5. Nội dung và kết cấu khóa luận
2.2.2. Chất lượng thẩm định dự án tài chính
Nhìn chung hoạt động tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng Techcombank năm 2010 vừa qua rất thành công. Mà trong sự phát triển của hoạt động tín dụng không thể không kể đến hoạt động cho vay theo dự án. Nền
kinh tế càng đi lên thì càng có nhiều dự án ra đời, điều đó đồng nghĩa với việc cho vay theo dự án ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2010 có rất nhiều chương trình cho vay các dự án trọng điểm của Nhà nước. Như vậy sự thành công của hoạt động tín dụng trung và dài hạn cũng là sự thành công của hoạt động cho vay theo dự án. Điều đó có nghĩa là phải kể đến sự đóng góp một phần không nhỏ của thẩm định tài chính dự án. Hay thành công nổi bật nhất của hoạt động thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính nói riêng tại ngân hàng Techcombank trong năm vừa qua đã góp phần vào mở rộng các hoạt động cho vay, nâng cao doanh số cho vay cũng như chất lượng tín dụng, giảm bớt nợ quá hạn và rủi ro tín dụng.
Điều đó cũng có nghĩa là chất lượng thẩm định tài chính dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt nam Techcombank ngày càng được nâng cao. Ngân hàng ngày càng có được những dự án có chất lượng, mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng.
2.3. Thẩm định tài chính dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam Tehcocmbank. Dự án đầu tư xây dựng “trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm internet - VIT TOWER”
Bản chất của công tác thẩm định tín dụng dự án đầu tư đặc biệt là dự án đầu tư kinh doanh BĐS là nhằm mục đích hạn chế rủi ro, nâng cao chất lượng sử dụng vốn của ngân hàng và hạn chế việc đầu cơ BĐS đồng thời giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án tốt nhất, giúp cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá chính xác sự cần thiết và phù hợp với xu thế phát triển, với quy hoạch phát triển chung của địa phương, của vùng và của cả nước trên các mặt: mục tiêu, quy hoạch, quy mô và hiệu quả. Trên cơ sở đó, mỗi cán bộ khi thẩm định có thể đưa ra phán quyết cuối cùng đầu tư hay từ chối để trình lên cấp trên xem xét giải quyết.
Xuất phát từ mục tiêu đó, các dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại ngân hàng Techcombank được thẩm định một cách chặt chẽ và nghiêm túc. Nội dung
thẩm định đó được minh họa qua dự án: “Dự án đầu tư xây dựng trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm internet - VIT TOWER”
2.3.1. Thông tin tóm tắt
- Tên khách hàng: Công ty TNHH đầu tư công nghiệp và thương mại - Tên viết tắt: VIT CO.,LTD
- Loại hình DN: công ty trách nhiệm hữu hạn
- Trụ sở chính theo ĐKKD: 89 Trần Quốc Toản, Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội
- Địa chỉ giao dịch: Tòa nhà VIT TOWER , tại 519 Kim Mã, Hà Nội
- Đăng ký kinh doanh số 052571 do sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp ngày 27/06/1998, thay đổi lần thứ 4 ngày 21/06/2007
- Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Chí Dũng (Tổng giám đốc kiêm chủ tịch hội đồng thành viên)
- Vốn điều lệ: 35 tỷ đồng, trong đó:
STT Tên thành viên Giá trị vốn góp Tỷ lệ (%) 1 Nguyễn Chí Dũng 34.900.000.000 99,71
2 Nguyễn Mỹ Dung 100.000.000 0,29
- Ngành nghề kinh doanh chính: xây dựng dân dụng, xây dựng công nghiệp; dịch vụ mua bán, cho thuê nhà; dịch vụ quảng cáo thương mại; sản xuất phần mềm tin học, thương mại điện tử và internet.
Mô tả dự án
- Tên dự án: Trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm Internet – VIT TOWER - Địa điểm thực hiện dự án: Số 519 Kim Mã, quận Ba Đình, TP Hà Nội
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư công nghiệp và thương mại - Tổng mức đầu tư:186.573 triệu đồng
- Cơ cấu nguồn vốn Trong đó:
Vốn tự có: 35.000 triệu đồng, tỷ lệ 18,76%
2.3.2. Thông tin về doanh nghiệp
2.3.2.1 Hồ sơ pháp lý
* Đánh giá năng lực pháp lý của doanh nghiệp
+ Danh mục hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp: - Bản chấm điểm và xếp hạng doanh nghiệp - Báo cáo quan hệ tín dụng CIC
- Hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp Giấy chứng nhận đầu tư
Giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu Giấy chứng nhận đăng ký thuế - Giấy đề nghị vay vốn
- Hồ sơ tài chính doanh nghiệp Báo cáo tài chính năm 2007 Báo cáo tài chính năm 2008 Báo cáo tài chính năm 2009
+ Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh đúng với ngành nghề đăng ký * Đánh giá hồ sơ đề nghị cấp hạn mức, hồ sơ TSBĐ:
+ Hồ sơ đề nghị cấp tín dụng bao gồm đề nghị vay vốn, phương án vay, BCTC, Hồ sơ TSBĐ đối với dự án là tài sản hình thành từ vốn vay, có giấy chứng nhận TS trên đất.
