II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giớ
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tân Long cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài.
Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng đại diện cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tân Long sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tân Long
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU………1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN………3
I. Tổng quan về bất động sản………..3 1.1 Một số khái niệm liên quan………...3
1.1.1 Môi giới………..3
1.1.2 Bất động sản………...3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản……….4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản ……….5
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản ………....5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản ………6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ………6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản ……….6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản ………...8
2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp ………...8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ……….9
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS ……….9
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS ………..10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế ………10
2.3.2.4 Khả năng tài chính ……… ...12
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS ………....12
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin ………13
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản ...13
3.1Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản ...13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản ...13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản ...15
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ ...16
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ ...20
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính ...20
3.2.2.2 Người thuê ...22
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê ...22
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán ...23
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới ...23
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới ...25
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới ...25
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới ...27
3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin ...27
3.4.2.2 Xử lý thông tin ...27
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng ...28
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ ...28
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản ...28
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng ...28
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới ...28
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm ...30
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức ...33
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin ………..33
3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản ………..33
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng ……….35
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin ...37
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng ……….40
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại ...42
4. Một số loại hình môi giới ……….42
4.1Môi giới mua BĐS ………..42
4.2Môi giới bán BĐS ………...43
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở ………43
4.2.2 Bán nhà chung cư ………...46
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp ………47
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản ……….49
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ………49
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ...53
5.1Nghề môi giới tại Thuỵ Điển ………..53
5.2Nghề môi giới tại Ba Lan ………55
5.3Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc …….58
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG………...60 I. Quá trình hình thành và phát triển ………60 1.1Quá trình hình thành………...60 1.2 Chức năng và nhiệm vụ ………...61 1.2.1 Chức năng ………....61 1.2.2 Nhiệm vụ ……….61 1.3. Cơ cấu tổ chức ………..61 1.3.1 Phòng Marketing ……….62 1.3.2 Phòng kinh doanh ………62 1.3.3 Phòng nhân sự ……….63 1.3.4 Ban giám đốc ………...63
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật ………..63
1.5. Mạng lưới khu vực ………63
1.5.1 Văn phòng chính số 49 Âu Cơ ………...64
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên ………..64
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long ...64
2.1Thị trường hoạt động ………...64
2.2 Ngành kinh doanh ………..65
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản……….. 65
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án……… 65
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê ………....65
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác ……….66
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác ………...66
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long ………66
2.3.1 Những quy định của pháp luật ………66
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ………66
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động ………...67
2.4 Kết quả hoạt động ………..67
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty ……….67
2.5.1 Tác động của thị trường ………..67
2.5.2 Tác động của Nhà nước ………...69
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty ………...71
2.6.1Thuận lợi ………..71
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp ………..71
2.6.1.2 Thuận lợi do khách quan mang lại ………...72
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân
Long ……….74
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường ……….74
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê ………...76
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng ………...77
3.4 Các hoạt động hỗ trợ ………..85
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long ……….85
4.1 Ưu điểm ………..85
4.2 Hạn chế ………...86
4.3 Nguyên nhân ………..86
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG ………..87
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty ………..87
1.1Phương hướng, mục tiêu hoạt động ………87
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh ……….88
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới …………..89
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động ………...89
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán ………....89
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán ………...89
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội ………90
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp ……….90
2.2 Giải pháp về tài chính ……….91