4. Ý nghĩa:
3.3.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà
Giá đất của huyện Hải Hà áp dụng cho địa bàn nghiên cứu tại 15 xã và 1 thị trấn trong các năm từ 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 được thể hiện trong bảng 4.9. Giá được ban hành cụ thể chi tiết theo từng năm. Theo đó, giá đất năm 2006 áp dụng theo Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005, năm 2007 áp dụng theo Quyết định số 4228/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006; Giá đất năm 2008 được áp dụng theo Quyết định số 460/2008/QĐ-UBND ngày 15/02/2008; Giá đất năm 2009 được áp dụng theo Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008; Giá đất năm 2010 được áp dụng theo Quyết định số 4368/2009/QĐ- UBND ngày 31/12/2009.
Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện, chúng tôi tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trường tại 4 nhóm đường phố của địa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 01/01/2006 đến 31/12/2010, bao gồm:
Nhóm I gồm các tuyến đường phố: Trung tâm thị trấn. Nhóm II gồm các đường phố: Nguyễn Du.
Nhóm III gồm các phố: Lý Thường Kiệt – My Sơn.
Nhóm IV gồm các đường phố: Trần Quốc Toản – Ngô Quyền.
Qua bảng 4.4 ta có thể thấy giá đất quy định các năm sau được điều chỉnh cao hơn hoặc bằng các năm trước. Ở các vị trí khác nhau thì sự biến động cũng khác nhau. Ví dụ như tại tuyến đường Trung Tâm, giá đất quy định cao nhất trong các trục đường khác, đoạn từ nhà ông Toàn Vui đến nhà ông Lân Thắng (đối diện chợ trung tâm), giá đất quy định của hai năm 2006, 2007 và 2008 là 2,8 triệu VNĐ nhưng hai năm 2009 và 2010 giá đất tăng lên 4 triệu VNĐ.
Như vậy, ta nhận thấy có sự chênh lệch tương đối các vị trí 1, 2, 3, 4, các tuyến đường cách xa vị trí trung tâm thường thấp hơn.
Trên thực tế chúng ta cũng nhận thấy giá đất của các huyện thị, thành phố càng gần các vị trí trung tâm chính trị của tỉnh, thành phố hoạch gần các trung tâm thương mại có tầm quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội
đều có giá đất trung bình cao hơn nhưng nơi ở xã các trung tâm. Vị dụ cũng thuộc trong tỉnh Quảng Ninh nhưng giá đất trung bình của thành phố Móng Cái và thành phố Hạ Long cao hơn rất nhiều so với các địa phương khác trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Trên địa bàn thành phố Móng Cái và thành phố Hạ Long có những vị trí giá đất thị trường lên đến 70-100 triệu/1m2.
Bảng 4.9: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2006 đến 2010
TT đƣờng phố Tên
Đoạn đƣờng Giá đất ở năm 2006 - 2008 Giá đất ở năm 2008 -2010 (1000 đ/m2 ) (1000 đ/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4 1 Trung tâm thị trấn Ngã 3 Lâm Nghiệp Nhà ông Hoa Gái 2.800 2.200 2.500 2000 4.000 3.500 3.200 2.800 2 Nguyễn Du Ngã 3 Lâm Nghiệp Phòng Tài chính - kế hoạch 2.500 1.800 1.000 600 3.000 2.000 1.200 1.000 3 Lý Thường Kiệt – My Sơn Đội thuế thị trấn Nhà ông Quảng Thứ 500 400 400 300 800 600 600 600 4 Trần Quốc Toản – Ngô Quyền Ngã Tư Quảng Trung Cầu ngầm II 700 750 400 400 1.200 1.500 900 600
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Hải Hà)
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Hải Hà.
3.4.1. Ảnh hƣởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời Bảng 4.10: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu ngƣời
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2006 2007 2008 2009 2010 1 Dân số Người 51.706 52.762 53.805 54.145 55.221 2 GTGT theo giá thực tế Tỷ VND 293,82 333,95 488,54 560,9 751,0 3 GTGT (HH) bình quân trên đầu người
Triệu
VND 5,68 6,32 9,08 10,36 13,6 (Nguồn: Phòng thống kê - UBND huyện Hải Hà)
chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn nhất. Tính từ năm 2006 đến năm 2010, dân số huyện đã tăng lên 3.515 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn huyện. Dân số cư trú tại khu vực thị trấn là 6.416 người (chiếm 11,62%). Dân số cư trú tại khu vực nông thôn (các xã) là 48.805 người (88,38%). Mật độ dân số 102 người/km2, dân cư phân bố thưa và không đều, tại thị trấn Quảng Hà có mật độ dân số cao nhất huyện, gần 4.000 người/km2. Như vậy, qua những số liệu trên cho thấy sự tập trung và sự phân bố dân cư không đồng đều giữa khu vực thị trấn và nông thôn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa hai khu vực. Giá đất tại các vị trí trên địa bàn thị trấn đều có giá cao hơn giá đất trên địa bàn các xã nông thôn. Các xã có điều kiện phát triển kinh tế, dân số tập trung đông hơn thì giá đất trung bình cũng cao hơn. (phòng Thống Kê huyện Hải Hà).
