5. Nội dung và kết cấu khóa luận
2.3.3. Đánh giá tính khả thi của dự án
2.3.3.1 Các thông tin cơ bản về dự án
- Tên dự án:Trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm Internet-VIT Tower - Địa điểm thực hiện dự án: Số 519 Kim Mã, Q Ba Đình, TP Hà Nội
- Tổng mức đầu tư dự án: 186.573 trđ - Cơ cấu nguồn vốn: Vồn tự có: 35.000 trđ
Vốn huy động khác và vốn vay ngân hàng: 151.573 trđ - Thời gian vay: 7 năm, ân hạn trong thời gian xây dựng
- Lãi suất vay: Lãi suất vay theo các quy định hiện hành của ngân hàng
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH đầu tư công nghiệp và thương mại
- Mục tiêu dự án: Xây dựng công trình lớn phục vụ các dịch vụ công nghệ thông tin, công tác đào tạo, nghiên cứu khoa học, ứng dụng công nghệ thông tin tầm cỡ đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế.
=> Hiện nay mục tiêu của dự án có sự thay đổi: tòa nhà sẽ làm nơi làm việc và giao dịch của Vit Co., Ltd, cho thuê làm văn phòng làm việc.
- Nguồn trả nợ: Từ dòng tiền của dự án
- Tính pháp lý hồ sơ dự án:
1. Công văn 588/DCNĐ-KH: thỏa thuận để Vit Co.,Ltd lập dự án đầu tư xây dựng trung tâm dịch vụ và công nghệ phần mềm tại 519 Kim Mã, quận Ba Đình, Hà Nội.
2. Hợp đồng thuê đất số 86-2002/ĐCNĐ-HĐTĐTN do sở địa chính- Nhà đất lập với Vit Co.,Ltd ngày 11/11/2002
3. Giấy chứng minh quyền sử dụng đất số 104608 do ủy ban nhân dân Tp Hà Nội cấp ngày 16/06/2003
4. Công văn 531/KTST-ĐT1:bổ sung, chỉnh sửa phương án thiết kế tổng mặt bằng và thiết kế xây dựng công trình Trung tâm dịch vụ và công nghệ phần mềm Internet VIT-Tower
5. CV87/KHCN&QLMT của sở KHCN-MT Hà Nội cấp ngày 10/06/1998 thỏa thuận về môi trường
6. CV 01-E9/ĐLHN-XTK của công ty điện lực TP Hà Nội ngày 04/06/1998 thỏa thuận về phương án cấp điện
7. CV 598/KDNS-KH của công ty kinh doanh nước sạch Hà Nội ngày 06/06/1988 thỏa thuận phương án cấp nước
8. Giấy phép xây dựng số 396/GPXD ngày 17/10/2003 do UBND TP Hà Nội (sở xây dựng) cấp tại 519 Kim Mã, Ngọc Khánh,Ba Đình, Hà Nội trên lô đất có diện tích 2.135,9 m2 .
9. Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư số 108/GP-UB do UBND TP Hà Nội cấp ngày 25/12/2002
Nhận xét: Dự án hoàn toàn đủ cơ sở pháp lý để triển khai
2.3.3.2.Đánh giá tổng mức đầu tư của dự án và kế hoạch triển khai dự án
- Tổng mức đầu tư dự án: 186.573 trđ Chi phí xây lắp: 95.305 trđ Chi phí thiết bị: 42.246 trđ Chi phí khác: 15.348 trđ Chi phí giải phóng mặt bằng: 8.100 trđ Chi phí thuê đất: 5.800 trđ Lãi trong TGTC: 19.774 trđ - Nguồn vốn vay đầu tư dự án: Vốn tự có: 35.000 trđ
Vốn huy động khác và vốn vay ngân hàng: 151.573 trđ - Thiết kế công trình theo giấy phép xây dựng:
+Diện tích khu đất xây dựng: 2.137,5 m 2
+Diện tích xây dựng công trình: 2.135,9 m2
Tổng diện tích sàn xây dựng:15.834,96m2
Tổng diện tích sàn cho thuê ước tính là:14.000 m 2
Trên thực tế, tòa nhà xây vươt 2 tầng so với giấy phép (21 tầng)
- Tiến độ triển khai dự án: Công trình bắt đầu từ năm 2005 đến nay đã hoàn thành xong giai đoạn xây dựng và đang trong quá trình quyết toán (chưa thanh toán cho các nhà thầu nên chưa nhận được quyết toán công trình). Tuy nhiên chủ đầu tư đã cho thuê 50% diện tích với doanh thu hàng năm rất cao. Hiện nay tòa nhà được định giá rất cao, doanh nghiệp cho biết đã có đơn vị trả để mua lại tòa nhà với tổng giá trị khoảng 80-90 triệu USD.
