* Xỏc định quy mụ đầu tư:
Sau khi đó nghiờn cứu về vấn đề thị trường tiờu thụ, sự cần thiết phải đầu tư, cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty đó đưa ra quy mụ đầu tư hợp lý cho dự ỏn. Đõy là cơ sở cho việc xỏc định cỏc yếu tố về mặt kỹ thuật cũng như tài chớnh của dự ỏn này. Quy mụ đầu tư của dự ỏn bao gồm cỏc nội dung sau:
Chọn phương ỏn xõy dựng dóy nhà 3 tầng cho cỏn bộ cụng nhõn viờn để ở, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho khu ở và bảo đảm an toàn đường sắt, phự hợp với cảnh quan mụi trường khu vực xung quanh.
Cú quy mụ đầu tư:
- Đền bự, giải phúng mặt bằng cho địa phương_ 1500 m2 đất. - Lập quy hoạch tổng mặt bằng
- Xõy dựng cơ sở hạ tầng bao gồm:
+ Xõy dựng đường ngang cấp 3 cú trang bị tớn hiệu cảnh bỏo tự động: 1 điểm tại lý trỡnh km 18 – 450 đường sắt thống nhất.
+ Xõy dựng tường rào ngăn cỏch với đường sắt dài 75m.
+ Xõy dựng đường gom bề rộng 4.0m, song song với đường sắt: Chiều dài 84m. + Đổ đất san nền đến cao độ để xõy dựng cụng trỡnh nhà lưu trỳ S = 2.474m2
+ Xõy dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V
+ Xõy dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, hệ thống thoỏt nước mặt và nước thải sinh hoạt cho toàn bộ cụng trỡnh nhà lưu trỳ.
- Xõy dựng nhà lưu trỳ cỏn bộ cụng nhõn viờn với quy mụ 14 gian múng độc lập, 3 tầng( giai đoạn 1 làm tầng 1), khung và mỏi bờ tụng cốt thộp, cụng trỡnh phụ khộp kớn, kớch thước mỗi gian 4mx10m = 40 m2/55 m2 đất sử dụng.
* Nhận xột của tỏc giả: ở nội dung này cỏn bộ lập dự ỏn đó sử dụng phương
tối ưu, sử dụng tối đa tài nguyờn, cơ sở vật chất hạ tầng tại địa phương để đưa ra quy mụ của dự ỏn. Cỏn bộ lập dự ỏn đó thực hiện đỳng quy định của cụng ty về tớnh toỏn quy mụ dự ỏn.
* Phương ỏn về địa điểm:
Để đưa ra được nội dung này, cỏn bộ khảo sỏt địa chất của cụng ty đó tiến hành đo đạc, xỏc định hiện trạng khu đất một cỏch tỷ mỉ và hết sức chi tiết. Cỏc đội khảo sỏt là cỏc bộ phận chuyờn nghiệp trong đú cú cỏc kỹ sự cú kinh nghiệm. Chớnh vỡ vậy địa điểm xõy dựng cụng trỡnh này được nghiờn cứu khỏ chớnh xỏc. Mặt khỏc, cỏc cỏn bộ này đều ý thức được tầm quan trọng của cụng việc của mỡnh tới cỏc phương ỏn kiến trỳc sau này. Phương ỏn về địa điểm dự ỏn được xỏc định như sau:
- Vị trớ khu đất xõy dựng:
thửa số 11, tờ bản đồ số IV – xó Hà Hồi – Huyện Thường Tớn – thành phố Hà Nụi. Lý trỡnh km 18+ 450 – tuyến đường sắt Hà Nội – Thành phố Hồ Chớ Minh.
- Hiện trạng khu đất xõy dựng
Là đất thu hồi 1500 m2 đất nụng nghiệp thuộc xó Hà Hồi, huyện Thường tớn chuyển thành đất chuyờn dựng( xõy dựng), giao cho trung tõm tớn hiệu đường sắt Nam Định – Cụng ty thụng tin tớn hiệu đường sắt Hà Nội để xõy dựng nhà làm việc và nhà lưu trỳ cỏn bộ cụng nhõn viờn.
