1.3.1.Cải cách ruộng đất ở Anh
Thế kỷ 15,16 đánh dấu một bước ngoặt trong lịch sử thế giới cận đại. Những phát kiến lớn về địa lý, thiên văn, hàng hải đã làm cho quan hệ kinh tế quốc tế hình thành và phát triển mạnh. Quan hệ trao đổi đã vượt ra khỏi biên giới của mỗi quốc gia, hình thành nên nền kinh tế thị trường Tây Âu. Giao lưu kinh tế đã làm cho ngành dệt len ở nước Anh thêm phát đạt, sự phồn thịnh của công trường thủ công sản xuất len ở Phlan-đrơ, và sự tăng giá len một cách tương ứng, đòi hỏi nguyên liệu phục vụ cho các công trường thủ công này ngày một lớn. Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn khách quan đó, đã bắt đầu nhen nhóm sự ra đời của một phương thức sản xuất mới thúc đẩy cuộc cải cách nền nông nghiệp cổ truyền của nước Anh thời đó.
" Thời ấu thơ của nền sản xuất TBCN thường hay có tình hình giống như thời thơ ấu của thành thị thơì trung cổ….. Nhưng, bước đi chậm như rùa của phương pháp này đã không sao đáp ứng được nhu cầu buôn bán của thị trường thế giới mới "[13, tr.1041]. Cho nên, để đáp ứng được những yêu cầu của thị trường, lúc bấy giờ các chúa phong kiến đã dương cao khẩu hiệu " Biến đồng cỏ thành bãi
chăn cừu ", và bắt đầu một cuộc đảo lộn trong nền nông nghiệp nước Anh. Đặc trưng của cuộc cải cách ruộng đất ở Anh có thể hiện ở một số điểm sau:
Thứ nhất, nó diễn ra gắn với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường - một nền kinh tế mà trong đó trao đổi không ngừng được mở rộng, qua đó thúc đẩy sự phân công lao động trong xã hội, hình thành nên những lớp người mới, gắn với những ngành nghề mới theo yêu cầu của thị trường: Bên cạnh những người làm thuê trong các công trường thủ công, thì những Phéc-mi-ê kinh doanh trong nông nghiệp và những người công nhân làm thuê trong nông nghiệp cũng được hình thành. Nó đã dần dần phá vỡ kết cấu của nền nông nghiệp cổ truyền của nước Anh, hình thành nên một phương thức canh tác mới thích ứng với điều kiện của kinh tế thị trường. Đồng thời tạo ra những bước phát triển mới trong lực lượng sản xuất, phân công lao động xã hội, từ đó làm tan rã nền kinh tế cát cứ phong kiến, tạo ra nền kinh tế thị trường với năng lực sản xuất cao hơn hẳn.
" Mặc dù số người cày cấy ruộng đất có giảm đi, ruộng đất bây giờ vẫn mang lại một số sản phẩm như trước hay nhiều hơn trước, vì cuộc cách mạng về quan hệ sở hữu ruộng đất đã khéo theo sự cải tiến các phương pháp canh tác, sự hiệp tác rộng lớn hơn, sự tích tụ các tư liệu sản xuất .."[13, tr.1036 ]. Đó là một tất yếu khách quan.
Thứ hai, nó gắn với những biện pháp bạo lực, tàn khốc dẫn đến một cuộc cải cách đầy máu và nước mắt. Về vấn đề này, C.Mác đã viết:
" Cướp đoạt tài sản của nhà thờ, nhượng đất đai của nhà nước gian lận, ăn cắp đất đai của công xã, biến sở hữu phong kiến và sở hữu thị tộc thành sở hữu tư nhân hiện đại bằng cách chiếm đoạt và khủng bố tàn nhẫn - Đó là bấy nhiêu phương pháp thơ mộng của tích luỹ ban đầu " [13, tr.1020]. Nó được ví như quá trình "cừu ăn thịt người", đẩy hàng loạt những người lao động nông nghiệp vào cảnh khốn cùng. Thoạt đầu, họ bị tước hết tư liệu sản xuất bị đuổi ra khỏi đất đai - nguồn sống bao đời mà họ đã gắn bó. Người lao động bị đánh bật ra khỏi đồng
ruộng thì đồng thời họ bị vấp phải "pháp chế đẫm máu nhằm chống những người bị tước đoạt" đã buộc họ phải chịu một cuộc sống lao động làm thuê hà khắc.
