Chương 3: Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay
3.2Những bất cập và các giải pháp khắc phục
3.2.1. Nâng cao nhận thức về thị trường đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên cực kỳ quan trọng, là tài sản lớn mà mỗi quốc gia, mỗi cá nhân, hộ gia đình có được, chính vì vậy cần phải khai thác triệt để mọi công năng của đất. Muốn vậy các chủ thể sử dụng đất phải nhận thức được, hiểu rõ được công năng của đất . Để người dân nhận thức rõ về tiềm năng của đất đai và có ý thức sử dụng triệt để nguồn tài sản này quả thực không phải là đơn giản. Trong nền kinh tế tiểu nông, lạc hậu, mỗi người dân xuất phát từ bản tính "Ăn chắc mặc bền", thâm căn cố đế, không ưa sự thay đổi, không thích mạo hiểm. Tâm lý đó, cách làm đó có sức nặng cực lớn trong các hoạt động của đại đa số người dân. Người ta khó mà "dũng cảm" từ bỏ đất đai dẫu có ít để chuyển sang làm nghề khác, người ta khó mà yên tâm khi đem cầm cố, thế chấp đất đai để kinh doanh, trừ khi không còn con đường nào khác. Truyền thống, tập quán có tính bảo thủ, lạc hậu còn được củng cố, bảo vệ thành những thành trì kiên cố
bởi các " rào cản" về pháp luật, về thủ tục hành chính trong việc khơi thông tiềm năng của đất đai. Chính vì vậy, để nâng cao nhận thức của người dân, các chủ thể kinh tế trong xã hội về thị trường đất đai thì chúng ta phải tạo ra được môi trường với nhiều cơ hội làm ăn cho các chủ thể lựa chọn, cũng như tạo mọi điều kiện để các chủ thể tiếp cận và tham gia thị trường một cách dễ dàng thuận tiện nhất, ít phiền hà nhất và với chi phí thấp nhất.
Đối với người làm chính sách thì cần phải nhận thức được vai trò, tác dụng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế, nhận thức rõ về sự tồn tại tất yếu khách quan của thị trường đất đai, cũng như hiểu được vai trò, nhiệm vụ của Nhà nước trong sự hình thành và phát triển của thị trường này mới có thể đưa ra được những chính sách, những biện pháp thích hợp, có lợi cho sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai. Chủ động xây dựng thị trường này trong nền kinh tế, tránh được những can thiệp không cần thiết, tránh những tác động làm méo mó thị trường.
Để người dân nhận thức và tự nguyện tham gia thị trường chính quy về giao dịch đất đai, xoá bỏ tình trạng giao dịch ngầm, để người dân phát huy được tính năng động sáng tạo, chủ động khai thác công năng của đất thì cần phải có những giải pháp sau đây:
Tổ chức tuyên truyền, phổ biến đến tận người dân về chính sách của Nhà nước về đất đai, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật quy định. Đồng thời cụ thể hoá quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất đai trên từng mảnh đất cụ thể xác định. Công tác này phải được triển khai đến từng xã, phường; thôn, bản và cụ thể đến từng cá nhân, hộ gia đình, từng chủ sử dụng đất đai hiện nay. Với những văn bản và hành động thiết thực, cụ thể, từ đó nâng cao ý thức pháp luật của người dân về đất đai, về quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi chủ thể sử dụng đất.
biệt là thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn, từ đó đẩy mạnh quá trình dịch chuyển cơ cấu nền kinh tế tạo ra nhiều cơ hội cho người sử dụng đất phát huy công năng của đất. Tạo ra những cơ hội, bối cảnh, tiền đề kinh tế - xã hội ngày một cao hơn cho người dân lựa chọn, quyết định việc sử dụng đất đai của mình một cách có lợi nhất.
Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng: Hạn chế sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình sử dụng đất đai của mỗi chủ thể sử dụng đất trong nền kinh tế, Nhà nước chỉ thực hiện quản lý đất đai theo luật, tránh can thiệp hành chính vào các giao dịch đất đai trên thị trường, chủ động tổ chức các dịch vụ hành chính công theo hướng phục vụ dịch vụ có hạch toán theo nguyên lý thị trường. Nhằm tạo ra sự thông thoáng, thuận tiện cho các giao dịch đất đai diễn ra một cách hợp pháp, tránh tình trạng giao dịch bất hợp pháp trên thị trường ngầm như hiện nay.
Hình thành và không ngừng nâng cao trình độ, phẩm chất của đội ngũ cán bộ, công chức làm chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường đất đai. Đặc biệt phải thiết lập cho được một cơ chế hoạt động thích hợp của các tổ chức này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật đất đai, mặt khác đảm bảo tính công bằng, dân chủ, tôn trọng quyền và lợi ích tư nhân của các chủ thể sử dụng đất đai trong nền kinh tế.
3.2.2. Xác lập hàng hoá cho thị trường.
Giống như mọi hàng hoá khác trước khi bước ra thị trường cần phải được đóng gói, cần phải có chủ sở hữu nó. Đất đai cũng vậy muốn tham gia thị trường thì các chủ thể sử dụng đất phải có được những quyền năng nhất định. Để đất đai trở thành hàng hoá, Nhà nước phải trao ít nhất 2 quyền (quyền độc quyền sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất và quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền có liên quan đến đất đai thông qua các giao dịch). Chính vì vậy mà việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chập, bảo lãnh, góp vốn cho các chủ thể sử dụng đất là một công việc cực kỳ quan trọng. Nó có ý nghĩa tiên quyết để hình thành thị trường đất đai chính quy ở nước ta hiện nay. Như chúng ta đã khảo sát thực trạng của nền kinh tế, công tác này cho đến nay còn quá nhiều bất cập, đặc biệt là đối với đất ở của cả nông thôn và thành phố. tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất còn đạt rất thấp. Đối với đất lâm trường cũng trong tình trạng như vậy.
" Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận QSD đất, sớm đưa luật đất đai vào cuộc sống sẽ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Bộ tài nguyên môi trường trong năm 2004" - Bộ trưởng Mai Ái Trực cam kết với Phó Thủ Tướng. Nhiệm vụ này đã đặt ra rất rõ ràng: Đến năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất cho mọi loại đất để tạo điều kiện chính quy hoá thị trường BĐS." [7, tr.2].
Tuy nhiên, với quyết tâm đó liệu đã đảm bảo thành công? Nhiều chuyên gia kinh tế dự tính Thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm, Hà Nội mất 19 năm mới có thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất (chưa kể việc cấp giấy chứng nhận mới nảy sinh do các giao dịch trên thị trường vẫn tiếp diễn hàng ngày). Vậy Bộ tài nguyên môi trường cần phải gấp rút thực hiện nhiệm vụ, không phải chỉ bằng lòng quyết tâm mà là phải có những giải pháp hữu hiệu, thiết thực với đòi hỏi của thực tiễn hiện nay. Để có những giải pháp đúng, thực hiện tốt mục tiêu đề ra chúng ta cần phải tìm hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.
- Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất còn thiếu tính tổng thể, thiếu chi tiết và thiéu ổn định
- Quản lý hồ sơ ban đầu bị buông lỏng (biến động về đất không cập nhật kịp thời, phân biệt ranh giới các loại đất khó xác định). Hiện nay có tới trên 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa có đủ giấy tờ hợp lệ. Do đó nếu các văn bản pháp luật vẫn tiếp tục quy định cứng nhắc thì quá trình hợp
thức hoá QSD đất có thể sẽ không bao giờ thực hiện được. Chẳng hạn như việc: Thành phố Hà Nội, và một số thành phố khác hiện nay không cấp giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà cho những chủ thể không có hộ khẩu chính thức tại thành phố đó, cho nên những chủ thể đã mua nhà, đất ở tại các thành phố đó cho dù có việc làm ổn định nhưng không có hộ khẩu (hoặc chưa cắt chuyển được hộ khẩu đến), sẽ không thể làm thủ tục để nhận giấy được.
