5. Cấu trúc của đề tài
3.2.4. Giải pháp về công nghệ
Để đảm bảo thực hiện hiệu quả công tác kê khai, đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và cập nhật được thường xuyên, đầy đủ các biến động đất đai thì ngoài những giải pháp về chính sách, pháp luật, tổ chức, tuyên truyền thì nhu cầu cấp thiết là phải xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính để phục vụ công tác quản lý đất đai ngay tại phường.
Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài xin xây dựng thí điểm cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai tại phường Máy Tơ - quận Ngô
58
Quyền - Tp. Hải Phòng trên cơ sở ứng dụng phần mềm VILIS 2.0. Với các dữ
liệu đầu vào gồm :
- Bản đồ địa chính phường Máy Tơ.
- Sổ theo dõi đăng kí cấp giấy chứng nhận.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường Máy Tơ năm 2010.
Máy Tơ là một phường trung tâm của quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng, với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, hiện đã và đang triển khai nhiều dự án xây dựng, phát triển đô thị quan trọng, đồng thời thực hiện các biện pháp để thu hút đầu tư. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân mà công tác xây dựng và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở phường còn gặp nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được đầy đủ những nhu cầu cần thiết. Phường Máy Tơ được thành lập từ năm 1981, nằm ở phía Tây bắc của quận Ngô Quyền-Tp. Hải Phòng, giáp ranh với 05 phường Lương Khánh Thiện, Máy Chai, Gia Viên, Lạc Viên và Đông Khê của quận Ngô Quyền và 02 phường của quận Hồng Bàng và huyện Thuỷ Nguyên.
Phường có diện tích là 150 ha có 27 tổ dân phố gồm 3475 hộ với 11.514 khẩu .Địa bàn phường rộng, có trên 14 tuyến đường phố, 02 đầu nút giao thông quan trọng và một cửa ngõ Quốc tế là cổng Cảng 4. Cùng với nhiều dự án lớn của thành phố như khu đô thị ngã 5 sân bay Cát Bi, dự án thoát nước 1B, dự án khu chung cư Phạm Minh Đức, dự án nâng cấp khu dân cư thu nhập thấp,...
59
Hình 1: Sơ đồ vị trí của phường Máy Tơ trong quận Ngô Quyền
Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai
Phường Máy Tơ đã tiến hành xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2005 và năm 2010 theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó:
Năm 2005 diện tích tự nhiên của phường Máy Tơ là 150 ha, cơ cấu 100% đất phi nông nghiệp, cụ thể như sau :
Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2005 :
13.86 % 59.20 % 0.05% 26.89 % OTC CDG
60
Năm 2010 diện tích tự nhiên của phường vẫn là 150 ha, so với năm 2005 vẫn giữ cơ cấu 100% đất phi nông nghiệp nhưng được phân bổ như sau:
Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010:
12.92% 60.84% 0.05% 26.19% O TC C DG TTN S MN
Hình 3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
Vấn đề quản lý quỹ đất có vai trò quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, quản lý được các chuyển dịch, chuyển nhượng nhà đất. Cùng với quá trình đô thị hóa, đất đai tại phường càng trở nên có giá trị, càng thúc đẩy các giao dịch trên đất, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi chuyển nhượng rất nhiều, nhưng chủ yếu là hợp đồng chuyển nhượng viết tay giữa các bên, không có xác nhận của UBND phường. Các trường hợp tách thửa, hợp thửa diễn ra phức tạp nhưng không được cập nhật thường xuyên, đẫn đến nhiều khó khăn trong công tác quản lý.
=> Nhận xét: Toàn bộ hồ sơ địa chính của phường đã được sử dụng lâu năm, đã cũ nát, lạc hậu. Hệ thống các sổ sách trong hồ sơ địa chính hiện nay cơ bản chưa đáp ứng được yêu cầu về quản lý đất đai. Thông tin ghi trong sổ chưa rõ ràng, chưa được cập nhật và chỉnh lý kịp thời. Những ghi chép về biến động thay đổi chủ sử dụng, tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng,…được ghi chưa đầy đủ so với thực tế.
