ĐÀI LOAN Ở VIỆT NAM
2.3.2. Tồn tại và nguyên nhân
Các dự án BĐS thường có nhiều rủi ro do thời gian thực hiện dự án thường dài. Vì vậy trong quá trình thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự án có thể gặp phải và đưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro. Sau đây là một số rủi ro mà các dự án BĐS hay mắc phải:
- Rủi ro: Dự án hoàn thành không đúng thời hạn, không phù hợp với các thông số và tiêu chuẩn thực hiện đề ra ban đầu.
- Biện pháp giảm thiểu rủi ro: Đây là những rủi ro mà ngân hàng khó có khả năng kiểm soát được, để giảm thiểu rủi ro ngân hàng có thể đưa ra các kiến nghị với chủ dự án như:
+ Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có năng lực tài chính và kinh nghiệm
+Thực hiện giám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng
+ Thực hiện nghiêm túc bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh chất lượng công trình
+ Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng
+ Hợp đồng giá cố định hoặc chìa khóa trao tay với sự phân chia rõ nghĩa vụ của các bên.
Rủi ro về nguồn cung cấp
- Rủi ro: Nguồn cung cấp, giá cả của nguyên vật liệu đầu vào thay đổi theo hướng bất lợi: Giá vật liệu xây dựng, giá nhân công tăng vượt quá dự kiến làm tăng chi phí đầu tư. Hoặc rủi ro do chất lượng nguyên vật liệu của nhà cung cấp không đúng tiêu chuẩn như trong hợp đồng, phải đổi nhà cung cấp khác…
- Biện pháp giảm thiểu rủi ro: cán bộ thẩm định cần nghiên cứu kĩ các báo cáo về khối lượng, chất lượng nguyên vật liệu đầu vào cần thiết làm cơ sở tính toán hiệu quả tài chính của dự án. Ngoài ra, cần đưa ra các kiến nghị với chủ đầu tư phải kí kết các hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu dài hạn với các nhà cung cấp uy tín đồng thời thống nhất các nguyên tắc về giá trong quá trình thực hiện hợp đồng.
- Rủi ro: Trên thị trường xuất hiện nhiều BĐS tương tự, cạnh tranh với sản phẩm của dự án về giá cả cũng như chất lượng khiến hiệu suất sử dụng không như dự kiến.
- Biện pháp giảm thiểu rủi ro: cán bộ thẩm định tìm hiểu xem khách hàng có nghiên cứu thị trường, đánh giá phân tích thị trường, thị phần, dự kiến cung cầu một cách nghiêm túc, thận trọng không? Xem xét khách hàng có tiến hành phân tích về khả năng thanh toán, thiện ý, hành vi của người mua hàng (người mua chung cư) cuối cùng không? Và các chiến lược của chủ đầu tư liên quan đến việc tăng sức cạnh tranh của sản phẩm bằng cách phân tích việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm và tiết kiệm chi phí sản xuất không?
Rủi ro về môi trường xã hội
- Rủi ro: Dự án có thể gây ra những tác động tiêu cực với môi trường và dân cư xung quanh.
- Biện pháp giảm thiểu rủi ro: thẩm định viên cần kiểm tra kĩ báo cáo đánh giá tác động môi trường xem có khách quan và toàn diện không, đã được cấp có thẩm quyền chấp nhận bằng văn bản chưa. Đồng thời dự án nên có sự tham gia của các bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường, chính quyền địa phương) ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án, và cần phải tuân thủ các quy định về môi trường trong quá trình thực hiện cũng như vận hành dự án.
Rủi ro kinh tế vĩ mô
- Rủi ro phát sinh do các tác động của môi trường vĩ mô như lạm phát, tỷ giá hối đoái, lãi suất, tình hình kinh tế thế giới…
- Biện pháp giảm thiểu rủi ro: thẩm định viên cần phân tích, nghiên cứu các điều kiện vĩ mô cơ bản, xu hướng của thị trường và đánh giá hiệu quả của dự án trong trường hợp các rủi ro xảy ra thông qua phân tích độ nhạy của dự án.
Xét trường hợp dự án được đề cập trong luận văn, có thể thấy quá trình thẩm định của công ty còn tồn tại ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, chưa tính đến các rủi ro mà dự án có thể gặp phải trong quá trình vận hành, điều này ảnh hưởng đến giá trị của dự án như:
Một là, rủi ro ở khâu pháp lý và đền bù giải tỏa. Với những thủ tục pháp lý rườm rà hiện nay thì việc trễ tiến độ dự án là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu kết hợp với áp lực tăng giá đền bù từ phía người dân sẽ tạo ra khó khăn lớn làm chậm tiến độ và tăng chi phí của dự án. Điều này làm thay đổi giá trị của bất động sản theo chiều hướng tăng đối với các chi phí ban đầu. Theo đó, lợi tức thu về sẽ giảm nếu không tăng giá bán (tăng doanh thu). Kết quả phân tích giá trị dòng tiền sẽ có thể có sự sai lệch. Điều này tác động đến quyết định đầu tư.
