- Các nhân tố tác động tới thẩm định tài chính dự án đầu tư
4. Phương pháp nghiên cứu:
2.2.2.2 Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án tại Công ty Cổ phần Kinh
Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam
Công tác thẩm định tài chính dự án tại Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu Khí được tiến hành theo các bước khái quát sau:
Bước 1: Nhận hồ sơ dự án và tập hợp các thông tin có liên quan Bước 2: Nghiên cứu và đánh giá thị trường đầu ra của dự án Bước 3: Nghiên cứu phân tích nguồn vốn tài trợ cho dự án Bước 4: Lập báo cáo tài chính dự án
Bước 5: Phân tích và đánh giá các chỉ tiêu tài chính của dự án Bước 6: Tổng hợp báo cáo đánh giá dự án và đưa ra đề xuất
*Bước 1: Nhận hồ sơ dự án và tập hợp các thông tin có liên quan
Lập báo cáo kết quả thẩm định
Khi dự án được tiến hành nghiên cứu và lập báo cáo để trình lãnh đạo công ty xem xet thì báo cáo dự án đó sẽ được chuyển cho bộ phận thẩm định để thẩm định và đánh giá. Để thẩm định được khách quan thì ngoài những thông tin mà bộ phận dự án cung cấp thì bộ phận thẩm định phải tiến hành thu thập thêm các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác thẩm định. Việc thu thập và tổng hợp thông tin là bước rất quan trọng và có hưởng lớn. Nếu thu thập và tổng hợp thông tin tốt thì sẽ xây dựng được nền tảng cơ bản cho việc phân tích đánh giá thẩm định dự án một cách chính xác.
* Bước 2: Nghiên cứu và đánh giá thị trường đầu ra của dự án
Công tác nghiên cứu và đánh giá thị trường đầu ra của dự án được tiến hành, công ty đã xác định được nhu cầu của thị trường hay nói cụ thể hơn là đã tìm được khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án.
- Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng như căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trường về sản phẩm đầu ra của dự án, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng như các phương án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu tư của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu tư thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu tư vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có được địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phương án như sẽ đầu tư thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của địa phương.
* Bước 3: Nghiên cứu phân tích nguồn vốn tài trợ cho dự án
- Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng như đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản là công ty sẽ nhận được tiền góp vốn, tiền thuê trước vào đầu dự án. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án.
PVCR áp dụng nguyên tắc góp vốn cùng đầu tư, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhưng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chính cho dự án. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.
* Bước 4: Lập báo cáo tài chính dự án
- Một công việc rất quan trọng trong các dự án đầu tư của công ty là lập các báo cáo tài chính trong đó có dự tính các định mức chi phí cho các hạng mục công việc và doanh thu khả năng của dự án. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( Ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là bán hoặc cho thuê được 100% sản phẩm thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt được các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự án, xem độ chắc chắn của dự án là như thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở đây chính là một bộ phận sản phẩm của dự án được đầu tư mà chậm trong việc tiêu thụ hoặc không cho thuê được… (Công ty chỉ chấp nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <= 15% sản phẩm không bán hoặc không cho thuê được) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù được với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh thu của dự
án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lương…
* Bước 5: Phân tích và đánh giá các chỉ tiêu tài chính của dự án
- Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thường áp dụng các chỉ tiêu về NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn, độ nhạy của dự án, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác như chỉ số lao động, xét tốc độ trượt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê tính bằng VND nên yếu tố trượt giá của đồng tiền cũng được xem xét. Việc tính đến yếu tố trượt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tướng của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân hàng hưởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu tư ban đầu rất lớn nên tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu tư xây dựng mà không cho thuê được thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà công ty thường lấy phải đạt trên 15% trở lên thì mới khả thi.
* Bước 6: Tổng hợp báo cáo đánh giá dự án và đưa ra đề xuất
- Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đưa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án.
Để có cái nhìn cụ thể hơn về công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta hãy xem xét một số dự án cụ thể sau:
Minh họa công tác thẩm định tài chính dự án của Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam ở Dự án án CT10-11
“Dự án đầu tư Dự án CT10-11 thuộc Tổ hợp chung cư cao tầng và dịch vụ thương mại Văn Phú, Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội”
Bước 1: Tổng hợp và thu thập thông tin về dự án
* Phân tích đánh giá thị trường của dự án
Tình hình thị trường bất động trong năm 2011 sẽ chuyển biến tích cực hơn so với năm 2010. Nhu cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân tiếp tục ở mức cao, do đó thị trường ở2 phân khúc này được dự báo là sẽ sôi động. Tác động của Nghị định 71 và Thông tư 16 góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn, ngăn chặn đầu cơ trong ngắn hạn...