+ Hồ sơ vay vốn đầy đủ, Hồ sơ dự án đầy đủ và hợp lệ
2.3.2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
* Đánh giá về cơ cấu tổ chức quản lý
- Ban lãnh đạo và các thành viên sáng lập của công ty:
+ Ông Nguyễn Chí Dũng: chủ tịch HĐ thành viên kiêm Tổng giám đốc công ty. Ông Dũng sinh năm 1956 là tiến sỹ khoa học kỹ thuật tại Nga
+ Bà Nguyễn Mỹ Dung: là chị gái của ông Dũng. Bà Dung là giáo viên cấp III đã nghỉ việc, hiện không giữ chức vụ gì trong công ty
Ông Nguyễn Chí Dũng sinh năm 1956 đã từng học đại học tại Liên Xô cũ từ năm 1974-1980 và đã lấy bằng tiến sỹ khoa học kỹ thuật tại Nga. Năm 1993, ông thành lập VIT corporatinon tại Nga. VIT corporatinon là một tập đoàn hoạt động trong nhiều lĩnh vực như đầu tư sản xuất kinh doanh, thương mại và chuyển giao công nghệ, công nghệ thông tin và đầu tư tài chính. VIT corporatinon được thành lập chủ yếu bằng vốn góp của ông Dũng và những người thân trong gia đình, hoạt động theo mô hình công ty mẹ-công ty con. Các công ty con được thành lập là doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, có tư cách pháp nhân và hoạt động độc lập dựa trên một chiến lược phát triển và mô hình quản lý chung của tập đoàn.
Hiện nay, tập đoàn có 15 công ty ở cả trong và ngoài nước. Trong đó có những công ty chính sau:
+ Công ty mẹ VIT corp trụ sở tại Moscow
+ Công ty TNHH đầu tư công nghệ và tin học VIT-Infotech, trụ sở tại Hà Nội + Công ty Ánh Kim TNHH (VIT Metal Co.,Ltd) tại Hà Nội
+ Công ty TNHH đầu tư và phát triển công nghệ cao-VIT (VIT Hi-Tech Global Corp) tại Vĩnh Phúc
+ Công ty TNHH dịch vụ du lịch VIT-Hạ Long tại Quảng Ninh + Công ty TNHH nhà nghỉ cao cấp VIT-Tiền Phong
+ Công ty TNHH may mặc xuất khẩu VIT-Garment tại Vĩnh Phúc + Công ty TNHH Huynh Đệ, trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh
+ VIT CO.,LTD
* Đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Hoạt động của tập đoàn chia thành 6 lĩnh vực chính như sau: + Lĩnh vực tài chính
+ Lĩnh vực bất động sản
+ Lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu
+ Lĩnh vực thương mại, chuyển giao công nghệ + Lĩnh vực du lịch
- Hoạt động kinh doanh chủ yếu của VIT CO.,LTD là kinh doanh bất động sản. Dự án lớn nhất đền thời điểm hiện tại của công ty là tòa nhà VIT- TOWER tại 519 Kim Mã, Hà Nội. Ngoài ra công ty còn thực hiện một số hợp đồng lắp đặt, chuyển giao công nghệ và thương mại với các đối tác trong nước khác.
