Về đảm bảo giá trị khoản vay: Công tác tăng cường dư nợ lành mạnh hàng năm, đảm bảo cho vay an toàn, hiệu quả là mục tiêu phấn đấu chính của chi nhánh đặc biệt cho vay có TSĐB là BĐS.Kết quả đạt được như sau:
Tỷ trọng dư nợ BĐS thế chấp với tổng dư nợ TSĐB Năm 2010 : 59,3 %
Năm 2011 : 65,31 % Năm 2012 : 66,34 %
Qua bảng số liệu ta thấy chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ hàng năm luôn tăng dư nợ đối với TSĐB nói chung, trong đó BĐS nói riêng luôn chiếm một lượng lớn và không ngừng tăng qua các năm, đó là một dấu hiệu tốt cho thấy ngân hàng đã đảm bảo an toàn hơn đối với việc cho vay đồng thời quan tâm đến thị trường BĐS tiềm năng hơn.
Về quy trình định giá: Ngân hàng nông nghiệp Việt Nam đã có những hướng dẫn hết sức cụ thể chi tiết về quy trình định giá. Từ đó, các cán bộ định giá đã có những chuẩn chung để có thể tiến hành công việc một cách dễ dàng và thuận lợi hơn rất nhiều. Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ cũng đã cố gắng thường xuyên cập nhất các thông tin mới nhất về quy trình định giá nhằm giúp cho hoạt động định giá từng bước được chuẩn hoá.Về cơ bản , chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá khoa học.
Vận dụng các phương pháp định giá: Các phương pháp định giá cũng đã được vận dụng một cách linh hoạt, phù hợp, từ đó có được kết quả định giá là chính xác lại tiết kiệm được thời gian và chi phí.
Nhân sự: Các cán bộ định giá tại chi nhánh luôn chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nhằm nâng cao nghiệp vụ của bản thân cũng như tăng lợi thế cho ngân hàng.
Lãnh đạo: Các lãnh đạo tại chi nhánh luôn luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho nhân viên có thể thực hiện tốt nhất nghiệp vụ của mình. Thông qua các chính sách bồi dưỡng nhân sự thường xuyên hay các chính sách khuyến khích, khen
0 20 40 60 80 100 2010 2011 2012 Dư n? khác trong TSĐB Dư n? BĐS trong TSĐB
thưởng. Nhờ đó các nhân viên có thể yên tâm thực hiện tốt nhiệm vụ của mình.
Hạ tầng kĩ thuật: Chi nhánh đã đầu tư hệ thống máy móc, trang thiết bị đầy đủ và có chất lượng cao, giúp cho các nhân viên trong chi nhánh làm việc có hiệu quả là cao nhất.
2.3.2 Hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động định giá BĐS của Chi nhánh còn có những hạn chế nhất định.Việc tìm ra những hạn chế và nguyên nhân là hết sức quan trọng và cần thiết đối với chi nhánh, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay:
Thứ nhất:Về quy trình định giá: Quy trình định giá BĐS như trên nói chung về lí thuyết đầy đủ các bước cơ bản.Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì nhiều khi tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và không thuyết phục.
Thứ hai:Về phương pháp định giá: Việc áp dụng cụ thể các phương pháp định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành:
+Đối với phương pháp so sánh trực tiếp:
Quá trình thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như BĐS so sánh còn khá sơ sài, chưa đủ thông tin. Các đặc điểm về phong thủy còn chưa cụ thể: hướng nhà… các đặc điểm thiết kế cửa vào, đường bãi đậu xe, cầu thang và một số thiết bị khác…Việc thiếu sót như vậy có ảnh hưởng nhất định đến quá trình phân tích thông tin, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
+Đối với phương pháp chi phí:
Cán bộ khi đi định giá ước lượng một cách chủ quan tỉ lệ hao mòn của công trình.Chưa mô tả kết cấu của công trình xây dựng trên đất của BĐS mục tiêu cũng như BĐS so sánh như:kích thước gạch, các loại gạch được sử dụng, mức độ hư hỏng của một số bộ phận như: tường, cầu thang, và một số thiết bị khác,…Do đó cũng ảnh hưởng ít nhiều đến ước tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất.
Thứ 3: Việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến định giá:Việc áp dụng vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các
phương pháp định giá.
Thứ tư: Về mặt thông tin: Chưa có hệ thống thông tin đồng bộ chung, khi tiến hành định giá, các cán bộ chủ yếu phải tự tìm kiếm thông tin. Vì vậy rất mất thời gian và chi phí. Thêm nữa các thông tin mà cán bộ định giá tìm hiểu được thường có tính chính xác không cao. Dẫn đến tình trạng kết quả định giá có độ tin cậy thấp, gây sai lệch, thiệt thòi cho cả khách hàng vay và ngân hàng.
Cũng có nhiều thông tin mà các cán bộ tín dụng sử dụng để đánh giá là do khách hàng vay cung cấp, các thông tin này không đảm bảo chính xác do chủ ý của khách hàng vay cố ý làm sai một số thông tin vì một mục đích nào đó. Từ các thông tin không chính xác này sẽ làm sai lệch kết quả định giá.
Thứ năm:Về cán bộ thẩm định: Bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm vẫn còn có những cán bộ trẻ, mới vào nghề cần được đào tạo.Thêm nữa, tại chi nhánh hiện nay, các cán bộ định giá vẫn còn là kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng, không tập trung chuyên sâu vào nghiệp vụ định giá. Do đó, dẫn đến tình trạng đôi khi kết quả định giá là không chính xác, gây thiệt hại cho cả khách hàng vay lần ngân hàng.
