Năm 2012 là năm kinh tế toàn cầu suy thoái,vì vậy kinh tế trong nước cũng gặp nhiều khó khăn. Tăng trưởng kinh tế suy giảm, nợ xấu tăng mạnh và hàng chục nghìn doanh nghiệp phá sản, kinh tế Việt Nam đang rơi vào giai đoạn thực sự khó
khăn,các ngân hàng cạnh tranh gay gắt,nợ xấu chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực phấn đấu và đoàn kết của tập thể cán bộ công nhân viên Chi nhánh đã vượt qua khó khăn và hoạt động kinh doanh đã có bước khởi sắc.
Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ đề ra một số nhiệm vụ, chỉ tiêu kinh doanh năm 2013. Cụ thể như sau:
-Tổng nguồn vay tăng từ 18%-20%/năm so với năm 2012 -Tổng dư nợ tăng từ 10%-12%/năm so với năm 2012 -Tổng nguồn thu tăng từ 8%-10%/năm so với năm 2012 -Tổng thu dịch vụ tăng 18% so với năm 2012
-Tình hình tài chính:đảm bảo đủ quỹ thu nhập để chi lương tối đa theo quy định của NHNo&PTNT Việt Nam
Ngoài ra đẩy mạnh công tác huy động vốn, triển khai các sản phẩm huy động vốn mới nhằm thu hút tối đa nguồn tiền gửi của khách hàng. Cung cấp các dịch vụ mới và sử dụng lãi suất linh hoạt trong phạm vi ủy quyền cho giám đốc chi nhánh
Nâng cao chất lượng tín dụng, tăng trưởng tín dụng lành mạnh bằng các biện pháp như nâng cao chất lượng thẩm định, tái thẩm định, thực hiện kiểm tra chặt chẽ các khoản vay, công tác kiểm tra chéo, tái kiểm tra. Năm 2013 phấn đấu mở rộng đầu tư tín dụng đối với khách hàng vừa và nhỏ đảm bảo an toàn, hiệu quả, không để phát sinh nợ quá hạn, lãi treo. Khẩn trương bổ sung tài sản đảm bảo để nhằm giảm thiểu rủi ro.
Tăng cường công tác kiểm tra nội bộ bằng nhiều hình thức: tự kiểm tra, kiểm tra chéo giữa các bộ phận, nâng cao vai trò và trách nhiệm của hậu kiểm góp phần làm lành mạnh hóa hoạt động tài chính tín dụng Ngân hàng.Nhanh chóng thực hiện lộ trình hiện đại hoá ngân hàng để phát triển cạnh tranh.
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi nhánh
Mục tiêu đến năm 2015 là tăng mức dư nợ có TSĐB đặc biệt dư nợ có TSĐB là BĐS lên hơn 75%, nhằm giảm thiểu rủi ro, thực hiện mục tiêu an toàn và sinh lợi.Cụ thể như sau:
Bảng 5: Tỉ lệ dư nợ TSĐB giai đoạn 2013-2015
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Dư nợ BĐS trong TSĐB 71,02 73,79 75,08
Dư nợ khác trong TSĐB 29,98 26,21 24,92
(Nguồn Báo cáo phòng tín dụng về kết quả thẩm định BĐS năm 2012
Hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo vẫn tiếp tục duy trì,củng cố và nâng cao kể cả cho vay đối với các hộ SXKD và các dự án nhưng rất chú trọng việc định giá BĐS,không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp nhận thế chấp đối với các BĐS không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp lý liên quan dến BĐS), BĐS nằm trong khu vực quy hoạch..Trong thời điểm hiện nay khi mà giá BĐS giảm do tình hình thị trường BĐS đóng băng, cơ chế chính sách của Nhà nước.Vì vậy, chi nhánh cần thận trọng hơn nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn kịp thời cho khách hàng để SXKD phát triển.
