PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP a) Khỏi niệm

Một phần của tài liệu Nguyên lý căn bản về thẩm định giá (Trang 48)

- Mỏy, thiết bị

g) Ưu nhược điểm

2.3 PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP a) Khỏi niệm

a) Khỏi niệm

Là phương phỏp ước tớnh giỏ trị của một tài sản bằng cỏch hiện giỏ cỏc khoản thu nhập rũng ước tớnh trong tương lai do tài sản mang lại thành giỏ trị vốn thời điểm hiện tại.

b) Cơ sở của phương phỏp

Giỏ trị của tài sản bằng giỏ trị vốn hiện tại của tất cả cỏc lợi ớch tương lai cú thể nhận được từ tài sản; và dựa trờn những giả thiết sau:

 Thu nhập là vĩnh viễn

 Rủi ro của thu nhập cú thể cú trong tương lai là cố định.

▪ Sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Cung cầu

 Lợi ớch tương lai

e) Điều kiện thực hiện

Áp dụng đối với tài sản cú khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.

g) Cỏc bước tiến hành

 Ước tớnh doanh thu trung bỡnh hàng năm của tài sản cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan tỏc động đến doanh thu.

 Ước tớnh cỏc khoản chi phớ tạo ra doanh thu (bao gồm cả cỏc khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.

 Ước tớnh thu nhập rũng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phớ phỏt sinh hàng năm.

 Tớnh tỷ suất vốn hoỏ: dựa vào phõn tớch doanh số bỏn những tài sản tương tự giao dịch trờn thị trường.

 Áp dụng cụng thức chuyển hoỏ vốn để tớnh giỏ trị của tài sản.

h) Cụng thức tớnh

Giỏ trị hiện tại của tài sản = Thu nhập rũng / Tỷ suất vốn húa

 Thu nhập cú khả năng nhận được là những khoản thu nhập phỏt sinh trong tương lai như tiền cho thuờ,…

■ Tỷ suất vốn hoỏ là một phõn số dựng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giỏ trị của tài sản. Nú là một tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trờn tổng giỏ trị tài sản.

Cần phải phõn tớch tài liệu giao dịch trờn thị trường để tỡm ra tỷ suất vốn hoỏ thớch hợp.

Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoỏ dựa trờn cơ sở xem xột cỏc yờu tố sau : • Rủi ro

• Lạm phỏt / giảm phỏt

• Tỷ suất hoàn vốn đối với cỏc loại hỡnh đầu tư thay thế

• Tỷ suất hoàn vốn trong quỏ khứ đối với những loại hỡnh tài sản cú thể so sỏnh

• Cung cầu về quỹ đầu tư • Thuế

i) Ứng dụng trong thực tiễn

Áp dụng đối với những tài sản cú khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

j) Ưu nhược điểm

 Ưu điểm

- Đơn giản, dễ sử dụng.

- Dựa trờn cơ sở tài chớnh để tớnh toỏn nờn rất khoa học.

 Nhược điểm: Việc xỏc định tỷ suất vốn hoỏ chớnh xỏc là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cỏ nhõn.

Một phần của tài liệu Nguyên lý căn bản về thẩm định giá (Trang 48)

Tải bản đầy đủ (DOC)

(88 trang)
w