Nguyên nhân của những hạn chế trên
Nguyên nhân khách quan:
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của chi nhánh.Những nguyên nhân chủ yếu phải kể đến là:
+ Hiện nay ở Việt Nam vấn đề định giá còn khá mới mẻ và còn nhiều bất cập chưa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng, phương pháp và nguyên tắc định giá BĐS chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác định giá..
+ Hệ thống văn bản liên quan đến công tác định giá BĐS nói riêng là không ít nhưng không toàn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong những khó khăn cơ bản đối với công tác định giá mà để khắc phục được không phải là điều đơn giản.
Hoạt động định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thông pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thông các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các cán bộ trong quá trình định giá. Nội dung của các VBQPPL có những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho các cán bộ định giá nên lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Mặt khác các văn bản này còn liên quan đến nhiều lĩnh vực khác chuyên sâu như: kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, đất đai…trong khi đó các Nghị định, thông tư hướng dẫn lại chưa thực sự cụ thể nên rất khó áp dụng.
Thêm vào đó, việc ban hành các VBQPPL của các cơ quan có thẩm quyền thường có một độ trễ nhất định.Với tốc độ đô thị hoá chóng mặt, với những biến động liên tục trên thị trường nhà đất, và quá trình phát triển kinh tế thì dường như nhiều Nghị định ngay từ khi ra đời đã không còn phù hợp với thực tế nữa, cũng có một số Nghị định ra đời sắp hết hiệu lực thì mới có thông tư hướng dẫn... Đây quả là một vấn đề nan giải đối với những người làm công tác thẩm định giá, nhất là định giá BĐS.
+ Bản thân BĐS là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường.
Đối với BĐS mục tiêu, để thu thập được các thông tin về đặc điểm vật chất, đặc điểm kỹ thuật,... cũng như các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đòi hỏi cán bộ định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, kiến trúc,... mới có thể nắm bắt được các thông số kỹ thuật, các kết cấu chính, từ đó đánh giá được những yếu tố quan trọng cần điều tra, khảo sát trong quá trình định giá; đồng thời cán bộ định giá cũng phải có một kiến thức tổng hợp về kinh tế, pháp luật... để phân tích, đánh giá một cách toàn diện các yếu tố kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến BĐS mục tiêu.
Đây là vấn đề hết sức khó khăn đặt ra, bởi hầu hết các cán bộ định giá ở nước ta chỉ được đào tạo ở các trường kinh tế, kiến thức về xây dựng hầu như ít được trang bị một cách bài bản.Hầu như trong quá trình định giá, họ phải tự tìm
hiểu hoặc tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn trong lình vực này, kết quả định giá vì thế ít nhiều bị ảnh hưởng bởi điều này.
Đối với các BĐS chứng cứ, để thu thập được các thông tin liên quan đến các điều khoản, điều kiện giao dịch, cũng như nguồn gốc, tính chất của các giao dịch đó là rất khó.Các giao dịch này thường là không phổ biến bởi đặc tính của BĐS là tính khác biệt, vì thế để tìm đủ các chứng cứ để so sánh cũng đã không đơn giản chút nào. Trong khi đó, đối với từng thương vụ, cán bộ định giá còn phải điều tra về nguồn gốc, tính chất giao dịch để đảm bảo tính thị trường của thương vụ hay tính có thể so sánh được với tài sản mục tiêu.Đây là một công việc phức tạp, khó khăn và thường mất nhiều thời gian, vì thế trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.
+ Thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các cán bộ trong quá trình thu thập thông tin.Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký nên rất khó kiểm soát, cũng như khó nắm bắt được các mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo. Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác.
+ Ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trường, do đó thiếu dữ liệu cho công tác định giá.Thư viện điện tử là cơ sở dữ liệu quan trọng cho quá trình định giá, nhất là với những thương vụ đòi hỏi phải sử dụng dữ liệu trong quá khứ. Nếu không có các dữ liệu này, các cán bộ sẽ phải tự tìm hiểu các chứng cứ khác, tốn rất nhiều thời gian, thậm chí không thu được kết quả cần thiết.
Nguyên nhân chủ quan:
+ Định giá là công việc phức tạp đòi hỏi trình độ, kiến thức chuyên sâu, am hiểu nhiều lĩnh vực, có nhiều kinh nghiệm trong khi đó Chi nhánh chưa có phòng thẩm định riêng, việc định giá do cán bộ tín dụng tiến hành. Đối với các cán bộ tín dụng thì lĩnh vực chuyên môn của họ là tín dụng, do đó không tránh khỏi việc định giá chủ quan, cảm tính và không phù hợp với giá trị thực của tài sản. Hiện nay đối
với Chi nhánh công việc quan trọng là phải xây dựng được phòng thẩm định riêng với những cán bộ được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm định giá để có thể có những kết quả định giá đáng tin cậy nhất.
+ Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin vẫn chưa hiệu quả. Do đó, các thông tin thu thập chưa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho các phương pháp không phát huy hết được tính tối ưu cuả nó, nhất là đối với phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Với sự phát triển như vũ bão của Khoa học kỹ thuật, các loại máy, thiết bị thường bị mất giá nhanh, khiến cho hao mòn vô hình của tài sản lớn. Các cán bộ định giá rất khó nắm bắt được thông tin kịp thời. Nếu có thì cũng rất khó để đo lường mức độ hao mòn vô hình của tài sản một cách chính xác.