Chương 2: Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện na y những vấn đề đặt ra
2.2Thực trạng Thị trường đất đai ở Việt nam.
2.2.1 Thực trạng của thị trường sơ cấp.
2.2.1.1. Khái quát chung về thị trường sơ cấp.
Theo các qui định pháp luật thì các giao dịch dân sự về đất đai thông qua thực hiện QSD đất chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì trước khi có thị trường thứ cấp, quyền sở hữu toàn dân về đất đai phải được chuyển giao (dù là ở mức hạn chế) cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong xã hội. Thực chất đây là hợp pháp hoá QSD đất cho họ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Nói cách khác là nhằm xác lập những quyền năng cho các chủ thể đích thực của đất đai. Quá trình này được thực hiện thông qua hình thức giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền và cho thuê đất, theo quy định của luật đất đai 2003, tại các điều 31, 32, 33, 34 và 35 và quy định về thu hồi đất tại mục 4 từ các điều 38 đến điều 45. Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, và bên kia là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất trong xã hội (mô hình1).Vai trò của các bên theo luật định bao gồm: Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt QSD đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp GCNQSD đất. Pháp luật qui định cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, đối tượng được giao đất, thủ tục, trình tự và hình thức giao đất đối với từng loại đất. Đồng thời quy định mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai trong nền kinh tế đáp ứng mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra trong mỗi thời kỳ nhất định.
Mô hình 1 - Thị trường đất đai sơ cấp
+ Quỹ đất đai
+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội
+ Quy hoach sử dụng đất giai đoạn 2001 -2020
+ Tăng trưởng dân số, tăng trưởng kinh tế.
+ Phân công lao động xã hội; Quá trình chuyển dịch cơ cấu của nền kinh tế;
Nhà nước Giao đất không thu tiền Giao đất có thu tiền Cho thuê đất Các chủ sử dụng đất (nhận đất từ nhà nước) Thu hồi đất
+Thu nhập và mức sống của người dân.
Về phía chủ thể sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất phải tuân thủ các thủ tục theo luật định bao gồm: Đáp ứng các qui định về hồ sơ xin giao (thuê) đất; thực hiện các thủ tục để xin cấp GCNQSD đất, trong đó có việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như nộp thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính theo qui định của pháp luật.
Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện gắn với mục đích sử dụng đất (thể hiện trong qui hoạch và mục tiêu của từng dự án) và qui trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất có phân biệt tuỳ thuộc vào chủ sử dụng đất, tính chất của từng dự án. Đối với những dự án không mang tính chất kinh doanh.
Để có cái nhìn tổng thể về sự vận động của thị trường đất đai sơ cấp trong hiện tại và xu thế của nó trong giai đoạn tới, chúng ta phải nhìn tổng thể về quỹ đất và cơ cấu sử dụng đất hiện nay trong nền kinh tế, gắn với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước trong thời gian tới. Tổng quĩ đất, phân theo các loại đất hiện nay theo số liệu qui hoạch sử dụng đất đến 2010 được thể hiện trong (bảng 1).
Theo qui hoạch sử dụng đất, đến năm 2010, nhiệm vụ đặt ra là trong tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước cần phải: Giảm tỷ lệ đất chưa sử dụng từ 30% hiện nay xuống còn 16,5%; Giảm tỷ lệ đất nông nghiệp từ 28,6% hiện nay xuống 26,6%, tăng tỷ lệ đất lâm nghiệp từ 35% lên 49,1%, tỷ lệ đất chuyên dùng tăng từ 4% lên 4,8%, Tăng hơn gấp đôi tỷ lệ đất khu dân cư nông thôn từ 1% lên 2,4%, và tỷ lệ đất đô thị tăng gấp ba lần, từ 0,2% lên 0,6%. Như vậy, từ nay đến năm 2010, nhu cầu về đất đai và chuyển dịch đất đai cho phát triển kinh tế là rất lớn.