- Đặc điểm địa hỡnh
Là khu đất ruộng khụ và trũng, nằm song song với trục đường sắt và quốc lộ 1A. Vị trớ:
+ Phớa bắc giỏp đường ngang dõn sinh chạy qua cầu Đụng Đường. + Phớa nam là đất nụng nghiệp thuộc xó Hà Hồi.
+ Phớa đụng giỏp đường tàu và quốc lộ 1A.
+ Phớa tõy giỏp con kờnh tưới nước Hồng Võn phục vụ cho nụng nghiệp. - Đặc điểm tự nhiờn
lưới giao thụng bỏm theo quốc lộ 1A, chỉ chịu ảnh hưởng của khớ hậu vựng chõu thổ Sụng Hồng.
Khớ hậu: Nhiệt độ trung bỡnh trong năm là + Mựa hố: 290 - 360C
+ Mựa đụng: 100 - 240C Giú:
+ Mựa hố: chịu ảnh hưởng giú Đụng Nam + Mựa đụng: Giú mựa Đụng Bắc.
Lượng mưa trung bỡnh trong năm: 80% Địa chất: nền đất canh tỏc ổn định
Thủy văn: Khu đất cú mực nước mặt trung bỡnh, phụ thuộc chế độ sử dụng nước vào cỏc mựa canh tỏc nụng nghiệp.
- Đặc điểm xó hội
Khu đất nằm sỏt trung tõm thị trấn Thường tớn, gần nhà ga đường sắt, bến xe và khu dõn cư của thị trấn, cú mạng lưới giao thụng thuận lợi.
* Nhận xột của tỏc giả: Cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty cũng đó xem xột những
đặc điểm của địa điểm xõy dựng ảnh hưởng đến thị hiếu của người tiờu thụ sản phẩm, trong quỏ trỡnh tim hiểu cho thấy địa điểm xõy dựng của dự ỏn đó đỏp ứng được nhu cầu của người tiờu dung sản phẩm như gần khu thị trấn, lại thuận tiện cho cụng việc. Cỏn bộ lập dự ỏn đó thực hiện đỳng quy định của cụng ty về phương ỏn địa điểm của dự ỏn.
* Phõn tớch lựa chọn phương ỏn kỹ thuật
Thụng qua sự hiểu biết và nghiờn cứu về cỏc tiờu chuẩn xõy dựng, sự phự hợp giữa tớnh chất cụng trỡnh xõy dựng nờn với đặc điểm địa hinh địa chất khu vực, cỏn bộ cụng ty đó đưa ra phương ỏn kỹ thuật cho dự ỏn. Thực chất đõy là cỏc yờu cầu kỹ thuật đối với phương ỏn thi cụng kiến trỳc cụng trỡnh sau này. Đõy cũng là tõm huyết và hiểu biết của kỹ sự xõy dựng trong cụng ty. Cỏc cỏn bộ này đó phải nghiờn
cứu về tiờu chuẩn cụng trỡnh của Bộ xõy dựng đặt ra, nghiờn cứu về tỡnh hỡnh điện, nước trong khu vực dự ỏn, từ đú mới đưa ra được cỏc nội dung sau:
- Xỏc định tiờu chuẩn cụng trỡnh Cụng trỡnh cấp II – Nhà 3 tầng - Kỹ thuật
•Xõy dựng
- Cụng trỡnh được xõy dựng trờn khu vực cú cỏc điều kiện hạ tầng tốt, đỏp ứng tốt cỏc yờu cầu sử dụng lõu dài của cỏn bộ cụng, nhõn viờn.
- Do nền đất là yếu ( ruộng) nờn cú biện phỏp gia cố nền múng - Sàn và mỏi: Chọn phương ỏn đổ bờ tụng cốt thộp tại chỗ. - Trần và tường: Trỏt vữa XM
•Điện
- Xõy dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V
- Chiếu sỏng chớnh dựng đốn huỳnh quang, một số vị trớ như cầu thang, khu WC, ban cụng dựng đốn chiếu sỏng.
- Cỏp điện và nhà dựng cỏp lừi đồng vỏ PVC bọc sắt, cỏp dẫn trong nhà phải dựng cỏp lừi đồng vỏ PVC.