2.3.3.3. Suất đầu tư của dự án
Hiện nay tòa nhà đã cơ bản hoàn thành xong và đang trong giai đoạn quyết toán. Theo tính toán sơ bộ của chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư thực tế của dự án này sẽ thấp hơn dự kiến (186.573 trđ), tuy nhiên tại thời điểm hiện nay đơn vị chưa hoàn thành xong quyết toán vốn đầu tư. Với giả định tổng vốn đầu tư của dự án như giả định ban đầu là 186.573 trđ, tổng vốn đầu tư của dự án sau khi trừ đi lãi vay trong thời gian thi công (khoảng 20 tỷđ), chi phí giải phóng mặt bằng (8.1 tỷđ), tiền thuê đất (5.8 tỷđ) chia cho tổng diện tích sàn xây dựng là 17.161,56 m2 ta có suất đầu tư xây dựng của dự án là 9trđ/m2 . So sánh suất đầu tư cho một m2 văn phòng một số dự án tại Hà Nội hiện nay ta thấy:
Dự án xây dựng tòa nhà 59 Quang Trung là một dự án có vị trí rất thuận lợi cho việc xây dựng văn phòng làm việc do công ty xây dựng số 1 làm chủ đầu tư. Đây là một tòa nhà hiện đại với 2 tầng hầm+1 tầng trệt+12 tầng+ 1 tầng kỹ thuật, tổng diện tích sàn xây dựng là 4870 m , tổng vốn đầu tư của dự án là 2
49.736 trđ, lãi vay TGTC khoảng 2.2 tỷđ. Như vậy suất đầu tư xây dựng của dự án vào khoảng 8.07 trđ/m2 .
Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng hạng A như Hanoi Tower được xây dựng cách đây nhiều năm suất đầu tư vào khoảng 12trđ/m2 .
Với những so sánh trên về suất đầu tư xây dựng thì suất đầu tư xây dựng tòa nhà Vit Tower là tương đối thấp so với mặt bằng chung hiện nay
- Địa điểm xây dựng: Tòa nhà Vit Co.,Tld được đánh giá là có vị thế đẹp, thuận lợi giao thông và rất phù hợp để các công ty đặt văn phòng làm việc. Tòa nhà tọa lạc gần giữa ngã tư giao thông đường Nguyễn Chí Thanh và Kim Mã, đối diện khách sạn Daewoo.
- Tổ chức thực hiện: thiết kế kỹ thuật, tổ chức thực hiện dự án đều được đấu thầu và lựa chọn các đơn vị thi công và xây lắp chất lượng.
2.3.3.5. Đánh giá về yếu tố đầu vào và đầu ra của dự án
- Thị trường đầu vào:
Về nhà thầu chính: chủ thầu thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà thầu. Về nguồn nguyên vật liệu thì luôn sẵn có trên thị trường.
- Thị trường đầu ra:
Thị trường văn phòng cho thuê năm 2011 được các chuyên gia BĐS dự báo là sẽ rất sôi động bởi sự cạnh tranh ngày càng cao và chuyên nghiệp. Khu vực phía Tây trong những năm tới sẽ có nguồn cung tăng mạnh, năm 2011 dự kiến có thêm khoảng 400.000 m2 sàn văn phòng tăng thêm ở tất cả các phân khúc, trong đó văn phòng hạng A, B là chủ yếu. Đến thời điểm này, giá thuê trung bình của cả hai phân khúc văn phòng vẫn ổn định với dao động từ 41-42 USD/m2 /tháng loại A và 27-28USD/m /tháng loại B, trong phân khúc hạng B 2
vẫn có biến động nhẹ.
Tuy nhiên cơ sở hạ tầng tại khu vực này chưa phát triển đồng bộ nên khách hàng lớn vẫn ưa chuộng việc thuê văn phòng tại khu vực trung tâm hơn.