Căn cứ vào đặc điểm của dữ liệu thì cơ sở dữ liệu địa chính số được chia thành hai khối: cơ sở dữ liệu bản đồ và cơ sở dữ liệu thuộc tính. Bởi vậy để xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính số ta cần lần lượt xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ
61
và cơ sở dữ liệu thuộc tính sau đó tích hợp hai khối này lại để tạo thành cơ sở dữ liệu địa chính số thống nhất.
Xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ
Trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số thì cơ sở dữ liệu bản đồ thường được xây dựng trước.
Hình 4.Qui trình xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ
Bản đồ Địa chính số
Chuyển về hệ tọa độ VN2000
Chuẩn hóa bảng đối tƣợng và phân lớp đồ họa
Tạo vùng
Chuẩn hóa tiếp biên bản đồ Chuẩn hóa, phân
lớp đối tượng Chuẩn hóa thuộc
tính đồ họa
Gán thông tin địa chính pháp lý
Loại đất
Diện tích
Số hiệu thửa
Kiểm tra topology
Chuyển dữ liệu sang ViLIS
Đúng Sai
Bản đồ Địa chính giấy
Số hóa bản đồ
62
Do bản đồ đầu vào là bản đồ địa chính dạng số ở hệ tọa độ VN2000 đã được phân mảnh nên sinh viên bỏ qua các bước Số hóa bản đồ, Chuyển về hệ tọa độ VN2000 và Phân mảnh bản đồ.
Bƣớc 1: Chuẩn hóa bảng đối tượng và phân lớp đồ họa Mục đích của bước này là:
- Chuẩn hóa tiếp biên bản đồ: loại bỏ các sai số do quá trình nắn ảnh gây ra; ranh giới các thửa sẽ bị chồng lấp lên nhau bởi vậy cần rà soát để loại bỏ các lỗi này. Bên cạnh đó các đối tượng dạng tuyến như giao thông, thủy hệ nằm trên nhiều mảnh bản đồ nên cần kiểm tra tại các chỗ tiếp biên để đảm bảo khi tạo vùng không bị hở, trùng, lặp.
- Chuẩn hóa phân lớp đối tượng: Do trên bản đồ địa chính có nhiều loại đường ranh giới như ranh giới hành chính, ranh giới thửa, ranh giới nhà, ranh giới khác, nên cần phải phân lớp cho các loại ranh giới này. Đặc biệt chú ý đến ranh giới thửa vì đây là đối tượng dùng để tạo vùng. Các dữ liệu thuộc tính cũng cần được phân lớp như: địa danh, số hiệu, diện tích, loại đất cũng cần chuyển về các lớp khác nhau theo qui định và hướng dẫn thành lập bản đồ địa chính chính qui.
- Chuẩn hóa thuộc tính đồ họa: để tạo sự thống nhất cho các đối tượng khi hiển thị bản đồ.
Bƣớc 2: Tạo vùng
Tiến hành tạo vùng cho từng mảnh bản đồ địa chính.
- Trước khi tạo vùng cần kiểm tra lỗi bằng công cụ Clean để đảm bảo các đường đã hoàn toàn khép kín.
- Tạo vùng bằng công cụ Tạo Topology của Famis.
- Lớp đường dùng để tạo vùng là lớp ranh giới thửa (level 10) đã được chuẩn hóa ở bước 1.
Kết quả: Tất cả các thửa đất sẽ được tạo vùng và gán cho thông tin địa chính ban đầu về số hiệu, diện tích, loại đất. Số hiệu sẽ được đánh theo thứ tự tăng dần từ trái qua phải, từ trên xuống dưới, loại đất sẽ chỉ là một loại do ta lựa chọn, diện tích được tính theo bản đồ có thể trùng hoặc không trùng với diện tích pháp lý được công nhận trong hồ sơ gốc.
63
Bƣớc 3: Gán thông tin địa chính pháp lý
Sau khi tạo vùng các thửa đất chỉ có số liệu về số hiệu, loại đất, diện tích do phần mềm tự động gán, bởi vậy ta cần gán các thông tin về số hiệu, loại đất, diện tích có tính chất pháp lý được công nhận trong hồ sơ để đảm bảo sự thống nhất giữa dữ liệu bản đồ với dữ liệu thuộc tính và đảm bảo tính pháp lý của dữ liệu bản đồ.
