Chương 3: Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay
3.1. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay.
thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay
3.1. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay. nay.
3.1.1 Mục tiêu và định hướng cơ bản để phát triển thị trường đất đai hiện nay
Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ rõ: Một trong những nhiệm vụ cơ bản mà chúng ta cần phải thực hiện trong giai đoạn hiện nay là cần phải thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện nay chưa có hoặc sơ khai như: Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường BĐS, thị trường khoa học công nghệ. Đó chính là sự tạo lập đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong giai đoạn mới ở nước ta, nhằm thực hiện mục tiêu tổng quát của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2001- 2010). Báo cáo chính trị khẳng định mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của giai đoạn này là: " Đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển, nâng cao rõ rệt đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân , tạo nền tảng để đến 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nguồn lực con người, năng lực khoa học và công nghệ, kết cấu hạ tầng, tiềm lực kinh tế, quốc phòng, an ninh, được tăng cường; thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN được hình thành về cơ bản; vị thế của nước ta trên trường Quốc tế được nâng cao"[27, tr.159]. Để đạt được mục tiêu này: Báo cáo chính trị còn chỉ ra các giải pháp cần thiết trong đó đã khẳng định: " Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư "[ 27, tr 192].
Như vậy: Việc tạo điều kiện để thị trường đất đai, hình thành tồn tại và phát triển trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, chính là mục tiêu xây dựng và phát triển thị trường đất đai, BĐS trong nền kinh tế nước ta giai đoạn 2001 - 2010,
Như chúng ta đã biết: Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai, BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta là một tất yếu khách quan, tuân theo những đòi hỏi của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thời kỳ đổi mới. Tuy nhiên để thị trường này hình thành phát triển nhanh, lành mạnh và chính quy, khắc phục được những yếu kém, bất cập hiện nay, chúng ta cần phải có những bước đi thích hợp nhằm từng bước xây dựng thị trường đất đai chính thức, với những định hướng căn bản sau đây:
Phát triển thị trường đất đai trên cơ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã từng bước được thiết lập, củng cố và hoàn thiện. Lý luận và thực tiễn đã minh chứng vai trò đặc biệt quan trọng của sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Nội dung này được khẳng định rất rõ trong điều 17 Hiến pháp 1992, và được khẳng định trong luật đất đai. Để phát huy được công năng của đất, tạo ra quyền làm chủ thực sự trên từng mảnh đất, tránh tình trạng sở hữu toàn dân chỉ là hình thức, tránh tình trạng "có chủ" nhưng "vô chủ" trong khai thác và sử dụng đất đai, Nhà nước đã tìm ra phương thức gắn kết người lao động với đất đai thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất đai sử dụng ổn định lâu dài và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai trên thị trường. Đây là một định hướng đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong chính sách quản lý sử dụng đất đai hiện nay. Theo đó người sử dụng đất sẽ có
những quyền năng rộng rãi hơn trong việc khai thác công năng của đất trong phạm vi quản lý và kiểm soát của Nhà nước, đây là bước đột phá có tính linh hoạt trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, kết hợp hài hoà lợi ích của Nhà nước, của tập thể, và đông đảo nhân dân. Một khi lợi ích của người sử dụng đất cũng như lợi ích của xã hội, của cộng đồng được đáp ứng, được kết hợp hài hoà thì quyền sở hữu toàn dân mà Hiến pháp 1992 đã khẳng định chẳng những không bị vi phạm mà còn được đảm bảo, duy trì và củng cố tốt hơn. Vậy thì khi phát triển thị trường đất đai cần phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa một bên là Nhà nước người chủ sở hữu đất đai - Đại diện cho lợi ích của cộng đồng, một bên là những người sử dụng đất (những chủ đất trực tiếp) gắn với lợi ích tư riêng của mỗi chủ thể. Để giải quyết tốt điều đó Nhà nước cần làm rõ nội dung nội hàm của khái niệm "Sở hữu toàn dân đối với đất đai", quy định thật đầy đủ và rõ ràng các quyền của chủ sở hữu đất đai cũng như cơ chế bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình một cách minh bạch, khả thi và hiệu quả. Bên cạnh đó cũng cần phải có được những quy định cụ thể nhằm xác định rõ mức độ và vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý về đất đai, làm sao một mặt đảm bảo được quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai phục vụ cho lợi ích chung, cộng đồng, mặt khác tránh được sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào các quan hệ sử dụng đất đai mà làm mất đi vai trò, tính chủ động của người sử dụng đất. Điểm cốt lõi ở đây là phải thừa nhận quyền sử dụng đất đai của cá nhân, tổ chức là quyền tài sản tư nhân, cần phải được tôn trọng và bảo hộ. Điều này không có nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Hồng Công đã có một thị trường BĐS dường như hoàn hảo, trong khi toàn bộ lãnh thổ vẫn thuộc về "Nữ hoàng Anh" và nay là thuộc về Trung Quốc, một quốc gia công hữu hoá về đất đai. Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Và như vậy, Nhà nước, hiểu theo nghĩa là cơ quan cung cấp dịch vụ công cộng, cần phải có nghĩa
vụ bảo hộ quyền tài sản về đất đai của người dân và tổ chức.
