- Các nhân tố tác động tới thẩm định tài chính dự án đầu tư
4. Phương pháp nghiên cứu:
2.2.1 Tổng hợp các dự án của công ty
Do tính đặc thù của công ty trong 3 năm đầu từ khi thành lập cho đến ngày 30/12/2009 Công ty chỉ thực hiện 01 dự án duy nhất là dự án Khu du lịch Quốc tế cao cấp Tản Viên (DATV), tuy nhiên dự án này bị tạm dừng do có chủ trương sáp nhập Tỉnh Hà Tây về Hà Nội và việc rà soát lại quy hoạch các sân golf trên địa bàn Hà Nội, đến ngày 02/03/2010 UBND thành phố Hà Nội mới có công văn 1382/UBND-KH&ĐT cho phép Công ty tiếp tục triển khai. Mặt khác, dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn cao cấp tại Trung Tâm Cột Đồng Hồ, thành phố Hạ Long, Quảng Ninh do thay đổi quy mô đầu tư dự án từ 5.000m2 lên 10.000m2 nên Công ty mất nhiều thời gian để điều chỉnh phương án kiến trúc và dự án đầu tư nên đã ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các hạng mục công việc trên công trường. Bên cạnh đó, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (có hiệu lực từ ngày 08/08/2010), đối với việc huy động vốn từ tiền mua ứng trước, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Do đó, một số dự án đã có dòng tiền về nhưng Công ty chưa ghi nhận được doanh thu. Dự án TTTM, văn phòng và khách sạn Hạ Long do Công ty thuê đất để tiến hành xây dựng nên chỉ có thể ghi nhận doanh thu sau
khi hoàn thiện, bàn giao công trình. Thị trường chứng khoán trong giai đoạn hiện nay đang trong thời kỳ giao dịch ảm đạm, nhiều mã cổ phiếu giảm giá mạnh, vì thế việc huy động vốn của cổ đông theo kế hoạch tăng vốn gặp một số khó khăn.
Hiện công ty đã thực hiện tìm kiếm, nghiên cứu đầu tư nhiều dự án, trong đó 5 dự ántrọng điểm có tổng mức đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng, cụ thể như sau:
* Dự án Khu du lịch Quốc tế cao cấp Tản Viên, Ba Vì, Hà Nội;
Là khu du lịch quốc tế cao cấp có quy mô lớn, vị trí giao thông tương đối thuận tiện cách Hà Nội khỏang 50 km về phía Tây, nằm trong khu vực có những điều kiện về tiềm năng, vị trí địa lý - kinh tế để phát triển các hoạt động du lịch. Nơi đây hôị tụ đầy đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển thành một khu chuyên môn hoá cao về du lịch giải trí, đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái của du khách trong và ngoài nước cũng như đáp ứng nhu cầu về nơi vui chơi giải trí của người dân Hà Nội.
Phát triển khu vực hồ Suối Hai, huyện Ba Vì, Hà Nội thành Khu du lịch quốc tế cao cấp có quy mô lớn với các loại hình sản phẩm đa dạng (sân golf, du lịch sinh thái, biệt thự nghỉ dưỡng, câu lạc bộ thể thao trên bờ và dưới nước, vui chơi giải trí, khách sạn, hội nghị và hội thảo…) đạt chất lượng cao đảm bảo có sức cạnh tranh, thu hút và hấp dẫn du khách trong nước cũng như quốc tế. Đồng thời, nhanh chóng đưa Khu vực hồ Suối Hai trở thành trung tâm chính và là động lực thúc đẩy sự phát triển của Khu du lịch chuyên đề quốc gia “Hồ Suối Hai - Núi Ba Vì” theo đúng định hướng của Chính phủ và định hướng quy hoạch của thành phố Hà Nội (dự án sinh thái đặc biệt) cũng như trở thành một khu du lịch, dịch vụ có vai trò quan trọng của quốc gia nói riêng và của khu vực Đông Nam Á nói chung;
Tổng mức đầu tư 3.500 tỷ đồng
Tiến độ thực hiện:+ Giai đoạn 1: 2012 – 2014 + Giai đoạn 2: 2015 - 2017
Bảng 1: Thông số kỹ thuật dự án Khu du lịch Quốc tế cao cấp Tản Viên
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch Đơn vị Giá trị dự kiến
1 + Khu trung tâm dịch vụ đón tiếp ha 2,80
2 + Đảo Thanh Niên ha 8,03
3 + Đảo 73 ha 99,47
4 - Sân golf 18 lỗ ha 81,59
5 - Khu biệt thự sân golf ha 17,88
6 + Đảo Yên Bình ha 19,17
7 + Đảo Yên Tĩnh ha 22,78
8 + Khu tổ hợp khách sạn và giải trí cao cấp ha 9,74
9 + Đảo Bãi Cháy ha 18,56
10 + Đảo Tản Viên ha 3,07
(Nguồn: www.pvr.com.vn) Sân golf 18 lỗ phục vụ từ 700 đến 1.000 hội viên; 500 biệt thự sân golf, biệt thự nghỉ dưỡng, bungalow; khu công viên thể thao nước quy mô 4,7 ha; khu khách sạn và giải trí cao cấp quy mô 4,5 ha; các bến thuyền, sân tennis, sân bóng chuyền, nhà hàng, spa, bãi đỗ xe và dịch vụ phục vụ.
* Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn tại Quảng Ninh;
- Địa điểm xây dựng: Khu trung tâm Cột Đồng hồ, Phường Trần Hưng Đạo và Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp, căn hộ cho thuê
- Tổng mức đầu tư dự án: 871tỷ đồng
- Công ty Cổ phần Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam. Kết hợp với Công ty CP BĐS Megastar (Megastar Land) thực hiện đầu tư
- Tiến độ thực hiện: Quý I/2010 - Quý I/2014 - Các chỉ tiêu kỹ thuật chính của dự án:
Bảng 2: Thông số kỹ thuật dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và khách sạn tại Quảng Ninh
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch Đơn vị Giá trị dự kiến 1 + Diện tích khu đất m2 10.213 2 + Mật độ xây dựng % 44.4 3 + Tầng cao tầng 21 3.1 - Tầng nổi tầng 21 3.2 - Tầng hầm tầng 2 4 + Diện tích xây dựng m2 4.535 5 + Tổng diện tích sàn xây dựng m2 70.582
5.1 - Diện tích sàn xây dựng tầng nổi m2 53.982
5.2 - Diện tích sàn xây dựng tầng hầm m2 16.600
(Nguồn: www.pvr.com.vn) Dự án sẽ xây dựng khách sạn tiêu chuẩn 4 sao với quy mô 126 phòng; 13.000m2 trung tâm thương mại bán lẻ; bể bơi; khu sinh hoạt công cộng; 105 căn hộ cao cấp cho thuê và khoảng trên 300 chỗ để xe ô tô
* Dự án xây dựng Khu chung cư CT15 Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội;
Khu Tổ hợp nhà ở và dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng được
- Địa điểm Dự án: Lô đất CT15, Khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội.
- Tổng mức đầu tư: 1.054 tỷ đồng.
Bảng 3: Thông số kỹ thuật dự án dựng Khu chung cư CT15 Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch
Đơn vị Giá trị dự kiến 1 + Diện tích khu đất m2 29.405 2 + Mật độ xây dựng % 44,70
3 + Tầng cao tầng
3.1 - Tầng nổi tầng 18
3.2 - Tầng hầm tầng 3
4 + Diện tích xây dựng m2 3.720
5 + Tổng diện tích sàn xây dựng m2 78.622
5.1 - Diện tích sàn xây dựng tầng nổi m2 66.408 5.2 - Diện tích sàn xây dựng tầng hầm m2 12.214 (Nguồn: www.pvr.com.vn) Sản phẩm của dự án là 456 căn hộ, 4.400 m2 thương mại bán lẻ, bể bơi tiêu chuẩn, 2 sân tennis, nhà trẻ, trên 440 chỗ để xe ô tô
* Dự án chung cư cao tầng và dịch vụ thương mại CT10-CT11 Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội;
Dự án đầu tư Dự án CT10-11 (Dự án) thuộc Tổ hợp chung cư cao tầng và dịch vụ thương mại Văn Phú, Khu đô thị mới Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội với các nội dung chính như sau:
Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần đầu tư Văn Phú - Invest. Dự kiến PVR chủ đầu tư thứ phát hoặc hợp tác đầu tư bằng hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để đầu tư dự án.
Tổng mức đầu tư 1.788 tỷ đồng
Tiến độ thực hiện: Quý IV/2010 - Quý IV/2013
Dự kiến cuối quý II và đầu quý III/2010 sẽ hoàn thành các thủ tục xúc tiến đầu tư và tiến hành thực hiện chuẩn bị đầu tư, quý IV/2010 khởi công xây dựng và tới quý IV/2013 dự kiến hoàn thành, đưa công trình vào vận hành sử dụng.
