2.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh NHNo&PTNT huyện
Tiên Lữ
2.1.1.1 Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh
Chi nhánh NHNo & PTNT huyện Tiên Lữ được thành lập vào năm 1988 có trụ sở tại Thị trấn Phố Giác Huyện Tiên Lữ, là đơn vị hoạch toán phụ thuộc của NHNo & PTNT Tỉnh Hưng Yên. Ngân hàng hoạt động với 2 chức năng chính là quản lý về tiền tệ, tín dụng và thực hiện kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ Ngân hàng
Sự ra đời của chi nhánh NHNo & PTNT huyện Tiên Lữ đánh dấu sự phát triển của NHNo & PTNT Việt Nam.Nên đã góp phần không nhỏ làm cho quy mô và phạm vi hoạt động cũng như năng lực, vị thế của hệ thống NHNo. Ngoài chức năng của 1 ngân hàng thương mại, NHNo& PTNT còn có thêm nhiệm vụ: Đầu tư phát triển đối với khu vực nông thôn qua việc mở rộng vốn đầu tư trung và dài hạn phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn.
Trong những năm sau, nhằm mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động. Ngân hàng thành lập thêm các Ngân hàng cấp 3: Ngân hàng cấp 3 Ba Hàng; Ngân hàng cấp 3 Phố Giác; Ngân hàng cấp 3 Thụy Lôi.
Nhìn lại chặng đường gần 25 năm đã đi qua chi nhánh NHNo & PTNT Tiên Lữ cũng có nhiều cố gắng đóng góp cho sự phát triển chung của NHNo & PTNT Tỉnh Hưng Yên, cùng với trình độ, sự đồng lòng nhất trí cao của tập thể lãnh đạo, cán bộ công nhân viên chi nhánh NHNo & PTNT Tiên Lữ, năm 2012 chi nhánh được xếp thứ nhất trong các phong trào thi đua toàn tỉnh.
2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh
Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu nhân sự của chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ
-Ban lãnh đạo : giám đốc và hai phó giám đốc
-Phòng tín dụng: 9 người
-Phòng kế toán ngân quỹ: 09 người
-Phòng hành chính: 03 người
-Phòng giao dịch: phòng giao dịch Ba Hàng: 08 người, phòng giao dịch Phố Giác : 09 người.,phòng giao dịch Thụy Lôi: 09 người.
-Cửa hàng kinh doanh vàng bạc:3 người
2.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh
Ngân hàng đã xây dựng được bộ máy làm việc hiệu quả, cán bộ nhân viên có năng lực có phong cách làm việc văn minh, lịch sự để hoàn thành nhiệm vụ NHNo & PTNT Tỉnh giao phó, đảm bảo kinh doanh có hiệu quả. Là Ngân hàng trung tâm của Huyện, Ngân hàng có 52 cán bộ nhân viên với 3 phòng giao dịch trực thuộc. GIÁM ĐỐCGIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC Phòng tín dụngtín dụngPhòng Phòng kế toán-ngân quỹ Phòng kế toán-ngân quỹ Phòng hành chính Phòng hành chính Phòng
giao dịchgiao dịchPhòng Cửa hàng KD vàng
bạc Cửa hàng KD vàng bạc PGD Phố Giác PGD Phố Giác PGD Ba Hàng PGD Ba Hàng PGD Thụy LôiPGD Thụy Lôi
*Ban lãnh đạo : giám đốc và hai phó giám đốc
- Xây dựng chương trình , kế hoạch và điều hành hoạt động kinh doanh của chi nhánh theo sự chỉ đạo của ngành, Tỉnh, cấp ủy và chính quyền cơ sở.
- Kịp thời phổ biến và kiểm tra việc thực hiện chế độ chính sách, thông tư chỉ thị và nghị định của ngành đến cán bộ nhân viên.
- Chăm lo bồi dưỡng nâng cao trình độ nghiệp vụ và đời sống cho cán bộ nhân viên trong cơ quan.
*Phòng tín dụng:
- Xây dựng chiến lược khách hàng, đề suất những giải pháp, chính sách và có kế hoạch từng bước mở rộng quan hệ tín dụng với các doanh nghiệp, hộ sản xuất trên địa bàn.