Hai là, rủi ro liên quan đến chất lượng của công trình xây dựng. Thực tế của tình trạng thi công không đảm bảo chất lượng, rút giảm nguyên vật liệu của nhà thầu, hoặc không đảm bảo chất lượng phần nội thất của tòa nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của khách hàng và uy tín của doanh nghiệp. Phần diện tích cho thuê làm văn phòng có thể bị tác động bởi rủi ro này khiến cho giá thuê giảm hoặc khó khăn trong việc thuyết phục người thuê với giá dự kiến trước khi xây dựng dự án. Đối với phần diện tích căn hộ còn lại chưa bán được mặt sàn mà bán sau khi hoàn thiện cũng sẽ chịu ảnh hưởng do chất lượng thực tế của tòa nhà xây dựng.
Ba là, rủi ro liên quan đến tình hình kinh tế trong nước, đặc biệt là những dự đoán về lạm phát. Nếu sự gia tăng lạm phát ở mức hai con số sẽ làm cho chi phí xây dựng tăng đáng kể ảnh hưởng tới dòng chi dự án. Trong trường hợp này, công ty đã có cách đối phó hợp lý là dự phòng 5% chi phí xây dựng nhằm đối phó với tình huống bất ngờ. Tuy nhiên, cân nhắc mức độ 5% dự phòng có đủ hay không so với các rủi ro có thể xảy ra trên thực tế là công việc cần đến sự nhạy bén của các thẩm định
viên – đặc biệt là khả năng đánh giá được thị trường từ 3 – 5 năm. Điều này trên thực tế là vô cùng khó khăn. Bên cạnh đó, ảnh hưởng từ thị trường chung cho thấy, một số giả thiết (đặc biệt đối với nguồn thu dự kiến) đã thể hiện sự không lường trước được của thẩm định viên.
Ngoài ra, ở một số nội dung, do giả thiết cố định các tỷ lệ lãi suất hay lạm phát thì việc phân tích tác động của lạm phát lên dòng ngân lưu trong khi lạm phát đang có xu hướng tăng và ảnh hưởng lớn đến giá trị thu về mà bất động sản mang lại trong tương lai. Chính vì vậy, các tính toán liên quan đến doanh thu, chi phí cũng chưa phản ánh được thực tế có thể đem lại được từ dự án này. Hay nói cách khác, nếu chỉ áp dụng 1 phương án đánh giá, có thể chưa phản ánh thực sự được giá trị dự án mang lại trên thực tế - do có nhiều biến động khác nhau ảnh hưởng đến giá trị dòng tiền thu vào và chi phí bỏ ra để thực hiện dự án.
Cuối cùng là tỷ lệ hữu dụng của hệ thống diện tích văn phòng, căn hộ cũng cần cân nhắc tới. Trong báo cáo thẩm định tại trường hợp dự án Xuân Đỉnh dao động ở các mức từ 75 – 90%. Tỷ lệ này tăng, giảm đều ảnh hưởng đến chi phí xây dựng cũng như giá bán hợp lý cần được đưa ra đối với từng loại hình diện tích sử dụng.
Nguyên nhân chủ quan
Nguyên nhân chủ quan phần lớn có thể nhận thấy là từ khả năng suy đoán về tình hình kinh tế cũng như kỹ năng phân tích của bản thân thẩm định viên. Bên cạnh đó, khả năng so sánh và đánh giá mức độ tương đồng, khả năng thu hồi vốn nhanh hay chậm của dự án cũng đặc biệt quan trọng. Từ những phân tích cụ thể, rõ ràng và những nhận định chính xác của thẩm định viên sẽ quyết định đến việc giá trị sau thẩm định có sát với thực tế và có phản ánh được những gì mà dự án bất động sản mang lại đối với nhà đầu tư.
Các giá trị giả định cũng cần có những giả thiết khác nhau, đưa ra các mô hình với các thông số khác nhau. Theo đó, nên chia tác động dựa theo những quy ước về sự tăng trưởng của nền kinh tế trong nước như: nhanh, chậm, ổn định. Bản thân thẩm định viên cũng cần có những kinh nghiệm thực tế và sát với thị trường thì mới có thể đưa ra những đánh giá, những tính toán sai lệch ít nhất đối với dự án được đưa ra.
Ngoài ra, yếu tố ảnh hưởng đến kết quả của quá trình thẩm định còn chịu tác động bởi những số liệu liên quan đến chi phí xây dựng, chi phí hành chính và các khoản chi phí khác mà đối tác cung cấp. Giá trị thực tế của hợp đồng cho thuê đất, khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất. Hay giá trị chính xác của diện tích mặt bằng và diện tích sử dụng cũng như số tầng được phép xây dựng trên địa bàn đang triển khai dự án.