Trong thời gian qua, Cụng ty cổ phần Bất động sản VN cũng đó sử dụng linh hoạt nhiều phương phỏp mà cỏc cụng ty xõy dựng thường hay sử dụng. Điều này cũng giỳp cho Cụng ty cú thể đỏnh giỏ một cỏch khỏch quan hơn, toàn diện hơn trờn nhiều phương diện, gúc độ. Nhưng một số phương phỏp quan trọng vẫn chưa được cỏn bộ cụng ty sử dụng thành thạo và hiệu quả như: phương phỏp tớnh hiệu quả tài chớnh, phương phỏp đỏnh giỏ dự ỏn trong trường hợp cú rủi ro …Đõy chớnh là cơ sở
cho việc nõng cao độ an toàn cho quỏ trỡnh thực hiện cỏc dự ỏn sau này, giỳp cho nhà đầu tư đưa ra cỏc quyết định quản lý phự hợp và hiệu quả khi phỏt sinh cỏc rủi ro. Cụng ty cần chỳ trọng hơn.
1.3.1.3. Về nội dung lập:
Trong thời gian qua, nội dung của cỏc dự ỏn được lập ra đều thể hiện tõm huyết và trỡnh độ của cỏc cỏn bộ lập dự ỏn trong Cụng ty cổ phần Bất động sản VN. Đõy cũng chớnh là điều được toàn thể ban lónh đạo trong Cụng ty quan tõm hàng đầu. Cỏc dự ỏn do Cụng ty lập ra đều thể hiện được sự cần thiết phải đầu tư, những thuận lợi và khú khăn mà chủ đầu tư cú thể gặp phải, khoản lợi nhuận mà chủ đầu tư cú thể thu được sau khi thực hiện, …Do cú một đội ngũ kỹ sư, cỏn bộ kỹ thuật trẻ chung nhiệt huyết, vỡ vậy nội dung phõn tớch kỹ thuật luụn là một nội dung đạt chất lượng tốt nhất trong nội dung cỏc dự ỏn mà Cụng ty thực hiện. Đõy chớnh là một sức hấp dẫn để cỏc nhà đầu tư tỡm đến Cụng ty nhờ tư vấn lập dự ỏn. Nhưng kinh nghiệm của đội ngũ kĩ sư, cỏn bộ kĩ thuật chưa nhiều do tuổi đời hoạt động cũn trẻ nờn một số tỡnh huống đặc thự chưa giải quyết được thỏa đỏng. Ngoài ra trong khi tiến hành lập dự ỏn, việc cung cấp và xử lý cỏc thụng tin cũng đang được hoàn thiện dần về số lượng cũng như chất lượng.
1.3.1.4. Về cụng tỏc tổ chức lập dự ỏn:
Do ban quản lý dự ỏn được tạo ra bằng cỏch lấy người từ nhiều phũng ban khỏc nhau. Vỡ vậy, cú thể núi quỏ trỡnh tổ chức lập dự ỏn được Cụng ty cổ phần Bất động sản VN thực hiện tương đối hiệu quả, khai thỏc được thế mạnh của từng phũng ban riờng rẽ vào cụng việc chung của toàn Cụng ty. Đồng thời gúp phần tạo ra sự chuyờn mụn húa và tập trung húa trong cụng việc nhờ sự phõn cụng cụng việc dựa trờn khả năng của từng cỏn bộ. Điều này đó giỳp cụng ty giảm bớt cỏc chi phớ cho cụng tỏc soạn thảo, đẩy nhanh tiến độ lập, đồng thời trỏnh được sự chồng chộo cụng việc giữa cỏc bộ phận.
Trong thời gian qua, cỏc dự ỏn do Cụng ty lập ra phần lớn đó được hoàn thiện hơn về chất lượng lập dự ỏn. Chớnh vỡ vậy đó tạo ra được một sức hỳt đối với cỏc cụng ty, được cỏc chủ đầu tư tỡm đến. Ta cú thể tổng hợp một số chỉ tiờu về
cụng tỏc lập dự ỏn của Cụng ty cổ phần Bất động sản VN theo bảng sau:
Bảng 2 : Một số chỉ tiờu lập dự ỏn giai đoạn 2009- 2011 Chỉ tiờu Số lượng
Số dự ỏn được lập 15 Số dự ỏn thẩm định hiệu quả 11 Số dự ỏn thực hiện hiệu quả/ số dự ỏn
quyết định đầu tư
9
Nguồn: Phũng dự ỏn Cụng ty cổ phần Bất động sản VN
Như vậy, trong thời gian qua, số dự ỏn được thẩm định hiệu quả/ số dự ỏn được lập tại cụng ty trong giai đoạn 2009- 2011 mới chỉ đạt khoảng 73%, tức cũn khoảng 27% là chưa đạt yờu cầu. Tuy nhiờn so với trỡnh độ chưa tới 10 năm thành lập thỡ đõy là một con số cũng đỏng được khuyến khớch. Số dự ỏn thực hiện hiệu quả/ số dự ỏn quyết định đầu tư đó đạt 81% _ đõy là một con số khỏ cao mà khụng phải cụng ty nào cũng cú thể đạt được. Điều đú khẳng định trỡnh độ chuyờn mụn của đội ngũ kỹ sư và cỏn bộ trong Cụng ty cổ phần Bất động sản VN đó và đang đạt được là tương đối lớn.
