3. Yêu cầu của đề tài
1.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một thành phố trong quá trình đô thị
1.3.2.1. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Là trọng điểm kinh tế số 1 của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2.095,2 Km2 với dân số 7,4 triệu người với 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, 254 phường, 5 thị trấn và 58 xã. Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VIII đã đánh giá vị trí của Thành phố là: “Một trung tâm kinh tế lớn, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của nước ta. Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí chính trị quan trọng sau thủ đô Hà Nội”. Là đô thị đặc biệt, vì vậy công tác QLNN về đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình ĐTH có vai trò rất quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế của Thành phố. Từ khi có Luật Đất đai năm 1987, Thành ủy, UBND Thành phố đã ban hành hàng trăm văn bản về công tác quản lý đất đai và quản lý quy hoạch nhằm thể chế hóa Chính sách Pháp luật Đất đai của Đảng và Nhà nước trên địa bàn. Trong đó, đặc biệt là Thành phố đã ban hành Quyết định số 4755/QĐ-UB ngày 26 tháng 09 năm 1998 về khung giá các loại đất theo quy định của Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17 tháng 08 năm 1994 của Chính phủ. Quyết định về khung giá đất theo Nghị định số 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ. Về công tác quản lý quy hoạch đô thị, ngày 10 tháng 07 năm 1998 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-TTg phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh.
Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành phố cơ bản được xây dựng khá bài bản, toàn Thành phố đã được đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy và không chính quy ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000. Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các giai đoạn và đã được Chính phủ phê duyệt. Vào năm 2005, Thành phố đã công bố cơ bản hoàn thành công tác triển khai cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị. Trong giai đoạn sốt đất năm 2002, UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 08/CT-UB ngày 22 tháng 04 năm 2012 nhằm chấn chỉnh và tăng cường QLNN về đất đai trên địa bàn. Hàng nghìn vụ việc vi phạm Pháp luật của các tổ chức và cá nhân trên địa bàn Thành phố đã được xử lý. Nhìn chung các văn bản của Thành ủy và UBND Thành phố đã góp phần ổn định công tác quản lý đất đai ở địa phương. Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản để triển khai thực hiện Luật và các văn bản dưới Luật. Tuy nhiên, cũng như tình hình chung của các tỉnh, thành phố trong cả nước, công tác Quản lý Nhà nước về đất đai, đô thị ở Thành phố cũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp. Thị trường bất động sản trong khu vực Thành phố có chiều hướng “trầm lắng” do nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là do yếu tố đầu cơ của một số tổ chức và cá nhân, đồng thời do hệ thống văn bản Pháp luật hiện hành chưa đồng bộ và chưa có khả năng đáp ứng được yếu cầu của tình hình thực tế xã hội hiện nay.
1.3.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng
Là Thành phố cảng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, thành phố Hải Phòng có diện tích 1.507,57 Km2 và dân số là 1,9 triệu người với 5 quận, 1 thị xã và 8 huyện; 57 phường, 9 thị trấn, 152 xã. Trong nhiều năm qua, QLNN về đất đai ở Thành phố có nhiều vấn đề phức tạp. Đặc biệt, Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng về khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt. Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trình ĐTH, giá đất bị đẩy lên rất cao, trong khi Thành phố chưa có biện pháp kiên quyết để ngăn chặn kịp thời tình trạng vi phạm Pháp luật. Đặc biệt tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khác thành đất ở, mua bán đất đai trái quy định của Pháp luật diễn ra khá phổ biến. Hệ thống hồ sơ địa chính không được lưu trữ đầy đủ và cập nhật thường xuyên. Vì vậy, công tác QLNN về đất đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất làm cơ sở để thực hiện giao đất, đền bù thiệt hại về đất và xử lý các vi phạm Pháp luật trong quản lý sử dụng đất. Từ năm 1993 đến 2002, Thành phố đã ban hành 12 văn bản thể chế hóa các quy định của Luật và Nghị định của Chính phủ để triển khai công tác QLNN về đất đai trên địa bàn.
Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị được triển khai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thỏa đáng. Đến năm 2001, HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 20/NQ-HĐND ngày 05 tháng 07 năm 2001 “Thông qua quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010”. Theo quy hoạch này đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng của Thành phố sẽ tăng 2.062 ha, chủ yếu lấy từ các loại đất nông nghiệp: 1.176 ha, đất lâm nghiệp: 528 ha… Cũng như một số tỉnh, thành phố phía Bắc, công tác QLNN về đất đai của Thành phố sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cơ bản dần ổn định. Tuy nhiên việc khai thác, sử dụng đất còn kém hiệu quả và việc triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn chậm, do công tác bồi thường GPMB còn nhiều vướng mắc, thị trường bất động sản khá trầm lắng. Từ năm 2003 đến nay, công tác triển khai cấp GCNQSDĐ còn chậm, cả về cấp GCNQSDĐ ở và cấp GCNQSDĐ cho các đơn vị sử dụng đất, đây là một nược điểm lớn của QLNN về đất đai ở thành phố Hải Phòng.