Thứ ba, yếu tố pháp luật có tác động rất lớn đến quá trình cải cách.
Trước yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế, của thị trường đang hình thành và mở rộng. Quá trình cải cách ruộng đất ở Anh diễn ra tự phát, ngoài vòng pháp luật. Thời kỳ đầu đã gặp phải sự chống lại quyết liệt của pháp luật, vì hoảng sợ trước sự đảo lộn đang diễn ra, cơ quan lập pháp của nước Anh thời đó đã ban hành các đạo luật nhằm chống lại sự tước đoạt ruộng đất. Nhưng sau đó, chính pháp luật đã trở thành công cụ để chiếm đoạt ruộng đất và hợp thức nó cho giới địa chủ quý tộc. Dựa vào pháp luật để khẳng định QSH tư nhân của đất đai đã chiếm đoạt được, biến đất đai thành hàng hoá. " Sự tiến bộ của thế kỷ XVIII, bộc lộ ra ở chỗ là bản thân luật pháp bây giờ trở thành một công cụ để ăn cướp đất đai của nông dân. Hình thức nghị viện của sự cướp đoạt đó là những đạo luật về việc rào đất của công xã. Nói cách khác là, đó là những sắc lệnh nhờ chúng mà địa chủ, quý tộc tự biếu cho mình những đất đai của nhân dân làm của riêng ". [ 13, tr.1010 ]. Các nhà Tư bản - tư sản cũng ủng hộ việc đó với mục đích biến ruộng đất thành món hàng buôn bán tự do, mở rộng lĩnh vực sản xuất nông nghiệp.
Thứ tư, quá trình cải cách ruộng đất ở nước Anh là một quá trình tuần tự kéo dài. Nó bắt đầu diễn ra trong suốt 30 năm cuối thế kỷ XV cho đến thế kỷ XVIII. " Chỉ có nền đại công nghiệp với những máy móc của nó mới tạo cho nông nghiệp TBCN một cơ sở vững chắc, mới tước đoạt triệt để tuyệt đại đa số dân cư nông thôn và hoàn thành việc tách rời nông nghiệp với công nghiệp gia đình ở nông thôn, bằng cách nhổ bật gốc rễ của nền công nghiệp này là nghề kéo sợi và dệt vải. " [13, tr.1040]. Sự kéo dài này là dễ hiểu bởi qúa trình cải cách ở nước Anh được bắt đầu với sự hình thành của nền kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường lần đầu tiên xuất hiện trong lịch sử nhân loại, do đó, nó diễn ra theo những yêu cầu khách quan, gắn với biến chuyển dần dần trong nền kinh tế xã hội.
1.3.2 Cải cách đất đai ở Trung quốc.
Trung Quốc là một nước có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về vấn đề đất đai và chính sách đất đai. Do đó tìm hiểu, nghiên cứu thị trường đất đai ở Trung Quốc là một vấn đề có ý nghĩa lớn, thiết thực với việc phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay.
Có thể nói thị trường đất đai, bất động sản ở trung Quốc đã được hình thành từ khá lâu. Trước năm 1949, ở Thượng Hải đã có hơn 270 doanh nghiệp kinh doanh đất đai, bất động sản của Tư bản nước ngoài và thương nhân người Hoa, và hơn 2300 xí nghiệp công thương kiêm kinh doanh đất đai, bất động sản. Đây là giai đoạn nền kinh tế Trung quốc có thị trường giao dịch nhà cửa, đất đai phát triển khá mạnh.
