TỔNG ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM
3.2.1. Nâng cao chất lượng nội dung thẩm định
3.2.1.1. Nội dung thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án
- Cập nhật thường xuyên các văn bản pháp lý, chỉ đạo điều hành, định hướng của địa phương, Thành phố và Nhà nước liên quan đến đất đai, tài nguyên môi trường và các quy hoạch.
- Phối hợp cùng các đơn vị phân tích, thẩm định nhằm tham khảo, đánh giá đúng giá trị pháp lý của đất đai dự án.
- Yêu cầu đơn vị sở hữu bất động sản có những bằng chứng thực tiễn (chứng minh không tranh chấp đối với đất đai, thực hiện đúng các tiêu chuẩn bảo vệ môi trường sinh thái đối với khu vực xung quanh..)
- Chú trọng đến định hướng và quy hoạch vùng tại địa phương (nơi bất động sản được triển khai).
Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án là việc xem xét tính hợp pháp, đầy đủ của hồ sơ dự án. Với những dự án BĐS, CBTĐ cần chú ý đến các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp. - Dự án đầy tư xây dựng công trình
- Dự án xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán được phê duyệt
- Các văn bản,giấy tờ liên quan đền quyền sử dụng đất như: Quyết định tạm giao đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền cấp; Hợp đồng thuê đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các văn bản quyết định và hợp đồng kinh tế cần thiết khác. 3.2.1.2. Nội dung thẩm định về sự cần thiết của dự án
- Bổ sung, cập nhật các nội dung liên quan đến các nghiên cứu về quy hoạch, mức sống dân cư và định hướng phát triển của Thành phố, cũng như quốc gia – từ đó đưa ra được nhận định đúng về hướng phát triển trong thời gian trung hạn của dự án.
- Chú trọng đến cả các nội dung quy hoạch về cơ sở hạ tầng, điện, nước (dịch vụ xã hội có liên quan) – đặc biệt là định hướng trong thời gian từ 3-5 năm. Đây chính là nội dung thuyết phục người mua nhà/căn hộ quyết định mua trước thời điểm dự án hoàn thành hay không?
- Trên phương diện dự báo, đánh giá những định hướng phát triển của thị trường bất động sản nói chung, thị trường tại địa phương có bất động sản đầu tư cần thẩm định nói chung để đưa ra những nhận định, đánh giá và so sánh cho hợp lý. Muốn làm được điều này, quan trọng vẫn là phẩm chất, năng lực của cán bộ làm công tác thẩm định.
Trong quá trình thẩm định, cần xác định dự án BĐS có phù hợp với mục tiêu, quy hoạch, kế hoạch phát triển của ngành, vùng, địa phương hay không, vai trò của dự án đối với sự phát triển của ngành, địa phương. Đồng thời, ta cần xác định những lợi ích dự án mang lại cho chủ đầu tư cũng như
cho toàn xã hội. Từ đó ta có thể xem xét việc đầu tư dự án có thực sự cần thiết hay không, đây là cơ sở đầu tiên giúp CBTĐ dựa vào đó để thẩm định những nội dung sau này.
3.2.1.3. Nội dung thẩm định về phương diện thị trường của dự án
- Như đề cập ở phần trên, phương diện thị trường của dự án là những nhân tố ảnh hưởng đến khả năng sinh lời/nguồn thu là dự án đem lại. Ngoài những số liệu cần phân tích của dự án, cần bổ sung thêm nguồn thông tin về dữ liệu thị trường, đặc biệt TĐV cần có những nghiên cứu sâu hơn về quy luật phát triển của thị trường, đặc tính của thị trường tại mỗi địa phương.
Thẩm định thị trường dự án là một việc rất quan trọng để có thể xác định tính khả thi và hiệu quả của dự án. Bởi lẽ, nghiên cứu thị trường dự án là căn cứ để chủ đầu tư xác định mục tiêu, quy mô của dự án, thị phần mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và cách thức chiếm lĩnh thị trường đó. Do vậy, cán bộ thẩm định cần phân tích, xác định xem những nghiên cứu thị trường trong dự án có thật sự hợp lý và chính xác hay không thông qua việc xác định:
- Tình hình nhu cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án
- Những đặc tính sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là gì ? Có đáp ứng được nhu cầu thị trường không?
- Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ tương tự hoặc thay thế đến thời điểm thẩm định như thế nào?
- Dự tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.
- Dự báo tốc độ tăng trưởng tổng cầu trong những năm tới dựa trên tốc độ tăng trưởng trong quá khứ
- Năng lực sản xuất và khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong những năm tới như thế nào (từ các đối thủ cạnh tranh)
Trên cơ sở những phân tích về quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ của dự án, CBTĐ đưa ra những nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, nhận định sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện: Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay; Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm; Sự hợp lý về việc triển khai tiến độ đầu tư ( phân kỳ đầu tư, mức huy động, công suất thiết kế). Từ đó so sánh đối chiếu với những nội dung trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án và đi đến nhận định quy mô dự án, chất lượng, giá cả sản phẩm dự án có thực sự phù hợp để cạnh tranh và có được thị phần trong tương lai hay không.