3.4.2. Ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất
Phân loại các loại vị trí đường phố: Việc phân loại vị trí đường phố được căn cứ vào giá đất tại các vị trí được quy định và áp dụng tại các Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 (năm 2006); Quyết định số 4228/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 (năm 2007), Quyết định số 460/2008/QĐ-UBND ngày 15/02/2008 (năm 2008), Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 (năm 2009), Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 (năm 2010) của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”, theo đó:
- Vị trí đường phố I: Có giá đất từ 2,8 triệu đồng/m2 trở lên. - Vị trí đường phố II: Có giá đất từ 1 đến cận 2,8 triệu đồng/m2. - Vị trí đường phố III: Có giá đất từ 3 trăm đến cận 1 triệu đồng/m2.
3.4.2.1. Biến động giá đất vị trí đƣờng phố I và một số yếu tố ảnh hƣởng
Các vị trí đường phố I bao gồm: Đường trung tâm phố Nguyễn Du, Trần Bình Trọng; Lý Thường Kiệt Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng
tốt, tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,... và thuộc tuyến đường quốc lộ 18A, Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là cao hơn các khu vực khác trên địa bàn thị trấn. Việc giá đất ở tại các đường, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất và ở vị trí thuận tiện đường giao thông.
Qua bảng 4.7. thể hiện giá đất của vị trí đường phố I ta thấy: Giá đất do Nhà nước quy định trong 5 năm từ 2006 đến năm 2010 không có sự thay đổi lớn giữa năm trước và năm sau.
Giá đất của năm 2006, được quy định theo Quyết định Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005, theo đó giá đất của đường Nguyễn Du là 2.200.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Trần Bình Trọng là 2.800.000 VNĐ/m2
và 2.500.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Lý Thường Kiệt là 2.000.000 VNĐ/m2.
Đến năm 2010 giá đất được quy định tại Quyết định số 4368/2009/QĐ- UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh, theo đó giá đất của đường đường Nguyễn Du là 3.200.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Trần Bình Trọng là 3.800.000 VNĐ/m2 và 3.000.000 VNĐ/m2, giá đất của đường Lý Thường Kiệt là 2.500.000 VNĐ/m2. Như vậy, sau khi có Quyết định về giá đất năm 2010 được ban hành thì giá đất được Nhà nước điều chỉnh nhằm giảm mức giá chênh lệch giữa giá quy định của Nhà nước với giá thực tế chuyển nhượng. Tuy nhiên mức độ giảm ở các vị trí không đều nhau.
Bảng 4.11: Giá đất của các vị trí đƣờng phố I
Đƣờng Phố
Vị Trí
Giá TT trung bình qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Nguyễn Du - Trần Bình Trọng – Lý Thƣờng Kiệt 1 3.750 4.000 5.600 6.160 10.000 1.5 1.6 2.0 2.2 2.5 2 2.750 3.550 3.840 4.480 5.600 1.25 1.42 1.2 1.4 1.6 3 2.260 3.750 3.900 4.200 4.640 1.13 1.5 1.3 1.4 1.45 4 1.800 3.000 3.375 3.250 4.200 1.00 1.5 1.35 1.3 1.5
Từ giá đất quy định tại 2 vị trí trên cùng 1 tuyến đường phố, ta có thể thấy mặc dù Nhà nước đã có các Quy định điều chỉnh mức chênh lệch về giá đất qua các năm nhưng chưa thực sự phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường. Như tại vị trí 1 thuộc đường Trần Bình Trọng có sự chênh lệch năm 2006 là 1.5 lần nhưng đến năm 2010 hệ số chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước đã lên tới 2.5 lần. Nhưng tại vị trí 4 thì mức độ chênh lệch lại thấp hơn và đều hơn qua các năm. Như vậy, vị trí khác nhau trên cung một tuyến đường thì sự chênh lệch giá khác nhau, mức độ này tùy thuộc vào điều kiện sinh lời, mức độ phát triển kinh tế xã hội trên từng vị trí đường phố đó. 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2006 2007 2008 2009 2010 VT 1 VT 2 VT 3 VT4
Hình 4.3. Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình các vị trí đƣờng phố I
Nhìn vào biểu đồ 4.3. cho thấy, giá đất thị trường trung bình của vị trí đường phố I luôn tăng qua các năm. Đặc biệt trong năm 2010, giá đất trung bình đường phố I tăng đột biến và gấp đôi so với năm 2009. Giá đất thị trường trung bình năm 2010 ở vị trí 1 cao nhất là tuyến đường trung tâm thuộc phố Trần Bình Trọng có giá là 10 triệu đồng/m2 và thấp nhất là tuyến đường trung tâm thuộc phố Lý Thường Kiệt có giá là 4,2 triệu đồng/m2.