•Cấp thoỏt nước.
- Cấp nước: Xõy dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, xõy bể ngầm và lắp đặt bể trờn mỏi khu nhà.
- Thoỏt nước: Xõy dựng hệ thống thoỏt nước mặt, nước thải vệ sinh phải qua bể tự hoại trước khi thoỏt ra ngoài.
•Hệ thống cứu hỏa
Phải bố trớ cỏc họng nước chữa chỏy cho cụng trỡnh
* Nhận xột của tỏc giả: Cỏn bộ lập dự ỏn đó lựa chọn phương ỏn kĩ thuật phự hợp cho dự ỏn, với cỏc tiờu chuẩn xõy dung, trang thiết bị đang được sử dụng rộng rói trờn thị trường, và phự hợp với điều kiện tại địa phương thực hiện dự ỏn. Cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty đó thực hiện đỳng quy định của cụng ty về phõn tớch lựa chọn
* Cỏc phương ỏn kiến trỳc
Xỏc định được tầm quan trọng của nội dung này, cỏn bộ lập dự ỏn tại cụng ty đó luụn đặt chất lượng và độ an toàn lờn hàng đầu trong khi làm việc. Thụng qua việc nghiờn cứu về mặt bằng khu đất, về điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xó hội vốn cú của địa phương, cỏc cỏn bộ cụng ty đó đưa ra cỏc phương ỏn kiến trỳc phự hợp.
- Tổng mặt bằng:
Do đặc điểm của khu đất, việc bố trớ tổng cụng trỡnh phải đảm bảo được khoảng cỏch an toàn giữa cụng trỡnh với đường sắt và khoảng lưu khụng thủy lợi, lưu khụng với đường ngang( theo quy chuẩn xõy dựng Việt Nam về khu vực bảo vệ cụng trỡnh đường sắt và thủy lợi)
Từ mộp trong đường sắt tới mộp đường gom rộng 5.6m ( khoảng an toàn đường sắt).
Đường gom rộng 4m, khoảng cỏch an toàn thủy lợi = 5m Cỏc chỉ tiờu kinh tế kỹ thuẫtem bản vẽ tổng mặt bằng vị trớ
Toàn bộ cụng trỡnh gồm 14 gian(4m x 10m) = 56m nằm trong chiều dài khổ đất được giao.
Trờn cơ sở bố trớ tổng mặt bàng diện tớch như trờn, cụng ty tư vấn đề xuất hai phương ỏn kiến trỳc cụng trỡnh.
- Phương ỏn 1:
Nhà 3 tầng mỏi bằng, bố trớ một tum lờn sõn thượng. Tầng 1 bố trớ sõn trước rộng 2.8m. Khụng gian kiến trỳc tầng một là phũng khỏch và bếp ăn để trống. Cầu thang tầng 1 đún hướng từ cửa chớnh đi thẳng lờn tầng 2. Mặt bằng tầng 2 và tầng 3 bố trớ 2 phũng ở, giữa là nỳt giao thụng, vệ sinh và giếng trời để thụng thoỏng giú. Toàn bộ kết cấu thang bờ tụng cốt thộp tường xõy gạch dày 150, tầng cao tầng 1:3.6m, tầng 2+3: 3.325m, hệ thống cửa dựng gỗ nhúm 3( xem bản vẽ kỹ thuật 02 và 03).
- Phương ỏn 2:
Về bố cục mặt bàng chung, tầng cao đều bố trớ như phương ỏn 1, riờng nỳt giao thụng, vệ sinh, giếng trời cú tổ chức khỏc, tầng 1 gồm 2 cốt nền, hướng cầu
thang đún ngang nhà. Kết cấu khung bờ tụng cốt thộp, tường xõy gạch dày 150, tầng cao nhà như phương ỏn 1.
- Đỏnh giỏ chung và so sỏnh hai phương ỏn:
- Đỏnh giỏ chung: Nhỡn chung cả hai phương ỏn đều đạt được yờu cầu sử dụng, thụng thoỏn, giao thụng hợp lý, tạo khụng gian kiến trỳc đẹp, cú sõn trước, hiờn phớa sau, bảo đảm khoảng cỏch an toàn với giao thụng đường sắt và kờnh thủy lợi.