- Những thuận lợi về vị trí địa lý mang lại lợi thế so sánh một tương đối đối với các dự án khác. Giá cả mua đất đai tại thời điểm nào đó cũng mang lại lợi ích đối với nhà đầu tư. Bản thân chủ đầu tư nên chủ động khai thác thông tin qua nhiều phương thức để có được đánh giá phù hợp nhất.
- Tìm hiểu cả xu hướng phát triển, xu hướng đầu tư đối với đất đai bao quanh khu vực triển khai đầu tư dự án. Tăng cường sự phối hợp giữa đơn vị chủ đầu tư và chính quyền sở tại để có cái nhìn tổng quan nhất, đánh giá kịp thời xu hướng phát triển của thị trường, có những thay đổi hợp lý. 3.2.1.4. Nội dung thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án
Nghiên cứu phương diện kỹ thuật của dự án là cơ sở để tiến hành nghiên cứu các mặt kinh tế tài chính của dự án. Ngoài ra, đây còn là cơ sở
để xác định xem dự án có khả thi về mặt kỹ thuật hay không. Đặc biệt với các dự án BĐS thì vấn đề địa điểm, quy mô, giải pháp xây dựng của dự án là những nhân tố quyết định đến tính khả thi và hiệu quả của dự án. Do đó, CBTĐ cần đánh giá, nhận xét kĩ càng các nội dung:
• Địa điểm xây dựng: Xem xét địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông không, có nằm trong quy hoạch hay không, cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có tại địa điểm đầu tư… Những đặc điểm của địa điểm xây dựng sẽ là nhân tố mang lại lợi thế cạnh tranh của dự án, hoặc góp phần giảm chi phí đầu tư nếu cơ sở hạ tầng tại địa phương đã hoàn thiện.
• Quy mô của dự án: Xác định xem công suất thiết kế dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm và thị trường tiêu thụ hay không.
• Công nghệ và thiết bị của dự án: Khi thẩm định ta cần xem xét công nghệ của dự án có tiên tiến, hiện đại và phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, giá cả của thiết bị và uy tín của các nhà cung cấp thiết bị. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, nếu cần thiết CBTĐ có thể tham khảo các nhà chuyên môn hoặc thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể.
• Quy mô và giải pháp xây dựng: Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dựa án không, có tận dụng được cơ sở vật chất hiện có hay không. Đánh giá tổng dự toán của từng hạng mục công trình, tiến độ thi công có phù hợp với thực tế không. Ngoài ra CBTĐ còn phải xem xét đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, hợp lý và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa
- Nếu phương thức quản lý, thực hiện dự án là đi thuê, nên đa dạng hóa các phương án đầu tư của các đơn vị dự thầu. Đánh giá, xem xét đến lợi thế giữa các đơn vị dự thầu.
- Nếu việc thực hiện dự án là tự triển khai, tham khảo các mô hình, phương thức quản lý, thực hiện dự án có hiệu quả. Khai thác tiềm năng của nhân viên, cán bộ thẩm định. Căn cứ yêu cầu của dự án, lựa chọn đối tác quản lý cũng như phương thức quản lý có hiệu quả.
- Thường xuyên cập nhật, bám sát các văn bản liên quan đến chỉ đạo, định hướng, hỗ trợ trong việc quản lý, thực hiện dự án đối với lĩnh vực đang tham gia đầu tư để có thể phát huy lợi thế đối với dự án đang có.
- Cần xem xét đánh giá kế hoạch bố trí nhân sự và các nguồn lực khác theo tiến độ dự án có thật sự hợp lý hay không. Ngoài ra, CBTĐ cần thẩm định năng lực, trình độ và kinh nghiệm của các nhà thầu thi công, xây dựng vì đây là đội ngũ trực tiếp tiến hành thực hiện dự án, có vai trò quyết định chất lượng dự án.
3.2.1.6. Nội dung thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn
Để thẩm định được tổng vốn đầu tư, bản thân cán bộ thẩm định phải có khả năng tốt trong việc phân tích tài chính của doanh nghiệp. Theo đó, nhiệm vụ là xác định những điểm mạnh và những điểm yếu hiện tại của bản thân công ty qua việc tính toán và phân tích những tỷ số khác nhau sử dụng những số liệu từ các báo cáo tài chính. Cán bộ thẩm định cần phải tìm ra được các mối liên hệ giữa các tỷ số tính toán được để có thể đưa ra những kết luận chính xác về công ty. Hoàn toàn không có một chuẩn mực nào cho phần phân tích theo từng tỷ số. Một hoặc một số chỉ số là tốt cũng chưa thể kết luận là công ty đang trong tình trạng tốt. Nhóm tỷ số được đề
nghị sử dụng trong việc phân tích báo cáo tài chính bao gồm: Hệ số thanh toán ngắn hạn; Hệ số thanh toán nhanh; Hệ số tài sản cố định; Hệ số thích ứng dài hạn của tài sản cố định; Hệ số nợ; Hệ số tự tài trợ; Khả năng thanh toán lãi vay.
