kết quả kiểm chứng thỡ giỏ trị tổng mức đầu tư sẽ chớnh xỏc và thuyết phục hơn nữa.
+ Trong tổng mức đầu tư lói vay trong thời gian xõy dựng và chi phớ đất được tớnh tỏch riờng, cho nờn khi chi phớ khỏc bị sút và chi phớ dự phũng cũng chưa thật sự chớnh xỏc. Khi tớnh tổng mức đầu tư một số chi phớ chưa được tớnh cụ thể, con số đưa ra mới chỉ là tạm tớnh; và sử dụng hệ số nội suy để tớnh. Ta thấy mức độ chớnh xỏc và tớnh thuyết phục của những con số tạm tớnh và hệ số nội suy là khụng cao, nú phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và trỡnh độ của người cỏn bộ lập tổng mức đầu tư. + Trong tớnh doanh thu, cần phải nhất quỏn trong mức giỏ được cụng bố trong phương ỏn kinh doanh và mức khai thỏc sử dụng để tớnh toỏn.
Nguyờn nhõn của những hạn chế:
- Lực lượng cỏn bộ ở cụng ty khụng đụng, một người phải kiờm nhiệm nhiều nhiệm vụ: từ lập khỏi toỏn – tổng mức đầu tư – thanh quyết toỏn…; trong cựng thời gian tiến hành lập dự ỏn và phõn tớch đồng thời nhiều dự ỏn, cụng trỡnh nờn chất lượng cụng việc chưa cao.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu, thụng tin cũn nhiều hạn chế. Qua thực tế thời gian thực tập, em thấy ở cụng ty chỉ cú một đồng chớ được giao nhiệm vụ cập thụng tin
về giỏ nguyờn vật liệu, chi phớ nhõn cụng…cho nờn hiệu quả cụng việc cũn khỏ khiờm tốn.
- Hệ thống cơ sở vật chất kĩ thuật của cụng ty cũn yếu, chưa được trang bị đầu tư hiện đại. Hệ thống mỏy tớnh của cụng ty khụng cú phần mềm chuyờn dụng nào để tớnh chi phớ, lập dự toỏn… mới chỉ sử bảng tớnh Excel trong Microsoft Office để tớnh toỏn, phõn tớch.
- Lực lượng cỏn bộ trong cụng ty chủ yếu là cỏn bộ trẻ. Mặc dự được đạo tạo bài bản trong cỏc trường đại học nhưng kinh nghiệm thực tế mới chỉ một mức độ nào đú.
- Quỏ trỡnh lập dự ỏn này vào năm 2007 – năm cú nhiều biến động, ảnh hưởng nhiều của lạm phỏt, giỏ nguyờn vật liệu tăng cao, lói suất cao…Cho nờn phõn tớch tài chớnh chịu tỏc động, ảnh hưởng nhất định.
CHƯƠNG 3:
ĐỊNH HƯỚNG CễNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “NHÀ Ở CAO TẦNG – CT3” CỦA CễNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