Bảng 1. Tổng quĩ đất, phân theo các loại đất qui hoạch sử dụng đất đến 2010 [45, tr.10] Đơn vị: 1000 ha,%. 1995 Tổng kiểm kê 2000 2010 DT % DT % DT % Tổng diện tích* 1. Đất nông nghiệp 2. Đất lâm nghiệp 3. Đất chuyên dùng 4. Đất ở nông thôn 5. Đất ở đô thị 6. Đất chưa sử dụng 33.104 7.993,7 10.795,0 1.271,0 382,9 57,5 12.604,1 100.0 24 32 3 1 0.1 38 32.924 9.345,3 11.580,8 1.532,8 371,0 72,1 10.021,9 100. 28 35 4 1 0.2 30 33.104 8.821,5 16.245,8 1.583,2 792,5 200,7 5.460,5 100.0 26,6 49.1 4,8 2,4 0,6 16,5
* Tổng diện tích theo số liệu tổng kiểm kê năm 2000 khác với số liệu qui hoạch bởi kỹ thuật đo đạc.
Nhìn một cách tổng thể chúng ta thấy một số vấn đề nổi cộm sau đây: Trước nhu cầu chuyển dịch cơ cấu đất đai cho phát triển kinh tế, việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng là rất cần thiết, đem lại lợi ích rất lớn, nhưng đất chưa sử dụng lại chủ yếu là đất đồi núi (70%), việc khai thác sử dụng loại đất này rất khó khăn và tốn kém, do đó cần phải huy động nhân lực, vật lực rất lớn; Trong tổng số quĩ đất đang sử dụng thì đất công không còn nhiều, phần lớn đất đã có chủ sử dụng dưới các hình thức khác nhau, nhất là đất trên địa bàn các tỉnh đồng bằng, trung du, thành phố, thị xã. Vì vậy, muốn có đất để giao hoặc cho thuê Nhà nước phải thu hồi đất, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, do đó bài toán thu hồi, giải phóng mặt bằng và giao, cho thuê đất trong thời gian tới vẫn là một thách thức lớn mà
Nhà nước phải có hướng giải quyết cho phù hợp với thực tiễn.
Do lịch sử để lại, phần lớn chủ sử dụng đất không có đủ giấy tờ có tính pháp lý để hợp pháp hoá QSD đất đang sử dụng. Nhu cầu hợp pháp hoá chủ quyền về đất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất rất lớn. Công tác này nếu không nhanh chóng hoàn thành, sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn ngày càng nhiều cho Nhà nước. Cho đến nay, hiện trạng sử dụng đất đai trong thực tiễn rất phức tạp, công tác quản lý Nhà nước còn rất lỏng lẻo, thiếu cơ sở, căn cứ, (hồ sơ địa bạ còn thiếu, bản đồ hành chính chất lượng thấp, lạc hậu với thực tế của hiện trạng...). Trước nhu cầu về đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội ngày một lớn, những biến động trong thực trạng sử dụng đất đai hàng ngày hàng giờ diễn ra, tốc độ ngày càng nhanh. Vì vậy, nếu Nhà nước không nhanh chóng hoàn thành việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các chủ thể hiện đang sử dụng đất, từ đó có được một hệ thống thông tin về đất và có khả năng theo dõi, cập nhật những thông tin, những biến động về đất đai, thì Nhà nước sẽ gặp những khó khăn ngày càng chồng chất trong việc quản lý đất đai.
2.2.1.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Hiện nay Nhà nước chủ yếu giao đất để đáp ứng các nhu cầu về đất thông qua các dự án cụ thể trên cơ sở qui hoạch sử dụng đất. Luật pháp qui định các cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo loại đất hàng hoá và hạn mức từng loại đất hàng hoá. Nhìn chung yêu cầu đối với đất là đất có qui mô cụ thể, có hạ tầng phù hợp; Nhà nước chịu trách nhiệm về hạ tầng ngoài phạm vi vùng dự án, còn các tổ chức phát triển quĩ đất chịu trách nhiệm về hạ tầng bên trong phạm vi dự án theo qui hoạch chi tiết được duyệt.
Các khoản thu ngân sách từ đất đai qua các năm. Đơn vị: 1000 tỷ đồng. -92 - 93 - 94 - 95 - 96 - 97 - 98 - 99 2000 NSNN -Thuế SD đất nông nghiệp - Thuế nhà đất - Cho thuê đất - Tiền bán nhà thuộc SHNN - Thu tiền cấp QSD đất -Thuế chuyển QSD đất 21,0 1,29 - 30,5 1,35 0,18 42,1 1,10 0,22 0,70 53,4 1,55 0,31 0,20 0,89 0,29 - 62,4 1,90 0,38 0,35 1,17 0,32 0,32 65,4 1,70 0,33 0,46 0,80 0,97 0,33 73,0 1,96 0,31 0,54 0,82 0,80 0,35 78,5 1,97 0,34 0,58 0,78 0,91 0,35 89,5 1,78 0,37 0,52 0,84 1,00 0,21 Nguồn: Vụ NSNN-Bộ Tài chính
Thực tế những năm qua cho thấy, thông qua việc giao đất, cho thuê đất Nhà nước đã đáp ứng được một phần nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế và cải thiện điều kiện sinh hoạt. Đã tạo được những điều kiện bước đầu để quản lý đất và các nguồn thu ngân sách từ đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, công tác giao đất, cho thuê đất còn có những mặt hạn chế sau đây:
+ Việc đáp ứng các loại nhu cầu về đất còn mất cân đối. Trong khi các dự án giao đất và cho thuê đất có vốn đầu tư nước ngoài và các doanh nghiệp Nhà nước được đáp ứng ưu tiên thông qua việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất và cho phép các doanh nghiệp dùng quĩ đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài thì việc đáp ứng nhu cầu đất cho các dự án xây dựng nhà ở và nhà xưởng kinh doanh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh còn nhiều hạn chế (các đối tượng này chủ yếu dựa vào thị trường phi chính qui).
+ Những loại đất nơi cung vượt cầu thường được tạo lập bởi các nguồn kinh phí từ ngân sách hoặc có nguồn gốc ngân sách. Đây là hiện tượng lãng phí và sử
dụng vốn kém hiệu quả. Vốn tư nhân (hộ gia đình và doanh nghiệp) không huy động được thông qua con đường chính qui vì số dự án đáp ứng nhu cầu cho các đối tượng này quá ít.
+ Tiến độ giao đất rất chậm, thời gian hoàn tất các loại thủ tục bị kéo dài so với Luật định bởi nhiều lý do. Phần lớn là do việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính chất bao cấp, mức độ hành chính hoá cao, cơ chế hình thành giá cả mang nặng tính chất hành chính, thiếu khách quan, trong khi đó các cơ quan công quyền vừa yếu về chuyên môn lại vừa kém về năng lực phẩm chất lãnh đạo, do đó phát sinh nhiều tiêu cực, gây nhiều cản trở, ắch tắc trong công tác này. Những vụ việc cứ ngày ngày diễn ra được đăng tải trên các mặt báo hàng ngày. Ví như, câu chuyện về "Ông chúa đảo" trong phóng sự của Lê Trọng Hùng về "Cơn địa chấn Tuần châu - Quảng ninh", trên tr 7 - Báo pháp luật ra ngày 1/4/2004... Hoặc vụ "Xẻ đôi nhà dân làm lối đi cho chánh văn phòng MTTQ tỉnh" trên báo pháp luật - đời sống Tr11. Thứ 6 ngày 23/ 4/ 2004, là những bằng chứng chứng minh cho điều đó. + Hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng đất sai mục đích, tư lợi vẫn phổ biến, nhưng Nhà nước chưa có biện pháp và công cụ phù hợp để ngăn chặn; thất thu ngân sách còn lớn. "Tổng hợp tình hình từ thanh tra Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy việc vi phạm chủ yếu là giao đất quá diện tích và ngoài phạm vi đã duyệt để thu tiền, chuyển mục đích sử dụng đối với đất được giao trái phép (giao để kinh doanh, sau biến thành nhà ở, giao đất vi phạm hành lang bảo vệ giao thông, đê điều, lợi dụng thanh lý nhà để bán đất, đấu thầu cho thuê đất sản xuất rồi tự chuyển mục đích thành đất ở... Gần 200.000 hộ được giao đất trái thẩm quyền bị phát hiện thực chất là mua đất với tổng diện tích trên 8000 ha, thu trên 66,5 tỷ đồng" [ 43,tr. 9 ].
+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng ngoài phạm vi các dự án bằng kinh phí của Nhà nước thực hiện chậm nên ảnh hưởng đến giá bán của chủ
đầu tư cho người sử dụng. Hơn nữa, khi Nhà nước có vốn để hoàn tất các công trình ngoài hàng rào thì giá đất đã chuyển nhượng cho chủ sử dụng tăng rất nhanh, phát sinh sự bất công trong vấn đề thụ hưởng: người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong bồi thường. Hiện nay, hầu hết đất đai đã có chủ sử dụng. Để có đất giao và cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất, bồi thường cho các chủ sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, việc bồi thường có liên quan hầu như đối với tất cả các dự án mà Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, do nhiều qui định không phù hợp với thực tế và có quá nhiều văn bản hướng dẫn thiếu nhất quán với nhau nên các cơ quan thực hiện đã phải vận dụng những hình thức, thủ tục khác nhau, nhất là về giá bồi thường và mục đích sử dụng đất bồi thường. Trên thực tế, cùng một loại đất đã có những mức bồi thường khác nhau nhiều lần, dẫn đến tình trạng tiêu cực, khiếu tố, kiện cáo kéo dài, đặc biệt là đối với các dự án phúc lợi công cộng. Hiện nay, bồi thường để giải phóng mặt bằng đang là khâu ách tắc nhất trong qui trình hình thành và thực hiện các dự án. Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay được thực hiện theo NĐ 22/1998/NĐ-chính phủ thay cho Nghị định 90/1994/NĐ-CP. Tuy đã được hoàn thiện về nhiều mặt, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần hoàn thiện như: chưa có qui định cụ thể về mức đất đã sử dụng trước 1993; Các điều kiện để được bồi thường qui định tại Điều 6 và Điều 7 của Nghị định này còn thiếu rõ ràng dẫn đến cách hiểu và thực hiện không thống nhất; vấn đề giá tính bồi thường thiệt hại chưa thống nhất (hệ số K); chính sách tái định cư còn thiếu những qui định chi tiết. Gần đây, Nhà nước đã có những văn bản mới nhằm giảm thiểu thủ tục và đẩy nhanh quá trình thu hồi đất: Điều 46 của Luật đầu tư nước ngoài sửa đổi qui định việc giải phóng mặt bằng đối với những dự (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ do phía Việt Nam liên doanh hoặc chính quyền địa phương cấp tỉnh (thành phố) nơi có dự án đảm nhận. Đây có thể coi là bước tiến mới trong quá trình giảm thiểu các thủ tục đầu tư đối với các dự án đầu tư nước ngoài.
Việc thực hiện Luật đất đai về thu hồi đất đã không được triển khai có hiệu quả. Hiện tượng các dự án thiếu tính khả thi, trong thời gian nằm đợi vốn đã tìm cách sang nhượng hợp đồng thuê đất để kiếm lời và hiện tượng sử dụng đất không đúng mục đích còn xảy ra khá phổ biến. Nhà nước không thu hồi được đất. Các dự án treo còn quá nhiều, gần đây Hà Nội và TPHCM đã có những bước đi kiên quyết trong việc xoá các dự án treo nhưng cũng chưa thể giải quyết triệt để.
2.2.1.3. Xác lập quyền sử dụng đất.
Trên giác độ của thị trường đất đai thì thị trường sơ cấp chính là nơi cung ứng hàng hoá cho thị trường thứ cấp, và kết cục ở đây là các chủ sử dụng đất có được các quyền gì đối với đất đai mình có được mà thôi. Nguyên tắc ở đây là các quyền càng nhiều, công năng của đất càng được phát huy thì giá trị của đất càng