4. Ý nghĩa:
1.4. Đánh giá chung về tình hình biến động giá đất
Nhin chung qua tìm hiểu và phân tích diễn biến thị trường đất đai trên thế giới và ở Việt Nam từ trước đến nay luôn có những biến động nhất định. Tại mỗi một thời điểm lịch sử phát triển khác nhau trên một quốc gia hay một lãnh thổ nhất định thì thị trường đất đai cũng có xu hướng biến động mạnh hay với tốc độ biến động vừa phải còn do anh hưởng của rất
nhiều yếu tố tác động đến thị trường đất đai như yếu tố an ninh chính trị, chính sách, xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa… Các yếu tố trên đếu có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường đất đai, đặc biệt là ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại một vị trí, một vùng, một quốc gia, một lãnh thổ và trên toàn thế giới. Qua đó ta có thể khảng định việc xác định giá đất là một việc hết sức quan trọng trong việc điều tiết thị trường đất đai, bình ổn giá đất góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội chung cho từng vùng, từng quốc gia và thế giới.
Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ... và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho một mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.
Chúng ta biết rằng giá đất được xác định thông qua luồng thu nhập do mảnh đất đó mang lại, nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn, đánh giá hiệu quả sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất biết khai thác những lợi thế của mảnh đất thì sẽ đánh giá mảnh đất đó có giá trị cao hơn những người không thấy được lợi thế đó. Vì thế đất đai càng được sử dụng có hiệu quả thì giá của nó sẽ càng cao. Đặc biệt đối với bất kỳ một sự trao đổi, mua bán của một loại hàng hóa nào đều cần phải có yếu tố giá cả.
Quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài quy luật đó. Tuy nhiên quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Nó không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác. Người mua và người bán không có cơ hợi và đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chon. Mặt khác, đất đai thường có giá trị lớn, số lần mua bán ít do đó thiếu kinh nghiệm. Vì những lý do đó nên xác định giá đất cần phải có các nhà chuyên môn có kinh nghiêm. Như vậy các loại gitao dịch trên thị trường bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất đều cần phải xác định giá đất. Ngoài ra giá đất theo
khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai được hòa nhập vào cơ chế thị trường. Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí. Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo từng năm. Các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất đều dựa trên cơ sở của khung giá này để định giá cho thửa đất. Hiện nay giá trong khung giá mới theo Nghị đinh 188 đã cao hơn rất nhiều so với khung giá cũ, chặng hạn ở Hà Nội, giá cao nhất là 67,2 triệu đồng/m2, thấp nhất là 500 nghìn đồng/m2. Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, vì vậy nảy sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vươt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước.
Đặc biệt đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó là chính sách để lấy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Từ từ trước đến nay có lẽ những vướng mắc nhiều nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích công cộng, quốc phòng an ninh... Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên là điều tất yếu trong đó chủ yếu là đất xây dựng khi công nghiệp, khu chung cư, đường giao thông ... Để làm được điều đó Nhà nước ta buộc phải thu hồi đất nhưng để đảm bảo lợi ích của người đang sử dụng đất Nhà nước phải bồi thường. Tuy nhiên giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường từ 3 đến 5 lần thậm chí có nơi lên tới 10 lần, dù các địa phương đã áp dụng giá bồi thường được phép tăng lên 20% so với khung giá đất của Nhà nước. Đó là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời không có mặt băng xây dựng.
Đứng trước thực tế trên Nhà nước phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, sát với giá thị trường hơn.
Qua nội dụng trình bày ở trên ta thấy giá đất rất quan trọng trong rất nhiều các lĩnh vực. Vì thế phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết lợi ích hài hòa của các bên thêm gia.
Chƣơng 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006 - 2010.
2.2. Địa điểm tiến hành
Phòng Tài nguyên & Môi trường – UBND huyện Hải Hà.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 đoạn 2006-2010
2.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
2.3.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất 2.3.2.3. Công tác quản lý đất đai của huyện.
2.3.3. Công tác định giá đất và giá đất quy định trên địa bàn huyện Hải Hà. 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn huyện Hải Hà.
- Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.
- Ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất
- Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất. - Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu.
2.4.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2010 và điều kiện thực tế huyện Hải Hà Quảng Ninh. Tôi chọn 12 đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 4 nhóm:
Nhóm I (trên 3 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Nguyễn Du - Trần Bình Trọng – Lý Thường Kiệt.
Nhóm II (từ 2 đến cận 3 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Nguyễn Du - Chu Văn An.
Nhóm III (từ 1 đến cận 2 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Trần Khánh Dư – Trần Quốc Toản.
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định Quyết định số 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006 - 2010, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư gần chợ trung tâm thương mại mới (Theo quy hoạch của huyện) và khu dân cư phố Nguyễn Du. Để tìm hiểu ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
2.4.3. Phƣơng pháp điều tra dữ liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở đô thị trên thực tế thị trường huyện Hải Hà.
2.4.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: Từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.
Chƣơng 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Hải Hà 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
Huyện Hải Hà có 16 đơn vị hành chính thị trấn (xã). Trong đó có 01 thị trấn và 15 xã. là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Quảng Ninh, có tổng diện tích 51.393,17 ha, dân số gần 55.221 người, được tiếp giáp với các thành phố trong tỉnh theo các hướng sau:
- Phía Bắc giáp Trung Quốc.
- Phía Đông giáp Thành phố Móng Cái. - Phía Tây giáp huyện Đầm Hà và Bình Liêu. - Phía Nam giáp biển Đông
Huyện có vị trí thuận lợi trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của khu vực phía Đông của tỉnh Quảng Ninh. Là đầu mối vận chuyển, buôn bán hàng hóa tỉnh Quảng Đông, Trung Quốc,[9]
Hải Hà nằm trên quốc lộ 18, trục đường kinh tế phát triển quan trọng vùng Đông Bắc nối Hà Nội, thành phố Hạ Long và Móng Cái. Huyện có Khu kinh tế Cửa khẩu (KTCK) Bắc Phong Sinh là Khu KTCK cấp quốc gia trên biên giới Việt Trung, được vận hành theo quy chế riêng với cơ chế chính sách thông thoáng, môi trường thuận lợi, hấp dẫn; là địa bàn đột phá phát triển của vùng núi huyện Hải Hà.
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội
1- Tốc độ tăng trƣởng kinh tế GDP (theo giá 1994)
Trong những năm qua các xí nghiệp công nghiệp quốc doanh của huyện đã sắp xếp lại theo hướng phù hợp với nền kinh tế thị trường, giá trị sản lượng cũng như các sản phẩm chủ yếu của ngành công nghiệp hàng năm đều tăng, song tỷ trọng ngành công nghiệp còn thấp, chiếm tỷ trọng 21,2% trong cơ cấu kinh tế của huyện.
Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng năm 2005 đạt 60,23 tỷ đồng (giá cố định 1994); 79,84 tỷ đồng (giá HH). Năm 2010 đạt 212,10 tỷ đồng (giá CĐ 1994); 127,85 tỷ đồng (giá HH); tốc độ tăng 28,63%/năm thời kỳ 2006 - 2010.
Bảng 4.1: Tăng trƣởng GTSX ngành CN-XD thời kỳ 2006- 2010
Đơn vị: Tỷ đồng
STT Chỉ tiêu 2005 2007 2008 2009 2010 TĐT
(%/năm)
1 Giá trị sản xuất (giá 1994) 60,2 88,7 110,2 148,7 212,1 28,6 2 Giá trị tăng thêm (giá 1994) 30,4 43,0 50,8 58,3 71,0 18,5 3 Giá trị sản xuất (giá HH) 79,8 121,3 151,8 306,4 404,5 4 Giá trị tăng thêm (giá HH) 49,5 71,8 85,3 104,1 127,9
2- Giá trị sản xuất công nghiệp - TTCN thời kỳ 2006 - 2010
- Theo thành phần kinh tế: Tốc độ tăng trưởng GTSX công nghiệp huyện Hải Hà thời kỳ 2006-2010 đạt 24,1%/năm.