- So sỏnh: Phương ỏn 1 do bố trớ hệ thống cầu thang, hành lang, vệ sinh, ,.,,, hợp lý về diện tớch nờn cỏc phũng ở được rụng hơn, và thoỏng hơn phương ỏn 2. Do vậy cụng ty tư vấn đại học xõy dựng dự kiến lấy phương ỏn 1 làm phương ỏn lựa chọn vỡ phương ỏn này đạt hiệu quả sử dụng cao hơn, đỏp ứng cỏc chỉ tiờu kinh tế kỹ thuật và hợp lý cho người lao động.
* Nhận xột của tỏc giả: Cỏn bộ lập dự ỏn cụng ty đó phải sử dụng phương
phỏp so sỏnh với cỏc dự ỏn xõy dựng dõn dụng tương tự khỏc, đồng thời sử dụng cả cỏc dự ỏn mẫu trong ngành xõy dựng để đưa ra hai phương ỏn kiến trỳc để so sỏnh và lựa chọn. Cỏn bộ cụng ty đó đưa ra được phương ỏn kiến trỳc hiệu quả cho dự ỏn, phự hợp với người tiờu dựng, khả năng xõy dựng, và nguồn vốn của cụng ty. Cỏn bộ lập dự ỏn đó thực hiện đỳng quy định của cụng ty về phương ỏn kiến trỳc.
* Cỏc giải phỏp xõy dựng thi cụng cụng trỡnh
Dựa vào cỏc phương ỏn kiến trỳc đó được đưa ra như trờn, đồng thời nghiờn cứu tỡnh hỡnh khả năng cung cấp nguyờn vật liệu cho cụng trỡnh, cựng với cỏc đặc tớnh của từng nguyờn vật liệu, cỏc cỏn bộ lập dự ỏn của cụng ty đó đưa ra giải phỏp xõy dựng phự hợp. Đõy cũng chớnh là việc lựa chọn loại nguyờn vật liệu cho việc xõy dựng cụng trỡnh sau này. Để cú thể đưa ra nội dung này một cỏch hợp lý, cỏc kỹ sư cụng ty ngoài kinh nghiệm chuyờn mụn của mỡnh, cũn phải nghiờn cứu và dựa vào cỏc dự ỏn mẫu, đồng thời cú đối chiếu với cỏc dự ỏn trong cựng lĩnh vực.
- Giải phỏp xõy dựng
+Nền và múng: Do nền đất trũng, ruộng nước nờn phải san nền và gia cố nền, múng, cọc tre, múng bằng bờ tụng cốt thộp, giằng múng bờ tụng cốt thộp.
+ Thõn cụng trỡnh: Dựng hệ thống khung bờ tụng cốt thộp chịu lực dày 150, bờ tụng đỏ dăm M200#, đỏ 1 x 2, thộp chịu lực AII, cú cường độ Ra = 2800kg/ cm2
cho cỏc loại đường kớnh D > 10 và thộp AI cú Ra = 2100 kg/ cm2 cho cỏc loại đường kớnh D< 10.
Sàn cỏc tầng dựng phương ỏn đổ bờ tụng cốt thộp tại chỗ toàn khối mỏc 200#, đỏ dăm 1x2, thộp chịu lực dựng AII cú Ra = 28100 kg/ cm2 cho cỏc loại đường kớnh D > 10 và thộp AI cú Ra = 2100 kg/ cm2 cho cỏc loại đường kớnh D< 10.
+ Hệ thống tường xõy gạch ống 150x150 và gạch đặc 110 mỏc 75# với VXM 50#. + Hệ thống mỏi: Lỏt gạch chống núng 2 lớp 200x200x60
+ Cấu tại sàn cỏc tầng: Dựng gạch gốm 300x300 + Khu vệ sinh:
+ Tường ốp gạch men kớnh 200x250 màu sỏng cao 1800 + Sàn lỏt gạch chống trơn 200x200
+ Trần sử dụng tấm nhựa
+ Thiết bị dựng của VIGRACERA
+ Cửa sổ, cửa đi: Dựng gỗ nhúm 3 được ngõm tẩm chống mọt và sấy khụ đảm bảo đỳng quy trỡnh kỹ thuật.