Bảng cân đối kế toán
Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu 2007 2008 2009 CL(%) TỔNG TÀI SẢN 41,095 109,795 143,415 100% A.Tài sản ngắn hạn 23,541 37,947 40,925 29% I Tiền 987 1,718 7,729 5% II Đầu tư ngắn hạn % III Hàng tồn kho 9,426 15,364 18,181 13% IV Phải thu ngắn hạn 7,507 9,583 8,874 6% V Tài sản ngắn hạn khác 5,621 11,282 6,141 4% B. Tài sản dài hạn 17,554 71,848 102,490 71%
I Phải thu dài hạn 219 219 245 % II Tài sản cố định 13,821 67,700 87,211 61% III Đầu tư BĐS và TC dài hạn 11,520 8% IV Tài sản dài hạn khác 3,514 3,929 3,514 2%
TỔNG NGUỒN VỐN 41,095 109,795 143,415 100%
A. Nợ ngắn hạn 9,825 7,117 32,581 23%
- Vay ngắn hạn 22,333 16%
- Phải trả thương mại 8,194 6,516 10,005 7% - Phải trả khác 1,631 601 243 % B. VCSH VÀ NỢ DÀI HẠN 31,270 102,678 110,834 77% I Nợ dài hạn 510 149 149 % - Vay và nợ dài hạn % - Phải trả dài hạn khác 510 149 149 % II Nguồn vốn chủ sở hữu 30,760 102,529 110,685 77% - Vốn chủ sở hữu 30,760 102,529 110,685 77% - Nguồn kinh phí %
III Lợi ích của cố đông thiểu số %
Nhận xét:
Tổng tài sản tăng đều qua các năm, năm 2007 tổng tài sản đạt 41.095 trđ, năm 2008 đạt 109.795 trđ, năm 2009 đạt 143,415 trđ.
Năm 2007, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản là Chi phí SXKD dở dang đạt 6.944 trđ. Tài sản ngắn hạn khác bao gồm các khoản tạm ứng đạt 5.562 trđ. Các khoản phải thu đạt 3.972 trđ đều là các khoản phải thu trong hạn, không có công nợ khó đòi do công ty đầu tư thi công chủ yếu những công trình có nguồn thu khả thi, thanh toán đúng thời hạn
Năm 2008, tổng tài sản của công ty tăng mạnh, tăng 68.700 trđ, tương đương +167% so với năm 2007 do công ty nhận thêm hợp đồng thi công một số công trình lớn, huy động thêm nguồn vốn góp. VCSH tăng lên 100.000 trđ. Tương ứng sử dụng nguồn tăng lên: Hàng tồn kho tăng lên 15.364 trđ trong đó Nguyên vật liệu là 5.106 trđ, chi phí SXKD dở dang là 9.682 trđ; các khoản phải thu khách hàng là 6.383 trđ, Tạm ứng là 11.189 trđ. Ngoài ra, Chi phí XDCB dở dang tăng mạnh nhất đạt 60.047 trđ.
năm 2009, Tài sản của công ty tăng so với năm 2008 đạt 143.415 trđ, trong năm công ty có vay vốn ngắn hạn tại BIDV để đầu tư xây dựng biệt thự VIT Tiền phong. Ngoài ra nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối năm 2009 khá cao bổ sung vào nguồn vốn của công ty. Tương ứng chi phí SXKD dở dang năm 2009 tăng lên, đạt 14.209 trđ. Chi phí XDCB dở dang tăng đạt 79.205 trđ. Đầu tư vào công ty con là 7.520 trđ, đây là khoản đầu tư vào khu du lịch sinh thái tại Quảng Ninh của công ty. Ngược lại, trong năm 2009, các khoản phải thu của công ty giảm do công ty đã nghiệm thu thanh toán một số công trình thực hiện từ năm trước.
Tình hình sản xuất kinh doanh
TT Chỉ tiêu 2007 2008 2009 %
1 Doanh thu thuần bán hàng 28,392 72,145 110,940 100% 2 Giá vốn hàng bán 26,541 67,558 98,863 85% 3 Lợi nhuận gộp 1,851 4,587 17,077 15% 4 Chi phí tài chính thuần -36 -86 -2 -% 5 Chi phí bán hàng và quản lý DN 831 2,217 6,203 6% 6 LN thuần từ hoạt động KD 1,056 2,456 10,876 10%
7 Lợi nhuận khác %
8 Tổng lợi nhuận trước thuế 1,056 2,456 10,876 10%
9 Thuế TNDN 295 688 2,719 2%
10 Lợi nhuận sau thuế 761 1,768 8,157 7%
Doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng đều qua các năm - Các chỉ số lợi nhuận:
TT Chỉ tiêu 2007 2008 2009
1 Lợi nhuận thuần HĐKD/ Doanh thu 3,7% 3,4% 9,8%
2 Tỷ suất lợi nhuận/ Doanh thu 2,7% 2,5% 7,4%
3 Tỷ suất LNST/ VCSH (ROE) 2,5% 1,7% 7,4%
4 Tỷ suất LNTT/ Tài sản (ROA) 1,9% 1,6% 5,7%
- Các chỉ số tài chính:
Hệ số thanh toán ngắn hạn năm 2007:
= TSLĐ/Nợ ngắn hạn = 23,541/9,825 = 2,4 Hệ số thanh toán nhanh năm 2007:
= TSLĐ –hàng tồn kho/ Nợ ngắn hạn = 23,541-9,426/9,825 = 1,44 Hệ số tự tài trợ năm 2007: = vốn tự có/ Tổng tài sản = 30,76/41,095 = 0,75 Hệ số đòn cân nợ năm 2007: = Tổng Nợ/Vốn tự có = (41,095-30,76)/30,76 = 0,34 Tương tự ta có bảng tính sau: TT Chỉ tiêu 2007 2008 2009 Chỉ số hoạt động 5 Số ngày hàng tồn kho 130 83 71 6 Số ngày khoản phải thu 97 48 29 7 Số ngày khoản phải trả 113 35 39 Chỉ số khả năng thanh toán
8 Hệ số thanh toán hiện hành 2.4 5.33 1.26 9 Hệ số thanh toán nhanh 1.44 3.17 0.7 Chỉ số nợ
10 Hệ số tự tài trợ 0.75 0.93 0.77 11 Hệ số đòn cân nợ 0.34 0.07 0.3
Nhận xét:
- Chỉ số hoạt động: Các chỉ số hoạt động của công ty cho thấy khả năng xoay vòng vốn của công ty là khá nhanh so với mặt bằng chung của ngành xây dựng, số ngày hàng tồn kho đạt 71 ngày, các khoản phải thu là 29 ngày, khá nhanh. Và số ngày các khoản phải trả là 39 ngày.