- Theo ngành công nghiệp: Cơ cấu ngành công nghiệp có sự chuyển dịch mạnh theo hướng giảm công nghiệp khai thác và công nghiệp điện nước, tăng tỷ trọng công nghiệp chế biến. Tỷ trọng giá trị sản xuất ngành công nghiệp chế biến tăng từ 66,9% năm 2005 lên 80,0%. Năm 2010, tỷ trọng công nghiệp khai thác giảm từ 29,5% năm 2005 xuống 19,9%. Năm 2010, công nghiệp điện nước giảm từ 3,6% năm 2005 xuống còn 0,08% năm 2010.
Bảng 4.2: Tăng trƣởng GTSX công nghiệp phân theo thành phần kinh tế thời kỳ 2006-2010 (giá CĐ 1994)
ĐVT: Triệu đồng
TT Năm 2005 2007 2008 2009 2010 TĐT (%)
Tổng số 36.546 51.715 63.228 89.766 108.012 24,2
1 Công nghiệp khai thác 10.794 11.600 11.636,0 25.379,5 21.512,0 14,8 2 Công nghiệp chế biến 24.442 38.580 51.191,0 64.296,8 86.433,0 28,7 3 CN SX điện, nước 1.310 1.535 401,0 90,0 66,6 - 44,9
(Nguồn: Thống kê huyện Hải Hà 2010)
Bảng 4.3: Cơ cấu kinh tế theo ngành và thành phần kinh tế
ĐVT: % TT Phân ngành 2005 2007 2008 2009 2010 I Theo nhóm ngành 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1 Khai thác 29,5 22,4 18,4 28,3 19,9 2 Chế biến 66,9 74,6 81,0 71,6 80,0 3 Điện, nước 3,6 3,0 0,6 0,1 0,08 II Theo thành phần KT 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1 Khu vực KT trong nước
- Kinh tế Nhà nước 24,9 18,87 13,9 9,9 9,6 - Huyện (ngoài QD) 75,2 81,13 86,1 90,1 90,4 Tập thể 0,5 0,3 1,6 0,3 0,2 Tư nhân 2,6 2,0 0,8 20,4 27,7 Cá thể 72,1 79,0 83,8 69,4 62,5 2 Khu vực KT có vốn ĐTNN - - - - -
3- Thu ngân sách: Những năm gần đây, thu ngân sách hàng năm tăng khá. Nếu như năm 2005 tổng thu ngân sách địa phương đạt 108.539 triệu đồng thì đến 2009 chỉ tiêu thu đã là 280.906 triệu đồng. Tốc độ tăng thu ngân sách bình quân thời kỳ 2006-2010 đạt 20,94%.
- Chi ngân sách năm 2010 khoảng 197.292 tỷ đồng, trong đó chi thường xuyên 155.802 tỷ đồng, chi đầu tư phát triển 18.997,2 tỷ đồng. Kho bạc Nhà nước đã chủ động trong công tác xử lý dự toán chi, kiểm soát chi ngân sách, tiền mặt đáp ứng các nhiệm vụ chi cho các đơn vị, chi cục thuế thực hiện tốt nhiệm vụ thu và tăng thu ngân sách cho địa phương.
Như vậy tình hình tài chính của huyện thu ngân sách nhà nước trên địa bàn chưa đủ chi cho phát triển kinh tế, còn phụ thuộc vào ngân sách cấp trên.
Bảng 4.4: Thu chi ngân sách thời kỳ 2006 - 2010
ĐVT: Triệu đồng
STT Nội dung 2005 2007 2008 2009 2010 108.539 148.691 193.999 234.005 280.806
1 Thu NSNN trên địa bàn huyện 55.481 73.247 110.979 79.883 95.859,6 - Thu từ phát triển kinh tế 3.714 4.584 24.630 28.676 34.411,2 - Thu biện pháp tài chính và thuế khác 51.767 68.663 64.020 48.962 58.754,4
2 Thu kết dư ngân sách 2.131 11.553 16.588 19.905,6
3 Thu chuyển giao giữa các cấp NS 41.118 71.852 79.344 148.427 178.112,4
4 Thu ngoài ngân sách 7.155 3.857 7.597 9.116,4