Ngoài ra chi nhánh tiếp tục hoàn thiện quy trình cho vay, thực hiện tốt hơn nữa công tác định giá BĐS, cử cán bộ tham dự các lớp học về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về định giá và cho vay có bảo đảm bằng BĐS. Chi nhánh sẽ có một đội ngũ nhân lực tham gia định giá khách quan và chính xác để có thể nâng cao tính cạnh tranh trong thời điểm các NHTM đang đua tranh hết sức mạnh mẽ như hiện nay.
3.2 Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ
3.2.1 Về bộ phận định giá độc lập
Định giá vẫn còn là một hoạt động khá mới ở Việt Nam .Đa số các NHTM hiện nay vẫn chưa có bộ phận định giá riêng
Hiện tại, Chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ cũng chưa có bộ phận định giá độc lập mà phòng tín dụng kiêm luôn hoạt động này do vậy chi nhánh nên có thêm bộ phận định giá riêng để giúp cho việc định giá BĐS chuyên môn, chính xác hơn nhằm đảm bảo rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Đội ngũ cán bộ định giá tại chi nhánh vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, không được đào tạo chuyên sâu về định giá BĐS. Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS,cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá BĐS hoặc cần sắp xếp lại đội ngũ cán bộ tín dụng, cử người đi học các lớp chuyên sâu về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về cho vay có tài sản đảm bảo, thế chấp, về định giá BĐS…nhằm nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng.Đưa ra các chính sách khen thưởng, kỉ luật kịp thời để khuyến khích các cán bộ, nhân viên làm việc.
3.2.3 Về quy trình và phương pháp định giá
- Về quy trình định giá:
Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên tốt hơn nữa quy trình đình định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập tài liệu và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập được mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch.
- Về phương pháp định giá:
Trong nhiều trường hợp, chi nhánh định giá BĐS vẫn dựa theo khung giá đất của UBNN tỉnh.Mức giá đất quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.Do vậy không phản ánh đúng giá BĐS.
Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản . Vì vậy việc kết hợp nhiều phương pháp sẽ đem lại kết quả định giá chính xác và khách quan hơn .
Định giá là một công việc vô cùng phức tạp đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng . Phương pháp định giá của Chi nhánh sử dụng là phương pháp đơn giản nhất, mang nhiều tính chủ quan, áp đặt, do đó chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về thẩm định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá.
Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào
giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà không thể tìm được các
thông tin, tài liệu để có thể sử dụng các phương pháp khác.
Phòng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá.Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà còn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng.
3.2.4 Về hệ thống thông tin
Trong định giá bất động sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá.Có được thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Tại chi nhánh NHNo&PTNT huyện Tiên Lữ hiện nay, nguồn thông tin để định giá chủ yếu dựa vào các nguồn sau:
Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, đây là nguồn thông tin chủ yếu.
Thông tin về khách hàng được lưu trữ tại ngân hàng. Đây là hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau khi vay và thanh toán xong được lưu trữ vào túi hồ sơ, còn tờ trình của cán bộ định giá khi định giá thì lưu vào máy tính theo quy định. Chính vì thế, ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, có khi không sử dụng được thông tin quá khứ của khách hàng.
Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đã cung cấp. Thông tin từ các văn bản pháp quy.
Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất. Khi đó việc khai thác thông tin sẽ là nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí
Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, công ty định giá khác để có nguồn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế này, sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian
Bên cạnh đó thì việc quản lí thông tin cũng là vô cùng quan trọng .Thông tin được quản lí tốt thì việc sử dụng mới có thể đạt đến hiệu quả là cao nhất. Vì vậy
ngân hàng cũng cần có cách thức quản lí thông tin cho hợp lí nhất để có thể phát huy tối đa tác dụng của thông tin
3.2.5 Các giải pháp khác
- Thực hiện đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo, thế chấp. Ở Chi nhánh hầu hết chỉ là những tài sản thông dụng như quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, trái phiếu…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, các khoản phải thu, quyền tác giả…hầu như không có. Do đó sẽ mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng.
- Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản của mình và thực hiện chế độ ưu tiên đối với những khách hàng này. Việc làm này không những khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và đảm bảo an toàn tín dụng.
- Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS của khách hàng vay để có những đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng.