- Tiếp nhận, thẩm định và trực tiếp cho vay các dự án, chương trình vay vốn của các Doanh nghiệp, các hộ sản xuất theo quy định.
- Thường xuyên kiểm tra, phân tích hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp, hộ sản xuất vay vốn, phân loại nợ để tìm biện pháp đảm bảo thu hồi nợ đúng hạn. hạn chế rủi ro thất thoát, ứ đọng vốn đối với Ngân hàng.
- Lập báo cáo theo định kỳ và theo yêu cầu của lãnh đạo Ngân hàng .
- Thực hiện những nhiệm vụ khác do lãnh đạo Ngân hàng giao cho.
Phòng tín dụng có rất nhiều các hoạt động mà gọi chung là hoạt động tín dụng trong đó có công tác thẩm định TSĐB.
Thẩm định TSĐB là hoạt động hỗ trợ tín dụng với mục đích là: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Tạo cở sở cho việc ngân hàng sẽ quyết định cho khách hàng vay bao nhiều vốn là thích hợp nhất, vừa có thể đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa có thể phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước.
- Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỳ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao.
- Đề xuất cho vay hợp lý nhất.
*Phòng kế toán ngân quỹ:
- Là đầu mối giao dịch với khách hàng và trực tiếp giao dịch với khách hàng tại quầy giao dịch về các nghiệp vụ:thu nợ - lãi, dịch vụ thanh toán chuyển
tiÒn, thu ngoại tệ, nhận và chi trả tiết kiệm, thu chi tiền mặt, giải ngân các dự án cho vay vốn. Đảm bảo yêu cầu an toàn, chính xác, kịp thời, quản lý và lưu trữ hồ sơ chứng từ.
- Kiểm tra kiểm soát việc thực hiện chế độ, chính sách và tuân thủ nguyên tắc, chế độ, thủ tục kế toán theo quy định của ngành và Nhà nước.
- Thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ chế độ kho quỹ theo quy định của ngành, nâng cao nghiệp vụ để phát hiện và thu giữ tiền giả, đảm bảo an toàn kho quỹ.
- Lập báo cáo theo định kỳ về các mặt công tác kế toán thống kê, ngân quỹ.
- Thực hiện sửa chữa, mua sắm tài sản cố định và nhiệm vô khác theo sựphân công của lãnh đạo.
*Phòng hành chính:
- Thực hiện các nhiệm vụ góp phần giúp cho các hoạt động của Ngân hàng được diễn ra thuận lợi. Phát huy có hiệu quả năng lực điều hành và quản lý, xây dựng cơ chế làm việc chung toàn cơ quan, xây dựng quy chế bảo vệ chật tự nội dung của phòng.
- Công tác hành chính phối hợp cùng phòng kế toán ngân quỹ tổ chức mua sắm phục vụ kịp thời nhu cầu hoạt động kinh doanh của đơn vị. Thực hiện nhiệm vụ cán bộ đi công tác, vận chuyển tiền hàng ngày đảm bảo an toàn.
- Cùng công đoàn báo cáo lên lãnh đạo những đề suất, phương án, kế hoạch chăm lo đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của toàn cán bộ nhân viên trong các dịp lễ tết, trong việc ốm đau. Để mọi người có điều kiện tốt hơn tập trung hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
- Đảm bảo an ninh trật tự bảo vệ cơ quan, tài sản được an toàn tuyệt đối cho Ngân hàng.
- Thực hiên những nhiệm vụ khác do lãnh đạo giao phó.
*Phòng giao dịch: đã có quy chế riêng về hoạt động của các phòng giao dịch theo
*Cửa hàng kinh doanh vàng bạc: mua bán vàng bạc trang sức,sắp tới có đăng kí kinh doanh mua bán vàng miếng theo quy định của NHNN Việt Nam và NHNo&PTNT Tỉnh hướng dẫn.
2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh
2.1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:
- Kết quả hoạt động kinh doanh
Chi Nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ là một chi nhánh thuộc chi nhánh NHNo&PTNT tỉnh Hưng Yên.Năm 2012 là năm kinh tế toàn cầu suy thoái,trong nước tăng trưởng kinh tế chậm lại, thất nghiệp tăng cao, sức mua hạn chế, nợ công nhiều hơn đồng thời có hàng loạt các doanh nghiệp làm ăn thua lỗ,phá sản,.Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã phấn đâu hết sức hoàn thành các chỉ tiêu mà NHNo&PTNT tỉnh giao cho.
Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2012 Đơn vị tính :Triệu đồng STT Chỉ tiêu Kế hoạch Số liệu thực hiện % thực hiện so với kế hoạch 1 Tổng nguồn vốn huy động 521.628 511.176 98 2 Tổng dư nợ 618.89 501.301 81 3 Nợ xấu 3% 2.125% 0.71 4 Tổng thu 92.974 80.887 87 5 Tổng chi 55.367 60.945 110 6 Chênh lệch thu chi 37.607 19.942 53
(Nguồn Báo cáo kinh doanh tổng kết 2012 của Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ)
- Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Năm 2012 dư nợ cho vay có TSĐB là BĐS đạt 48% so với kế hoạch.Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có BĐS
2.1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động- Công tác huy động vốn:- Công tác huy động vốn: - Công tác huy động vốn:
Tính đến 31/12/2012 tổng nguồn vốn huy động đạt 511,176 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 93% giảm 38,824 tỷ đồng.
Năm 2012 là một năm không chỉ kinh tế thế giới mà kinh tế trong nước gặp rất nhiều khó khăn, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận lợi, đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng,…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh.
- Hoạt động tín dụng: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tính đến 31/12/2012, tổng dư nợ cho vay đạt 501,301 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 81% chủ yếu trung,dài hạn.Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch đạt 41%
- Tình hình nợ xấu:
Tỉ lệ nợ xấu thấp do có những biện pháp tích cực trong xử lý rủi ro,trích lập dự phòng.
- Công tác tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng.
- Công tác kế toán - tài chính:
Chênh lệch giữa thu chi đảm bảo lương cho cán bộ,công nhân viên
2.2 Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyệnTiên LữTiên Lữ Tiên Lữ
2.2.1 Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản. Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay .
Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”.
-Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND tỉnh Hưng Yên về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2012.
2.2.2 Các loại BĐS tại Chi nhánh
Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản bao gồm: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đất do nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở.
Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất do nhà nước giao có thu tiền đối với các tổ chức kinh tế.
Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Khi định giá bất động sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì cán bộ tín dụng tại các chi nhánh phải tham khảo khu giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm nhận thế chấp để định giá chính xác giá trị bất động sản của khách hàng, bên bảo lãnh.
Định giá đất có khả năng chuyển nhượng thì phải tính đến giá đất chuyển nhượng.Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển nhượng đăng báo; giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng địa chính của phường, xã; giá chuyển nhượng tham khảo của trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn thông tin khác. Trường hợp không thu thập được các thông tin về thị trường bằng văn bản, chi nhánh có thể lập bản ghi chép khảo sát giá thị trường, có chữ ký
của ít nhất hai cán bộ. Các thông tin tham khảo thu thập được cần sao chép hoặc ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp.
Đối với đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cán nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm.
2.2.3 Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh
Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay. Tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau:
Bước 1: Nhận và kiểm tra hồ sơ thế chấp bất động sản
- Tư vấn: Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể để khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh có thể hiểu đầy đủ các trách nhiệm và nghĩa vụ cơ bản của bên vay đối với bất động sản thế chấp. Trường hợp cần thiết, cán bộ tín dụng liệt kê các loại tài liệu giấy tờ xuất trình để thực hiện bảo đảm tiền vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ thế chấp bất động sản.
Khi nhận hồ sơ thế chấp bất động sản, cán bộ tín dụng kiểm tra sơ bộ các yếu tố sau nhằm tránh tình trạng khách hàng phải bổ sung sữa chữa nhiều lần.
+Đủ loại và số lượng theo yêu cầu.
+Có chữ ký và dấu xác nhận của cơ quan liên quan.
+ Phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ. +Các loại giấy tờ cụ thể trong bộ hồ sơ thế chấp bất động sản.
- Nguồn thông tin để định giá: Để định giá bất động sản thế chấp có thể tiến hành trên cở sở 3 nguồn thông tin.
Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: Đây là nguồn thông tin