Phát triển thị trường đất đai là nhằm tạo ra động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, nhằm phát huy cao nhất công năng của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời chuyển mạnh nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Muốn vậy cần phải khuyến khích, không hạn chế quyền mua bán, giao dịch về đất đai ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn...) của các chủ thể hiện đang sử dụng đất gắn với từng loại đất đã được pháp luật quy định. Nhà nước cần phải tạo điều kiện để người dân mua, bán, cho thuê, thế chấp, ... đất đai của họ được dễ dàng. Làm được như vậy là góp phần biến đất đai thành tài sản thực tế, lưu chuyển trong quá trình kinh doanh: biến đất đai thành Tư bản, có lợi cho quá trình huy động vốn và phát huy nội lực nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế đất nước.
Phát triển thị trường đất đai chính quy, vận động ổn định và lành mạnh, giảm thiểu tình trạng giao dịch bất hợp pháp về đất đai. Muốn vậy cần phải tập trung thực hiện đăng ký các giao dịch đất đai tại một cơ quan đăng ký thống nhất, với thủ tục nhanh, gọn; nếu không đăng ký thì các giao dịch đó không được coi là hợp pháp. Cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm đăng ký các giao dịch về đất đai và cung cấp thông tin chính xác về thực trạng và điều kiện pháp lý của đất đai. Chủ động đưa ra hình thức các hợp đồng giao dịch về đất đai. Hợp đồng giao dịch về đất đai phải được thiết kế thống nhất, thuận tiện, dễ hiểu, dễ thực hiện cho các bên tham gia các giao dịch. Đảm bảo lợi ích, quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường. Đảm bảo cho các bên tham gia giao dịch có thể thực hiện được nghĩa vụ tài chính (các khoản thuế, lệ phí...), với Nhà nước.
Phát triển thị trường đất đai nhằm phát huy mọi công năng của đất, sử dụng triệt để, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Đồng thời đảm bảo những lợi ích do đất đai mang lại trên cơ sở thị trường phải được phân phối nhằm mục tiêu phát triển và công bằng xã hội cao nhất.
3.1.2 Những nguyên tắc chung của việc đưa ra các giải pháp
Để thực hiện được mục tiêu và các định hướng cơ bản trên đây, Việc hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta cần phải có những giải pháp thích hợp, các giải pháp cụ thể này được đưa ra theo những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, giai đoạn cụ thể. Tuy nhiên, các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay cần phải tuân theo các nguyên tắc nhất định.
Xuất phát từ đặc điểm của đất đai, hàng hoá đất đai gắn với thực tiễn cách mạng Việt Nam luôn là một trong những vấn đề rất phức tạp, nhạy cảm, nó không chỉ đơn thuần là vấn đề kinh tế, mà còn liên quan chặt chẽ với các vấn đề chính trị - xã hội. Cho nên, các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát tiển thị trường đất đai cần phải đảm bảo được xây dựng trên nguyên tắc triệt để tư tưởng về thị trường đất đai - Phải nhận thức rằng thị trường đất đai ra đời là một tất yếu khách quan. Với đường lối đổi mới nền kinh tế đất nước, việc duy trì phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN. Trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội được nâng cao; phân công lao động xã hội và quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế diễn ra với tốc độ ngày càng tăng đã tạo tiền đề, cơ sở cho đất đai trở thành hàng hoá, theo đó thị trường đất đai ra đời, tồn tại và phát triển trong nền kinh tế nước ta là một tất yếu khách quan. Nhận thức rõ điều đó thì chúng ta mới có thể có được các giải pháp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn ra đời và phát triển của thị trường này đòi hỏi. Đồng thời, có những giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục, giải quyết những vấn đề còn tồn đọng hiện nay xung quanh vấn đề đất đai trong nền kinh tế nước ta.