Thị trường căn hộ có khả năng khởi sắc ở nửa cuối năm 2011. Phân khúc trung bình được dự báo là sẽ lên ngôi trong năm 2011 do nhu cầu của người dân ở phân khúc này lớn, người dân có xu hướng tìm cho mình một ngôi hợp túi tiền hơn. Phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng khó khăn do nhu cầu ở mức thấp. Nguồn cung phân khúc trung bình sẽ tăng ở mức vừa phải, do nguồn cung năm 2010 vẫn còn nhiều, giao dịch ở phân khúc trung bình được dự báo là sẽ tăng lên do nhu cầu ở phân khúc này còn khá lớn. Phân khúc căn hộ trung bình và bình dân vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn cho nhà đầu tư so với kênh chứng khoán, vàng và ngoại tệ.
Thị trường đất nền có những xu hướng vận động trái ngược nhau. Thị trường đất nền ở Hà Nội sẽ khó có khả năng nguội lại và tình trạng sốt giá mạnh cũng khó có khả năng xảy ra. Theo nhiều chuyên gia bất động sản, giá đất trong năm 2011 vẫn sẽ tăng ở mức độ cho phép. Trong khi khu vực phía Tây hạ nhiệt thì phía Đông trở thành mảnh đất tiềm năng thu hút nhà đầu tư, khi cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh chóng, nhất là từ khi cầu Thanh Trì và cầu Vĩnh Tuy đã đi vào hoạt động. Trong khi đó ở Hồ Chí Minh, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi mức giá tại nhiều nơi vẫn cao và không còn khả năng tăng nên khó hấp dẫn nhà đầu tư. Cùng với mức lãi suất cao như hiện nay, việc đầu tư vào đất nền càng gặp nhiều khó khăn, khó có thể lướt sóng bán kiếm lời.
Thị trường cho thuê văn phòng được dự báo sẽ khả quan hơn so với năm 2010. Khi nền kinh tế thế giới đang trong tiến trình phục hồi, nhu cầu thuê văn phòng hạng A, B dự báo là sẽ tăng ở mức vừa phải, trong khi mức giá vẫn sẽ ổn đỉnh hoặc thậm chí có thể giảm do nguồn cung ở phân khúc hạng A, B sẽ tăng
lên. Riêng phân khúc hạng C dự báo là sẽ sôi động hơn so với hạng A, B do quy định cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh thương mại, do đó nhu cầu văn phòng hạng C sẽ tăng lên. Giá thuê ở phân khúc hạng C có thể sẽ tăng nhẹ trong năm 2011
Thị trường mặt bằng bán lẻ được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2011. Một phần do doanh số bán lẻ ngày càng tăng, cùng với nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ ngày càng tăng. Giá thuê được dự báo sẽ tăng nhẹ. Xu hướng thuê mặt bằng ở các khu vực trung tâm vẫn tiếp tục tăng, trong khi nhu cầu thuê mặt bằng bán lẽ ngoài trung tâm vẫn giữ ở mức ổn.
Nhìn chung, theo nhiều ý kiến chuyên gia, tình hình thị trường bất động sẽ chuyển biến tích cực hơn so với năm 2010. Nhu cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân tiếp tục ở mức cao, do đó thị trường ở 2 phân khúc này được dự báo là sẽ sôi động. Ngoài ra, GDP tăng trưởng khả quan là nhân tố góp phần làm gia tăng đầu tư bất động sản. Thế nhưng, năm 2011, thị trường bất động sản sẽ khó có sóng lớn nhuyên nhân là do tác động của Nghị định 71 hướng dẫn thi hành luật nhà ở hạn chế đầu cơ ngắn hạn, Thông tư 13 hạn chế cho vay bất động sản cùng với lãi suất cho vay cao càng làm cho chi phí làm cho chi phí đầu tư tăng lên, người mua nhà khó có thể vay tiền để mua nhà.
