Chương 2: Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện na y những vấn đề đặt ra
2.1 Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam
2.1.1.Giai đoạn trước 1980.
Ở mỗi thời kỳ lịch sử, tuy phạm vi, mức độ, tính chất sở hữu Nhà nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân về đất đai có khác nhau, song quan hệ mua bán về ruộng đất đã xuất hiện từ rất sớm trong nền kinh tế nước ta. Xuất phát từ tính chất và vai trò của đất đai, trong nền kinh tế lạc hậu - thuần nông của thời kỳ phong kiến Việt Nam, ruộng đất luôn được coi là tư liệu sản xuất chính. Trong thời kỳ phong kiến, chính nhờ quan hệ mua bán, gán nợ của nông dân về ruộng đất mà đất đai đã được tập trung vào tay tầng lớp Địa chủ ngày càng nhiều. Tiến sĩ Bùi Ngọc Tuân đã khẳng định: " Từ thời nhà Lý trở về sau này, hình thức sở hữu tư nhân về ruộng đất phát triển mạnh, nó đã tạo điều kiện cho giá đất được hình thành rõ rệt hơn và từ đây thị trường đất đai càng có điều kiện để phát triển hơn và có tác động trực tiếp đến giá đất "
[49, tr. 4].
Đảng cộng sản Việt Nam, với sứ mệnh lịch sử giải phóng dân tộc, giải phóng đất nước, xây dựng một nước Việt Nam giầu đẹp tiến lên Chủ nghĩa xã hội,
luôn coi đất đai là một vấn đề hệ trọng và là mục tiêu đấu tranh cách mạng. Trong mỗi giai đoạn lịch sử Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới về chính sách đất đai cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra.
Gắn với công cuộc đấu tranh chống thực dân Pháp giải phóng dân tộc khẩu hiệu: "Độc lập dân tộc và người cày có ruộng" đã thực sự trở thành một động lực to lớn trong cuộc đấu tranh giành độc lập, thống nhất đất nước. Cương lĩnh chính trị đầu tiên của Đảng đã ghi: Tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng để đi tới xã hội cộng sản. Cách mạng Việt Nam phải giải quyết hai nhiệm vụ chiến lược là đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xoá bỏ chế độ Phong kiến giành ruộng đất về cho nông dân.
Cách mạng tháng 8 thành công. Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Mặc dù còn non trẻ, thêm vào đó là cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực dân Pháp xâm lược, nhưng Đảng và Nhà nước luôn chú trọng đến vấn đề đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu ruộng đất (Nhà nước, tập thể, cá nhân), trong đó sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Mặc dù luật pháp thời kỳ này không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng quan hệ mua bán đất đai thời kỳ này diễn ra rất hạn chế bởi lẽ: do trình độ phát triển của nền kinh tế, của phân công lao động xã hội còn lạc hậu, thêm vào đó là tác động của tiến trình "công hữu hoá ruộng đất" cũng như tiến trình hình thành nền kinh tế chỉ huy, tập trung - Phi hàng hoá. Cho nên, việc nhượng bán đất đai chỉ diễn ra với mức độ không phổ biến và ở phạm vi hẹp gắn với đất ở là chủ yếu. Thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận trên thực tế, quan hệ mua bán đất đai mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
2.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 - 1993
Có thể nói vào những năm 1980 nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tiền đổi mới - giai đoạn cố gắng khắc phục sửa chữa những yếu kém của cơ chế
kinh tế chỉ huy tập trung. Giao dịch đất đai, thị trường đất đai chưa được thừa nhận về mặt pháp lý nhưng chính giai đoạn này đã bắt đầu nảy sinh những mốc điểm mới trong nhận thức, lý luận về đất đai và trong thực tiễn về các quan hệ kinh tế nảy sinh gắn với đất đai.