- Dùng công cụ Gán dữ liệu từ nhãn của Famis.
- Dữ liệu về số hiệu, loại đất, diện tích pháp lý của từng thửa đất được lấy từ các lớp sau khi chuẩn hóa tại bước 1.
Kết quả: các thửa đất có dạng vùng và có đầy đủ các thông tin địa chính được công nhận về mặt pháp lý.
Bƣớc 4: Kiểm tra Topology
Bước này nhằm kiểm tra lại lần cuối xem tất các thửa đất đã được tạo vùng hay chưa và kiểm tra sự liên kết giữa dữ liệu bản đồ với dữ liệu thuộc tính đã được gán tại bước 3.
- Nếu sai: quay trở lại bước 2 để chỉnh sửa tất cả các lỗi.
- Nếu đúng: dữ liệu sẽ được xuất sang phần mềm Vilis để tiếp tục hoàn thiện.
Bƣớc 5: Xuất dữ liệu sang VILIS
Sau khi kiểm tra và đảm bảo dữ liệu không còn lỗi ta sẽ tiến hành xuất dữ liệu sang ViLIS
- Dùng công cụ Exprot của Famis để xuất dữ liệu sang Vilis.
Kết quả là đã xây dựng được cơ sở dữ liệu bản đồ lưu trữ dưới dạng Shape file trong Vilis.
64
Hình 5. Một phần bản đồ địa chính phường Máy Tơ (dạng Shape file) được đổ màu theo mục đích sử dụng đất
=> Như vậy, sau khi hoàn thiện các bước trên ta đã tiến hành xây dựng thí điểm được cơ sở dữ liệu bản đồ cho một khu vực của phường Máy Tơ - quận Ngô Quyền - Tp. Hải Phòng ; trong đó, mỗi thửa đã có các thông tin thuộc tính cơ bản gồm số tờ của bản đồ, số hiệu thửa, diện tích pháp lý thống nhất với hệ thống bản đồ giấy và hồ sơ thu thập được,… Hệ thống dữ liệu bản đồ và hệ thống dữ liệu thuộc tính sẽ được liên kết thông qua số tờ bản đồ và số hiệu của thửa đất.
Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính
Để xây dựng được khối cơ sở dữ liệu thuộc tính cần thực hiện hai việc: - Thiết kế cơ sở dữ liệu thuộc tính để lưu trữ các thông tin thuộc tính cần thiết cho từng thửa đất.
- Cập nhật thông tin thuộc tính cho từng thửa vào cơ sở dữ liệu đã thiết kế.
Thiết kế cơ sở dữ liệu thuộc tính: lưu trữ các thông tin thuộc tính cần thiết cho thửa đất, bao gồm thông tin về chủ sử dụng, chủ sở hữu và thông tin về thửa đất, về nhà,…
Sinh viên đã sử dụng Cơ sở dữ liệu thuộc tính được thiết kế sẵn cho phần mềm Vilis bằng cách khởi tạo cơ sở dữ liệu LIS trống theo các thao tác sau:
65
- MởPhân hệ quản trị cơ sở dữ liệu.
Hình 6. Phân hệ quản trị cơ sở dữ liệu
- Thực hiện Khởi tạo cơ sở dữ liệu: để có LIS trống. Sau khi thực hiện khởi tạo, kết quả là chương trình sẽ tạo ra Cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính mẫu chứa hai database LIS, bao gồm các thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, thông tin thửa đất,… trong đường dẫn Database được mặc định. Toàn bộ dữ liệu hồ sơ địa chính được thiết lập và quản lý đều được vận hành trên hai database này.
66
Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính
Thu thập và xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính là một công việc khó khăn cho bất kì đơn vị nào khi tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, đồng thời các thông tin sau quá trình thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính nếu không liên tục được cập nhật sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu, không đáp ứng nhu cầu sử dụng.
Thông thường để câ ̣p nhâ ̣t thông tin (dữ liệu trong LIS) ta phải tiến hành kê khai đăng ký nhập trực tiếp vào Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các thông tin đăng ký giờ đây sẽ được lưu trong LIS. Nếu nhập dữ liệu một cách thủ công cho từng thửa đất như vậy thì sẽ là một công việc đòi hỏi rất nhiều công sức và dễ gây nhầm lẫn. Để giảm thiểu sai sót và tạo thuận lợi khi nhập dữ liệu, Vilis 2.0 cung cấp một tiện ích đó là thực hiện chức năng Đồng bộ từ bản đồ vào hồ sơ để lấy thông tin từ bản đồ đưa sang LIS.
Hình 8. Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ
Kết quả: đề tài đã xây dựng được CSDL địa chính của phường Máy Tơ với các thuộc tính cơ bản như số hiệu thửa, số hiệu bản đồ, diện tích, MDSD,… cho tất cả các thửa đất. Mỗi thửa đất trong cơ sở dữ liệu bản đồ sẽ liên kết với một dòng tương ứng trong cơ sở dữ liệu thuộc tính nhờ thông tin số hiệu tờ bản đồ và số hiệu thửa, điều này đảm bảo tính thống nhất và duy nhất của dữ liệu.
67
Từ CSDL địa chính được xây dựng, có thể tiến hành khai thác như đăng ký - cấp giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, câ ̣p nhâ ̣t biến đô ̣ng, lâ ̣p bô ̣ sổ hồ sơ đi ̣a chính, thống kê, tổng hợp, báo cáo,… để phục vụ quản lý đất đai.
+ Kê khai đăng ký lập hồ sơ đi ̣a chính và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để tiến hành kê khai - đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho thửa đất của ông Nguyễn Anh Hào đang s ử dụng, cần cập nhật đầy đủ các thông tin như sau:
- Thông tin về Chủ sử dụng/sở hữu.
- Thông tin về Thửa đất.
- Thông tin về Nhà - căn hộ (nếu có ).
- Thông tin về các Công trình xây dựng, rừng, tài sản khác gắn liền với đất
(nếu có).
Hình 9. Kê khai thông tin về thƣ̉a đất
Sau khi kê khai thành công, tiến hành biên tập và in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ, công nhận về mặt pháp lý cho thửa đất số 776, thuộc tờ bản đồ số 1.
68
Hình 10. Giao diện phần mềm khi cập nhật GCN
Ngoài ra, từ hệ thống cũng lập và in được bộ sổ hồ sơ địa chính để quản lý theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường gồm:
+ Sổ địa chính.
+ Sổ mục kê đất đai.
+ Sổ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. + Sổ theo dõi biến động đất đai.
Đặc biệt, hệ thống còn hỗ trợ cán bộ địa chính trong công tác thống kê tình hình cấp GCN và báo cáo tổng hợp tình hình cấp GCN,… là những công tác thường ngày phải thực hiện trên địa bàn xã một cách nhanh chóng.
+ Đăng ký biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính
- Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ đăng ký biến động hồ sơ
Ví dụ: Ngày 11 tháng 03 năm 2012, bà Lê Thị Thanh trú tại phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền, Tp. Hải phòng đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xin đăng kí chuyển nhượng toàn bộ thửa đất bà đang sử dụng tại phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền cho ông Trần Quốc Lập hiện cũng đang ở phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền.
69
Quy trình kê khai - đăng ký biến động như sau:
Bƣớc 1: Cập nhật thông tin về bên nhận chuyển quyền và các thông tin biến động.
- Đối với bên chuyển quyền: chỉ thực hiện khi thửa đất đó đã thực hiện cấp
GCNQSDĐ. Thực hiện lệnh Tìm GCN để cập nhật các thông tin liên quan đến chủ
sử dụng và thửa đất đó.
- Đối với bên nhận chuyển quyền: có thể thực hiện Tìm chủ nếu trong danh sách đã có tên người nhận, hoặc thực hiện lệnh Thêm chủ và điền các thông tin có