III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật
Là công ty hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới, công ty trang bị đầy đủ các thiết bị phục vụ hữu hiệu cho việc tìm kiếm thông tin cũng như việc lập và sửa các hợp đồng theo yêu cầu của khách hàng một cách nhanh chóng như máy in, máy fax, máy ảnh phục vụ tác nghiệp…. Hệ thống máy tính nối mạng toàn công ty thuận lợi cho trao đổi và xử lý thông tin, giấy tờ. 1.5. Mạng lưới khu vực
Công ty với hai văn phòng thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh trên toàn địa bàn Hà Nội. Mỗi văn phòng tiến hành các hoạt động của mình trên một khu vưc cụ thể
1.5.1 Văn phòng chính số 49 Âu Cơ
Văn phòng tai số 49 Âu Cơ phụ trách kinh doanh tại các quận Tây Hồ, quận Ba Đình, khu vực phía bắc. Cụ thể gồm các khu đô thị Cibutra, các toà nhà Pacific, Đại Cát Thành, Opera Hà Nội …
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên
Văn phòng Nam Trung Yên tại phòng 903 nhà B11A khu đô thị Nam Trung Yên phụ trách khu vực quận Cầu Giấy, các quận trung tâm, huyện Từ Liêm……với các khu đô thi và các toà nhà cụ thể như: khu đo thị Trung Hoà Nhân Chính, khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà, khu đô thị Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, khu đô thi Vimeco, The Manor, Làng Quốc Tế Thăng Long, các toà nhà: số 10 Hoa Lư, 2F Quang Trung, 83 Lý Thương Kiệt, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, 671 Hoàng Hoa Thám, 195 Đội Cấn, 15-17 Ngọc Khánh, 172 Ngọc Khánh, 130 Đốc Ngữ….
Việc phân công khu vực giúp tránh hiện tượng chồng chéo giúp công ty hoạt động hiệu quả hơn. Mặt khác tuy khu vực quản lý khác nhau nhưng 2 văn phòng vẫn hỗ trợ nhau về nguồn khách hàng giúp đẩy nhanh quá trình thực hiện thương vụ.
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long
2.1Thị trường hoạt động
Công ty tập trung vào môi giới thuê, mua, đầu tư vào các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở liên kế, biệt thự, văn phòng, trụ sở giao dịch cho người nước ngoài, đại sứ quán, các công ty Việt Nam, công ty liên doanh, công ty nước ngoài trên địa bàn Hà Nội.
2.2 Ngành kinh doanh
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long thực hiện kinh doanh trên các lĩnh vực cụ thể như:
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản. cho thuê, mua, bán bất động sản.
Trong mảng hoạt động này, công ty tiến hành các công việc:
Thu thập thông tin cần thiết về khách hàng có bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê
Kiểm tra sự chính xác và tin cậy về các bất động sản trong cơ sở dữ liệu của công ty.
Xác định giá và thẩm định giá trị của các bất động sản để có thể đưa ra giá thuê hay mua bán phù hợp nhất.
Xắp xếp thời gian, tổ chức dẫn khách đi xem xét bất động sản.
Công ty sẽ giúp đỡ khách hàng đàm phán về giá cả, các điều khoản liên quan đến thanh toán.
Công ty chịu trách nhiệm về các thủ tục giấy tờ cần thiết như: hoá đơn đặt cọc, hợp đồng thanh toán, hợp đồng môi giới…giúp thương vụ diễn ra một cách thuận lợi và chuyên nghiệp.
Sau khi thương vụ hoàn thành, công ty vẫn giúp khách hàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong phạm vi trách nhiệm của mình.
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án.
Trong mảng hoạt động này, công ty sẽ tiến hành các hoạt động: tìm kiếm thông tin về các dự án đang và sắp được triển khai, nghiên cứu phân tích tính hiệu quả và kinh tế đạt được nếu đầu tư, tiến hành huy động vốn từ các nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng…, tiến hành xây dựng kế hoạch đám phán để có được kết quả cao nhất.
Sau khi bộ phận Marketing và bộ phận kinh doanh phối hợp tìm kiếm được những thông tin về những bất động sản được giao dich trên thị trường, nghiên cứu thi trường, định giá các bất động sản đó, xây dựng kế hoạch đàm phán, chuẩn bị về vốn để tiến hành giao dịch. Sau đó công ty có thể đầu tư thêm ,tu sửa để có thể cho thuê với giá cao hơn.
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác
Công ty cung cấp các dịch vụ như quản lý bất động sản, tư vấn cho khách hàng có thắc mắc, tư vấn đầu tư,…..
Công ty đảm nhận cả về cung cấp các dịch vụ, tiện ích liên quan với một số bất đống sản theo yêu cầu của khách hàng.