- Hệ số thanh toán là 1.26 > 1, thể hiện khả năng thanh toán nợ của công ty khá tốt.
- Hệ số tự tài trợ của công ty khá tốt, 77% tổng nguồn vốn thể hiện khả năng tự chủ về tài chính của công ty.
Theo những thông tin khách hàng cung cấp, căn cứ vào quyết định của Techcombank, phòng tín dụng chấm điểm và xếp loại VIT CO.,LTD xếp hạng doanh nghiệp B1. Đầy đủ điều kiện để được cấp tín dụng.
2.3.2.3. Quan hệ với các tổ chức tín dụng
Theo thông tin của CIC hiện tại khách hàng đang quan hệ vay vốn tại ngân hàng BIDV, MB, Vietcombank, HSBC.
2.3.3. Đánh giá tính khả thi của dự án
2.3.3.1 Các thông tin cơ bản về dự án
- Tên dự án:Trung tâm dịch vụ công nghệ phần mềm Internet-VIT Tower - Địa điểm thực hiện dự án: Số 519 Kim Mã, Q Ba Đình, TP Hà Nội
- Tổng mức đầu tư dự án: 186.573 trđ - Cơ cấu nguồn vốn: Vồn tự có: 35.000 trđ
Vốn huy động khác và vốn vay ngân hàng: 151.573 trđ - Thời gian vay: 7 năm, ân hạn trong thời gian xây dựng
- Lãi suất vay: Lãi suất vay theo các quy định hiện hành của ngân hàng
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH đầu tư công nghiệp và thương mại
- Mục tiêu dự án: Xây dựng công trình lớn phục vụ các dịch vụ công nghệ thông tin, công tác đào tạo, nghiên cứu khoa học, ứng dụng công nghệ thông tin tầm cỡ đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế.
=> Hiện nay mục tiêu của dự án có sự thay đổi: tòa nhà sẽ làm nơi làm việc và giao dịch của Vit Co., Ltd, cho thuê làm văn phòng làm việc.
- Nguồn trả nợ: Từ dòng tiền của dự án
- Tính pháp lý hồ sơ dự án:
1. Công văn 588/DCNĐ-KH: thỏa thuận để Vit Co.,Ltd lập dự án đầu tư xây dựng trung tâm dịch vụ và công nghệ phần mềm tại 519 Kim Mã, quận Ba Đình, Hà Nội.
2. Hợp đồng thuê đất số 86-2002/ĐCNĐ-HĐTĐTN do sở địa chính- Nhà đất lập với Vit Co.,Ltd ngày 11/11/2002
3. Giấy chứng minh quyền sử dụng đất số 104608 do ủy ban nhân dân Tp Hà Nội cấp ngày 16/06/2003
4. Công văn 531/KTST-ĐT1:bổ sung, chỉnh sửa phương án thiết kế tổng mặt bằng và thiết kế xây dựng công trình Trung tâm dịch vụ và công nghệ phần mềm Internet VIT-Tower
5. CV87/KHCN&QLMT của sở KHCN-MT Hà Nội cấp ngày 10/06/1998 thỏa thuận về môi trường
6. CV 01-E9/ĐLHN-XTK của công ty điện lực TP Hà Nội ngày 04/06/1998 thỏa thuận về phương án cấp điện