- Giải phỏp thi cụng + Thi cụng nền múng:
Đào múng bằng mỏy, sau đúng cọc tre nếu nền đất tự nhiờn cú nước rồi thi cụng múng.
+Thi cụng thõn cụng trỡnh:
Hệ khung, sàn bờ tụng cốt thộp, thi cụng bằng biện phỏp đổ bờ tụng tại chỗ, kết hợp thi cụng cơ giới và thủ cụng.
+Trong quỏ trỡnh thi cụng, thường xuyờn cú cỏn bộ kỹ thuật theo dừi, bỏm sỏt để thi cụng cụng trỡnh đảm bảo kỹ thuật, an toàn, chất lượng, đảm bảo đỳng chỉ tiờu cấp phối vật liệu, tiết kiệm, trỏnh hao phớ vật tư.
* Nhận xột của tỏc giả: Trong nội dung này cỏn bộ lập dự cỏn của cụng ty đó
nghiờn cứu về điều kiện cơ sở hạ tầng, khả năng cung cấp nguyờn vật liệu, và sử dụng phương phỏp đối chiếu, so sỏnh với cỏc dự ỏn mẫu, dự ỏn cựng lĩnh vực để
hoàn thành giải phỏp xõy dựng thi cụng cụng trỡnh. Cỏn bộ lập dự ỏn đó thực hiện đỳng quy định của cụng ty.
* Lịch trỡnh thi cụng xõy dựng cụng trỡnh.
Lịch trỡnh của dự ỏn được xỏc định như sau:
- Thỏng 11/2009 : Lập bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi - Thỏng 12/2009 : Trỡnh duyệt dự ỏn
- Thỏng 12/2009: Thiết kế kỹ thuật thi cụng – tổng dự toỏn – xin cấp phộp xõy dựng - Thỏng 1/2010: Khởi cụng cụng trỡnh hạ tầng và nhà lưu trỳ ( giai đoạn 1) - Thỏng 4/2010: Hoàn thành dự ỏn( giai đoạn 2)
* Nhận xột của tỏc giả: Để xõy dựng lịch trỡnh cho việc thi cụng xõy dựng
cụng trỡnh, cỏn bộ cụng ty Đầu tư xõy dựng giao thụng vận tải đó dựa vào phương phỏp đường găng_ xõy dựng dựa theo cỏc cụng việc găng của dự ỏn. Qua đú, xỏc định cỏc mốc thời gian quan trọng. Đõy chớnh là cở sở để cỏc đội thi cụng tiến hành xõy dựng cụng trỡnh đỳng tiến độ.
1.2.4.4. Nội dung phõn tớch tài chớnh
Phõn tớch tài chớnh là một nội dung khụng thể thiếu đối với một dự ỏn nào. Do dự ỏn này được xõy dựng ra nhằm tạo nờn một cụng trỡnh phục vụ nhu cầu nhà ở cho cỏn bộ cụng nhõn đường sắt, và nguồn vốn dự ỏn được dự kiến huy động từ chớnh những cỏn bộ này. Vỡ vậy trong nội dung phõn tớch tài chớnh của dự ỏn nhà lưu trỳ chỉ bao gồm cỏc nội dung:
- Xỏc định tổng mức đầu tư
- Xỏc định nhu cầu vốn theo tiến độ - Xỏc định nguồn vốn, khả năng tài chớnh
* Xỏc định tổng mức đầu tư
Bảng 1 Tổng nhu cầu vốn đầu tư
stt Cỏc loại chi phớ Chi tiết Chi phớ ( VND)
1 Chi phớ xõy nhà lưu trỳ 3 tầng - Tầng 1 ( giai đoạn 1) 560m2 x 2000000đ/m2 1.120.000.000đ - Tầng 2,3 ( giai đoạn 2) 128mx 2.000.000đ/m2 2.566.000.000đ Tổng 3.686.000.000đ(A) 2 Chi phớ xõy cơ sở hạ tầng - Đường ngang cấp 3 + trục cấp điện hạ thế 455.000.000đ.
- Rào ngăn 1.2m với