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác
Công ty kết hợp với các công ty môi giới và đầu tư khác về nguồn khách hàng cung, nguồn khách hàng cầu. Khi công ty có khách hàng muốn thuê nhưng lại chưa tìm được bất động sản phù hợp, hay khi công ty có bất động sản còn trống mà các công ty bạn có nhu cầu thuê. Phối hợp hoạt động để có thể giải quyết nhanh nhất nhu cầu của khách hàng.
Ngoài ra, việc phối hợp hoạt động này cũng góp phần tạo dựng thêm các mối quan hệ và tăng nguồn khách hàng cho công ty.
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long2.3.1 Những quy định của pháp luật 2.3.1 Những quy định của pháp luật
Công ty thành lập và tiến hành hoạt động kinh doanh của mình dựa trên các quy định của nhà nước đề ra theo luật doanh nghiệp giành cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ.
Trong quá trình hoạt động, công ty luôn chấp hành các quy định của nhà nước và cung cấp đầy đủ các báo cáo tài chính theo quy định cho cơ quan chức năng như bảng cân đối kế toán và bản quyết toán tài chính.
Những tiêu chuẩn nghề nghiệp được công ty coi trọng và được đưa vào thành các yêu cầu cần thết đối với các nhân viên của mình đó là tính trung thực, sự nhiệt tình, sự công bằng,….
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động
Các thành viên sáng lập công ty trước kia đều đã từng hoat động trong các lĩnh vực liên quan như xây dựng, phụ trách quản lý các dự án hạ tầng….vì vậy công ty có thể áp dụng sự hiểu biết của mình và sử dụng hiệu quả các mối quan hệ đã có để hoat động trong lĩnh vực môi giới BĐS
2.4 Kết quả hoạt động
Qua hơn 9 năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả thể hiện được sự nỗ lực và cố gắng của các thành viên trong công ty.
Trong hoạt động môi giới cho thuê, Tân Long thành công tại rất nhiều khu vực như các toà nhà tại khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính: 17T5, 17T7, 17T8, 24T2, 24T4, 34T, Vimeco, The Manor, các tòa nhà tại khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà: CT1, CT2, CT3, CT4, CT9,.. Làng quốc tế Thăng Long… Từ hoạt động môi giới này mỗi tháng, Tân Long luôn đạt và vượt chỉ tiêu đặt ra cho mỗi văn phòng với văn phòng Âu cơ là 10000$ và văn phòng Nam Trung Yên là 5000$.
Về đầu tư vào các dự án, Tân Long đã mua bán thành công một phần các dự án như Văn Phú, Mễ Lao….góp phần tăng doanh thu cũng như tăng giá trị tài sản và quy mô của công ty.
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty2.5.1 Tác động của thị trường 2.5.1 Tác động của thị trường
Công ty thành lập và chính thức đi vào hoạt động từ năm 1999. Trong suốt thời gian đó, các tác động của thị trường có ảnh hưởng lớn tới hoạt động của công ty, đặc biệt là giai đoạn sốt đất 2001-2003. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản trong giai đoạn đột biến, giá cả tăng nhanh và
liên tục. Điều này thể hiện ở việc giá bất động sản bùng nổ và giá vào loại đắt nhất so với sức mua của người dân và so với mặt bằng chung của thế giới. Thị trường mang nhiều yếu tố tự phát,Nhà nước không kiểm soát được. Mức giá thị trường so với mức giá quy định của Nhà nước bình quân cao gấp 6 lần. Tai Hà Nội, giữa năm 2003, trong các cuộc đấu giá, giá thị trường tăng từ 5 đến 10 lần. Giá trúng thầu ở huyện Từ Liêm lúc đó vào khoảng 18- 20 triệu dồng/m2. Giá này so với giá đất có cùng điều kiện tại Luân Đôn cao gấp 2 lần. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn quy định của các công ty kinh doanh từ 50-100 triệu đồng một căn hộ.
Nguyên nhân của sự bùng nổ này là do lực lượng đầu cơ nhà đất tăng mạnh. Quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố nhưng yếu tố nổi bật là do các lực lượng đầu cơ. Nạn đầu cơ lan tràn và ngày càng trở nên trầm trọng. Nguyên nhân thứ hai là sự gia tăng rất nhanh của các công ty kinh doanh nhà ở. Các công ty lao vào lập dự án, xin phê duyệt và cấp đất, thu lợi từ đất nông nghiệp, đất xây dựng mà không mất một đồng nào. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố xin cho. Quá trình mua bán phức tạp, thủ tục vòng vèo, qua nhiều bước …từ đó dẫn đến những tiêu cực gây trở ngại, phiền hà cho thực hiện các quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Một nguyên nhân nữa là do sự thiếu thông tin của thị trường bất động sản. Tất cả những yếu tố trên làm hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và công ty nói riêng gặp rất nhiều khó khăn. Các giao dịch về bất dộng sản khó thực hiện vì vậy các thương vụ môi giới cũng rất khó thành công.