- Bộ máy quá tải, chức năng trách nhiệm trùng lặp, thiếu phối hợp và phân cấp hợp lý. Theo điều 23, 24 của luật đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất thuộc UBND cấp tỉnh, huyện nhưng do một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ. "Chẳng hạn, tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo kế hoạch thì trong hai năm, Thành phố cần cấp 492.895 giấy chứng nhận QSD đất và nhà ở. Tính ra mỗi cán bộ của Thành phố phải ký 1030 giấy một ngày. Như vậy, các cán bộ này không cần làm gì, chỉ ngồi ký giấy thôi cũng đã hết thời gian ". [44, tr.12]
- Nhiều qui định pháp luật không còn phù hợp, thiếu thực tế, không đủ điều kiện thực hiện. Người dân muốn có giấy chứng nhận phải mất nhiều thời gian công sức và tiền của "Chẳng hạn, như ở Đồng nai, dù cho mảnh đất hoặc căn nhà có đủ giấy tờ hợp pháp thì chủ sử dụng cũng phải lên xuống, qua lại các cơ quan có liên quan trên 20 lần mới có thể nhận được giấy chứng nhận QSD đất, về thời gian, hầu hết các hồ sơ đều phải chờ đợi từ 6 tháng đến 1 năm. Một người có giấy chứng nhận do sở xây dựng cấp, nay muốn hợp thức hoá thì phải qua thủ tục gồm 14 bước, mỗi bước gồm các hồ sơ giấy tờ khác nhau, ngoài các loại cơ quan chức năng như xác nhận thời điểm xây dựng nhà, xác nhận hạng đất, xác nhận không thuê, thầu…Tại mỗi cửa đó , người dân thường phải ra vào đôi ba lần mới xong việc. Việc xét cấp giấy chứng nhận QSD đất phải qua 3 cấp quận, huyện rồi mới đến thành phố. Luật đất đai 2003 đã đẩy mạnh sự phân cấp xuống cho các cấp quận, huyện nhưng tiến triển rất chậm". [44, tr.12]
- Nhiều loại thuế, phí, lệ phí cao, qui trình và thủ tục nộp rất rườm rà, tốn kém thời gian. Thậm chí, nhiều nơi chính quyền địa phương coi việc cấp giấy chứng nhận QSD đất như một phương tiện để đòi các khoản nợ đọng (tỷ lệ này ở một số địa phương khoảng 12-15% giấy chứng nhận QSD đất). Một mảnh đất giá trị 200 triệu đồng, nếu hoàn thành đủ thủ tục, người chủ sử dụng phải mất khoảng 20 triệu đồng, trong khi đó cho dù không có giấy chứng nhận QSD đất thì họ vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết họ vẫn bán được và còn trốn được cả thuế nữa.
"Vì sao mọi việc lại nhiêu khê đến thế? Tháng 7 - 2003 tôi được cấp sổ hồng (sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở). Chừng như hiểu được đời sống của dân , Nhà nước cho dân trả " nghĩa vụ tài chính " sau (thuế sử dụng đất và trước bạ nhà). Vào thời gian ấy gia đình tôi cũng không có tiền, cho nên đã làm đơn xin hoãn. Chúng tôi thật biết ơn! Lúc này (tháng 4 - 2004) chúng tôi có đủ số tiền để làm nghĩa vụ nhà đất chứ không muốn kéo dài thời gian nợ Nhà nước (nghe nói tới 10 năm lận). Nhưng để đóng được số tiền này, mất nhiều thời gian và rất vô lý. Trước hết phải làm hai bản: Đơn xin đóng thuế (lại xin) để phường chứng nhận và gửi đi, rồi ngồi chờ chi cục thuế gọi lên. Thời gian chờ mất gần 3 tuần. Tới đó "chi cục thuế quận), người ta bắt phải trình đủ mọi giấy tờ y như khi làm thủ tục xin cấp chủ quyền. Những giấy tờ này đều nằm trong hồ sơ của phường hoặc quận (tuỳ khi làm thủ tục ở cấp nào). Người dân muốn gom đủ những thứ giấy tờ này trình cơ quan thuế thì phải mất nhiều ngày và phải luỵ nhiều người mới may được "mượn" hoặc cấp bản sao. Thời gian thêm một một tuần nữa, Có đủ những thứ giấy tờ ấy thì mới được cơ quan thuế phát cho hai tờ khai (một tờ nộp thuế sử dụng đất, một tờ thuế trước bạ). Để có hai tờ khai này - tính từ ngày "viết đơn xin đóng thuế" - người dân phải chờ hàng tháng và " thường trực "chen chúc tại cơ quan thuế nhiều ngày! Tại sao?" [8, tr.5]. Có muôn vàn lý do để các cơ quan công quyền đưa ra để biện minh cho mình.