Tuy nhiên từ năm 1949 đến năm 1988 gắn với thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Nước cộng hoà nhân dân Trung hoa thi hành chế độ sở hữu Nhà nước XHCN về đất đai, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng nhân dân lao động đối với đất đai.Theo quy định của Hiến pháp, Trung quốc trong thời kỳ này cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật, làm cho ngành nhà cửa, đất đai bị tiêu điều.Thị trường đất đai bất động sản ở Trung quốc hầu như bị triệt tiêu.
Cùng với quá trình cải cách và mở cửa nền kinh tế. Thị trường đất đai, bất động sản được khôi phục và phát triển khá nhanh. Đại hội Đảng toàn quốc năm 1988 đã bổ sung thêm vào khoản 4 điều 10 của hiến pháp câu " Quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng theo pháp luật" đã chính thức mở đường cho sự ra đời và phát triển thị trường QSD đất.
Trong những năm đầu cải cách, Trung Quốc chủ yếu tập trung vào việc xây dựng và phát triển thị trường QSD đất ở đô thị và bất động sản trên đất ( thị trường nhà đất). Đặc điểm của chính sách mới này là ở đây có sự tách riêng quyền sử
dụng và quyền sở hữu đất đai trong thời hạn quy định. Tài sản nhà ở phục tùng tài sản đất đai, đến hạn thu hồi không có bồi thường mặt đất và các kiến trúc dưới mặt đất và các kiến trúc kèm theo.
Sau hội nghị toàn thể Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Trung quốc lần thứ ba (khoá XI), Đặng Tiểu Bình đã nêu lên một số luận điểm quan trọng về thương phẩm hoá nhà ở. Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến và một số thành phố ven biển đã dần dần triển khai thí điểm kinh doanh nhà cửa và đất đai. Năm 1984, Bộ xây dựng triệu tập hội nghị ở Phật sơn, phổ biến kinh nghiệm của một số thành phố ven biển, nêu lên một số giải pháp làm sống động ngành nhà cửa và đất đai. Tháng 9 năm 1987 Quốc vụ viện Trung quốc quyết định tham khảo chế độ nhà cửa và đất đai của Hồng công và Sin - ga - po để làm thí điểm chính thức ở Thẩm quyến. Quá trình hình thành thị trường đất đai, BĐS ở đây gồm 3 giai đoạn
+ Giai đoạn thí điểm (1987 - 1991). Tổ chức các hoạt động chuyển nhượng và cho thuê (đấu thầu, đấu giá được tuyên bố đầu tiên tại đây), sau đó được phổ biến sang các nơi khác.
+ Giai đoạn 2 - Thị trường mới nổi (1992 - 1997): Ở giai đoạn này thị trường phát triển khá nhanh, hàng loạt các công ty kinh doanh địa ốc ra đời và thúc đẩy kinh tế phát triển, nhưng xuất hiện yếu tố Nhà nước không khống chế được thị trường - dẫn đến tình trạng sốt đất.
+ Giai đoạn từng bước ổn định (từ 1998 đến nay). Năm 1998, Quảng Đông là tỉnh đầu tiên trong nước ban hành "Phương pháp quản lý phát mại gọi thầu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị trấn", trong đó quy định việc đấu thầu phát mại đất đai sử dụng cho mục đích xây dựng trong phạm vi quy hoạch của thành phố, thị trấn. Năm 1999, bắt đầu hình thành các sở (phòng) giao dịch đất đai từ cấp huyện trở lên. Các giao dịch về QSD đất bắt buộc phải tiến hành công khai, minh bạch tại các điểm giao dịch đất đai này. Tháng 5 / 2002, Bộ đất đai và tài nguyên ban hành lệnh " Quy định về đấu thầu, đấu giá,
niêm yết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ", thị trường đất đai Trung Quốc bắt đầu đi vào ổn định và từng bước phát triển về mặt thể chế và tổ chức giao dịch 1.3.3 Thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức.