Bảng 4: Thông số kỹ thuật dự án dựng Khu chung cư cao tầng và dịch vụ thương mại CT10-CT11 Văn Phú, Hà Đông, Hà Nội;
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch Đơn vị Giá trị dự kiến
1 + Diện tích khu đất m2 7.023
2 + Mật độ xây dựng % 49,7
3 + Tầng cao tầng
3.2 - Tầng hầm tầng 2
4 + Diện tích xây dựng m2 3,490
5 + Tổng diện tích sàn xây dựng m2 111.126
5.1 - Diện tích sàn xây dựng tầng nổi m2 97.76
5.2 - Diện tích sàn xây dựng tầng hầm m2 13.366 (Nguồn: www.pvr.com.vn) Sản phẩm của dự án là 637 căn hộ cao cấp; 14.000 m2 thương mại bán lẻ; bể bơi; nhà trẻ; dịch vụ công cộng; 700 chỗ để xe ô tô
* Dự án Khu đô thị dầu khí Hạ Long - khu đô thị du lịch sinh thái văn hoá Hạ Long, Quảng Ninh;
Là khu đô thị mới về du lịch sinh thái và văn hoá của TP Hạ Long nhằm đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, du lịch biển của du khách trong và ngoài nước cũng như đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân trong khu vực.
- Địa điểm xây dựng: Phía Tây thành phố Hạ Long.
- Là khu đô thị mới về du lịch sinh thái và văn hoá của TP Hạ Long nhằm đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, du lịch biển của du khách trong và ngoài nước cũng như đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân trong khu vực.
- Xây dựng một khu đô thị du lịch sinh thái-văn hoá đạt các tiêu chuẩn mới về hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch chung TP Hạ Long đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Quy mô của dự án
Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái-văn hoá Hạ Long có tổng diện tích theo quy hoạch khoảng 8.000ha với quy mô dân số khoảng 60.000 người và hàng năm đón tiếp khoảng 5-7 triệu lượt khách du lịch.
Tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự kiến 1.054 tỷ đồng
Quý I/2012 phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Quý III/2012 phê duyệt dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật
Bảng 5: Thông số kỹ thuật dự án Khu đô thị dầu khí Hạ Long - khu đô thị du lịch sinh thái văn hoá Hạ Long, Quảng Ninh;
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch Đơn vị Giá trị dự kiến
1 + Tổng diện tích đất dự án ha 788
2 + Khu vịnh đầu rồng ha 126,10
3 + Khu ở kết hợp dịch vụ, du lịch ha 125,85
4 + Khu thương mại, khách sạn và văn phòng ha 79,95
5
+ Khu công viên cảnh quan và bảo tồn sinh thái
rừng ngập mặn ha 12,70
6 + Khu biệt đảo ha 76,00
7 + Giao thông, cây xanh và mặt nước ha 367,4
(Nguồn: www.pvr.com.vn) Dự án đầu tư xây dựng 125,85 ha đất xây dựng biệt thự, khách sạn du lịch; 27,8 ha đất xây dựng dịch vụ, công cộng; 199 ha đất xây dựng du lịch sinh thái, dịch vụ vui chơi giải trí cao cấp, biệt thự cao cấp, ...
* Dự án Số 9 Trần Thánh Tông, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội;
Đây là dự án nằm trên mặt phố trung tâm của thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi về mọi mặt. Dự án được
Tòa nhà văn phòng làm việc, trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư cao cấp
Công ty Cổ phần Đầu tư Bình An và Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư
Địa điểm tại số 9 phố Trần Thánh Tông, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Tổng mức đầu tư dự kiến 2.280 tỷ đồng
Tiến độ thực hiện: Quý IV/2011 - Quý I/2014
Bảng 6: Thông số kỹ thuật dự án Số 9 Trần Thánh Tông, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội;
Stt Các chỉ tiêu quy hoạch Đơn vị Giá trị dự kiến 1 + Diện tích khu đất m2 11.156 2 + Mật độ xây dựng % 59,6 3 + Tầng cao tầng 3.1 - Tầng nổi tầng 09 3.2 - Tầng hầm tầng 03 4 + Diện tích xây dựng m2 6.650 5 + Tổng diện tích sàn xây dựng m2 72.500
5.1 - Diện tích sàn xây dựng tầng nổi m2 49.500 5.2 - Diện tích sàn xây dựng tầng hầm m2 23.000
(Nguồn: www.pvr.com.vn) Sản phẩm của dự án bao gồm 170 căn hộ cao cấp; 1.700 m2 văn phòng cao cấp; 17.700m2 trung tâm thương mại cao cấp; bể bơi; nhà trẻ; 450 chỗ để xe ô tô