Để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, xoá bỏ tình trạng phi pháp luật của các giao dịch về đất đai hiện nay thì cần phải làm tốt một số việc sau đây:
Trước hết cần phải coi đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước đối với người dân. Nhà nước có nghĩa vụ thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, và QSH nhà cho các đối tượng người sử dụng đất và sở hữu nhà. Hoàn thành công tác này càng sớm càng tốt.
Nhà nước nên chấp nhận những sai sót và hệ quả của việc buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất; thừa nhận không điều kiện về hiện trạng sử dụng đất của người dân hiện nay. Không nên tìm cách thu hồi, những thất thoát về đất đai đã xẩy ra trước đây, tập trung vào việc khoanh định ranh giới địa chính về đất đai trong hiện trạng hiện nay nhằm tránh thất thoát thêm, tổn thất thêm.
Nhà nước cần khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà; bỏ quy định (ghi trên giấy chứng nhận QSD đất) buộc người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được thực hiện các quyền năng của họ.
Thực hiện thống nhất việc cấp một loại giấy chứng nhận, thay vì cấp hai loại như hiện nay đối với đất gắn liền với nhà (nếu cần thì ghi rõ: giấy này chứng nhận về QSD đất và QSH nhà). Thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà theo từng khoảnh đất cụ thể tránh tình trạng ghi dồn nhiều khoảnh trên một giấy, có như vậy việc sử dụng đất đai trên thị trường mới linh hoạt được.
Quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ khác nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ (có giấy tờ gốc, được Nhà nước giao
hoặc cho thuê, không có giấy tờ gốc,...) và cấp cho tất cả các đối tượng đang có nhà, đất không tranh chấp. Đồng thời tập trung giải quyết tranh chấp về đất đai để xác định rõ chủ thể hợp pháp của đất
Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì có thể giao cho các tổ chức tư thực hiện các dịch vụ, không nhất thiết phải do bộ máy công quyền đảm nhiệm như đo đạc, lập bản đồ, hoặc không chỉ cần thông qua từng hộ gia đình, từng tổ, đội, xã, phường tự khai và tự tiến hành đo đạc xác định hiện trạng đất đai trên thực tế với nhau. Dựa vào đó để cấp giấy chứng nhận sau đó kiểm tra và điều chỉnh sau.
Khẩn trương chấn chỉnh đội ngũ cán bộ, bộ máy tổ chức, nâng cao tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ này, có cơ chế giám sát, và có những hình thức kỷ luật nghiêm những thành phần lợi dụng chức quyền tham ô, lũng đoạn, sách nhiễu, hách dịch với dân, quan liêu tắc trách với công việc được giao.
3.2.3. Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất đai. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trước hết Nhà nước cần thực hiện việc đăng ký đất đai, BĐS thay thế nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về đất đai hiện nay. Tổ chức kết nối thành một hệ thống thông tin về hiện trạng của từng khoảnh đất, từng vùng đất gắn với các vấn đề về tình trạng pháp lý, tài chính, quy hoạch mục đích sử dụng của đất, cũng như những thay đổi của đất một cách kịp thời.