Để phát triển nền kinh tế thị trường nói chung, phát triển thị trường đất đai nói riêng, cần không ngừng nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước. Vai trò của Nhà nước trong sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là cực kỳ quan
trọng. Tuy nhiên để phát huy được vai trò của Nhà nước, để thúc đẩy thị trường đất đai hình thành và phát triển thì cần phải đảm bảo nguyên tắc: Lấy thị trường làm căn cứ, làm cơ sở cho các chính sách, các quyết định về đất đai, thị trường đất đai. Đảm bảo khung pháp lý, thể chế hiệu quả, công khai, minh bạch nhằm tạo niềm tin trong dân và để người dân dễ thực hiện, dễ chấp hành. Nhà nước giải quyết dứt điểm những tranh chấp về đất đai, nhà ở và các tài sản khác; Giảm bớt các đầu mối hành chính, các loại thủ tục không cần thiết, tạo điều kiện cho các bên cung, cầu thực hiện các quan hệ trực tiếp trên thị trường. Hình thành và phát huy đồng bộ các các yếu tố thị trường. Tạo điều kiện và cơ hội bình đẳng cho các công dân và tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường đất đai, BĐS. Từng bước mở rộng thị trường này cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại nước ta. Hình thành các điều kiện cần thiết góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Các giải pháp phát triển thị trường đất đai cần phải được kết hợp chặt chẽ với những giải pháp, chương trình, chính sách hỗ trợ, để giải quyết tốt vấn đề công bằng xã hội. Phát triển thị trường đất đai trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị trường. Trong xã hội có sự phân hoá giầu nghèo; người nghèo, người có thu nhập thấp sẽ không có khả năng tự lo được chỗ ở, nhất là ở đô thị. Những người làm ăn kém, thua lỗ, phá sản... mất đất đai, không còn TLSX, không còn nhà ở... Những khuyết tật vốn có của thị trường, là mặt trái của cơ chế thị trường cần phải có sự hỗ trợ, khắc phục từ Nhà nước. Sự điều tiết của Nhà nước nhằm khắc phục tình trạng này, đồng thời phát huy nhân tố con người, mở rộng cơ hội cho mỗi người tham gia vào quá trình hình thành, phát triển của thị trường và hưởng thụ những thành quả đạt được, thúc đẩy quá trình phân công và phân công lại lao động trong xã hội, thúc đẩy kinh tế phát triển.
cần phải đảm bảo tính tuần tự, dần dần theo yêu cầu của thực tiễn phát triển của nền kinh tế. Chúng ta cần lưu ý rằng thị trường đất đai, BĐS còn rất sơ khai, xuất phát điểm thấp, các yếu tố thị trường chưa được phát huy đầy đủ và đồng bộ, nên việc xây dựng, quản lý thị trường đất đai cần phải xác định các bước đi cụ thể, gắn với đặc điểm của từng lĩnh vực của thị trường, cũng như đặc điểm của mỗi các địa phương. Đối với những việc chưa thể nhất loạt cùng tiến hành trên phạm vi cả nước thì cần cho làm thí điểm, làm có trọng tâm, trọng điểm, sau đó rút kinh nghiệm mở rộng dần. Mặt khác chấp nhận có lựa chọn sự tồn tại của thị trường phi chính qui, từng bước luật pháp hoá các yếu tố tích cực của thị trường này, có giải pháp hạn chế và ngăn ngừa những hậu quả tiêu cực do thị trường này gây ra. Đi đôi với việc tiếp tục xoá bỏ bao cấp xin cho về đất đai, sự can thiệp của Nhà nước tới thị trường đất đai. Trong những trường hợp cần thiết phải thông qua các chính sách rõ ràng.