5. Cấu trúc của đề tài
2.5Nhận xét, đánh giá về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận.
Việc đăng kí đất đai nói chung và đăng kí biến động đất đai nói riêng là một công việc rất khó khăn, phức tạp do nước ta vừa trải qua hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống Mỹ, quản lý đất đai trên phạm vi cả nước đã bị buông lỏng
51
trong một thời gian dài. Và dưới đây là những bất cập, khó khăn tồn tại trong công tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền nói riêng và thành phố Hải phòng nói chung:
- Hệ thống văn bản pháp luật đã ban hành nhiều nhưng chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ thậm chí còn bất cập, luôn thay đổi, đặc biệt là những quy định về nghĩa vụ tài chính, đã gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, và đăng kí biến động sử dụng đất tại địa phương. Tài liệu liên quan đến chính sách được triển khai về các phường còn chậm, thiếu, chưa đi sát với thực tế trên địa bàn đã dẫn đến nhiều khó khăn cho cán bộ trong quá trình triển khai.
- Hệ thống Sổ mục kê, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động chưa đầy đủ, bản đồ địa chính cũng thiếu tính chính xác. Hệ thống bản đồ được chuyển giao về các phường không đầy đủ, một số tài liệu còn thiếu xác nhận về mặt pháp lý. Hiện nay, các phường vẫn đang sử dụng bản đồ địa chính được đo đạc từ năm 2000, mặc dù tình hình sử dụng đất đã bị biến động rất nhiều nhưng chỉ được cập nhật một cách thủ công trên bản đồ giấy, độ chính xác không cao do các cán bộ địa chính phường tự ước lượng phân chia theo hồ sơ đăng ký. Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào bản đồ địa chính, sổ mục kê, số địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai cũng thực hiện chưa đầy đủ hoặc chưa được thực hiện. Cụ thể, khi thực hiện đăng kí biến động, thường phần lớn các trường hợp không được khi nhận vào sổ theo dõi biến động ở cấp xã phường, mà chỉ ghi lại trong sổ theo dõi cấp GCN quyền sử dụng đất ở cấp quận nếu như cấp GCN mới. Công tác kiểm tra, đôn đốc, uốn nắn việc chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với Văn phòng đăng ký đất và nhà trực thuộc và với UBND cấp phường cũng chưa được quan tâm đúng mức.
- Công tác ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai, cập nhật biến động sử dụng đất còn hạn chế. Hạn chế cả về cơ sở vật chất và trình độ chuyên môn của lực lượng cán bộ cũng như hệ thống thông tin đất đai không đáp ứng được như cầu tin học hóa. Thực tế hiện nay, công tác cấp GCN và đăng kí biến động vẫn được thực hiện một cách thủ công, việc áp dụng công nghệ
52
thông tin chỉ dừng lại ở mức độ ghi nhận dưới các file ghi nhớ đơn giản như word, exel mà không được cập nhật lên bản đồ địa chính.
- Tổ chức bộ máy cơ quan quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ. Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường mới được thành lập nên trong quá trình hoạt động còn gặp rất nhiều khó khăn như: thiếu cán bộ chuyên môn; chưa xây dựng được đội ngũ chuyên sâu; thiết bị kỹ thuật cần thiết cho hoạt động chuyên môn chưa được trang bị đầy đủ,… Lực lượng cán bộ đã được tăng cường nhưng so với nhiệm vụ được giao thì chưa đảm bảo về biên chế, không ổn định, thường xuyên thay đổi, còn phải kiêm nhiệm nhiều việc, ít chú trọng việc cập nhật các thông tin chính sách pháp luật thuộc lĩnh vực công tác, giải quyết công việc không có tính chuyên nghiệp, nhất là ở cấp phường.
- Một trong những tiêu chuẩn để đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như đăng kí biến động là nhà ở và các công trình xây dựng phải có đầy đủ giấy phép xây dựng. Tuy nhiên hiện nay tỉ lệ nhà xây dựng không phép, sai phép là rất lớn. Đồng thời, người dân kinh doanh nhà ở thường không có vốn lớn, muốn làm xong rồi bán ngay để thu hồi vốn nên không đáp ứng được các yêu cầu về xây dựng, nên thường không đủ điều kiện xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, cũng như đăng kí biến động, đồng thời tạo tâm lí e ngại cho người có nhu cầu đăng kí.
- Chủ tịch UBND cấp phường, cán bộ địa chính chưa thực hiện hết trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật đất đai trong quá trình tổ chức sử dụng đất.
- Nhiều phường chưa nhận thức đúng và đầy đủ về các quy định mới của pháp luật đất đai, nên trong quá trình thực hiện còn lúng túng, e ngại dẫn đến thực hiện không đúng hoặc chậm trễ trong việc xét duyệt đăng kí biến động sử dụng đất, gây phiền hà, phức tạp, kéo dài thời gian. Và do phải tập trung nhân lực và thời gian vào việc thực hiện các công việc sự vụ, có tính cấp bách như công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai nên việc đăng kí biến động sử dụng đất tại các phường chưa được quan tâm đúng mức.
53
- Công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ của các đơn vị cơ sở không chặt chẽ, nhiều hồ sơ, giấy tờ xác định nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất có dấu hiệu tẩy xoá, sửa chữa. Việc cải cách thủ tục hành chính trong ngành cũng chưa đạt được kết quả mong muốn.
- Công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai còn hạn chế. Nên một bộ phận người dân chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của việc đăng kí biến động sử dụng đất hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất nên chưa thực hiện kê khai đăng ký biến động. Các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng cũng như cho thuê đất và nhà chủ yếu là theo hình thức trao tay, không qua sàn giao dịch, nên nhu cầu đăng kí biến động về tài sản gắn liền với đất hầu như là rất ít.
Trên đây là những tồn tại, hạn chế cần phải tìm cách khắc phục ngay trong công tác đăng kí biến động sử dụng đất nói riêng và lĩnh vực quản lý đất đai nói chung. Khi đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trở thành hàng hóa giao dịch trên thị trường bất động sản thì việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý cũng như tình trạng biến động của bất động sản là hết sức cần thiết. Đồng thời tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản phụ thuộc rất lớn vào công tác đăng kí biến động đất đai. Nếu như công tác tổ chức đăng kí biến động đất đai không tốt, sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc cung cấp cho người dân cũng như các nhà đầu tư các thông tin về đất cũng như các tài sản gắn liền với đất khi tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, cần có những biện pháp thật sự hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng kí biến động sử dụng đất, đặc biệt là tại những khu đô thị lớn, nơi có tốc độ đô thị hóa rất cao.
54
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
3.1 Quan niệm chung về công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, nước ta đã có nhiều bước phát triển nhảy vọt, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ khắp nơi đã gây ảnh hưởng lớn đến đất đai. Sự khan hiếm của tài nguyên đất đai cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản làm cho nhu cầu thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất và sự chuyển dịch đất đai ngày càng phức tạp và cấp thiết. Do đó, vai trò của công tác quản lý đất đai càng quan trọng và thiết yếu hơn, đòi hỏi một sự quản lý nhanh nhạy, sắc bén và chặt chẽ hơn.
Trong đó việc xây dựng được một hệ thống hồ sơ địa chính hiện đại, chặt chẽ, có hiệu quả, dễ dàng truy cập và cập nhật thông tin với chi phí ít tốn kém nhất sẽ là cơ sở vững chắc cho việc Nhà nước quản lý đất đai theo quy định của pháp luật, xác lập được đầy đủ mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng và với cả các chủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.