Quy trình định giá các bước tuần tự trong quá trình định giá được bắt đầu từ khi chuyên viên định giá chuẩn bị tiến hành công việc định giá cho tới khi kết thúc công việc, tức là gửi báo cáo định giá cho khách hàng.
Quy trình định giá gồm 6 bước: Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước… + Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán. cho thuê, bảo hiểm…
+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá thế chấp,…
+ Xác định phương pháp định giá. + Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được. + Lên chương trình, thời gian biểu công tác.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.
Bước 3:Thu thập tài liệu
Các loại tài liệu thu thập bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu.
+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh. + Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa…
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:
+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đén giá trị của TS cần định giá.
+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị:
+ Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
+ Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của TS, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xảy ra. Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bước 6: Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả định giá.
+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung báo cáo định giá:
Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ các nội dung sau:
1. Trình bày chính xác mục đích,nhiệm vụ định giá.
2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý. 3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.
4. Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng.
5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị trường làm cơ sở để định giá.
6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. 8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN HUYỆN TIÊN LỮ