3.1. Thẩm định giỏ bất động sản
Nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trờn quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản cú thể cú sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khỏc, nhưng cú thể khỏc nhau đỏng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xỏc định giỏ trị thị trường của nú.
Đối với bất động sản, thẩm định viờn về giỏ cần xem xột cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của cỏc cụng trỡnh trờn đất.
Đặc tớnh độc nhất của đất xỏc định việc sử dụng tối ưu. Do đú, giỏ trị thị trường của đất dựa trờn khỏi niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ỏnh tớnh hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với cỏc cụng trỡnh trờn đất tạo nờn sự khỏc biệt giữa giỏ trị đất trống và tổng giỏ trị thị trường của đất đó cải tạo.
▪ Nguyờn tắc thay thế
Với nguyờn tắc này trong thẩm định giỏ bất động sản, người mua thường khụng trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phớ để cú được diện tớch đất tương
đương và xõy dựng một cụng trỡnh tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự khụng thuận lợi và rủi ro.
▪ Nguyờn tắc dự bỏo
Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vựng đất cũng như cỏc chớnh sỏch quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai cú tỏc động đến giỏ trị của bất động sản. Vỡ vậy trong thẩm định giỏ bất động sản cần dự bỏo được biến động của cỏc yếu tố này để ước tớnh giỏ trị bất động sản được chớnh xỏc
Nguyờn tắc cung - cầu
Giỏ trị thị trường của bất động sản được xỏc định bởi sự tỏc động qua lại của cỏc lực lượng cung và cầu trờn thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giỏ. Do đú trong thẩm định giỏ bất động sản cần chỳ ý phõn tớch cỏc yếu tố cung cầu trờn thị trường, đặc biệt là sức mua, tỡnh hỡnh đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chớnh sỏch của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nguyờn tắc dự kiến lợi ớch tương lai
Giỏ trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ớch mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vỡ vậy trong thẩm định giỏ cần dự đoỏn sỏt khả năng sinh lợi của bất động sản
Nguyờn tắc đúng gúp
Giỏ trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đúng gúp vào tổng giỏ trị của bất động sản. Do đú, thẩm định viờn cần vận dụng nguyờn tắc này khi tiến hành điều chỉnh giỏ trị của cỏc bất động sản so sỏnh để ước tớnh giỏ trị của bất động sản thẩm định giỏ.
Bất động sản cần phải phự hợp với mụi trường của nú và cỏc bất động sản lõn cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đú phải phõn tớch xem liệu bất động sản đú cú phự hợp với mụi trường, với cỏc bất động sản lõn cận, phự hợp giữa đất và tài sản trờn đất hay khụng khi xỏc định mức sử dụng tài sản tốt nhất và cú hiệu quả nhất.
▪ Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị nh vậy.
Ngời thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
3.2. Thẩm định giỏ mỏy, thiết bị
Nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trờn quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều mỏy, thiết bị cú thể cú sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa món nguyờn tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mỏy, thiết bị nào phỏt huy cụng suất tối đa khi sử dụng.
Nguyờn tắc thay thế
Theo nguyờn tắc này, người mua sẽ khụng trả cho một mỏy, thiết bị nhiều hơn chi phớ chế tạo ra một mỏy, thiết bị với cụng dụng và tớnh năng tương tự.
Nguyờn tắc dự bỏo
Khi thẩm định giỏ cần dự bỏo cỏc thay đổi trong chớnh sỏch quản lý kinh tế vĩ mụ của Nhà nước như chớnh sỏch thuế đối với mỏy, thiết bị nhập khẩu trong tương lai ; cỏc thay đổi trong cụng nghệ chế tạo,…tỏc động đến giỏ trị của mỏy, thiết bị như thế nào.
Nguyờn tắc cung - cầu
Giỏ trị thị trường của mỏy, thiết bị chịu sự tỏc động của cung và cầu trờn thị trường mỏy, thiết bị vào thời điểm thẩm định giỏ. Do vậy khi thẩm định giỏ mỏy thiết bị cần chỳ ý đến tỡnh hỡnh cung ứng và tiờu thụ, nhu cầu của xó hội, cỏc sản phẩm thay thế, sự tiến bộ/ lạc hậu về mặt tớnh năng kỷ thuật, sự ưa chuộng của người tiờu dựng,…