Bảng 3 : Tỷ trọng cỏc dự ỏn được lập của cụng ty trong giai đoạn 2009 – 2011
Nguồn: Phũng dự ỏn Cụng ty cổ phần Bất động sản VN
Như vậy, trong thời gian qua, cỏc dự ỏn xõy dựng dõn dụng của cụng ty chiếm một tỷ trong lớn nhất trong số cỏc dự ỏn được lập _ 53,3%. Tiếp sau là số cỏc dự ỏn cải tạo, nõng cấp _ 33,3%, cỏc dự ỏn này chủ yếu thuộc cỏc lĩnh vực cơ sở hạ tầng chung cư, tập thể và thường cú quy mụ vừa và nhỏ. Và cuối cựng là cỏc dự ỏn thuộc lĩnh vực xõy dựng cụng nghiệp.
Loại dự ỏn Số lượng Tỷ trọng
Dự ỏn xõy dựng dõn dụng 8 53,3% Dự ỏn cải tạo, nõng cấp 5 33.3% Dự ỏn cụng nghiệp đầu tư mới 2 13,4%
Bảng 4 : Tờn một số dự ỏn thực hiện hiệu quả trong giai đoạn 2009 – 2011
Đơn vị: triệu đồng
STT Tờn dự ỏn Quy mụ
1 Dự ỏn đại tu mỏi tũa nhà tập thể số 35 Kim Giang – Thanh Xuõn – Hà nội
350 2 Dự ỏn nhà ở tại 72 Tụn Thất Tựng - Đống Đa - Hà Nội 2.500 3 Dự ỏn tu sửa khu tập thể 8-3 Hai Bà Trưng- Hà Nội 1300 4 Dự ỏn tham gia đầu tư 59-63 Huỳnh Thỳc Khỏng 35.000 5 Dự ỏn tham gia đầu tư khu nhà ở dầu khớ tại Bà Rịa-
Vũng Tàu
15.000
Thời gian qua, cỏc dự ỏn do cụng ty lập đó tăng về quy mụ, và đạt được chất lượng cũng ngày một cao hơn so với trước đõy. Hiện nay, Cụng ty đó cú thể thực hiện lập cỏc dự ỏn cú quy mụ tương đối lớn và phức tạp . Điều này đó thể hiện sự khụng ngừng cố gắng của toàn thể cỏn bộ trong Cụng ty. Tuy nhiờn, đi kốm với cỏc thành tớch đạt được, cụng ty cũn gặp khụng ớt hạn chế và thiếu sút, cần được khắc phục.
1.3.2. Cỏc tồn tại và nguyờn nhõn của cụng ty cổ phần Bất động sản VN
1.3.2.1. Tồn tại
Cụng nghệ sử dụng cho cụng tỏc lập dự ỏn của Cụng ty cổ phần Bất động sản VN cũn hạn chế, khụng trỏnh khỏi cỏc tụt hậu.
Cụng ty mới hỡnh thành và hoạt động trong khoảng thời gian gần 10 năm, vỡ vậy khụng trỏnh khỏi cỏc sai sút do là một thành viờn mới trong quỏ trỡnh hội nhập.
Bộ mỏy lập dự ỏn của Cụng ty cũn thiếu đồng bộ và chuyờn nghiệp. Cỏc cỏn bộ của Cụng ty cũn thiếu nhiều về kinh nghiệm cũng như trỡnh độ chuyờn mụn.
Cụng tỏc phõn cụng cụng việc cũn nhiều điều bất hợp lý, gõy chồng chộo trong thực hiện. Sự hợp tỏc làm việc giữa cỏc phũng ban cũn hạn chế, gõy khú khăn trong thống nhất ý kiến chung. Đồng thời phõn cụng cụng việc cũn chưa gắn với tinh thần trỏch nhiệm và nghĩa vụ một cỏch rừ ràng.
Trỡnh độ trang bị mỏy múc thiết bị của cụng ty cũn yếu kộm, nhất là mỏy múc phục vụ cho cụng tỏc khảo sỏt thăm dũ.
Trờn đõy là một số nguyờn nhõn cơ bản dẫn tới quỏ trỡnh lập dự ỏn tại Cụng ty cũn chưa tạo ra sức bật mạnh mẽ. Để cú thể đưa cụng ty tiến nhanh trờn con đường phỏt triển của mỡnh, Cụng ty cần khắc phục một cỏch nhanh chúng và hiệu quả đối với cỏc hạn chế trờn.