Kể từ khi tái thống nhất nước Đức, tuy hiệp ước thống nhất xác định cả nước áp dụng thể chế thị trường xã hội theo mô hình Tây Đức, nhưng không bỏ ngay hệ thống quản lý BĐS của Đông Đức cũ. Các đạo luật riêng ra đời mang tính chất quá độ, đảm bảo có hiệu quả quá trình chuyển sự quản lý đất đai, BĐS từ mô hình kế hoạch hoá tập trung sang thị trường, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - xã hội của Đông Đức, đặc biệt là tôn trọng quyền có nhà ở của công dân đã được ghi trong hiến pháp của cả hai miền Đông - Tây. Các đạo luật và nghị định cơ bản chi phối thị trường BĐS ở Đông Đức trong giai đoạn này gồm: Đạo luật về chuyển đổi sở hữu toàn dân trước đây, Luật về thuê nhà, các quy định về tính lại gía cho đầy đủ theo nguyên tắc thị trường, các quy định về khung giá, về nâng giá phù hợp với các tiêu chí cụ thể; quy định về giá nhà, quy định về về phân bổ chi phí vận hành, chế độ trợ cấp nhà và tiêu chuẩn được hưởng nhà chính sách, nhà cho công chức...
Đối tượng giao dịch cơ bản trên thị trường là đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng. Để đất đai có thể tham gia thị trường thì phải thực hiện các công việc cơ bản. Đó là:
Thứ nhất, phải làm rõ được quy hoạch tổng thể về sử dụng đất, trong đó quy hoạch chi tiết và quy chế hướng dẫn xây dựng là không thể thiếu. Quy hoạch sau khi đã được thông qua nó có tính bắt buộc và không thể thay đổi. Trong quy hoạch và hướng dẫn sử dụng xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm... Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch.
Thứ hai, phải xác định rõ chủ sở hữu của từng thửa đất, từng BĐS cụ thể. Ở Đức (Đông Đức) đã thực hiện việc hoàn trả đất đai, tài sản cho chủ cũ, xử lý đất đai không rõ chủ, tư nhân hoá về BĐS công trước đây... Hình thành và xác lập hình thức sở hữu tư nhân là hình thức cơ bản, ngoài ra còn có sở hữu Nhà nước và sở
hữu của các hợp tác xã. Các chủ sở hữu khác nhau đều có quyền bình đẳng trong việc tham gia thị trường. Việc tư nhân hoá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước (toàn dân ) được thực hiện thông qua công ty khai thác. Các doanh nghiệp và các tổ chức khác (cơ quan Nhà nước) xác định rõ phần đất và BĐS không cần dùng chuyển cho công ty khai thác quản, công ty này chịu trách nhiệm quản lý và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục do pháp luật quy định. Nhà ở tập thể cũ (thuộc sở hữu Nhà nước) được giao cho chính quyền địa phương để bán cho cho người đang thuê (đang ở), hoặc được giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý. Nhà nước có chính sách hỗ trợ đối với việc tư nhân hoá loại nhà này. Nhà ở của các hợp tác xã cũ được chuyển đổi cấu trúc sở hữu và sử dụng phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Ở Cộng hoà Liên bang Đức, để vận hành thị trường đất đai, BĐS các hệ thống thông tin về BĐS, tổ chức định giá đất, các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, được thiết lập. Việc lập bản đồ địa chính, và địa bạ do cơ quan Nhà nước có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ bất động sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản... Hồ sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ quan toà án. Cơ quan giám định giá trị được gọi là hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê giá cả mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể.. phục vụ cho cả người mua và người bán, phục vụ cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án. Tuy nhiên, giá cụ thể của từng vụ giao dịch thể hiện trên hợp đồng vẫn do các bên tham gia thoả thuận và quyết định. Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, có thể được thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức, được pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy phép hành nghề, pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là một điều kiện bắt buộc.
Việc mua, bán, cho thuê,... được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận. Hợp đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại toà án. Luật pháp quy định việc người mua (tổ chức) một BĐS, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ ngày trở thành chủ sở hữu mà bán thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. Khi bán đất công, Nhà nước thực hiện quy hoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô..