Chương 2: Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện na y những vấn đề đặt ra
2.3Đánh giá tổng quát
Qua khảo sát thực tiễn phát triển của nền kinh tế trước và sau thời kỳ đổi mới, phân tích thực trạng thị trường đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay chúng ta có thể đi đến một số kết luận sau đây.
2.3.1 Về lý luận.
Sự vận động, phát triển của nền kinh tế nước ta thời kỳ trước và sau đổi mới đã chứng tỏ rõ cho chúng ta thấy: Việc đất đai trở thành hàng hoá cũng như việc hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta là một tất yếu khách quan. Nó xuất phát từ những đòi hỏi tất yếu của quá trình đổi mới kinh tế đất nước, phát triển kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng XHCN. Cho dù chúng ta có thừa nhận hay không thừa nhận, nhận thức được, hay không nhận thức được cũng vậy. Cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế, chuyển dịch nền kinh tế tiểu nông, lạc hậu, tự cung tự cấp, sang phát triển sản xuất hàng hoá, gắn với thị trường. Các giao dịch về đất đai vẫn dần dần hình thành và ngày càng trở lên phổ biến trong nền kinh tế.
Thực tiễn cho thấy: Không phải ngay từ đầu chúng ta đã nhận thức rõ về kinh tế thị trường nói chung, thị trường đất đai nói riêng. Sự lúng túng trong nhận thức và mất chủ động trong thực tiễn đã dẫn đến thiếu một chiến lược dài hạn tổng thể, gắn với những bước đi có tính quyết định, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế. Các chính sách, các đạo luật về đất đai được công bố, ban hành còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, và thiếu khả thi..Đã dẫn đến tình trạng phát triển tự phát và quá lệch lạc của thị trường này, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước, gây nên những hậu quả lớn như đầu cơ đẩy giá đất đai lên quá cao, tham nhũng và khiếu kiện của người dân ngày càng chồng chất.
2.3.2 Về thực trạng của thị trường.
Trước hết chúng ta phải khẳng định rằng: Ở nước ta hiện nay, thị trường đất đai, đã được hình thành và phát triển, bao gồm cả thị trường chính thức và thị trường không chính thức. Khẳng định được như vậy, là chúng ta không chỉ dựa vào thực tế của các giao dịch về đất đai diễn ra trong nền kinh tế, mà còn căn cứ vào khuôn khổ pháp luật của Nhà nước về giao dịch đất đai đã được hình thành. Theo
đó, Nhà nước công nhận các quyền năng của các chủ thể sử dụng đất, thừa nhận và bảo hộ các giao dịch hợp pháp về đất đai trong nền kinh tế, Mặc dù hệ thống luật pháp cho lĩnh vực này chưa phải đã hoàn chỉnh, nó mới được tạo dựng và triển khai ở mức độ hạn chế. Hiện nay đang được hoàn thiện cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.
Trong quá trình hình thành, phát triển của thị trường đất đai ở nước ta, thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước." Theo ước tính của tổng cục địa chính - nay là bộ tài nguyên môi trường, trong các năm từ 1997 trở lại đây, Nhà nước chỉ kiểm soát được khoảng 30% số trường hợp mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,… đất đai. Như vậy còn 70% các giao dịch về đất đai, BĐS là được thực hiện trao tay, hoặc chỉ qua các Uỷ ban nhân dân phường, xã xác nhận. Sự tồn tại, phát triển của thị trường không chính thức (thị trường ngầm), chứng tỏ sự yếu kém của Nhà nước trong việc hoạch định cơ chế, chính sách tạo điều kiện hình thành thị trường đất đai. Đây cũng chính là biểu hiện của những bất cập trong khung thể chế về thị trường đất đai ở nước ta hiện nay.
Các quan hệ giao dịch về đất đai diễn ra một cách tự phát, nảy sinh theo những yêu cầu thực tiễn phát triển kinh tế trong thới kỳ đổi mới. Theo đó các hoạt động môi giới, trung gian trong các giao dịch về đất đai cũng xuất hiện rộng khắp. Ban đầu chỉ là những cá nhân đứng ra làm môi giới thông tin về người cần mua, người cần bán, (diện tích, vị trí, giá cả, giấy tờ hiện có) - cò đất xuất hiện. Trong điều kiện pháp luật hạn chế việc mua bán, giao dịch về đất đai liên quan đến quy hoạch, dự án các dịch vụ tư vấn, môi giới thủ tục, giấy tờ về giao dịch đất đai cũng hình thành và phát triển theo. Từ năm 1993 trở đi các giao dịch về đất đai phát triển mạnh yêu cầu về cung cấp thông tin và môi giới ngày càng tăng làm xuất hiện những trung tâm môi giới về nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, như ở Hà Nội cuối những năm 1998 đã có 19 tổ chức môi giới nhà đất đăng ký hành nghề,
ngoài ra các cá nhân, các, nhóm cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới thông tin về nhà đất trên khắp các tuyến phố phường Thủ đô.
Chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai. Hệ thống chính sách và biện pháp tài chính đã từng bước được xây dựng và cơ bản đã thể hiện được những yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước, yêu cầu của pháp luật đất đai, bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến thị trường đất đai. Những cấu thành chủ yếu của hệ thống chính sách được xây dựng cho đến nay gồm: Chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất…; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và chế độ thu lệ phí trước bạ; Lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà… Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để hỗ trợ, thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta hiện nay cụ thể như: Vấn đề về mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ còn quá cao gây nên hạn chế cho việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, và cũng là cơ sở - mảnh đất màu mỡ cho thị trường đất đai không chính thức tồn tại.
Quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất đai còn quá yếu kém. Cho đến tận ngày17/5/2004 vừa qua Bộ tài nguyên môi trường mới thành lập được vụ " Đăng ký và thống kê đất đai " và theo đó sẽ triển khai thống nhất trên toàn Quốc về hệ thống đăng ký đất đai. Như vậy, phải cần một thời gian nữa chúng ta mới có được bộ máy độc lập, chuyên trách cần thiết, phục vụ cho các giao dịch về đất đai (cả đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch) trong nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đăng ký đất đai, giao dịch về đất đai được thực hiện ở 3 cấp ( xã, huyện, tỉnh ). Hiện tượng phổ biến là luật và các chính sách cụ thể hoá luật, luôn tụt hậu theo sau đã trở nên phổ biến. Tạo nên nhiều khe hở, nhiều trục trặc cho các hoạt động kinh tế. Chẳng hạn như: Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai được Quốc hội thông qua
tháng 12/1998 và có hiệu lực thi hành từ 1/1/1999, nhưng mãi tới tháng 2/2000 mới có Nghị định của Chính phủ thi hành luật này. Đặc biệt hơn, luật đất đai 1993 quy định 5 quyền nhưng mãi đến tháng 3/1999 (gần 6 năm sau) mới có nghị định của chính phủ về thủ tục chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp.. ; Nhà nước chưa chủ động và chưa có cơ sở thực tế để cung cấp thông tin cho thị trường, chưa chủ động hình thành các tổ chức dịch vụ cho thị trường đất đai
Những yếu kém, bất cập trong sự ra đời, hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta xuất phát từ những điểm yếu căn bản sau đây.
Một là, nhận thức của người dân và người làm công tác quản lý Nhà nước về thị trường đất đai còn rất hạn chế.
Hai là, việc xác lập, "đóng gói" hàng hoá cho thị trường đất đai còn quá yếu, các chủ thể sử dụng đất không thể tham gia các giao dịch đất đai hợp pháp.
Ba là, chưa có chiến lược sử dụng đất dài hạn, ổn định chi tiết đến từng khu vực, từng khoảnh đất cụ thể. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai còn mang tính tổng thể, chung chung và không ổn định hay thay đổi. Tình trạng quy hoạch treo mang tính phổ biến đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai nói riêng, vận động của nền kinh tế nói chung.
Bốn là, các thể chế trung gian, môi giới cho thị trường đất đai chưa được hình thành đầy đủ và hoạt động có tổ chức.
Năm là, chính sách, quy trình thủ tục giao dịch về đất đai còn quá phức tạp, rườm rà, bất lợi cho người dân thực hiện, thêm vào đó là các khoản thuế, phí, lệ phí quá cao. Làm cho người dân không muốn thực hiện các giao dịch đất đai một cách chính quy theo yêu cầu của pháp luật quy định.
Sáu là, bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai lạc hậu, yếu kém: cơ sở vật chất, thiết bị vừa thiếu về số lượng vừa lạc hậu về kỹ thuật công nghệ; cán bộ quản lý vừa yếu về năng lực chuyên môn, vừa kém về phẩm chất đạo đức, dẫn đến tình
trạng buông lỏng quản lý đất đai kéo dài, tình trạng tham nhũng, khiếu kiện, tranh chấp về đất đai ngày càng nhiều, gây mất ổn định cho nền kinh tế xã hội.
Tóm lại, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta hiện nay là một nhiệm vụ quan trọng, trong công cuộc đổi mới nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Những yếu kém, bất cập của thị trường đất đai hiện nay là những thách thức lớn đối với chúng ta. Nó đòi hỏi chúng ta cần phải nhanh chóng có những giải pháp khắc phục, từ đó tạo môi trường, điều kiện cho thị trường đất đai phát triển, và phát huy vai trò của nó trong nền kinh tế đất nước.