1.3.2.2. Nguyờn nhõn
a, Khỏch quan
Do trỡnh độ khoa học cụng nghệ của Việt Nam cũn thấp hơn so với cỏc nước khỏc trụng khu vực và trờn thế giới
Do sự thay đổi về cỏc chớnh sỏch phỏp luật tỏc động tới dự ỏn: Quy chế huy động vốn, sự thay đổi về chớnh sỏch lói suất, quy định về cho thuờ và sử dụng đất, quy chế về thuế, …Đó làm cho cụng ty khú khăn trong việc ỏp dụng cỏc thay đổi này vào quỏ trỡnh lập của Cụng ty cổ phần Bất động sản VN.
b, Chủ quan
•Thứ nhất, trong cụng tỏc tổ chức lập dự ỏn
Cỏch thức tổ chức thu thập thụng tin cũn chưa hiệu quả. Thụng tin phục vụ cho cụng tỏc lập dự ỏn cũn nghốo nàn về nguồn. Cụng ty cổ phần Bất động sản VN mới chỉ căn cứ trờn cỏc sỏch bỏo và con số thống kờ là chủ yếu. Chưa cú độ đi sõu vào thực tế. Chớnh vỡ lý do này, mức độ chi tiết của thụng tin thu thập được cũn chưa thực sự chi tết. Điều này sẽ gõy khú khăn cho việc phõn tớch thụng tin và loại bỏ, lựa chọn thụng tin. Cỏc phương tiện thu thập thụng tin trong Cụng ty cũn thiếu thốn nhiều.
Bờn cạnh đú, cụng tỏc soạn thảo đề cương cũn chưa được chỳ trọng vào mức độ chi tiết, tạo thành khú khăn cho việc triển khai soạn thảo chớnh thức sau này.
và nghiờm tỳc. Điều này gõy cho Cụng ty nhiều khú khăn trong việc thống nhất ý kiến trong suốt quỏ trỡnh lập. Đồng thời, trong phõn cụng cụng việc giữa cỏc thành viờn, cũn chưa thực sự gắn cụng việc với trỏch nhiệm, và cỏc hỡnh thức kỷ luật cũn chưa được ỏp dụng một cỏch nghiờm khắc. Chớnh điều này đó làm giảm tõm huyết của cỏn bộ với cụng việc chung và hiệu quả cụng việc chưa thực sự cao.
•Thứ hai, về quy trỡnh lập
Do cỏn bộ Cụng ty cổ phần Bất động sản VN tuõn thủ quỏ rập khuụn theo một quy trỡnh chung thống nhất cũng dẫn tới nhiều hạn chế. Đú là làm giảm tớnh sỏng tạo trong từng dự ỏn cụ thể. Cụng ty cần phải cú sự ỏp dụng cỏc quy trỡnh lập dự ỏn khoa học, hiện đại, cú sự điều chỉnh phự hợp trong cỏc dự ỏn cụ thể. Cú vậy mới tạo ra được một thành tớch vượt bậc cho cụng ty mỡnh. Bờn cạnh đú, trong quỏ trỡnh lập, cụng tỏc kiểm tra nội bộ và kiểm tra của ban giỏm đốc nhiều khi chưa được chỳ trọng và hợp lý. Đõy cũng là một vấn đề cụng ty nờn xem xột lại.
•Thứ ba, trong nội dung lập
Cú một số chỉ tiờu cũn mang tớnh ước lượng nhiều hơn là phõn tớch dựa vào cỏc số liệu cụ thể, đó làm giảm tớnh chớnh xỏc của cỏc phương ỏn được đưa ra. Điều này làm cho một số dự ỏn Cụng ty cổ phần Bất động sản VN bị thẩm định là chưa đạt tiờu chuẩn, và khi thực hiện cũn chưa hiệu quả. Cỏc chỉ tiờu tớnh toỏn độ an toàn đụi khi cũn chưa được thực hiện đầy đủ, làm tăng tớnh rủi ro cho dự ỏn.
•Thứ tư, trong phương phỏp lập dự ỏn
Dự đó sử dụng thành thạo một số phương phỏp quan trọng. Song cú một số phương phỏp lập Cụng ty cổ phần Bất động sản VN cũn chưa chỳ trọng sử dụng nhiều, vớ dụ: trong tớnh toỏn tổng vốn đầu tư cho dự ỏn, cụng ty chưa sử dụng nhiều cỏc phương phỏp: So sỏnh, cộng chi phớ, tớnh toỏn rủi ro …
•Thứ năm, thời gian lập dự ỏn
Mới chỉ cú 80 % dự ỏn do Cụng ty lập được đỏnh giỏ là đạt yờu cầu tiến độ lập. Một số dự ỏn thời gian lập cũn bị kộo dài.
ty lập ra thường cú chi phớ lập bị đội lờn một khoản so với chi phớ được duyệt. Thụng qua bảng ta cú thể thấy.
Bảng 5: số dự ỏn hoàn thành đỳng thời gian quy định
Năm 2009 2010 2011
Tổng số dự ỏn 3 5 7
CHƯƠNG 2
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CễNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CễNG TY Cễ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN VN(VNLAND)