Trong khi đó tại năm 2009, tại vị trí đường trung tâm thuộc phố Trần Bình Trọng là 6,16 triệuVNĐ/m2, của đường Nguyễn Du là 4,75 triệu đồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá đất đột biến trên là do từ đầu năm 2009 đến hết năm 2010, giá vàng trong nước có những biến động mạnh dẫn đến giá chuyển nhượng BĐS tăng cao. Và tại những tuyến phố này tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,… luôn là sự quan tâm lớn của phần nhà đầu tư BĐS.
Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố I diễn ra đều tại các vị trí, riêng vị trí 2 số vụ chuyển nhượng có nhiều hơn các vị trí khác là do có quy hoạch đô thị mới được mọc lên. Có thể thấy giá đất của vị trí 1 cao hơn hẳn so với giá các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở.
Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thị trấn, chợ và trục đường hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất.
3.4.2.2. Biến động giá đất vị trí đƣờng phố II và một số yếu tố ảnh hƣởng
Các vị trí đường phố II bao gồm: Đường Nguyễn Du, Chu Văn An. Những tuyến phố này có hệ thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhà hàng, cửa hàng kinh doanh,… mang lại sự thuận tiện cho người sử dụng đất trong đời sống sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh.
Đƣờng phố
Vị
Giá TT trung bình qua các năm Mức chênh lệch Trí (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Đƣờng Nguyễn Du - Chu Văn An 1 2.420 2.875 3.600 3.600 4.550 1.1 1.15 1.2 1.2 1.3 2 2.016 2.124 2.400 2.600 3.250 1.12 1.18 1.2 1.3 1.3 3 800 1.100 1.320 1.680 1.920 1.0 1.1 1.1 1.2 1.2 4 500 600 880 880 1.200 1.0 1.0 1.1 1.1 1.2
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Quan bảng 4.12. thể hiện giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất của năm 2006, được quy định theo Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2006. Theo đó, giá đất tại vị trí 1 thuộc đường Nguyễn Du là 2,2 triệu đồng/m2. Nhưng tại vị trí 2, 3, 4 thuộc các tuyến đường Nguyễn Du – Chu Văn An có giá quy định là 1,8 triệu đồng/m2
, 1 triệu đồng/m2, 0,5 triệu đồng/m2
Như vậy cùng trên một trục đường phố Nguyễn Du – Chu Văn An nhưng giá do Nhà nước quy định đối với từng vị trí khác nhau do đặc điểm của từng vị trí mang lại.
Năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, Nhà nước đã có các Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 (năm 2006); Quyết định số 4228/2006/QĐ- UBND ngày 28/12/2006 (năm 2007), Quyết định số 460/2008/QĐ-UBND ngày 15/02/2008 (năm 2008), Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 (năm 2009), Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 (năm 2010) của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. Theo đó giá đất quy định các năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 tăng dần qua các năm. Năm 2010, các vị trí đường phố II nghiên cứu có giá là: 2,2 triệu đồng/m2 (VT1), 1,8 triệu đồng/m2 (VT2), 1 triệu đồng/m2 (VT3). Như vậy, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về giá đất là căn cứ tính thuế
tỷ lệ chênh lêch giữa giá thị trường và giá nhà nước tại vị trí 1 thường là cao hơn so với các vị trí còn lại tuy nhiên tỷ lệ vẫn còn thấp so với thị trường.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2006 2007 2008 2009 2010 VT 1 VT 2 VT 3 VT 4 Hình 4.4. Giá đất thị trƣờng trung bình vị trí đƣờng phố II
Qua nghiên cứu giá thị trường của các vị trí đường phố II tại bảng 4.7 và hình 4.4 cho thấy: giá đất thị trường qua các năm tăng đều ở các vị trí, ở các đường phố. Tuy nhiên mức độ tăng đều qua các năm. Trong năm 2007, khi Nhà nước có chủ trương đầu tư các dự án lớn trên địa bàn huyện khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này đều nằm trên đường rộng, có khả năng sinh lời. Trên mặt đường chính thường là các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp buôn bán hoặc kinh doanh, các vụ chuyển quyền sử dụng đất ở trên vị trí này thường ít và giá thị trường rất cao như tại tuyến đường phố Nguyễn Du vị trí 1 năm 2006 là 2,2 triệu/1 m2 nhưng đến năm 2010 tăng hơn gấp đôi là 3,5 triệu/1 m2. Tại các vị trí 2, 3, 4. thì việc mua bán chuyển nhượng thường cao hơn so với vị trí 1. Các vị trí 2, 3, 4 ngoài việc kinh doanh buôn bán, do giá đất thấp hơn nên
3.4.2.3. Biến động giá đất vị trí đƣờng phố III và một số yếu tố ảnh hƣởng
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch quyền SDĐ, chúng tôi tiến hành điều tra và tổng hợp bảng giá đất đường phố III trong thời gian từ 1/1/2006 đến 31/12/2010 tại các vị trí thuộc trục đường phố: Lý Thường Kiệt, My Sơn.