Giai đoạn 2003 là giai đoạn thị trường trong giai đoạn trầm lắng. Lượng giao dịch giảm nhanh, hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều mặt đình trệ. Già bất động sản có giảm nhưng vẫn ở mức cao, chưa phải là giá trị thực phản ánh sức mua của ngưòi dân. Cơ cấu thị trường mất cân đối.
Nguyên nhân của thực trạng này là do giá cả bất động sản ở mức cao làm cầu giảm khi đó kinh doanh giảm về quy mô vì lợi nhuận thấp. Do tâm lý nghe ngóng chờ đợi của các công ty kinh doanh, đầu tư, xây dựng bất động sản và người dân về giá bất động sản. Sự kỳ vọng vào một mức giá cao hơn để thu được lợi nhuận lớn hơn nên bất động sản không được đưa vào đầu tư, giao dịch. Do tình trạng này làm các thương vụ môi giới của công ty giảm, nhất là môi giới thuê nhũng bất động sản có giá trị lớn. Hoạt động đầu tư và mua lại các dự án có phần ngưng lại. Để duy trì hoạt động vượt qua giai đoạn này, công ty thực hiện các thương vụ môi giới những bất động sản có giá trị nhỏ, cố gắng tạo những ưu đãi cho khách hàng.
Trong xu thế hội nhập và toàn cầu hoá hiện nay, nhiều công ty nước ngoài có xu hướng mở rộng đầu tư vào Việt Nam vì vậy nhu cầu văn phòng đại diện, nhà ở cho người nước ngoài, các trụ sở cho các đại sứ quán ngày càng lớn là cơ hội tốt cho hoạt động của công ty.
2.5.2 Tác động của Nhà nước
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ tại Việt Nam và mới được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản quốc gia, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến việc định đoạt đất đai, bất động sản. Điều này có nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi mua bán này đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng.
Chỉ đến khi luật đất đai 1993 ra đời và lần đầu tiên công nhận đất đai có giá thì mới bắt đầu hé mở những cơ hội cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban hành những văn bản pháp luật tiếp theo tạo thuận lợi cho thi trường bất động sản và hoạt
động kinh doanh bất động sản trong đó có lĩnh vực môi giới như luật đất đai 2003, luật kinh doanh bất động sản.
Các văn bản pháp luật này thể hiện nhưng bước tiến cơ bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy đối với Tân Long đây có thể coi là một trong những yếu tố tích cực tạo điều kiện thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho thuê lại cũng như lĩnh vực mua bán quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp. Về luật Kinh doanh bất động sản, luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh doanh bất động sản. Là cơ sở đầu tiên để các doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành các hoạt động của mình. Tuy nhiên trong luật kinh doanh bất động sản 2003 chưa đề cập nhiều đến lĩnh vực môi giới.
Nhà nước cũng đã ban hành một số điều luật đối với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên, những điều luật này vẫn chưa cụ thể. Các văn bản hướng dẫn thực hiện vẫn chưa được ban hành nên vãn chưa thực sự có tác động lớn tới các doanh nghiệp môi giới trong đó có Tân Long.
Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập một doanh nghiệp như: để đủ điều kiện thành lập một doanh nghiệp môi giới thì doanh nghiệp cần ít nhất một nhân viên có chứng chỉ môi giới, ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ định giá. Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới, định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn đều chưa đáp ứng được yêu cầu này. Để đáp ứng được yêu cầu của Nhà nước, Tân Long đang tiến hành tổ chức cho nhân viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá.
Trong thời gian tiếp theo, Nhà nước sẽ tiếp tục nghiên cứu và xây dựng những điều luật về môi giới. Đó là tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp môi giới nói trong đó có Tân Long có cơ sở xây dựng một doanh nghiệp đầu tư và dịch vụ hoàn thiện.
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty2.6.1Thuận lợi 2.6.1Thuận lợi
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp
Trước hết là một doanh nghiệp thành lập từ năm 1999, khi đó, Nhà nước đã ban hành và thực hiện luật đất đai 1993. Do vậy, doanh nghiệp phần nào đã có cơ sở để tiến hành thực hiện một số mảng trong các hoạt động kinh doanh của mình.
Tân Long là công ty TNHH hai thành viên, các thành viên trước khi thành lập công ty hầu hết đều hoạt động ở các lĩnh vực khác nhưng có liên quan đến kinh doanh bất động sản như: xây dựng, quản lý các dự án về xây dựng các cơ sở hạ tầng…….Như vậy công ty đã có những thuận lợi về kinh nghiệm, về các mối quan hệ cần thiết để tiến hành hoạt động môi giới của mình.
Tân Long trong thời gian đầu tiên chú trọng chủ yếu vào lĩnh vực môi giới căn hộ chung cư cao cấp, các biệt thự, các văn phòng cho các công ty nước ngoài…… các hoạt động này không đòi hỏi nhiều về vốn, cơ cấu bộ máy công ty không cần quá phức tạp vì vậy việc thành lập công ty không gặp khó khăn về vốn và cơ cấu bộ máy cũng hết sức nhẹ nhàng và linh hoạt.