Hiến pháp 1980 và sau đó là luật đất đai 1987 đã nghiêm cấm viêc mua bán đất đai. Nhà nước điều tiết các quan hệ đất đai bằng hành chính là chủ yếu dựa trên quan điểm lấy hiện vật (đất đai) để điều tiết thông qua cơ chế " Giao - thu " Không cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng QSD đất cho nhau. Luật pháp thời kỳ này không thừa nhận giá đất và thị trường đất đai. Nhưng thực tiễn phát triển của nền kinh tế đã đặt ra những yêu cầu mới: Trước sự chuyển mình của nền kinh tế đất nước thời kỳ trước đổi mới. Quá trình phân công lao động trong xã hội bắt đầu được đẩy mạnh, nền kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường bắt đầu hình thành trong nền kinh tế đã tạo ra cơ sở, tiền đề cho quan hệ chuyển nhượng mua bán đất đai được diễn ra ngày một phổ biến hơn, đặc biệt là khi các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt Nam trong đó có việc thuê đất để thực hiện dự án, việc thay đổi mục đích sử dụng đất để phục vụ cho công nghiệp. Việc chuyển nhượng đất đai là một yêu cầu thực tế khách quan - tất yếu của cuộc sống, nhất là đối với những đòi hỏi nảy sinh trong tiến trình đổi mới nền kinh tế. Nhu cầu hình thành thị trường BĐS, thị trường đất đai trở nên bức xúc sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo đường lối đổi mới đề ra trong nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI.
Tuy nhiên, trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường còn hết sức mới mẻ đối với chúng ta. Nhận thức của đa số người dân còn rất mờ nhạt về các thị trường mới lạ như: Thị trường Lao động, thị trường tài chính, thị trường BĐS... Đối với thị trường đất đai cũng vậy. Nhận thức của người dân cũng như nhận thức của người quản lý về đất đai, còn mang nặng cơ chế cũ - cơ chế kinh tế chỉ huy tập trung quan liêu bao cấp. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất
đai, khắc phục tình trạng quản lý đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 luật đất đai mới gồm 6 chương, 57 điều đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp quy nào đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các quy phạm của luật đất đai 1987. Trong đó quan trọng nhất là những quy định về những đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng lâu, dài sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (điều 1); các nguyên tắc sử dụng đất đai, chế độ sử dụng đất đai; đặc biệt luật đã quy định một cách cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất...
Sau khi luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời, trong đó đáng chú ý nhất là: Nghị quyết 10/ NQ - TƯ ngày 5/4/1988 của Bộ chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định: "Các hộ nông dân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm". Chính điều này, một mặt đã làm cho mọi người dân yên tâm sử dụng đất đai, chủ động đầu tư phát triển kinh tế, tạo ra nguồn nội lực vô cùng to lớn cho nền kinh tế thời kỳ này phát triển. Mặt khác,
nó tạo ra cơ hội, cách nhìn nhận đúng đắn về sức mạnh to lớn của lợi ích cá nhân, cũng như sở hữu tư nhân trong phát triển kinh tế đất nước.
Cùng với những thành tựu của đổi mới, người dân có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nước lới lỏng nhiều thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai cho công nghiệp, thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố HCM, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ tăng dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước thực
hiện chính sách bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương Nhà nước và nhân dân cùng làm. Các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở, đất ở. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp Nhà nước cũng là những nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất. Trên thực tế, các quan hệ giao dịch về đất đai được che đậy một cách trá hình dưới dạng bán nhà, bán xưởng... và diễn ra ngoài vòng pháp luật là chủ yếu.
Kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong, thì nảy sinh thêm những khó khăn mới: Giá đất tăng cao, " Hàng hoá đất đai " không được đánh giá đúng và nhất quán , việc giao, cho thuê, đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận QSD đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ ràng, chưa có quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với việc Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp Quốc doanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, nhà cửa được phát mại để trả nợ, việc duy trì tình trạng tỷ giá giữa đồng VNĐ so với đồng đô la Mỹ ở mức quá cao so với tỷ giá thực, cộng thêm vào đó là sự tan vỡ của các nước XHCN Đông Âu, người Việt Nam trở về nước với những khoản thu nhập có được ... Trong bối cảnh đó thị trường bất động sản, đất đai đã bùng nổ, mà chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có mặt tiêu cực cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn, kiện cáo kéo dài...
Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, mặc dù pháp luật không thừa nhận thì ở giai đoạn này quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai đã diễn ra ngày một sôi động hơn, theo những "kênh ngầm" nằm ngoài sự
kiểm soát của Nhà nước. Trước những đòi hỏi xuất phát từ thực tiễn phát triển kinh tế và đời sống xã hội, với việc ra đời của luật Đầu tư nước ngoài tại việt nam. Bộ Tài chính đã ra quyết định Số 210a/VP ngày 1/4/1990, quy định khung giá cho các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt nam thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển để tiến hành đầu tư. Có thể nói đây là mốc điểm báo hiệu sự thay đổi trong nhận thức và chính sách về vấn đề đất đai, quan hệ đất đai trong nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
Trước tình hình đó, nhiều điều khoản của luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được đủ các yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của thực tiễn phát triển kinh tế, cũng như sự vận động của đời sống xã hội. Căn cứ vào Hiến pháp sửa đổi năm 1992 ( điều 17,18 ), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua luật đất đai mới, thay thế cho luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều. Luật đất đai 1993 ra đời trên cơ sở thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt có giá và QSD đất là một quyền tài sản được trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường. Thông qua việc chuyển QSD đất đã chính thức đặt nền móng cho sự hình thành thị trường đất đai ở nước ta.
2.1.3 Giai đoạn 1993 - nay
Từ năm 1993, thị trường đất đai chuyển sang một giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy triển khai các nội dung của luật này. Luật đất đai năm 1993 đã cụ thể hoá một bước điều 18 Hiến pháp 1992, quy định hộ gia đình , cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp QSD đất ( điều 3, khoản 3 ). Theo luật này, đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá, và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó là bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển QSD đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,(từ điều 690 đến điều 774 ). Tuy nhiên, luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trường đất đai đang sốt cao, việc ban hành các văn bản hướng
dẫn thi hành luật vừa chậm trễ vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm luật 1993 ban hành, dẫn đến việc tạo kẽ hở về thời gian cho một số các doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai.
Chính vì vậy, một số văn bản pháp quy không những kém hiệu lực mà còn gây nên những tác động không tốt đến thị trường đất đai nói riêng, nền kinh tế nói chung. Trong đó đáng chú ý nhất là nghị định 18 /1994, ban hành ngày 13/2/1994, quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Sau một năm thực hiện nghị định này đã phải thay thế bằng nghị định mới nghị định 18/1995, ban hành ngày 13/2/1995. Với mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đai bị đầu cơ một cách tràn lan, thì việc ra đời của hai Nghị định 18 Chính phủ đã có tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ nhà đất. Tuy nhiên, xét trong dài hạn, với mục tiêu phát triển thị trường đất đai, thì nghị định 18/1994 (ngay cả khi được sửa đổi thành nghị định 18/1995), đã để lại một hậu quả lớn, là một hố sâu trên con đường hình thành và phát triển thị trường đất đai. Với những quy định của nghị định này, các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá sản). Do điều 7 của nghị định 18/1995 đưa ra nguyên tắc: khi tính giá trị thế chấp của các doanh nghiệp phải theo quyết định của ngân hàng nhưng không vượt quá giá trị tài sản hiện có trên đất. Cho nên, các doanh nghiệp không thế chấp được giá trị đất đai mà họ đã phải bỏ tiền ra mua trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Thêm vào đó là ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ trong khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán và do đó thị trường đất đai bị đóng băng.
Từ 1998, sự phát triển của thị trường đất đai được đánh dấu bởi sự ra đời của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993. Có thể nhìn nhận việc sửa đổi luật lần này như là một giải pháp tình thế, nhằm kích cầu cho thị trường đất đai đang trong thời kỳ suy thoái, đóng băng. Luật đất đai 1993 có nhiều vấn đề bất