2.3.3.6. Hiệu quả kinh tế và khả năng trả nợ của khoản vay
Căn cứ tổng diện tích của tòa nhà Vit Tower, các hợp đồng cho thuê đã ký kết. Với giả sử hiệu suất cho thuê năm 2009 thực tế đạt 50%, từ năm sau đạt 85%
Khấu hao của dự án:
Thông tin về khấu hao Tổng giá trị khấu hao
Khấu hao hàng năm
Thời gian khấu hao
Chi phí xây lắp 95,305 4,765 20 Chi phí thiết bị 42,246 5,281 8 Chi phí khác 15,348 1,919 8
Giá trị quyền sử dụng đất 5,800 15 Giải phòng mặt bằng, lập
cssx mới
8,100 540 15
Lãi vay trong TGTC 19,774 2,472 8
Hiệu quả đối với bản thân dự án:
- Tổng mức đầu tư: 186.573 trđ. Dự kiến nguồn vốn tham gia như sau: Vốn chủ sở hữu: 35.000 trđ
Vốn vay và huy động từ nguồn khác: 151.573 trđ
Giá cho thuê trung bình đối với tòa nhà Vit Tower: 35USD/m2 /tháng Công suât cho thuê: năm 2009: 50%, các năm sau: 85%
Các chi phí: chi phí hoạt động hàng năm tính toán dựa trên số liệu của chủ đầu tư, bao gồm: chi phí quảng cáo, tiếp thị, chi phí lương, chi phí quản lý, điện nước, bảo hiểm, sửa chữa, bảo dưỡng…và các chi phí khác.
Căn cứ vào tình hình làm phát tại Việt Nam, mức độ rủi ro của dự án, mức độ kỳ vọng của nhà đầu tư, lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm và chi phí vốn bình quân, tính hệ số chiết khấu theo phương pháp bình quân gia quyền:
Tỷ lệ chiết khấu = (35.000*10%+ 151.573*11,4%)/186.573 = 11,14% * Dòng tiền theo quan điểm chủ đầu tư:
- Dòng tiền vào = Doanh thu+ Vay NHTM+ Tăng giảm phải thu Năm 0 = 0+151.573+0 = 151.573 Năm 1 = 54.098+0-1.082= 53.016 Năm 2 = 91.966-757 = 91.209 Năm 3 = 91.966 Năm 4 = 91.966 … Năm 20 = 91.966
- Dòng tiền ra = Chi đầu tư + Chi phí hoạt động + Thuế TNDN + tổng trả nợ + Tăng giảm phải trả + Tăng giảm dư tiền mặt CK
Năm 0 = 186.573 Năm 6 = 75.430 Năm 1 = 82.550 Năm 7 = 72.022 Năm 2 = 89.821 Năm 8 = 68.614 Năm 3 = 85.655 Năm 9->16 = 38.016 Năm 4 = 82.247 Năm 17->20 = 38.275 Năm 5 = 78.839
- Dòng tiền chủ đầu tư = Dòng tiền vào – Dòng tiền ra Năm 0 = (35.000) Năm 6 = 16.536 Năm 1 = (29.534) Năm 7 = 19.944 Năm 2 = 1.388 Năm 8 = 23.352 Năm 3 = 6.311 Năm 9->16 = 53.950 Năm 4 = 9.719 Năm 17->20 = 53.691 Năm 5 = 13.127
NPV theo quan điểm chủ đầu tư: 178 683,67 trđ IRR theo quan điểm chủ đầu tư: 24,98%
Các chỉ tiêu tài chính của dự án tổng hợp nêu trên cho thấy dự án có tính khả thi, có hiệu quả do mức sinh lời từ kinh doanh cũng như dòng tiền thu về từ dự án qua các năm đạt mức khá cao. Dự án đảm bảo khả năng trả nợ
2.3.3.7. Đánh giá tài sản bảo đảm
Để đảm bảo cho các nghĩa vụ vay vốn, công ty TNHH mong muốn được
xem xét áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay như sau:
- Quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của dự án văn phòng cho thuê Vit Tower tại 519 Kim Mã, Hà Nội
- Quyền phải thu phát sinh từ các hợp đồng cho thuê toàn bộ diện tích tòa nhà Vit Tower tại 519 Kim Mã, Hà Nội
- Quyền cho thuê tòa nhà tại 519 Kim Mã, Hà Nội
- Khu đất 112.254m2 tại xã Vân Dương, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc
Ninh.87.304,9m2 đất và tài sản trên đất tại xã Tiền Phong huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc.
Do thị trường kinh doanh BĐS trên thị trường Hà Nội hiện nay đang rất phát triển nên biện pháp đảm bảo nợ vay được đánh giá là an toàn, có mức độ rủi ro thấp.