Phân tích hiệu quả hoạt động của công ty: Những tỷ số ở phần này cho biết tài sản của công ty đã được sử dụng nhanh và hiệu quả đến mức nào để tạo ra lợi nhuận:
- Doanh thu từ tổng tài sản
-Thời gian chuyển đổi hàng tồn kho thành doanh thu - Thời gian thu hồi công nợ
- Thời gian thanh toán công nợ - Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu
- Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh
Thông qua các chỉ số phân tích, CBTĐ đánh giá sự phát triển về vốn, quy mô hoạt động, sự phát triển của các lĩnh vực hoạt động, đánh giá quy mô tài chính, khả năng thanh toán nợ, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, CBTĐ đưa ra kết luận khả năng vốn của công ty – đối với việc đầu tư dự án đó hay không.
3.2.1.7. Nội dung xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện của dự án
Căn cứ nhu cầu và ước tính vốn đầu tư theo từng giai đoạn, cần dự trù những phương án khác nhau đối với nội dung này để thực hiện bố trí vốn kịp thời. Đề xuất đưa ra tối thiểu 03 phương án cho mức kỳ vọng từ doanh thu khu vực mà khách hàng sẽ mua, nguồn vốn tối đa – tối thiểu mà ngân hàng chấp nhận cho vay. Xem xét đến phương án vay sớm hơn – có
thể tại thời điểm bắt đầu triển khai xây dựng nếu lãi suất có ưu đãi hoặc có sự sai lệch so với số liệu ước lượng từ khái toán ban đầu.
3.2.1.8. Nội dung thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Để xác định chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thì cần xác định chính xác tỷ suất chiết khấu. Vì nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của chỉ tiêu NPV, tỷ suất chiết khấu càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại. Tỷ suất chiết khấu phải đảm bảo được chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn, phản ánh đúng chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư. Vì vậy, đối với các dự án trung và dài hạn, cần đảm bảo tính đến lạm phát trong việc xác định tỷ suất chiết khấu.
Đồng thời, khi phân tích hiệu quả tài chính dự án bên cạnh việc sử dụng các chỉ tiêu truyền thống như NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn đầu tư, thời gian thu hồi vốn vay thì cũng nên sử dụng thêm các chỉ tiêu như tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, DSCR để tăng thêm tính chính xác khi đánh giá dự án. Ngoài việc quan tâm đến hiệu quả tài chính của dự án, ta còn cần quan tâm đến tính hiệu quả chắc chắc của dự án. Điều này có nghĩa trong một số trường hợp rủi ro, dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính. Để khẳng định điều này, ta cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án trong các trường hợp rủi ro như: Tổng mức đầu tư tăng, doanh thu của dự án giảm, giá vốn tăng, tuổi thọ của dự án giảm. Ngoài ra, ta có thể phân tích độ nhạy của dự án khi các yếu tố này đồng thời thay đổi, dự án có đạt được hiệu quả hay không.Việc phân tích này sẽ giúp ngân hàng đảm bảo lựa chọn được dự án hiệu quả và khả thi về mặt tài chính ngay cả khi những yếu tố tiêu cực xảy ra với dự án.
+ Phân tích rủi ro dự án: Bên cạnh việc đưa ra các đánh giá nhận diện các rủi ro có thể xảy ra với dự án, việc sử dụng các phần mềm phân tích, dự báo chuyên dụng trong quản trị rủi ro nên được áp dụng trong công tác thẩm định dự án.
3.2.1.9. Nội dung thẩm định hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án
. Yếu tố quyết định và được lấy làm tiêu chuẩn cơ bản để xác định phương hướng lựa chọn các dự án chính là hiệu quả kinh tế xã hội. Do đó, khi thẩm định xem xét một dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài cần phải đặt hiệu quả kinh tế xã hội lên trên và coi đó là phương hướng cơ bản của những biện pháp khuyến khích đầu tư. Trong luận chứng kinh tế - kỹ thuật cần chú ý nhiều hơn đến phần giải trình các lợi ích kinh tế xã hội của dự án khi triển khai đem lại cho toàn bộ nên kinh tế. Các chỉ tiêu kinh tế (ENPV, EIRR…) cần được đưa vào sử dụng nhằm lượng hoá một cách chính xác luồng lợi ích – chi phí đem lại từ dự án.
Để làm được điều này cũng cần thực hiện một số yêu cầu trong trình tự sau:
- Dựa vào báo cáo tài chính của chủ đầu tư để thêm bớt các hạng mục chi phí – lợi ích.
- Điều chỉnh các hạng mục sang giá kinh tế bằng cách sử dụng hệ số chuyển đổi