* Xác định tổng mức đầu tư cho dự án:
Tổng mức đầu tư của PVR được tính bắt đầu kể từ sau khi Dự án đầu tư Tổ hợp chung cao tầng và dịch vụ thương mại Văn Phú CT07, CT09, CT10-11, CT06 (hoặc dự án đầu tư tòa nhà CT10-11) được các cấp và cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Bao gồm các chi phí tư vấn ĐTXD và QLDA, chi phí xây lắp và thiết bị toàn bộ tòa nhà (bao gồm cả hạ tầng ngoài nhà thuộc khuôn viên đất), chi phí khác, chi phí chuyển nhượng dự án, lãi vay trong thời gian XD và chi phí dự phòng, cụ thể như sau:
Bảng 7: Tổng hợp chi phí đầu tư dự án
STT Nội dung Đơn vị Giá trị (đồng)
2 Chi phí thiết bị đồng 109.890.000.000
3 Chi phí QLDA đồng 9.839.500.000
4 Chi phí tư vấn đầu tư XD đồng 24.563.000.000
5 Chi phí khác đồng 7.397.500.000
6 Chi phí chuyển nhượng dự án (dự kiến) đồng 390.000.000.000 7 Chi phí lãi vay trong thời gian XD đồng 49.398.490.000 8 Dự phòng phí 10%x(1+2+3+4+5) đồng 92.285.600.000
Tổng cộng (1+2+...+8) đồng 1.454.542.839.700
(Nguồn: Báo cáo dự án đầu tư Dự án CT10-11) Dự án tòa nhà CT10-11 nằm trong Khu đô thị mới Văn Phú đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 do đó giảm bớt được thủ tục xin cấp phép xây dựng.
Tổng mức đầu tư của dự án được tính toán rất đầy đủ các hạng mục chi phí theo quy định của Nhà nước.
Từ đó ta xây dựng kế hoạch khấu hao tài sản của dự án như sau: (Xem bảng 8: bảng tính khấu hao ở phần phụ lục)
Qua bảng tính có thể thấy rằng phương pháp tính khấu hao của dự án là phương pháp khấu hao đều. Giá trị khấu hao của mỗi hạng mục thiết bị được tính toán cẩn thận chặt chẽ chính xác, và có thể xem cách tính khấu hao này tương đối phù hợp với các dự án đầu tư xây dựng.
* Xác định doanh thu của dự án:
Trong quá trình triển khai xây dựng, PVR sẽ tiến hành chuyển nhượng các sàn căn hộ và trung tâm thương mại nhằm huy động vốn để phục vụ đầu tư. PVR dự kiến chuyển nhượng sàn căn hộ không thấp hơn 18,5 triệu đồng/m2 và sàn trung tâm thương mại không thấp hơn 20,2 triệu/m2. Thêm vào đó, PVR dự kiến sẽ bán 580 chỗ đỗ xe ô tô cho khách hàng có nhu cầu sở hữu chỗ đỗ xe với giá
không thấp hơn 25 triệu đồng/m2 chỗ đỗ xe. Dự kiến tới khi công trình hoàn thành, PVR sẽ hoàn thành chuyển nhượng toàn bộ sàn căn hộ và trung tâm thương mại cũng như chỗ đỗ xe. Phần diện tích tầng hầm và các diện tích khác còn lại như tầng kỹ thuật chuyển tiếp, sàn mái tòa nhà... sẽ được cho thuê nhằm tạo nguồn thu phục vụ vận hành của tòa nhà.
Giá bán của dự án được xây dựng trên cơ sở có tham khảo giá trị thị trường các căn hộ của các dự án trong khu vực như Victoria… Nên mức giá đó là khoảng giá có thể chấp nhận được trong điều kiện thị trường chưa thực sự sôi động.
Bảng 9: Doanh thu dịch vụ của dự án
STT NỘI DUNG ĐƠN
VỊ KHỐI LƯỢNG ĐƠN GIÁ (đồng) DOANH THU THÁNG (đồng) DOANH THU NĂM (đồng) I
Doanh thu từ kinh doanh khu thương mại, dịch vụ công cộng 671,840,000 8,062,080,000 1 Cho thuê làm dịch vụ Thể dục thẩm mỹ - SPA (tầng 23) và café tầng mái m2 1,723.0 400000 654,740,000 7,856,880,000
2 Cho thuê đặt máy
ATM máy 6.0 3000000 17,100,000 205,200,000
II Doanh thu kinh
doanh tầng hầm 53,900,000 646,800,000
1 Doanh thu trông giữ
xe vé tháng 49,000,000 588,000,000
- Trông giữ xe ô tô xe 22.0 1000000 22,000,000 264,000,000 - Trông giữ xe máy xe 540.0 50000 27,000,000 324,000,000
2 Doanh thu trông giữ